3.1.1 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；
（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議于1994年7月5日通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修正）；
（3）《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第二十八號，由中華人民共和國第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議于1986年6月25日通過，根據(jù)1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正，1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議修訂，根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正）；
（4）《中華人民共和國土地管理法實施條例》（國務(wù)院令第二百五十六號，由國務(wù)院第12次常務(wù)會議于1998年12月24日通過，自1999年1月1日起施行）；
（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第五十五號，由國務(wù)院于1990年5月19日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（6）《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》（建設(shè)部令第22號，由建設(shè)部于1992年12月4 日公布，自1993年1月1日起施行）；
（7）國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號，由國務(wù)院于2001年4月30日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（8）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第三十九號，由國土資源部于2007年9月28日發(fā)布，自2007年11月1日起施行）；
（9）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第二十一號，由國土資源部于2003年6月11日發(fā)布，自2003年8月1日起施行）；
（10）《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號，由監(jiān)察部、國土資源部于2004年3月31日發(fā)布，自2004年3月31日起施行）；
（11）國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號，由國務(wù)院于2004年10月21日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（12）國務(wù)院《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號，由國務(wù)院于2006年8月31日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（13）《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號，由國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（14）最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（法發(fā)[1996]2號，由最高人民法院于1995年12月27日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（15）最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號，由最高人民法院于2005年6月18日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（16）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)[2006]114號，由國土資源部于2006年5月31日發(fā)布，自2006年8月1日起施行）；
（17）《上海市外商投資企業(yè)土地使用管理辦法(2002修正)》（上海市人民政府令第一百一十九號，由上海市人民政府令第二十九號于1996年6月21日發(fā)布，根據(jù)2002年4月1日上海市人民政府令第一百一十九號修正并重新發(fā)布，自1996年7月1日起施行）；
（18）《國家土地管理局土地登記規(guī)則》（[1995]國土[法]字第184號，由原國家土地管理局1995年12月28日發(fā)布，自1996年2月1日起施行）；
（19）《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（國家土地管理局令第八號，由原國家土地管理局1998年2月17日發(fā)布，自1998年3月1日起施行）。
3.2.1 概念界定
國有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償安置等費用后將該幅土地交付土地使用者使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。
3.2.2 范圍
（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
3.2.3 在原集體所有土地上取得劃撥土地使用權(quán)的程序
（1）建設(shè)單位必須持國務(wù)院管理部門或者縣級以上地方人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出用地申請；
（2）縣級以上土地管理部門審查同意申請后，會同有關(guān)部門進(jìn)行項目選址；選址后，由土地管理部門根據(jù)項目的總體規(guī)劃方案及申請用地范圍，向擬征土地所在地的有關(guān)部門發(fā)征詢單；擬征土地所在地有關(guān)部門同意后，被征土地的地方人民政府組織建設(shè)單位與被征地單位及有關(guān)部門依法商定征收土地的補償安置方案，然后按照審批權(quán)限，提交縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)，再由土地管理部門發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書；
（3）在獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，由土地管理部門根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。建設(shè)項目竣工后，先由建設(shè)項目管理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗收；再由縣級以上人民政府土地管理部門核查實際用地，在認(rèn)可后才能按有關(guān)規(guī)定辦理土地管理登記手續(xù)，核發(fā)國有土地使用證。至此，建設(shè)用地單位才正式取得劃撥的土地使用權(quán)。
3.2.4 在國有建設(shè)用地上取得劃撥土地使用權(quán)的程序
1、預(yù)審
由土地行政管理部門對建設(shè)用地有關(guān)事項進(jìn)行審查，提出建設(shè)項目用地預(yù)審報告。
2、申請
建設(shè)單位持建設(shè)項目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政管理部門提出建設(shè)用地申請。
3、審查
市、縣人民政府土地行政管理部門對用地申請進(jìn)行審查，擬定供地方案，報市、縣人民政府批準(zhǔn)。
4、批準(zhǔn)
供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。由市、縣人民政府土地行政管理部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。
5、登記
建設(shè)單位向市、縣人民政府土地行政管理部門申請土地登記，并由市、縣人民政府頒發(fā)《國有土地使用證》。
3.2.5 在國有荒山、荒地以及原屬其他單位使用的國有土地上取得劃撥土地使用權(quán)的特殊程序
（1）使用國有荒山、荒地的，實行無償劃撥；
（2）使用其他單位使用的國有土地，原使用單位受到損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償；
（3）原使用單位需要搬遷的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)搬遷補償。
3.3.1 概念界定
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
3.3.2 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的前提條件
1、征收
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
2、規(guī)劃
土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。
3、報批
縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。
3.3.3 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的使用期限
（1）居住用地：七十年；
（2）工業(yè)用地：五十年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：五十年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地：四十年；
（5）綜合用地或者其他用地：五十年。
3.3.4 以招標(biāo)拍賣掛牌方式取得國有土地使用權(quán)
1、具體方式
（1）招標(biāo)：招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政管理部門（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓�、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。按照招標(biāo)公告針對的對象范圍的不同，招標(biāo)出讓方式可分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種；
（2）拍賣：拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為；
（3）掛牌：掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
2、適用范圍
（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地；
（2）供應(yīng)工業(yè)用地；
（3）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或者改變用途，《國有土地劃撥決定書》或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
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