1.1 制定目的
為規(guī)范和促進(jìn)本市律師辦理商品房交易法律業(yè)務(wù)，提高律師的服務(wù)質(zhì)量和水平，特別是指導(dǎo)年輕律師廣泛參與商品房交易法律業(yè)務(wù)，按中華全國律師協(xié)會(huì)和上海市律師協(xié)會(huì)的要求，上海律協(xié)建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會(huì)制定本指引。本指引并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供本市律師在辦理商品房交易業(yè)務(wù)時(shí)參考。
1.2 概念界定
（1）本指引所指的商品房，是指依據(jù)法律、法規(guī)及其他相關(guān)規(guī)定可以在市場上自由交易、不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等，但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。
（2）本指引所指的商品房交易，具體包括商品房預(yù)銷售、二手房買賣以及商品房抵押、租賃等其它以房屋所有權(quán)為前提的交易行為。
1.3 律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的基本原則
律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持對委托人誠信負(fù)責(zé)的原則，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益和國家有關(guān)法律法規(guī)的正確實(shí)施。
1.4 律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的前提和要求
律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)與委托人簽訂的委托協(xié)議，在委托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益；同時(shí)應(yīng)當(dāng)保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私，按有關(guān)規(guī)定須向司法行政主管機(jī)關(guān)通報(bào)案情及已失密或者已解密的除外。
1.5 本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍
本操作指引主要適用于律師從事商品房交易的非訴訟服務(wù)，律師代理委托人從事商品房交易在起草、修改有關(guān)的各種合同以及辦理有關(guān)登記備案手續(xù)時(shí)應(yīng)注意的有關(guān)事項(xiàng)是本操作指引的重點(diǎn)。律師在代理有關(guān)商品房交易的訴訟案件時(shí)，本操作指引也具有一定的指導(dǎo)作用。
2.1.1 概念界定
（1）商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。這就是說商品房要現(xiàn)售，必須已竣工驗(yàn)收合格，取得竣工驗(yàn)收合格證明，這是國家對商品房現(xiàn)售的基本要求。但有的省市提高了商品房現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，例如上海目前規(guī)定商品房現(xiàn)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得商品房初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），沒有取得大產(chǎn)證的新建商品房銷售行為均視為商品房預(yù)售。
（2）商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。
（3）商品房預(yù)售許可證，是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)管理部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件。
（4）返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明令禁止這種銷售方式。
（5）售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：未竣工的商品房不得通過售后包租的方式銷售。
（6）預(yù)測面積，又稱暫測面積、合同約定面積，是指在商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其委托的有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算出來的預(yù)售商品房面積。
（7）實(shí)測面積，又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收后，經(jīng)有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測量，房地產(chǎn)行政管理部門確認(rèn)登記的房屋面積。
（8）面積誤差比，是指實(shí)測面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與預(yù)測面積（合同約定面積）發(fā)生誤差的比例，具體計(jì)算方法是：
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產(chǎn)權(quán)登記面積-預(yù)測面積
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合同約定面積
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面積誤差比=×100%
（9）套內(nèi)建筑面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。
1）套內(nèi)使用面積包括：
a.臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；
b.躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；
c.不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。
d.內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。
2)套內(nèi)墻體面積，新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或者承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
3）套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積，封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；未封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（10）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
1）共有建筑面積由以下兩部分組成：
a.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。
特別提示：單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫、自行車庫、會(huì)所或者俱樂部、倉庫、人防工程等）以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。
b.套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。
2）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
（11）代理銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司代為銷售商品房的行為。
（12）包銷，一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買的行為。
（13）維修基金（資金），是指為保障房屋及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費(fèi)用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。
（14）規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計(jì)可能必須變更，但這種變更必須經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)或者設(shè)計(jì)單位的同意。如果變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或者接受變更。
（15）二書，一般指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
（16）住房公積金，是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工分別按職工工資的一定比例繳存的長期住房儲(chǔ)金。上海目前單位與職工繳存公積金的比例各為職工上年月平均工資的5%-7%，并有上限、下限規(guī)定，這是法規(guī)規(guī)定必須繳納的。另外，單位和職工還可各按職工上年月平均工資的1%-8%交納補(bǔ)充公積金，補(bǔ)充公積金存在上限。前述上限、下限每年調(diào)整。
（17）住房公積金個(gè)人購房貸款，是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買自住住房的住房消費(fèi)貸款。正常繳存住房公積金的城鎮(zhèn)職工，在本城鎮(zhèn)購買具有所有權(quán)的自住住房時(shí)，可以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房作抵押，向住房公積金個(gè)人購房貸款受托商業(yè)銀行申請住房公積金個(gè)人購房貸款。
（18）抵押貸款購房（購房按揭），即商業(yè)貸款，是指購房者在購買房屋時(shí)，由于資金不足，以所購產(chǎn)權(quán)房做抵押，向銀行申請的占所購房房價(jià)一定比例的貸款。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者第三方機(jī)構(gòu)。然后，購房者按貸款合同約定逐月或者逐年還款的行為。在實(shí)際操作中，一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者第三方機(jī)構(gòu)提供階段性保證責(zé)任或者全程保證責(zé)任。
（19）組合貸款，是指在住房買賣中借款人以所購城鎮(zhèn)住房作為抵押物同時(shí)申請住房公積金個(gè)人購房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款，該貸款方式稱為個(gè)人住房組合貸款。
（20）個(gè)人住房置業(yè)貸款擔(dān)保，是指借款人向城鎮(zhèn)公積金管理中心或者商業(yè)銀行申請住房公積金個(gè)人購房貸款或者商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，由擔(dān)保公司為其提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證擔(dān)保�，F(xiàn)階段上海住房置業(yè)貸款擔(dān)保公司為住房公積金個(gè)人購房貸款和組合貸款中的住房公積金貸款提供保證擔(dān)保。
（21）大產(chǎn)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。
（22）買賣轉(zhuǎn)移登記，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人持合同和相關(guān)文件向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請將該商品房產(chǎn)權(quán)登記至買受人名下的行為。
（23）小產(chǎn)證，即買賣轉(zhuǎn)移登記后買受人取得的所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。
（24）房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)訂、預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。
（25）商品房銷售廣告，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得地方政府建設(shè)管理部門頒發(fā)的預(yù)售或者銷售許可證明的前提下，發(fā)布的商品房預(yù)售、出售廣告，包括報(bào)刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告、招貼廣告等媒體廣告，以及售樓書及各種宣傳材料、施工現(xiàn)場的廣告牌、樣板房展示等。
2.1.2 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議于1994年7月5日通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修正）；
（2）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第二百四八號，由國務(wù)院于1998年7月20日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（3）《城市商品房預(yù)售管理辦法》（1994年11月15日建設(shè)部令第40號發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》、2004年7月20日《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》修正）；
（4）《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第九十六號，由建設(shè)部令第四十五號于1995年8月7日發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定〉的決定》修正）；
（5）《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第八十八號，由建設(shè)部于2001年3月14日發(fā)布，自2001年6月1日起施行）；
（6）《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》（上海市人民政府令第四十二號，由上海市人民政府第四十二號令于1997年4月30日發(fā)布，根據(jù)2000年9月20日《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法>的決定》第一次修正，根據(jù)2004年4月21日《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法>的決定》第二次修正并重新發(fā)布，2004年6月24日上海市人民政府令第二十八號，《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市化學(xué)危險(xiǎn)物品生產(chǎn)安全監(jiān)督管理辦法>等32件市政府規(guī)章和規(guī)范性文件決定》（2004年7月1日起實(shí)施）修改）。
2.2.1 簽訂認(rèn)購（預(yù)訂）協(xié)議的前提條件
簽訂認(rèn)購協(xié)議的前提條件是開發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)。
特別提示：上海市房屋土地資源管理局規(guī)定，簽訂認(rèn)購（預(yù)訂）協(xié)議時(shí)開發(fā)商還必須取得《商品房預(yù)售許可證》，否則開發(fā)商要遭受行政處罰，但認(rèn)購協(xié)議不會(huì)被確定無效。
2.2.2 認(rèn)購（預(yù)訂）協(xié)議基本內(nèi)容
（1）當(dāng)事人姓名或者名稱；
（2）預(yù)訂房產(chǎn)座落地點(diǎn)、面積；
（3）價(jià)格；
（4）預(yù)訂期限；
（5）定金數(shù)額；
（6）定金處理辦法。
特別提示：
（1）如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
（2）有的省市訂有預(yù)定協(xié)議示范文本，如《上海市商品房預(yù)訂協(xié)議》。購房人提出采用示范文本的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。
2.2.3 定金的處理
（1）出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒收或者雙倍返還處理。
（2）如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
特別提示：認(rèn)購書中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金。如果認(rèn)購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么此時(shí)訂金和押金即具有定金的性質(zhì)。
2.3.1 廣告審查
商品房銷售廣告，應(yīng)具備以下必須載明的事項(xiàng)：
（1）開發(fā)企業(yè)的名稱；
（2）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，應(yīng)載明該機(jī)構(gòu)名稱；
（3）預(yù)售或者出售許可證書號。
如果以上事項(xiàng)欠缺，購房者就應(yīng)慎重或者再作仔細(xì)調(diào)查。規(guī)范的商品房銷售廣告，一般還會(huì)標(biāo)注忠告性用語，如“本廣告僅作參考。廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購房合同附件等”。
2.3.2 禁止發(fā)布銷售廣告的情形
（1）在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；
（2）在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；
（3）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（4）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；
（5）權(quán)屬有爭議的；
（6）違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；
（7）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；
（8）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。
2.3.3 要約邀請與要約的區(qū)別
（1）商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。
（2）開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2.4.1 商品房預(yù)售的條件
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（4）已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
特別提示：上海市商品房預(yù)售必須具備更加嚴(yán)格的條件：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有《建設(shè)用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》；
（3）商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)：
1）2000年6月20日前取得《建筑工程施工許可證》者，按提供預(yù)售后商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
2）2000年6月20日后取得《建筑工程施工許可證》者，商品房預(yù)售應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)為：七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）；
（4）已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建設(shè)的配套建設(shè)計(jì)劃；
（5）已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)簽定預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；
（6）已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同；
（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得《商品房預(yù)售許可證》。
2.4.2 申請商品房預(yù)售須提交的材料
�。�1）申請報(bào)告。申請報(bào)告須寫明申請預(yù)售的商品房基本情況，包括具體座落、申請預(yù)售的房屋面積、幢數(shù)、編號等和申請預(yù)售的理由；
�。�2）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（3）土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)權(quán)證；
�。�4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
�。�5）建設(shè)工程施工許可證；
�。�6）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎(chǔ)驗(yàn)收合格證明或者由已按規(guī)定簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房建筑安裝工作量已達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的證明；
�。�7）與本市注冊的銀行簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；
�。�8）水、電、煤等配套基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)落實(shí)的有關(guān)證明；
�。�9）與建筑工程承包公司或者施工單位簽訂的總承包合同或者施工合同及工程進(jìn)度計(jì)劃；
�。�10）商品房預(yù)售方案。內(nèi)容包括：商品房座落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售計(jì)劃、預(yù)售價(jià)格、地點(diǎn)與方式、交付使用日期等內(nèi)容；
（11）房屋使用公約，與所聘物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)公司的資質(zhì)證書；
�。�12）商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細(xì)表；
�。�13）經(jīng)審核批準(zhǔn)的自制商品房預(yù)售合同樣本或者采用市房地局制定的商品房預(yù)售合同示范文本的書面承諾；
（14）申請預(yù)售時(shí)上月的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營月報(bào)表。
特別提示：外資企業(yè)申請商品房預(yù)售還須提供外資委的企業(yè)批準(zhǔn)證書。
2.4.3 商品房無證預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)出示《商品房預(yù)售許可證》，預(yù)購人應(yīng)認(rèn)真查驗(yàn)該證記載的內(nèi)容是否與實(shí)際情況一致以及是否包含所要預(yù)購的商品房。
未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、訂購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，將被認(rèn)定無效，除非在起訴前取得商品房預(yù)售許可證。
2.5.1 商品房現(xiàn)售的條件
（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（4）已通過竣工驗(yàn)收；
（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
（6）供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者確定施工進(jìn)度和交付日期；
（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
特別提示：上海的商品房現(xiàn)售是指取得商品房初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證后的商品房銷售行為。上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房未經(jīng)土地、房屋的共同初始登記并已領(lǐng)取房地產(chǎn)證前，其銷售商品房的行為均屬于商品房預(yù)售行為。
2.5.2 返本銷售的禁止和售后包租的限制
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
2.6.1簽約前的審查
（1）《商品房預(yù)售許可證》或者竣工驗(yàn)收合格證明（或者開發(fā)商初始登記的《房地產(chǎn)權(quán)證》）和出售許可證明中關(guān)于房產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號、項(xiàng)目名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息，應(yīng)與所購買的房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等相符。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、委托銷售的代理銷售企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書和代理銷售合同或者委托銷售證明應(yīng)當(dāng)真實(shí)有效。
2.6.2 簽約時(shí)買受人的知情權(quán)和開發(fā)商的義務(wù)
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售（包括預(yù)售、現(xiàn)售）商品房時(shí)，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或者測算資料進(jìn)行公示，供購房者查閱。公示的資料包括：
1）房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書（房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供）；
2）建筑平面布置圖（經(jīng)規(guī)劃管理部門審核同意）。
（2）簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購房人要求查閱面積計(jì)算表或者測算表的，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》；
（3）簽訂房屋交接書或者簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積測算表》。
特別提示：前述計(jì)算表和測算表中的《房屋公用部位建筑面積說明》必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻�，并能與建筑平面布置圖對照查核。
2.6.3 商品房買賣合同的基本內(nèi)容
商品房買賣可采用上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局制定的出售合同或者預(yù)售合同的示范文本，合同內(nèi)容主要包括：
（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；
（2）商品房銷售依據(jù)；
（3）商品房基本情況；
（4）計(jì)價(jià)方式與價(jià)款；
（5）面積確認(rèn)與面積差異處理；
（6）付款方式與期限；
（7）逾期付款的違約責(zé)任；
（8）交付期限；
（9）逾期交房的違約責(zé)任；
（10）規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定；
（11）交接的條件；
（12）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；
（13）出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；
（14）保修責(zé)任；
（15）房屋用途；
（16）雙方約定的其他事項(xiàng)；
（17）解決爭議的方法。
特別提示：商品房買賣也可自擬合同文本；在自擬合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門備案。
2.6.4 面積差異的處理
按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒有約定或者約定不明確的，按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；
（2）面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。
（3）買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
2.6.5 套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e
商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測的面積誤差，是指除房屋建筑設(shè)計(jì)變更外的其他原因引起的誤差。面積誤差比計(jì)算公式如下：
產(chǎn)權(quán)登記面積-預(yù)測面積
面積誤差比= ___________________________ *100%
合同約定面積
商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測房屋建筑面積不一致時(shí)，按共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積分開處理的辦法處理：
1、共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e增減的處理辦法
（1）預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8%以內(nèi)（包括0.8%），預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。
（2）實(shí)測面積大于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購房人也不承擔(dān)超出部分的房價(jià)款；實(shí)測面積小于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)退還超出0.8%部分的房價(jià)款。
2、套內(nèi)建筑面積增減的處理辦法
（1）套內(nèi)建筑面積按“按實(shí)結(jié)算”的原則處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這一原則與購房人平等協(xié)商，通過預(yù)售合同約定具體的處理辦法。
（2）凡合同沒有約定處理辦法的，實(shí)測面積大于預(yù)售合同約定面積的，購房人不承擔(dān)超出部分的房價(jià)款；實(shí)測面積小于預(yù)售合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房價(jià)款。
3、商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積與交付時(shí)的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積不一致時(shí)，仍按上述辦法處理。
4、預(yù)售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積，交房時(shí)房屋建筑面積增加的，購房人不承擔(dān)增加部分的房價(jià)款；房屋建筑面積減少的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房價(jià)款；但合同另有約定的，從其約定。
2.6.6 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
2.6.7 預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓
預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的，應(yīng)當(dāng)按照下列方法辦理：
（1）尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同；
（2）已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，原預(yù)售合同采用示范文本的，雙方應(yīng)協(xié)商簽署原預(yù)售合同后的《本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》，并向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。
特別提示：自2004年4月26日起，上海規(guī)定預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。
2.6.8 房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓與預(yù)售合同的處理
房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房預(yù)購人。商品房預(yù)購人有權(quán)在接到書面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。
商品房預(yù)購人未按照前款規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。
2.6.9 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
房屋銷售時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割；買受人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。
2.6.10 出賣人過錯(cuò)責(zé)任
有以下五種情形導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（1）出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（2）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（3）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者所售房系系拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；
（4）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（5）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
2.7.1 商品房的代理銷售
1、代理機(jī)構(gòu)的資格
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
2、代理銷售委托合同
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。
3、代理銷售過程中的限制
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書；受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用（包括不得加價(jià)銷售）；商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)。
2.7.2 商品房的包銷
1、包銷合同
出賣人與他人（包銷人）可以訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買。
2、包銷行為中的限制
包銷人可以高于包銷合同約定的價(jià)格向購房人出售包銷的商品房；出賣人未經(jīng)包銷人同意，自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人可要求出賣人賠償損失。
在包銷關(guān)系中，如果出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)沒有明確約定或者約定不清的，買受人與出賣人發(fā)生商品房買賣合同糾紛，包銷人為訴訟參加人。
3、包銷人的資格
關(guān)于包銷人的主體資格問題，目前國家法律、行政法規(guī)都沒有明確規(guī)定，政府管理部門對包銷行為也沒有規(guī)定。包銷合同只要是開發(fā)商與包銷人雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)或者社會(huì)公共利益，不應(yīng)對包銷人的主體資格予以苛求。包銷人不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格或者商品房中介、經(jīng)紀(jì)資格的，不影響包銷合同的效力。
2.8.1 商品房買賣貸款協(xié)議、擔(dān)保協(xié)議和保險(xiǎn)合同
購買住房會(huì)涉及住房公積金個(gè)人購房貸款協(xié)議、商業(yè)性個(gè)人住房貸款協(xié)議、或者住房公積金個(gè)人購房和商業(yè)性個(gè)人住房組合貸款協(xié)議，公積金貸款還要簽署個(gè)人住房置業(yè)貸款擔(dān)保協(xié)議，商業(yè)貸款銀行會(huì)要求進(jìn)行投保，需與保險(xiǎn)公司簽署保險(xiǎn)合同。
購買非住宅商品房只能商業(yè)貸款并以商品房作抵押，同樣也要簽署保險(xiǎn)合同。
2.8.2 住房公積金貸款的限制
（1）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的住房；
（2）購買的房屋用于本人家庭自住。
2.8.3 住房公積金貸款的條件
（1）具有城鎮(zhèn)戶口，參加上海市住房公積金制度并正常繳存的職工，借款人和購房合同中購房人必須一致。
（2）借款人家庭（一對夫婦）沒有住房公積金債務(wù)或者其他數(shù)額較大，可能影響還貸能力的債務(wù)。
（3）借款人申請貸款前，累計(jì)繳存住房公積金滿2年（即單位為職工匯繳累計(jì)滿24次）并且貸款前6個(gè)月為連續(xù)繳存。
（4）購買共有產(chǎn)權(quán)的，（除配偶外）共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾。
（5）住房公積金欠繳單位，在為職工個(gè)人補(bǔ)繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后，職工也可以辦理住房公積金個(gè)人購房貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)限在建行辦理，同時(shí)須經(jīng)市公積金管理中心復(fù)議同意。
（6）購房首期付款的金額不低于總房價(jià)的20%。
2.8.4 商品房住房貸款額和期限
1、公積金貸款的數(shù)額和期限
目前單筆公積金貸款最高限額為10萬元，有補(bǔ)充住房公積金的單筆貸款最高限額為13萬元，貸款額度不超過房屋總價(jià)的80%，最長期限30年。貸款年限具體到借款人，最長不超過法定離退休年限后5年。
2、商業(yè)貸款的數(shù)額和期限
目前商品房的商業(yè)貸款單筆貸款無最高限額，但需根據(jù)借款人每月還款能力進(jìn)行測算確定，并且不超過總房價(jià)的80%，最長期限30年，且貸款最長年限計(jì)算不超過借款人滿70周歲。
3、組合貸款的數(shù)額和期限
組合貸款的，貸款額總計(jì)不能超過住房總價(jià)發(fā)80%，最長期限30年，最長不超過法定離退休年限后5年。
2.8.5 非居住房屋貸款
非居住房屋只能申請銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。
2.8.6 商品房買賣合同對貸款合同的限制
商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可要求解除商品房擔(dān)保貸款合同的。
商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
2.9.1 商品房交付使用
1、交付使用的內(nèi)容
商品房的交付由物的交付和權(quán)利的交付組成。物的交付即對房屋的轉(zhuǎn)移占有，權(quán)利的交付即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記。如果當(dāng)事人沒有另外約定，物的交付即房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。
2、交付的后果
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
2.9.2 商品房的交付要求
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件已取得交付使用許可證或者房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中的約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一樣，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
2.9.3 交付時(shí)應(yīng)提供的文件
銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，買受人還可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供實(shí)測面積的有關(guān)資料。
（1）《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；
2）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
3）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，保修期為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，保修期為2年；
4）用戶報(bào)修的單位答復(fù)和處理的時(shí)限。
（2）《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：
1）開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；
2）結(jié)構(gòu)類型；
3）裝修、裝飾注意事項(xiàng)；
4）上水、下水、電、燃?xì)�、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；
5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；
6）門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；
7）配電負(fù)荷；
8）承重墻、保留墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明；
9）其他應(yīng)說明的問題。
特別提示：上海市住宅交付時(shí)還應(yīng)根據(jù)約定提供《住宅交付使用許可證》或者《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》；非住宅交付應(yīng)根據(jù)約定提供竣工驗(yàn)收合格證明或者《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》。
2.9.4 商品房的保修責(zé)任
1、保修責(zé)任的約定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。
2、保修期的計(jì)算
保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
3、保修義務(wù)
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。商品住宅委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。因不可抗力或者買受人使用不當(dāng)造成的商品房損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
2.9.5 商品房質(zhì)量與合同解除
商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人也可要求解除合同和賠償損失。
2.10.1 首期維修基金的交納
新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)交納首期維修基金：
（1）配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的4%交納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納。
（2）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%交納。
特別提示：新建內(nèi)銷商品住宅每平方米建筑面積成本價(jià)，由市房地資源局和市物價(jià)部門核定。
2.10.2 維修基金專戶的開立
維修基金應(yīng)開立專戶，應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝�，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。
業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得使用。業(yè)主委員會(huì)成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
2.10.3 首期維修基金的交納時(shí)限
新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時(shí)限交納首期維修基金：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，按2.10.1第1款的標(biāo)準(zhǔn)，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（2）購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按2.10.1第2款的標(biāo)準(zhǔn)，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（3）業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi)，按2.10.1第2款的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金，存入專戶銀行。
2.11.1 商品房登記的效力
商品房買賣應(yīng)辦理登記手續(xù)，未辦理登記，不影響合同效力，但不得對抗善意第三人。未辦理登記手續(xù)，商品房的所有權(quán)也不能轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外。
2.11.2 商品房買賣轉(zhuǎn)移登記須提交的材料
（1）《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）。
（2）當(dāng)事人身份證明或者單位營業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）。
（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人的，委托書需公證：
1）在香港申辦的公證文書須經(jīng)中國法律服務(wù)（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn)；
2）臺(tái)灣同胞持臺(tái)灣地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)上海市公證員協(xié)會(huì)核對，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與�；鶗�(huì)寄送的副本核對一致的證明；
3）在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經(jīng)該國外交部或者其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證。
（4）《上海市商品房出售合同》（原件）或者《上海市商品房預(yù)售合同》及房屋交接書；經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)購商品房申請登記，應(yīng)提交房地產(chǎn)登記證明及房屋交接書（原件）。
（5）辦理按揭貸款的還需提交：借、貸款合同，抵押合同或者預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的登記證明。
（6）《上海市購房業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）。
（7）契稅完稅憑證（原件）。
（8）房屋平面圖、地籍圖（原件各二份，由交易中心內(nèi)部配制）。
特別提示：商品房買賣合同一方當(dāng)事人具有下列情形之一的，合同需公證：
（1）外國人；
（2）華僑，包括居住在境外，持有中國護(hù)照、無國內(nèi)身份證明者；
（3）港澳臺(tái)地區(qū)居民；
（4）在外國或者港澳臺(tái)地區(qū)登記、注冊的法人及其他組織。
2.11.3 預(yù)購商品房的預(yù)告登記、單方預(yù)告登記
預(yù)購商品房的預(yù)告登記申請人應(yīng)是商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，需提交的資料是：
（1）《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；
（2）當(dāng)事人身份證明或者單位營業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）；
（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；
（4）《上海市商品房預(yù)售合同》（原件）。
預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記除需提交上述資料外，還需提交：
（1）預(yù)購商品房權(quán)益轉(zhuǎn)讓書或者預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓、抵債等合同（原件）；
（2）預(yù)購商品房預(yù)告登記證明（原件）；
（3）契稅完稅憑證（原件）。
預(yù)告登記的辦件期限是自受理登記申請之日起7日內(nèi)，領(lǐng)證時(shí)需攜帶權(quán)利人（或者代理人）的身份證件（原件）和已繳登記費(fèi)收據(jù)、受理時(shí)的收件收據(jù)。領(lǐng)證時(shí)要仔細(xì)核對《房地產(chǎn)登記證明》。
應(yīng)由當(dāng)事人雙方共同申請的預(yù)告登記，一方當(dāng)事人未提出申請的，另一方當(dāng)事人可單方申請預(yù)告登記。除需提交上述資料外，還需提交：證明房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的法律關(guān)系已經(jīng)形成的文件（原件）。
2.11.4 商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記
自2004年3月30日起，上海市新建商品房的銷售（包括預(yù)售和現(xiàn)售），均應(yīng)按《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》規(guī)定進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記。
商品房定金合同（實(shí)為認(rèn)購協(xié)議）、預(yù)售合同、銷售合同均應(yīng)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽署，并將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心辦理備案和進(jìn)行房地產(chǎn)登記申請，房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)即時(shí)完成網(wǎng)上傳送的合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，發(fā)送合同備案證明和房地產(chǎn)登記申請受理書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)打印已取得備案證明的合同和房地產(chǎn)登記申請受理書，并與購房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。
商品房預(yù)售的購房人在辦理合同網(wǎng)上備案和登記申請的7日后，可以持房地產(chǎn)登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申領(lǐng)預(yù)告登記證明。
商品房現(xiàn)售的購房人在辦理合同網(wǎng)上備案和登記申請的20日后，可以持房地產(chǎn)登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該商品房的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，權(quán)利人自能夠進(jìn)行登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
2.11.5 商品房買賣中發(fā)生或者應(yīng)交納的稅費(fèi)
（1）契稅：買受人承擔(dān)，居住房屋個(gè)人1.5%、單位3%，非居住房屋3%；
（2）合同印花稅：買受人承擔(dān)，0.03%；
（3）權(quán)證印花稅：買受人承擔(dān)，5元/本；
（4）交易手續(xù)費(fèi)：每平方米3元，全部由開發(fā)商承擔(dān)；
（5）登記費(fèi)：買受人承擔(dān)，住房每套80元、非住房每套300元；
（6）配圖費(fèi)：買受人承擔(dān)，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元；
（7）抵押登記費(fèi)：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元；
（8）公證費(fèi)：標(biāo)的額50萬元以下部分，收取比例為0.3%，按比例收費(fèi)不到200元的，按200元收取；50萬元至500萬元部分，收取0.25%；500萬元至1000萬元部分， 收取0.2%；1000萬元至2000萬元部分，收取0.15%；2000萬元至5000元部分，收取0. 1%；5000元至1億元部分，收取0．05%；1億元以上部分，收取0. 01%；
（9）貸款保險(xiǎn)費(fèi)：買受人承擔(dān)，貸款額×0.05%×貸款年限；
（10）預(yù)告登記費(fèi)用：50元每件。
特別提示：以上稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，實(shí)際費(fèi)用應(yīng)按登記時(shí)政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。
2.11.6 房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）的辦理時(shí)限
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（2）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；
（3）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90天。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)要求解除登記合同并要求賠償損失。
3.1.1 概念界定
二手房（存量房）并不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，它一般是指已經(jīng)取得政府房地產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)屬證明（小產(chǎn)證），可在房屋二級市場上進(jìn)行交易及流通，賣房人擁有完全處置權(quán)利的各類房產(chǎn)，但不包括公有住房和初次出售的經(jīng)濟(jì)適用房。
3.1.2 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議于1994年7月5日通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修正）；
（2）《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（國發(fā)[1983]194號，由國務(wù)院于1983年12月27日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（3）《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第九十六號，由建設(shè)部令第四十五號于1995年8月7日發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定〉的決定》修正）；
（4）《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》（上海市人民政府第四十二號令，由上海市人民政府第四十二號令于1997年4月30日發(fā)布，根據(jù)2000年9月20日《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法>的決定》第一次修正，根據(jù)2004年4月21日《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法>的決定》第二次修正并重新發(fā)布，2004年6月24日上海市人民政府第二十八號令，《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市化學(xué)危險(xiǎn)物品生產(chǎn)安全監(jiān)督管理辦法>等32件市政府規(guī)章和規(guī)范性文件決定》（2004年7月1日起實(shí)施）修改）。
3.2.1 概念界定
（1）房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。
（2）房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。
（3）房地產(chǎn)價(jià)格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營活動(dòng)。
（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人（以下簡稱當(dāng)事人）有償提供居間介紹、代理等服務(wù)的營業(yè)性活動(dòng)，國有土地使用權(quán)出讓的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)除外。
（5）房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。
（6）房地產(chǎn)價(jià)格評估人員，分房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。房地估價(jià)師是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員；房地產(chǎn)估價(jià)員是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員。
（7）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指具備經(jīng)紀(jì)人條件（經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》）、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人。
3.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人資格的審查
（1）審查經(jīng)紀(jì)公司和其執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的資格證書：
（2）審查經(jīng)紀(jì)公司的《營業(yè)執(zhí)照》和在房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)的證明；
（3）審查執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的《經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書》和在房地產(chǎn)管理部門辦理注記手續(xù)的證明；
（4）核驗(yàn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的《經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書》和經(jīng)紀(jì)公司的《營業(yè)執(zhí)照》上經(jīng)紀(jì)公司的名稱是否一致。
3.2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)程序
（1）向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》，校驗(yàn)委托方提供的有關(guān)文件資料；
（2）從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)參照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；
（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽訂后，按政府有關(guān)規(guī)定向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門備案；
（4）履行合同期間，向當(dāng)事人各方如實(shí)、及時(shí)報(bào)告約定機(jī)會(huì)和交易情況；
（5）記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料；
（6）按合同規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)，開具上海市統(tǒng)一發(fā)票。
3.2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的禁止行為
（1）無照經(jīng)營、超越核準(zhǔn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍以及非法異地經(jīng)營；
（2）隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的重要事項(xiàng)；
（3）弄虛作假，提供不實(shí)的信息，或者簽訂虛假合同；
（4）采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或者促成交易；
（5）偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》或者允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；
（6）利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，或者他人掌握的經(jīng)營信息，采取不正當(dāng)手段轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)、背棄合作、侵吞勞動(dòng)成果，或者損害委托人利益；
（7）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；
（8）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職；
（9）索取或者收受委托合同規(guī)定以外的酬金或者其他財(cái)物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在委托的客戶之間，通過壓低賣出價(jià)格，自行收購，再抬高價(jià)格出賣給購房者，牟取不當(dāng)利益；
（10）從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；
（11）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
3.2.5 房地產(chǎn)中介的收費(fèi)
住宅二手房買賣的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)依據(jù)上海市政府制定的指導(dǎo)價(jià)確定。
目前在上海二手房買賣的中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目一般為：代辦二手房的權(quán)籍調(diào)查、使用狀況調(diào)查、協(xié)助雙方簽署買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為：買賣雙方各支付房地產(chǎn)交易中心登記成交價(jià)的1%。若僅代辦其中一項(xiàng)，收費(fèi)最高不超過400元。
非住宅二手房買賣，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。
3.2.6 中介服務(wù)公司在買賣合同中的簽章
為保障買賣雙方當(dāng)事人權(quán)益，防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對當(dāng)事人權(quán)益的侵害，凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間介紹、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合同中標(biāo)明名稱、地址、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、執(zhí)業(yè)證書號碼并簽字蓋章。
3.2.7 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)?shù)膬?nèi)容
（1）當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；
（2）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；
（3）合同履行期限；
（4）收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；
（5）違約責(zé)任和糾紛解決方式；
（6）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
3.2.8 房地產(chǎn)中介合同示范文本
房地產(chǎn)中介合同可使用市工商局、市房地資源局聯(lián)合監(jiān)制的《上海市房地產(chǎn)居間/代理合同》示范文本。
各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織使用自行制定的含有格式條款的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的，在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門備案。
3.3.1 權(quán)屬審查
（1）審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，不得買賣；
（2）向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。
3.3.2 買賣雙方主體資格審查
（1）二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人；
（2）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外；
（3）二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)有公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件；
（4）二手房屬于國有或者集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)有政府管理部門的批準(zhǔn)文件。
3.3.3 共有財(cái)產(chǎn)審查
共有二手房，應(yīng)當(dāng)有共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
3.3.4 權(quán)利限制審查
二手房交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)沒有司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。
3.3.5 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查
二手房如有抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置，在交易時(shí)應(yīng)取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明。
3.3.6 優(yōu)先購買權(quán)審查
（1）共有二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。
（2）已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
特別提示：已經(jīng)出租的二手房買賣后，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
3.3.7 審查二手房有無其他禁止買賣情形
（1）依法收回土地使用權(quán)的房屋，不得買賣；
（2）已被列入動(dòng)拆遷范圍的房屋，不得買賣。
3.3.8 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣的審查
�。�1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的；
�。�2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；
�。�3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
�。�4）上市出售后形成新的住房困難的；
（5）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（6）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
3.3.9 境外人士買賣的限制
出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的，具體應(yīng)向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或者居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。
3.4.1 合同內(nèi)容
二手房買賣，應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。當(dāng)事人可以使用《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本（登記機(jī)構(gòu)一般要求使用示范文本），也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對方責(zé)任及排除對方權(quán)利的內(nèi)容，自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：
（1）買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；
（2）二手房的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；
（3）土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；
（4）二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)；
（5）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；
（6）二手房買賣的價(jià)格、支付方式和期限；
（7）二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式；
（8）住房戶口遷移；
（9）維修基金的處理；
（10）違約責(zé)任；
（11）爭議的解決方式；
（12）買賣當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
3.4.2 二手房買賣后的土地使用權(quán)
1、居住房屋
居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定。
未補(bǔ)交土地出讓金的住宅出售時(shí)，買受人應(yīng)向市或者區(qū)縣房地局辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。
2、非居住房屋
土地使用權(quán)以出讓方式取得的，出售時(shí)占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定。
按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃撥土地上房地產(chǎn)買賣，買受人應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
除上述情況外，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定了國有土地租賃和土地使用權(quán)作價(jià)入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中具體約定。
3.4.3 集體所有土地上房屋的買賣對象限制
集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個(gè)人。
非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營者。
3.4.4 維修基金的交割
房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)。
3.5.1 貸款、抵押協(xié)議的簽署
二手房買受人如果要申請購房貸款，應(yīng)簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或者組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。
3.5.2 擔(dān)保、保險(xiǎn)協(xié)議的簽署
貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)。買受人應(yīng)審核有關(guān)文件，簽署擔(dān)保協(xié)議、保險(xiǎn)協(xié)議，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。
3.5.3 公積金貸款的限制
借款人（買受人）購買的房屋屬于本市國有土地上具有所有權(quán)的住房，并用于本人家庭自住的，可以申請住房公積金貸款。
3.5.4 公積金貸款條件
（1）具有城鎮(zhèn)戶口，參加上海市住房公積金制度并正常繳存的職工，借款人和購房合同中購房人必須一致；
（2）借款人家庭（一對夫婦）沒有住房公積金債務(wù)或者其他數(shù)額較大，可能影響還貸能力的債務(wù)；
（3）借款人申請貸款前，累計(jì)繳存住房公積金滿2年（即單位為職工匯繳累計(jì)滿24次），并且貸款前6個(gè)月為連續(xù)繳存。
（4）購買共有產(chǎn)權(quán)的，（除配偶外）共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾；
（5）住房公積金欠繳單位，在為職工個(gè)人補(bǔ)繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后，職工也可以辦理住房公積金個(gè)人購房貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)限在建行辦理，同時(shí)須經(jīng)市公積金管理中心復(fù)議同意；
（6）購房首期付款的金額不低于總房價(jià)的30%。
3.5.5 二手房住房貸款額和期限
1、公積金貸款
單筆公積金貸款最高限額為10萬元，有補(bǔ)充住房公積金的單筆貸款最高限額為13萬元，貸款額度不超過房屋總價(jià)的70%，最長期限15年。貸款年限具體到借款人，最長不超過法定離退休年限后5年。
2、商業(yè)貸款
二手房的商業(yè)貸款單筆貸款無最高限額，但需根據(jù)借款人每月還款能力進(jìn)行測算確定，并且不超過總房價(jià)的70%，最長期限15年，且貸款最長年限計(jì)算不超過借款人滿70周歲。
3、組合貸款
組合貸款的，貸款額總計(jì)不能超過住房總價(jià)發(fā)70%，最長期限15年，最長不超過法定離退休年限后5年。
3.5.6 非住宅房屋貸款
非居住房屋只能申請銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。
3.5.7 二手房出讓人存在貸款情況的處理
（1）出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或者沒有貸款抵押的購房人可直接申請貸款；
（2）如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的則建議購房人可采用轉(zhuǎn)按揭或者先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請貸款。轉(zhuǎn)按揭貸款的一般流程為：
1）買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》；
2）確定貸款銀行；
3）提交買賣合同及其他貸款資料交銀行審核；
4）同意貸款后與轉(zhuǎn)讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協(xié)議、轉(zhuǎn)讓方退房屋保險(xiǎn)費(fèi)、受讓方重新購買房屋保險(xiǎn)；
5）辦理房屋過戶、抵押登記手續(xù)
3.6.1 保證交易安全的方法
為保障交易的安全性，買受人可將購房款委托律師事務(wù)所、房地產(chǎn)交易中心、銀行監(jiān)管或者向公證處提存，待房地產(chǎn)權(quán)證過戶至買受人名下后再行支付給出售人。
3.6.2 委托監(jiān)管的操作
買賣雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同后，可將購房款和產(chǎn)權(quán)證交由監(jiān)管方統(tǒng)一管理，待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成即買入方產(chǎn)證出證后，再由監(jiān)管方通知買賣雙方同時(shí)領(lǐng)證、取款。其流程一般為：
（1）監(jiān)管方與買賣雙方簽訂《監(jiān)管協(xié)議》；
（2）監(jiān)管方收取資料：單位營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明或者當(dāng)事人身份證明（均需原件及復(fù)印件）；申請產(chǎn)權(quán)登記的收件收據(jù)或者產(chǎn)權(quán)證（均需原件）；買賣合同（原件）；
（3）辦理產(chǎn)權(quán)過戶或者/和抵押手續(xù)；買入方房款劃到監(jiān)管帳戶；
（4）房地產(chǎn)交易中心出產(chǎn)證；
（5）通知買賣雙方領(lǐng)證、取款；
（6）三方辦理交接、領(lǐng)證、取款、結(jié)案。
3.7.1 二手房買賣的登記效力
二手房買賣未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移登記，不得對抗第三人。為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買受人，應(yīng)及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記。
3.7.2 登記時(shí)應(yīng)提交的材料
（1）《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；
（2）當(dāng)事人身份證明或者單位營業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）；
（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人且有下列情況之一的，委托書需公證：
1）在香港申辦的公證文書須經(jīng)中國法律服務(wù)（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn)；
2）臺(tái)灣同胞持臺(tái)灣地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)上海市公證員協(xié)會(huì)核對，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與�；鶗�(huì)寄送的副本核對一致的證明；
3）在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經(jīng)該國外交部或者其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證。
（4）《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（原件）；
（5）辦理按揭貸款的還需提交：借、貸款合同，抵押合同或者預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的登記證明；
（6）房地產(chǎn)權(quán)證（原件）；
（7）契稅完稅憑證（原件）；
（8）房屋平面圖、地籍圖（原件各二份，由交易中心內(nèi)部配制）。
特別提示：二手房買賣合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，合同需公證：
（1）外國人；
（2）華僑，包括居住在境外，持有中國護(hù)照、無國內(nèi)身份證明者；
（3）港澳臺(tái)地區(qū)居民；
（4）在外國或者港澳臺(tái)地區(qū)登記、注冊的法人及其他組織。
3.7.3 登記的審核時(shí)限和權(quán)證的領(lǐng)取
登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)移事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證書》；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請人。
領(lǐng)證時(shí)權(quán)利人（或者代理人）需攜帶身份證件（原件）和已繳手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅收據(jù)及受理時(shí)的收件收據(jù)（原件），仔細(xì)核對《房地產(chǎn)權(quán)證》及《登記證明》。
3.7.4 律師代辦登記
律師代辦二手房買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，要取得并向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具當(dāng)事人的委托書。如果房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人，按有關(guān)規(guī)定委托書還需公證。律師要認(rèn)真審核上述材料是否齊全、真實(shí)，并在租賃合同簽訂后15日內(nèi)及時(shí)辦理。律師對原件要妥善保管，辦理完畢要及時(shí)歸還當(dāng)事人，以免丟失。
3.7.5 二手房買賣中發(fā)生或者應(yīng)交納的稅費(fèi)
（1）契稅：買受人承擔(dān)，1.5%；
（2）合同印花稅：買賣雙方各承擔(dān)0.05%；
（3）權(quán)證印花稅：買受人承擔(dān)，5元/本；
（4）交易手續(xù)費(fèi)：每平方米5元，買賣雙方各承擔(dān)50%；
（5）登記費(fèi)：買受人承擔(dān)，住宅80元，非住宅300元；
（6）配圖費(fèi)：買受人承擔(dān)，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元；
（7）抵押登記費(fèi)：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元；
（8）個(gè)人所得稅：出賣人承擔(dān)，普通住宅按房價(jià)的1% 或者利潤的20%；非普通住宅按房價(jià)的2% 或者利潤的20%；
（9）營業(yè)稅：出賣人承擔(dān)，普通住宅5年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓，按房價(jià)的5.55%，5年以上免交；非普通住宅5年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓，按房價(jià)的5.55%，5年以上按差額的5.55%；
（10）公證費(fèi)：標(biāo)的額50萬元以下部分，收取比例為0.3%，按比例收費(fèi)不到200元的，按200元收取；50萬元至500萬元部分，收取0.25%；500萬元至1000萬元部分， 收取0.2%；1000萬元至2000萬元部分，收取0.15%；2000萬元至5000元部分，收取0. 1%；5000元至1億元部分，收取0．05%；1億元以上部分，收取0. 01%；
（11）貸款保險(xiǎn)費(fèi)：買受人承擔(dān)，貸款額×0.05%×貸款年限。
特別提示：以上稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，實(shí)際費(fèi)用應(yīng)按登記時(shí)政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。
4.1.1 概念界定
（1）商品房抵押，是指抵押人以其合法的商品房以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
（2）抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
（3）抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
（4）預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
（5）最高額抵押,是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。
（6）房屋典當(dāng)，是指出典人將其房屋作為當(dāng)物抵押給承典人，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。其實(shí)質(zhì)為商品房抵押的一種特殊表現(xiàn)形式，一般僅限于現(xiàn)房。
特別提示：在建工程抵押不屬于本章所稱的商品房抵押。
4.1.2 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；
（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議于1994年7月5日通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修正）；
（3）《中華人民共和國擔(dān)保法》（中華人民共和國主席令第五十號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議于1995年6月30日通過，自1995年10月1日起施行）；
（4）最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（法釋[2000]44號，最高人民法院于2000年9月29日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（5）《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令第56號，由建設(shè)部于1997年5月9日發(fā)布，2001年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〉的決定》修正）；
（6）《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》（上海市人民政府令第七十六號，由上海市人民政府于1999年12月6日發(fā)布，自2000年1月1日起施行）。
特別提示：擔(dān)保法及擔(dān)保法司法解釋如與物權(quán)法相違背，以物權(quán)法為準(zhǔn)。
4.2.1 抵押人、抵押權(quán)人的主體審查
（1）作為抵押人的自然人必須具有完全行為能力，無行為能力和限制行為能力的，不能成為抵押人；自然人抵押的應(yīng)當(dāng)審查其戶口證明和身份證明。
（2）企事業(yè)單位和其他組織則必須經(jīng)合法注冊存在。企事業(yè)單位和其他組織抵押的，應(yīng)審查抵押人的營業(yè)執(zhí)照、政府登記證明和年鑒合格憑證；抵押人是企事業(yè)單位的，還應(yīng)審查《企業(yè)章程》、《法定代表人證明》、《稅務(wù)登記證明》副本及其代理人的《授權(quán)委托書》。
（3）抵押權(quán)人的審查參照抵押人進(jìn)行。
4.2.2 抵押商品房的權(quán)屬審查
（1）審查商品房的房地產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)文件、抵押商品房的基本資料和清單，具體包括抵押商品房的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至范圍等。
（2）以共有商品房為抵押物的，應(yīng)提供抵押人對共有商品房占有份額的證明，及其他共有人同意以該商品房設(shè)定抵押的證明；
（3）以已設(shè)定抵押權(quán)的商品房再次抵押的，注意該商品房價(jià)值與已擔(dān)保債權(quán)的余額是否足以擔(dān)保本次債權(quán)，并提示委托人清償順序居后的風(fēng)險(xiǎn)。
（4）以享受國家優(yōu)惠政策購買的商品房抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
（5）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
（6）以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過，并報(bào)其上級主管機(jī)關(guān)備案。
（7）以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
（8）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
（9）有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。
（10）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
（11）預(yù)購商品房抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國家和本市關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定，取得商品房預(yù)售許可證。
（12）承包經(jīng)營企業(yè)的商品房抵押，應(yīng)提交發(fā)包人權(quán)力部門審議同意的書面文件。
（13）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，審查抵押人有無將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。
4.2.3 商品房不得設(shè)定抵押的情形
（1）權(quán)屬不明或者有爭議的房產(chǎn)；
（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產(chǎn)，即學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；
（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
（4）依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權(quán)；
（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房產(chǎn)；
（6）政府代管的房產(chǎn)；
（7）依法不得抵押的其他房產(chǎn)（如違章建筑等）。
4.3.1 抵押合同的形式
商品房抵押，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押合同。抵押合同可以在主債權(quán)合同中訂立抵押條款的方式簽訂，也可以單獨(dú)簽訂。
4.3.2 抵押合同的主要內(nèi)容
1、一般抵押
（1）抵押人和抵押權(quán)人的姓名（或者名稱）、住所；
（2）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；
（3）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（4）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、用途結(jié)構(gòu)、狀況、建筑面積、用地面積、四至范圍、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬等；
（5）房屋權(quán)屬和土地使用權(quán)屬狀況，土地使用權(quán)取得方式、房地產(chǎn)權(quán)證編號；
（6）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；
（7）抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；
（8）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；
（9）抵押權(quán)滅失的條件；
（10）違約責(zé)任；
（11）爭議解決方式；
（12）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；
（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。
2、最高額抵押
以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押的，抵押合同的內(nèi)容除本條第一款規(guī)定外還應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（1）連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間；
（2）最高債權(quán)限額。
特別提示：
（1）不得以預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定最高額抵押。
（2）抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押商品房的價(jià)值。商品房抵押后，其價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
3、典當(dāng)
房屋當(dāng)票是典當(dāng)行與當(dāng)戶之間的借貸契約和抵押合同，是確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主要依據(jù)。典當(dāng)行和當(dāng)戶就當(dāng)票以外事項(xiàng)進(jìn)行約定的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充訂立書面合同。當(dāng)票應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
（1）典當(dāng)行機(jī)構(gòu)名稱及機(jī)構(gòu)住所；
（2）當(dāng)戶姓名（名稱）、住所（址）、有效證件（照）及號碼；
（3）典當(dāng)房屋的地址、面積等；
（4）估價(jià)金額、當(dāng)金數(shù)額；
（5）利率、月綜合費(fèi)率（不得超過當(dāng)金的30‰）；
（6）典當(dāng)日期、典當(dāng)期、續(xù)當(dāng)期（典當(dāng)期最長為6個(gè)月）；
（7）當(dāng)戶須知（應(yīng)當(dāng)載明典當(dāng)行和當(dāng)戶的權(quán)利、義務(wù)）。
4.3.3 涉外商品房抵押的公證
抵押人和抵押權(quán)人一方為香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)和外國的自然人、法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本市公證機(jī)構(gòu)公證。
4.3.4 抵押合同的變更
抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同，變更抵押合同，應(yīng)當(dāng)簽定書面的抵押變更合同。
抵押商品房上存在兩個(gè)以上抵押權(quán)的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
4.3.5 抵押合同的終止
有下列情形之一的，抵押合同終止：
（1）抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行；
（2）抵押合同被解除；
（3）債權(quán)人免除債務(wù)；
（4）法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。
4.3.6 貸款抵押率
貸款抵押率應(yīng)根據(jù)商品房的地點(diǎn)、年限、建筑結(jié)構(gòu)、民用及商用類型、實(shí)用性、擔(dān)保期間與市場價(jià)格預(yù)測，以及易變現(xiàn)性和可流通性確定（一般不超過市場價(jià)格的70%），并據(jù)此與抵押人簽訂抵押合同。
4.3.7 抵押合同不得約定的事項(xiàng)
訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
4.3.8 抵押商品房的保險(xiǎn)
抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/FONT>
4.3.9 權(quán)利憑證的保管
抵押權(quán)設(shè)定后《房屋他項(xiàng)權(quán)證》（原件）和商品房的保險(xiǎn)單憑證（正本）等由抵押權(quán)人或者其委托指定的人保管，由抵押權(quán)人承擔(dān)妥善保管責(zé)任。
4.4.1 抵押登記的效力
商品房抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
抵押合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依法變更抵押登記。抵押變更合同自變更抵押登記之日起生效。
4.4.2 惡意拒絕登記的責(zé)任
抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記，導(dǎo)致債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
4.4.3 登記日期與抵押順序
由于房地產(chǎn)登記處的原因，致使商品房連續(xù)抵押登記的，第一次登記的日期為抵押登記的日期，并以此確定抵押擔(dān)保債權(quán)的順序。
4.4.4 抵押登記人的申請人和需提交的材料
以商品房設(shè)定抵押申請登記的，申請人是抵押合同當(dāng)事人。申請抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：
（1）《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；
（2）當(dāng)事人身份證明或者單位營業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）；
（3）委托他人登記的，應(yīng)出具委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件），商品房權(quán)利人是自然人的，委托書需公證：
1）在香港申辦的公證文書須經(jīng)中國法律服務(wù)（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn)；
2）臺(tái)灣同胞持臺(tái)灣地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)上海市公證員協(xié)會(huì)核對，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與�；鶗�(huì)寄送的副本核對一致的證明；
3）在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經(jīng)該國外交部或者其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證。
（4）房地產(chǎn)權(quán)證書（原件）；
（5）借款合同或者抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同（原件）；
（6）抵押合同（原件）
以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請預(yù)告登記，除需提交上述（1）、（3）、（5）、（6）項(xiàng)資料外，還需提交預(yù)購商品房預(yù)告登記證明（復(fù)印件）；
設(shè)典登記的，上述（5）、（6）項(xiàng)變更為房地產(chǎn)設(shè)典合同（原件）；
上述合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，合同需公證：
（1）外國人；
（2）華僑，包括居住在境外，持有中國護(hù)照、無國內(nèi)身份證明者；
（3）港澳臺(tái)地區(qū)居民；
（4）在外國或者港澳臺(tái)地區(qū)登記、注冊的法人及其他組織。
4.4.5 抵押權(quán)（他項(xiàng)權(quán)利）轉(zhuǎn)移登記
抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押權(quán)可以隨主合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，受讓人享有原抵押權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記。除需提交4.4.4中（1）、（4）項(xiàng)資料外，還需提交：
（1）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記證明（原件）；
（2）證明他項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓的文件（原件）。
4.4.6 抵押權(quán)（他項(xiàng)權(quán)利）變更登記
除需提交4.4.4中（1）、（3）項(xiàng)資料外，還需提交：
（1）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記證明（原件）；
（2）證明房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利變更的文件（原件）。
4.4.7 抵押權(quán)（他項(xiàng)權(quán)利）的注銷登記
除需提交4.4.4中（1）、（3）項(xiàng)資料外，還需提交：
（1）地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記證明（原件）；
（2）證明房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利終止的文件（原件）：
1）抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行或者債權(quán)人免除債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提交債權(quán)人出具的書面證明；
2）抵押合同解除的，應(yīng)當(dāng)提交抵押解除合同；
3）發(fā)生法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形的，應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)材料。
特別提示：辦理注銷抵押登記手續(xù)時(shí)，抵押人申請但抵押權(quán)人不申請的，登記機(jī)構(gòu)可以受理抵押人的申請，并且責(zé)成抵押權(quán)人限期辦理注銷登記。抵押權(quán)人逾期仍未辦理注銷登記的，可以依法核準(zhǔn)抵押人的注銷登記。
4.4.8 抵押權(quán)（他項(xiàng)權(quán)利）登記的審核
房地產(chǎn)登記處應(yīng)自受理房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請之日起七日內(nèi)完成審核。
符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊，并通知房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記及其轉(zhuǎn)移、變更登記的權(quán)利人領(lǐng)取登記證明，或者書面通知房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利注銷登記的申請人原登記證明作廢；不符合規(guī)定條件的，也應(yīng)有書面通知單。
4.4.9 登記的費(fèi)用
個(gè)人購買住房抵押登記，申請公積金貸款的，按每件100元繳納；申請組合貸款或者其他貸款的，按每件200元繳納。由個(gè)人承擔(dān)。
其他按抵押房地產(chǎn)的價(jià)格總額，采取差額定率分檔累進(jìn)的辦法，由抵押人繳納：
房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬元） 累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（%）
100以下（含100） 0.1
100——2000（含） 0.04
2000——5000（含） 0.03
5000——10000（含） 0.02
超過10000的部分 0.01
計(jì)費(fèi)基數(shù)按登記的抵押物的價(jià)格總額確定，每件收費(fèi)的上限為3萬元。
特別提示：上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有變動(dòng)，以房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的依據(jù)為準(zhǔn)。
4.5.1 以商品房設(shè)定最高額抵押
債權(quán)人和債務(wù)人可以商品房設(shè)定最高額抵押。設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)約定連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間、被擔(dān)保債權(quán)的最高限額。
以最高額抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同，僅限于借款合同和就某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同。
最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
4.5.2 最高額債權(quán)的特定化
約定的債權(quán)發(fā)生期屆滿后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)辦理最高額抵押權(quán)確定登記。實(shí)際的債權(quán)發(fā)生期短于約定的債權(quán)發(fā)生期的，可以以實(shí)際的債權(quán)發(fā)生期為準(zhǔn)；實(shí)際的債權(quán)發(fā)生期超出約定的債權(quán)發(fā)生期的，以約定的債權(quán)發(fā)生期為準(zhǔn)。
債權(quán)發(fā)生期屆滿時(shí)，實(shí)際存在債權(quán)的累計(jì)數(shù)額低于最高債權(quán)限額的，以實(shí)際存在債權(quán)的累計(jì)數(shù)額登記為被擔(dān)保的主債權(quán)額；實(shí)際存在債權(quán)的累計(jì)數(shù)額超出最高債權(quán)限額的，以最高債權(quán)限額登記為被擔(dān)保的主債權(quán)額。
4.5.3 變更限額和期間的，清償順位后移
同一商品房同時(shí)供作最高額抵押擔(dān)保和另一債權(quán)擔(dān)保，最高額抵押擔(dān)保的最高限額和抵押期間變更的，屬于原最高額抵押擔(dān)保合同終止，締結(jié)了新的最高額抵押擔(dān)保合同。變更后的最高額抵押擔(dān)保債權(quán)清償順位在后。
4.6.1 商品房租賃與抵押的效力
已出租的商品房可以抵押，但實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)（處分該商品房）時(shí)，承租人在同等條件下對該商品房有優(yōu)先購買權(quán)；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期限內(nèi)對于商品房的受讓人繼續(xù)有效，即承租人仍可在租賃合同約定的租賃期限內(nèi)繼續(xù)占有、使用該商品房并從中收益，受讓人除可向承租人收取租金外，不得妨害承租人的租賃權(quán)。
抵押后的商品房也可出租，但應(yīng)當(dāng)書面告知承租人該商品房已抵押的事實(shí)。已經(jīng)抵押的商品房出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對商品房受讓人不具有約束力，即受讓人可終止原租賃合同，承租人對該商品房不享有優(yōu)先購買權(quán)、繼續(xù)租賃權(quán)。抵押人未書面告知承租人抵押事實(shí)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的，抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任；如果書面告知承租人該商品房已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的，由承租人自己承擔(dān)。
商品房抵押權(quán)的效力并不當(dāng)然及于租金等孳息。但當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的孳息。抵押權(quán)人未將查封抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。
取得孳息的清償順序：
（1）收取孳息的費(fèi)用；
（2）主債權(quán)的利息；
（3）主債權(quán)。
4.6.2 附屬物、從物、從權(quán)利與抵押權(quán)的效力
除法律、法規(guī)有禁止性規(guī)定的，或者抵押當(dāng)事人對商品房附屬物、從物、從權(quán)利的移轉(zhuǎn)有特別約定的，以折價(jià)、變賣、拍賣方式實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)保債權(quán)時(shí)，附屬物、從物、從權(quán)利隨抵押物一并轉(zhuǎn)移。
抵押權(quán)的效力通常及于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)已經(jīng)存在的商品房從物，而一般不及于抵押人以后取得的從物。
抵押商品房與從物分別為兩個(gè)以上的人分別所有的，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。
4.6.3 商品房轉(zhuǎn)讓與抵押效力
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押商品房，應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人和買受人。買受人可代替抵押人清償全部債務(wù)，消滅該商品房上的抵押權(quán)，并向抵押人支付房價(jià)和已清償債務(wù)的余額后取得該商品房所有權(quán)。
抵押商品房轉(zhuǎn)讓，未告知抵押權(quán)人和買受人，按以下方法處理：
（1）商品房抵押已經(jīng)登記的，抵押權(quán)優(yōu)先受法律保護(hù)，抵押權(quán)人可主張抵押登記后的商品房買賣合同無效，仍可對抵押商品房主張權(quán)利，買受人不得對抗抵押權(quán)人對該商品房實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。買受人遭受損失的，可向抵押人追償；
（2）商品房抵押未經(jīng)登記的，買賣權(quán)優(yōu)先受法律保護(hù)，抵押權(quán)人不得對抗買受人，買受人取得該商品房所有權(quán)。抵押權(quán)人遭受損失的，抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。
4.6.4 抵押商品房的拆遷
商品房在抵押期間被依法列入拆遷范圍的，按下列規(guī)定處理：
（1）以交換產(chǎn)權(quán)作為補(bǔ)償?shù)模越粨Q所得房屋重新設(shè)定抵押權(quán)；
（2）實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)模盅喝丝梢耘c抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)，也可以與抵押權(quán)人協(xié)商將補(bǔ)償金向約定的第三人提存作為抵押財(cái)產(chǎn)。
抵押人與拆遷人達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議后，應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人就前款規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。抵押人向拆遷人提交其與抵押權(quán)人關(guān)于該抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)處理問題的書面協(xié)議后，方可取得補(bǔ)償金和安置房屋。
根據(jù)本條第一款第一項(xiàng)重新設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂抵押合同。原抵押物上存在兩個(gè)以上抵押權(quán)的，各抵押權(quán)的先后順序應(yīng)當(dāng)與原抵押登記的順序一致。
4.6.5 抵押物拆除改建的限制
除城市建設(shè)需要拆遷房屋外，未征得抵押權(quán)人的書面同意，抵押人不得將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋拆除或者改建。
4.6.6 查封與抵押效力
商品房在抵押前存在被查封、扣押、財(cái)產(chǎn)保全的，抵押不能包含已被查封、扣押或者財(cái)產(chǎn)保全的份額。
對于事先設(shè)定抵押擔(dān)保的商品房，政府管理部門或者人民法院依法查封、扣押的，或者對抵押擔(dān)保財(cái)產(chǎn)采取財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押擔(dān)保的效力，抵押權(quán)人仍對該商品房已抵押部分或者全部享有優(yōu)先受償權(quán)。
4.6.7 抵押權(quán)的保全
抵押期間，抵押人有下列情形之一的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)、適當(dāng)?shù)夭扇【妗⒅浦�、補(bǔ)救等措施，直至請求人民法院撤銷抵押人的行為：
（1）抵押人未經(jīng)通知債權(quán)人，擅自轉(zhuǎn)讓抵押商品房的；
（2）抵押人的行為足以威脅擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或者可能致使抵押商品房價(jià)值減少的，經(jīng)債權(quán)人警告、制止、補(bǔ)救、抵押人不予理睬的；
（3）抵押人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓抵押商品房的，對債權(quán)人造成損害的；
（4）抵押人轉(zhuǎn)讓商品房的價(jià)款沒有向債權(quán)人優(yōu)先清償或者提存的；
（5）抵押人故意阻礙債權(quán)人依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的其他行為。
4.7.1 行使抵押權(quán)的條件
有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：
（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；
（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；
（3）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；
（4）抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；
（5）抵押合同約定的其他情況。
4.7.2 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式
（1）折價(jià)，即抵押雙方協(xié)商以一定的價(jià)格將抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，以抵償債務(wù)。
（2）拍賣，即將抵押物交有關(guān)的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)或者在人民法院的監(jiān)督下進(jìn)行競價(jià)出售。
（3）變賣，即由抵押雙方協(xié)商同意，將抵押物有償轉(zhuǎn)讓給第三人。如果抵押物為限制流通物，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交有關(guān)部門予以收購。
變賣轉(zhuǎn)讓抵押物的，最低價(jià)格應(yīng)當(dāng)?shù)玫絺鶛?quán)人的書面同意或者認(rèn)可。
（4）以其他約定方式處理抵押物的，依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)辦理。
特別提示：實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)商以上述方法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)；如協(xié)商不成，應(yīng)及時(shí)向人民法院提起訴訟。
4.7.3 抵押物折價(jià)清償?shù)臈l件
（1）債權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿未受清償；
（2）抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押物折價(jià)清償協(xié)議，由抵押權(quán)人取得抵押物的占有權(quán)和所有權(quán)；
（3）抵押物折價(jià)公平合理，不得損害順位在后抵押權(quán)人和其他擔(dān)保債權(quán)人的利益。
4.7.4 變賣、拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)
協(xié)議變賣、拍賣抵押物，或者經(jīng)人民法院裁定同意變賣、拍賣抵押物的，應(yīng)當(dāng)注意審查以下事項(xiàng)：
（1）主合同、抵押合同的合法性、有效性；
（2）抵押權(quán)人是否有權(quán)變賣抵押物；
（3）抵押物的變賣價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的關(guān)系；
（4）買受人是否受其他順位在后的和其他擔(dān)保物權(quán)人的債權(quán)追索。
4.7.5 優(yōu)先購買權(quán)
抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議以折價(jià)、變賣方式處分抵押物的，下列自然人、法人或者其他組織在同等條件下依法享有優(yōu)先購買權(quán)：
（1）共有抵押物的其他共有人；
（2）抵押前已出租房地產(chǎn)的承租人。
抵押人和抵押權(quán)人以抵押物折價(jià)或者變賣抵押物前，應(yīng)當(dāng)書面征詢前款所列享有優(yōu)先購買權(quán)的當(dāng)事人是否行使優(yōu)先購買權(quán)。
4.7.6 價(jià)款的清償順序
債務(wù)人處分抵押物的價(jià)款不足以清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任，價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有。
債權(quán)人依法處分抵押物所得的價(jià)款，按下列順序分配：
（1）處分抵押商品房的費(fèi)用；
（2）處分抵押商品房應(yīng)繳納的稅費(fèi)；
（3）當(dāng)于應(yīng)繳納的國有土地使用權(quán)出讓金的款額；
（4）應(yīng)支付的建造該商品房的工程欠款；
（5）主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金；
（6）剩余金額交還抵押人。
處分抵押物所得價(jià)款不足抵押所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的部分，由債務(wù)人負(fù)責(zé)清償。
4.7.7 多個(gè)抵押權(quán)人與清償順序
同一商品房向多個(gè)債權(quán)人抵押擔(dān)保的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：
（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；
（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；
（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
順序在后的抵押債權(quán)先到期的，順序在后的抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在先的抵押債權(quán)的部分受償。
順序在先的抵押債權(quán)先到期的，順序在先的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，剩余的價(jià)款應(yīng)當(dāng)提存，留待順序在后的抵押債權(quán)受償。
4.7.8 多個(gè)抵押人與清償份額承擔(dān)
兩個(gè)以上抵押人為同一債權(quán)提供擔(dān)保的，債權(quán)人放棄債務(wù)人提供的抵押擔(dān)保的，其他抵押人可以請求人民法院減輕或者免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。
兩個(gè)以上抵押人為同一債權(quán)提供擔(dān)保的，各自對其擔(dān)保的債權(quán)份額或者順序沒有約定，或者約定不明確的，抵押權(quán)人可以就其中任何一個(gè)抵押人或者各自的抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)。
抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償，也可以其他抵押人清償其應(yīng)當(dāng)清償?shù)姆蓊~。
4.7.9 抵押權(quán)的中止和消滅
1、抵押權(quán)的中止
抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：
（1）抵押權(quán)人請求中止的；
（2）抵押人申請?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（3）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；
（4）訴訟或者仲裁中的抵押房地產(chǎn)；
（5）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。
2、抵押權(quán)的消滅
抵押權(quán)由于下列情況消滅：
（1）因抵押物滅失而消滅；
（2）因債務(wù)人清償債權(quán)人債務(wù)而消滅。
抵押權(quán)消滅的，債權(quán)人應(yīng)及時(shí)將由其保管的抵押物權(quán)屬證明及有關(guān)單證交還抵押人。
5.1.1 概念界定
（1）商品房租賃，是指出租人將商品房交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。其形式包括承租、預(yù)租、轉(zhuǎn)租、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、承租權(quán)交換、先租后售、售后包租等。
（2）承租，是指需要借用房地產(chǎn)的人向房地產(chǎn)所有人（包括受權(quán)出租人）租借房屋并支付租金的行為。
（3）商品房預(yù)租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，在符合地方法規(guī)或者有關(guān)政府部門規(guī)范性文件要求的情況下，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，并向承租人收取一定數(shù)額的預(yù)收款的行為。
（4）房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。
（5）房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。
（6）房屋承租權(quán)交換，是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，并各自履行交換對方房屋租賃合同的行為。
（6）商品房（含存量房屋）先租后售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造、并已取得《房地產(chǎn)權(quán)證》的商品房及房屋所有權(quán)人擁有的存量產(chǎn)權(quán)房屋，采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同約定出售給該承租人的一種交易行為。
（7）售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。
（8）委托出租是，指房地產(chǎn)所有權(quán)人委托授權(quán)他人，他人可以自己名義將所有權(quán)人的房地產(chǎn)出租，同時(shí)由他人履行收取租金、房屋維護(hù)等權(quán)利義務(wù)的行為。委托出租應(yīng)由委托人與受托人簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，以免產(chǎn)生糾紛并便于受托人向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。委托出租時(shí)，由受托人享受房地產(chǎn)租賃關(guān)系中出租人的權(quán)利和承擔(dān)出租人的義務(wù)。
（9）代理出租，是指代理人以被代理人即房地產(chǎn)所有權(quán)人的名義將被代理人的房地產(chǎn)出租。租賃關(guān)系建立后，由被代理人履行租賃合同的權(quán)利義務(wù)，代理人僅是代為辦理房地產(chǎn)出租手續(xù)而已。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)之一就是代理出租。代理出租的代理人在代理出租成功后一般收取一定租金比例的中介費(fèi)，不享有房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，也不承擔(dān)其他責(zé)任。
特別提示：公有房屋租賃、城鎮(zhèn)廉租住房、旅館業(yè)的客房出租和房屋場地經(jīng)營中的柜臺(tái)出租不屬于本章所稱的商品房租賃。
5.1.2 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議于1994年7月5日通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修正）；
（2）《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號，由建設(shè)部于1995年4月28日發(fā)布，自1995年6月1日起施行）；
（3）《上海市房屋租賃條例》（1999年上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第23號，由上海市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議于1999年12月27日通過并公布，自2000年7月1日起施行）；
（4）上海市房地資源局《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(一)》（滬房地資市[2000]85號，由上海市房屋土地資源管理局于2000年6月27日發(fā)布，自2000年7月1日起施行）；
（5）上海市房地資源局《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(二)》（滬房地資公[2000]98號，由上海市房屋土地資源管理局于2000年6月28日發(fā)布，自2000年7月1日起施行）
（6）《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第八十八號，由建設(shè)部于2001年3月14日發(fā)布，自2001年6月1日起施行）。
5.2.1 出租人的條件
出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的法人、其他組織或者個(gè)人，依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人。
5.2.2 出租房屋的條件
（1）出租房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)已依法登記，所有人已取得房地產(chǎn)權(quán)證（包括房屋所有權(quán)證，下同）；
（2）依法取得商品房預(yù)售許可證明的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建商品房，并且已取得預(yù)租許可證；
（3）已竣工但暫時(shí)還未取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，有下列之一權(quán)屬證明的也可出租：
1）集體土地上的居住房屋，持有《上海市農(nóng)村宅基地使用證》；非居住房屋，持有用地批文和批準(zhǔn)建房文件；
2）單位或者個(gè)人購買的商品房，持有商品房預(yù)售合同、預(yù)售商品房屋交接書或者商品房出售合同，以及付款憑證；
3）單位建造的房屋（除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房外），持有土地使用權(quán)依法登記的房地產(chǎn)權(quán)證（土地使用權(quán)證）或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收合格證明，其中居住房屋，應(yīng)當(dāng)持有《上海市新建商品住宅交付使用許可證》；
4）單位建造的構(gòu)筑物、地下建筑物，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和竣工驗(yàn)收合格證明；
5）單位建造的臨時(shí)建筑，持有臨時(shí)使用土地批準(zhǔn)文件、臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和臨時(shí)建設(shè)工程施工許可證。
5.2.3 共有房屋出租、委托出租和代理出租的特別要求
（1）共有房屋出租的，應(yīng)當(dāng)具有其他共有人同意出租的證明；
（2）委托出租的，應(yīng)當(dāng)具有房屋所有人與受托人簽訂的委托出租合同；
（3）代理人代理出租，應(yīng)當(dāng)具有房屋所有人委托代理出租的證明。
5.2.4 房屋租賃治安管理證件的辦理
凡需出租房屋的個(gè)人或者單位，應(yīng)當(dāng)在出租前向擬出租房屋所在地公安派出所（警察署）或者受公安機(jī)關(guān)委托的居（村）委房屋租賃治安管理站提出申請辦理《房屋租賃治安許可證》或者《房屋租賃治安登記意見書》。
1、申辦對象資格
（1）出租人須擁有出租房屋的所有權(quán)證或者其他合法的房屋證明（含房屋產(chǎn)權(quán)和租用公房使用權(quán)）；
（2）房屋結(jié)構(gòu)安全牢固，具有基本的生活設(shè)施；
（3）出入口、通道等設(shè)施符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定；
（4）與非出租的房屋實(shí)行分門進(jìn)出或者采取分隔措施；
（5）出租的房屋核定的居住人數(shù)達(dá)到30人以上的，應(yīng)當(dāng)配備相應(yīng)數(shù)量的治安保衛(wèi)人員。
2、申辦材料
（1）出租房屋產(chǎn)權(quán)證明或者租用公房憑證或者其他合法的房屋證明及復(fù)印件。
共有房屋出租的，應(yīng)持有其他共有人同意出租的證明或者委托書。代理出租（含物業(yè)代理出租房屋）的，應(yīng)持有被代理人委托代理出租的證明；
（2）出租人（單位）出租房屋須出具居民身份證或者單位證明；
（3）《房屋租賃治安管理審批表》或者《房屋租賃治安許可證申請表》；
（4）出租人不具備管理責(zé)任能力或者出租人實(shí)際居住地與出租房屋地址跨街道、鎮(zhèn)以上分離的，應(yīng)簽訂《房屋租賃治安責(zé)任委托協(xié)議書》；
（5）出租房屋用作經(jīng)營的，應(yīng)出具工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；
（6）出租房屋用作倉庫的，應(yīng)出具消防部門核發(fā)的《建筑消防審核意見書》。
3、辦理程序
（1）申請?zhí)顚憽斗课葑赓U治安管理審批表》。派出所（警察署）根據(jù)申請人或者申請單位的申請，當(dāng)場發(fā)給《房屋租賃治安管理審批表》，申請人或者申請單位領(lǐng)取表后，如實(shí)填寫，字跡端正填表后附上相關(guān)證明材料，交出租房屋所在地責(zé)任區(qū)民警或者居（村）委房屋租賃治安管理站。
（2）審核。責(zé)任區(qū)民警接到《審批表》及相關(guān)證明材料后，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)相關(guān)證明材料并在3個(gè)工作日內(nèi)到申請出租房屋的實(shí)地按治安許可條件查驗(yàn)后簽署意見，派出所（警察署）分管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)審核完畢并加蓋派出所（警察署）印章。
對不符合條件的，公安派出所（警察署）應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)填寫《不予發(fā)放〈房屋租賃治安許可證〉或者〈房屋租賃治安登記意見書〉告知書》，書面告知申請人或者申請單位。
（3）簽訂《房屋租賃治安責(zé)任協(xié)議書》。出租人申請獲批準(zhǔn)后，公安派出所（警察署）應(yīng)當(dāng)在8個(gè)工作日內(nèi)與出租人或者出租單位的治安責(zé)任人簽訂《房屋租賃治安責(zé)任協(xié)議書》，《協(xié)議書》一式二份，出租人與派出所（警察署）各執(zhí)一份。
（4）簽發(fā)《房屋租賃治安許可證》或者《房屋租賃治安登記意見書》。公安派出所（警察署）應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)對出租給外來流動(dòng)人員居住或者非居住的房屋，簽發(fā)給出租人《房屋租賃治安許可證》；對出租給本市人員或者境外人員居住的房屋，簽發(fā)給出租人《房屋租賃治安登記意見書》。
4、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)：
《房屋租賃治安許可證》工本費(fèi)，每張2.5元；房屋租賃治安管理費(fèi)按承租的外來人員數(shù)每月收取1元。
5.2.5 房屋不得出租的情形
（1）未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或者無其他合法權(quán)屬證明的；
（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；
（3）共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的；
（4）權(quán)屬有爭議的；
（5）屬于違法建筑的；
（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的，被鑒定為危險(xiǎn)房屋的；
（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等管理部門有關(guān)規(guī)定的；
（9）改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的；
（10）法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。
5.2.6 境外人士租賃房屋的限制
出于國家安全和軍事安全的考慮，有些地域的房屋是不能租賃給境外人士的，具體應(yīng)向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或者居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。
限制租賃給外國人的地段，要取得國家安全部門的許可批準(zhǔn)文件。
5.3.1 確認(rèn)出租人、承租人的主體身份
在出租人和出租房屋符合資格與條件后，簽署租賃合同前，應(yīng)核對原件、確認(rèn)雙方當(dāng)事人的主體身份：
（1）個(gè)人審核身份證或者護(hù)照、港澳居民往來內(nèi)地通行證、臺(tái)灣居民來往大陸通行證；
（2）企業(yè)、其他組織審核登記注冊證明、法定代表人身份證明、簽約代表的授權(quán)委托證明；
（3）若是境外企業(yè)、其他組織，前述證明還應(yīng)經(jīng)公證或者認(rèn)證。
5.3.2 租賃合同的內(nèi)容
租賃合同可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。
自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對方責(zé)任或排除對方權(quán)利的內(nèi)容，自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：
（1）租賃當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；
（2）房屋座落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；
（3）房屋用途；
（4）房屋交付日期；
（5）租賃期限；
（6）租金數(shù)額、支付方式和期限；
（7）房屋使用要求和維修責(zé)任；
（8）房屋返還時(shí)的狀態(tài)；
（9）轉(zhuǎn)租的約定；
（10）變更和解除合同的條件；
（11）違約責(zé)任；
（12）爭議的解決方式；
（13）租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
5.3.3 租賃合同關(guān)鍵條款的審查
（1）審查租賃面積的計(jì)算方法、調(diào)查核實(shí)其是否和房地產(chǎn)權(quán)證上登記面積或者法定檢測部門檢測面積一致。
（2）審查房屋交付時(shí)的狀況，特別是附屬設(shè)施和設(shè)備狀況是否具體明確及能否拆除、改建或者增設(shè)和租賃期滿交還時(shí)的要求。
（3）審查租賃合同約定的房屋用途是否和政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途一致。若不一致，須由出租人或者出租人委托承租人報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
（4）房屋租賃期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限及不得超過二十年，審查租賃合同有無違反此規(guī)定。
（5）審查和明確租金和有關(guān)費(fèi)用的范圍，租金是否包含管理費(fèi)、空調(diào)水電費(fèi)等；審查租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后租賃保證金的處理。
（6）若出租人同意承租人對房屋進(jìn)行裝修，要注意審查裝修的有關(guān)約定：裝修的內(nèi)容和要求、承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責(zé)任承擔(dān)、裝修發(fā)生的水電等費(fèi)用承擔(dān)與支付、裝修過程中與物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)、裝修期內(nèi)是否免租或者一定期限內(nèi)免租等。
（7）因承租人對租賃房屋進(jìn)行裝修而發(fā)生的對租賃物的改善或者增添的他物，合同應(yīng)對租賃屆滿時(shí)的處分以及對改善或者增添他物所發(fā)生的費(fèi)用等內(nèi)容有明確的約定，以預(yù)防因此引起糾紛或者產(chǎn)生糾紛時(shí)無相關(guān)約定可依據(jù)。
（8）維修責(zé)任：若當(dāng)事人沒有另外約定，出租房屋的養(yǎng)護(hù)、自然或者第三人造成的損壞或者故障，其維修責(zé)任在于出租人；若因承租人使用不當(dāng)或者過錯(cuò)造成的損壞或者故障，則承租人須承擔(dān)維修責(zé)任或者維修費(fèi)用。
（9）若是經(jīng)營性房屋租賃，審查是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)或者第三者責(zé)任險(xiǎn)。
5.3.4 不定期租賃
不定期租賃的當(dāng)事人可以隨時(shí)終止租賃關(guān)系，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限之前書面通知承租人。
5.3.5 解約權(quán)
1、承租人的解約權(quán)
出租人有下列情形之一，承租人可以解除合同：
（1）出租人未按時(shí)交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限內(nèi)交付，逾期仍未交付的；
（2）出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的；
（3）交付的房屋危及承租人安全的；
（4）對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規(guī)定仍不能確定的。
2、出租人的解約權(quán)
承租人有下列情形之一，出租人可以解除合同：
（1）對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規(guī)定仍不能確定的；
（2）承租人未征得出租人同意改變房屋用途，致使房屋損壞的；
（3）承租人逾期不支付租金累計(jì)超過六個(gè)月或者約定的期限的；
（4）承租人造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的；
（5）房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租，承租人轉(zhuǎn)租房屋未征得出租人同意的。
5.4.1 租賃合同對第三人的效力
房屋租賃合同未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案，不得對抗第三人。承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃權(quán)等都無法得到完全保護(hù)。
5.4.2 登記時(shí)應(yīng)提交的材料
租賃當(dāng)事人在簽訂租賃合同后的15日內(nèi)應(yīng)持下列材料辦理登記備案手續(xù)：
（1）《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；
（2）當(dāng)事人身份證明或者單位營業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）；
（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人的，委托書需公證：
1）在香港申辦的公證文書須經(jīng)中國法律服務(wù)（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn)；
2）臺(tái)灣同胞持臺(tái)灣地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)上海市公證員協(xié)會(huì)核對，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與�；鶗�(huì)寄送的副本核對一致的證明；
3）在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經(jīng)該國外交部或者其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證。
（4）房屋租賃合同，包括房屋出租轉(zhuǎn)租、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或者交換、預(yù)租合同等（原件）；
（5）向外來人員出租房屋的，還應(yīng)提交房屋租賃治安管理證件（復(fù)印件）；
（6）房地產(chǎn)權(quán)證、其他權(quán)屬證明（原件）。
5.4.3 租賃合同登記備案證明和費(fèi)用
符合條件和規(guī)定的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自受理登記申請后即時(shí)將相關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊，并即時(shí)向當(dāng)事人出具登記備案證明。
租賃合同登記備案的費(fèi)用目前為每件50元。
5.4.4 代辦租賃登記備案
律師代辦租賃登記備案手續(xù)，要取得并向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具當(dāng)事人的委托書。律師要認(rèn)真審核上述材料是否齊全、真實(shí)，并在租賃合同簽署后15日內(nèi)及時(shí)辦理。律師對原件要妥善保管，辦理完畢要及時(shí)歸還當(dāng)事人，以免丟失承擔(dān)責(zé)任。
5.5.1 預(yù)租出租人的限定
預(yù)租出租人必須為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而不能為個(gè)人或者其他單位。
5.5.2 預(yù)租的條件
（1）符合商品房預(yù)售的條件；
（2）依法取得市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證明。
5.5.3 預(yù)租合同的特別內(nèi)容
在合同內(nèi)容上，預(yù)租商品房合同除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同的基本內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（1）預(yù)租房屋的交付使用日期；
（2）預(yù)付款的金額、支付期限；
（3）其他有關(guān)預(yù)租事項(xiàng)。
特別提示：交付使用日期應(yīng)在商品房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后。
5.5.4 預(yù)租合同的登記備案
在登記備案上，雙方當(dāng)事人簽訂預(yù)租合同后，在15日內(nèi)持預(yù)租合同和有關(guān)材料辦理預(yù)租合同登記備案（此登記備案應(yīng)為預(yù)告登記性質(zhì)），簽署預(yù)租商品房使用交接書后再辦理登記備案，領(lǐng)取租賃合同登記備案證明；
5.5.5 預(yù)售與預(yù)租的沖突
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預(yù)售的商品房預(yù)租；
（2）商品房預(yù)購人不得將預(yù)購的商品房預(yù)租；
（3）商品房未經(jīng)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，承租人不得將預(yù)租的商品房轉(zhuǎn)租、房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或者承租權(quán)交換。
5.6.1 商品房先租后售
1、先租后售的限制
先租后售的房屋應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造并已取得《房地產(chǎn)權(quán)證》的商品房或者房屋所有權(quán)人擁有的存量產(chǎn)權(quán)房屋。
2 先租后售合同的內(nèi)容
（1）買賣該房屋的時(shí)限、價(jià)格；
（2）約定的買賣價(jià)格與實(shí)際成交時(shí)支付價(jià)款的計(jì)算方式；
（3）出租人解除與承租人購房約定的條件；
（4）在合同約定的有效期限內(nèi)，出租房屋需設(shè)定抵押的，房屋業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先取得承租人書面同意；
（5）在租賃期間，未經(jīng)承租人書面同意放棄購房權(quán)利的，房屋業(yè)主不得將該房屋另行出售給他人；未征得房屋業(yè)主的書面同意，承租人不得將該房屋先租后售的權(quán)利轉(zhuǎn)讓他人；
（6）承租人要購買該物業(yè)，必須在租賃期限屆滿前與房屋業(yè)主簽訂商品房出售合同，并在出售合同中載明出售前承租人已租賃的時(shí)間、繳付的租金、該房屋出租時(shí)約定的買賣價(jià)和實(shí)際成交時(shí)支付價(jià)款的計(jì)算等內(nèi)容；
（7）按上海以前先租后售的操作，在出售合同登記時(shí)，需提交承租人已交付租金的發(fā)票、房屋業(yè)主出租該房屋的納稅憑證。因此，要約定房屋業(yè)主取得租金收入應(yīng)開具租金發(fā)票并按規(guī)定納稅，以維護(hù)雙方可能會(huì)得到的合法權(quán)益或者免除的義務(wù)。
3、先租后售的登記備案
商品房先租后售合同目前在登記備案上的政策不明朗，但可以租賃合同名義登記備案，在租賃合同中雙方平等自愿對先租后售的有關(guān)事宜作出約定。
5.6.2 商品房售后包租
1、售后包租的限制
（1）售后包租的房屋必須是已竣工的商品房，未竣工的商品房不得售后包租或者變相售后包租；
（2）所定的租金回報(bào)不得高于市場上同類房屋正常出租業(yè)務(wù)所得的平均利潤，且應(yīng)有相應(yīng)的擔(dān)保，以免涉嫌非法融資；
（3）房屋買賣價(jià)格、包租期間的租金回報(bào)或者價(jià)格折減金額、出租與轉(zhuǎn)租的約定、包租年限以及售后包租有關(guān)雙方的權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容必須具體明確；
（4）代理出租的，包租人未經(jīng)買受人的書面同意不得擅自將售后包租的該房屋再轉(zhuǎn)包租；
（5）包租人與承租人簽訂租賃合同的租賃期限不得超過包租合同約定的終止日期。
2、售后包租的登記備案
售后包租目前是存在限制的，其合同在登記備案上存在政策不明朗的情況，有可能無法獲得登記備案。
5.7.1 房屋轉(zhuǎn)租
1、房屋轉(zhuǎn)租的前提條件
房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意。
2、房屋轉(zhuǎn)租的限制
具有以下情形之一的，承租人不得將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租：
（1）承租人拖欠租金的；
（2）承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；
（3）預(yù)租的商品房；
（4）未取得《房屋租賃治安許可證》的房屋向境內(nèi)的外來流動(dòng)人員轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)向房屋所在區(qū)、縣公安派出機(jī)構(gòu)申請并取得《房屋租賃治安許可證》。未取得《房屋租賃治安許可證》的房屋，不得向外來流動(dòng)人員轉(zhuǎn)租。
3、轉(zhuǎn)租合同與租賃合同的關(guān)系
房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更；租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同隨之解除。
4、轉(zhuǎn)租期限的限制
轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過租賃合同規(guī)定的終止日期，除非出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有協(xié)商約定。
5、原房屋租賃合同的效力
除非出租人與轉(zhuǎn)租當(dāng)事人另有約定，房屋轉(zhuǎn)租期間，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同。
6、房屋轉(zhuǎn)租合同的登記備案
轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人應(yīng)在簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同后15日內(nèi)持下列材料向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同的登記備案，領(lǐng)取轉(zhuǎn)租合同登記備案證明：
（1）出租人同意轉(zhuǎn)租的書面意見或者經(jīng)登記備案的租賃合同；
（2）租賃合同的登記備案證明；
（3）轉(zhuǎn)租合同；
（4）轉(zhuǎn)租的承租人個(gè)人身份證明或者企業(yè)、其他組織的登記注冊證明。
5.7.2 房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓與交換
1、房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓與交換的條件
房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或者交換，承租人須征得出租人的書面同意。
2、房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋承租權(quán)交換的程序
（1）承租人事先征得出租人的書面同意；
（2）承租人與房屋承租權(quán)的受讓人或者房屋承租權(quán)的交換人簽訂《房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》或者《房屋承租權(quán)交換合同》；
（3）出租人與房屋承租權(quán)的受讓人或者房屋承租權(quán)的交換人簽訂《租賃主體變更合同》，變更房屋承租人，繼續(xù)履行原租賃合同；
（4）雙方當(dāng)事人在《租賃主體變更合同》簽訂后的15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列材料向原租賃合同登記備案的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理合同的變更登記備案，領(lǐng)取登記備案證明：
1）房屋承租權(quán)受讓人或者房屋承租權(quán)的交換人的個(gè)人身份證明或者企業(yè)、其他組織的登記注冊證明；
2）房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或者房屋承租權(quán)交換合同；
3）房屋租賃主體變更合同；
4）租賃合同登記備案的證明。
特別提示：商品房屋的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓與交換中，如果受讓人或者交換人是境內(nèi)外地人員或者境外人員，須重新辦理《房屋租賃治安許可證》或者獲得國家安全部門的審批許可文件。
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