居間人索要中介費(fèi)獲賠

  　　本報(bào)訊  （記者  李  芹  鄭金雄  通訊員  曹發(fā)貴）土地在臺(tái)灣，買賣交易卻是在福建廈門達(dá)成，后來由于中介費(fèi)問題出現(xiàn)了糾紛，案件起訴到了廈門市中級(jí)人民法院。廈門中院先后作出兩份民事判決，判決被告吳先生支付中介費(fèi)新臺(tái)幣220萬元、返還購地墊付款5萬美元。

  　　臺(tái)灣籍人張女士于1948年5月20日購買了坐落在臺(tái)灣地區(qū)臺(tái)南縣永康鄉(xiāng)930號(hào)土地。之后，她回到廈門。后因海峽兩岸政治原因，她長期無法對該土地行使權(quán)利。來廈門投資的臺(tái)灣商人吳先生有意購買該土地但苦于沒有張女士下落的具體信息，僅知道她在福建。吳先生便委托廈門人林先生尋找張女士，并許諾促成交易后給予巨額報(bào)酬。

  　　林先生動(dòng)用各種關(guān)系找到了張女士，并促成了交易，1992年6月30日，吳先生與張女士在廈門市公證處簽訂交易上述土地的合同，價(jià)款為135萬美元（另加13萬美元利息），土地交易手續(xù)由張女士委托他人與吳先生一起辦理。同時(shí)，林先生為吳先生付款提供擔(dān)保。當(dāng)年，由林先生代吳先生向張女士支付了5萬美元的款項(xiàng)。

  　　1996年2月25日，林先生與吳先生簽訂《合約書》約定：林先生應(yīng)得中介費(fèi)新臺(tái)幣720萬元，預(yù)付新臺(tái)幣500萬元，剩余款項(xiàng)在臺(tái)南永康地政事務(wù)所同意辦理土地買賣過戶手續(xù)時(shí)即應(yīng)兌現(xiàn)。1998年林先生去世。

  　　隨后，上述土地被拆分為8塊，其中4塊被當(dāng)?shù)卣�府征用，剩�?地塊于2004年2月20日、5月5日過戶至被告吳先生名下。2006年4月，上述4塊地產(chǎn)被臺(tái)灣地區(qū)臺(tái)南地方法院檢察署凍結(jié)。吳先生一直未支付上述剩余的新臺(tái)幣220萬元的中介費(fèi)。至于林先生所墊付的5萬美元，吳先生以從未聽林先生說過墊付款一事為由拒絕償還。

  　　2007年1月，占女士、林某以林先生合法繼承人身份，向法院提起對吳先生的訴訟。原告請求被告支付中介費(fèi)新臺(tái)幣220萬元、返還代墊款5萬美元。庭審中，原告以證據(jù)不足為由撤回第二項(xiàng)請求。此后，占女士、林某獲得了張女士的承認(rèn)收到林先生墊付5萬美元的證明，于2007年5月再次提起訴訟，請求吳先生返還林先生墊付的款項(xiàng)5萬美元。

  　　廈門中院審理后認(rèn)為：林先生受被告吳先生委托，促成了被告與張女士之間買賣位于臺(tái)灣地區(qū)土地的交易，林先生的行為屬于居間行為。林先生與被告吳先生于1996年2月25日簽訂的《合約書》屬于對此前居間行為的確認(rèn)。該《合約書》內(nèi)容是雙方的真實(shí)意思表示、不違反法律規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

  　　被告吳先生向張女士購買的坐落于臺(tái)灣地區(qū)臺(tái)南縣永康鄉(xiāng)的地產(chǎn)已于2004年2月20日、5月5日過戶至被告名下，即《合約書》所約定的支付所有居間報(bào)酬的條件已經(jīng)成就，被告在該日就有義務(wù)將所有居間報(bào)酬支付給原告。目前，被告所取得的土地所有權(quán)僅被禁止處分，將來如果發(fā)生其取得所有權(quán)無效的情形，與本案屬于不同的法律關(guān)系，并不能作為被告至今仍不支付居間報(bào)酬的正當(dāng)理由。被告未依照《合約書》的約定支付剩余居間報(bào)酬新臺(tái)幣220萬元，構(gòu)成違約，應(yīng)依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

  　　在被告吳先生未能依據(jù)于1992年6月30日簽訂的合同約定，向土地出賣人張女士支付5萬美元情況下，林先生已根據(jù)《合約書》的約定履行擔(dān)保責(zé)任并替被告代付了5萬美元給張女士，該事實(shí)已經(jīng)得到張女士本人的確認(rèn)，足以認(rèn)定。被告依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向林先生的法定繼承人返還代付之款項(xiàng)的法律責(zé)任。

  　　據(jù)此，廈門市中院先后作出兩份民事判決，判決被告吳先生支付中介費(fèi)新臺(tái)幣220萬元、返還墊付款5萬美元。

  　　宣判后，被告吳先生服從判決，主動(dòng)向原告履行了判決確定的給付義務(wù)。

當(dāng)事人說

原告：土地過戶，被告應(yīng)支付中介費(fèi)

被告：土地被凍結(jié)，繼續(xù)付款不公平

本報(bào)記者  李  芹  鄭金雄  本報(bào)通訊員  曹發(fā)貴

原告占女士、林某認(rèn)為：

    雙方在1996年2月25日的《合約書》中約定，在臺(tái)南永康地政事務(wù)所同意辦理土地買賣過戶手續(xù)時(shí)即應(yīng)兌現(xiàn)中介費(fèi)，原告的證據(jù)已證明張女士的地塊于2004年2月20日、5月5日過戶至被告吳先生名下，故支付中介費(fèi)、返還墊付款的條件已經(jīng)具備。

被告吳先生認(rèn)為：

    對原告主張的《土地買賣契約》、兩份《合約書》簽訂過程、合同內(nèi)容及履行情況、土地已過戶、尚欠中介費(fèi)新臺(tái)幣220萬元等事實(shí)沒有異議，但支付剩余中介費(fèi)的條件尚未成熟。據(jù)1996年2月25日《合約書》規(guī)定:“如果土地買賣不能過戶，甲方(林先生)應(yīng)償還乙方(吳先生)預(yù)先支付的500萬元新臺(tái)幣”。據(jù)此約定，吳先生如未能得到該買賣土地的所有權(quán)，林先生就無權(quán)得到中介費(fèi)�，F(xiàn)吳先生據(jù)此買賣的土地所有權(quán)因占有者方某等人的主張被臺(tái)南地方法院檢察署禁止處分。因此，被告尚未真正擁有向張女士購買的土地，所以原告向被告主張中介費(fèi)條件尚未成熟。

  　　原告的主張不公平，本案應(yīng)中止訴訟。如果土地占有者的主張成立，那么，原告主張的中介費(fèi)就不能成立，已支付的中介費(fèi)就應(yīng)當(dāng)返還。其次，沒有證據(jù)證明林先生已經(jīng)代被告支付了5萬美元給張女士，所以不能償還墊付款。

院長訪談

多措并舉 方便臺(tái)胞訴訟

本報(bào)記者  李  芹  鄭金雄

  　　福建省廈門市中級(jí)人民法院院長朱珍鈕對記者說，由于廈門與臺(tái)灣之間的地緣、法緣、文緣、人緣、商緣等五緣優(yōu)勢，兩岸人民的交往日益頻繁，經(jīng)貿(mào)合作日益深入，廈門直接或者間接利用臺(tái)資項(xiàng)目約3000個(gè)，合同利用外資超過70億美元。廈門法院充分發(fā)揮職能作用，多措并舉，方便臺(tái)胞訴訟，最大限度地節(jié)約臺(tái)胞的訴訟成本。

  　　一是簡化手續(xù)，實(shí)行“三快”原則。開辟涉臺(tái)訴訟直通車，簡化相關(guān)程序和手續(xù)，對涉臺(tái)案件做到快審查、快立案，及時(shí)移交業(yè)務(wù)庭審理。如臺(tái)灣當(dāng)事人在法官面前簽署起訴狀、委托書，可以不必辦理主體授權(quán)公證和證明手續(xù)。臺(tái)商回臺(tái)灣地區(qū)取證需要時(shí)間的，給予必要的舉證期限。對申請?jiān)V訟保全但又無法提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的臺(tái)商，法院采取靈活措施，以證據(jù)保全的方式代替，實(shí)現(xiàn)快速保全。對能夠送達(dá)的涉臺(tái)案件，參照普通案件的審限規(guī)定進(jìn)行管理，基本上在送達(dá)后一個(gè)月內(nèi)安排開庭，盡可能快審快結(jié)，縮短辦案時(shí)間，避免經(jīng)濟(jì)關(guān)系爭議狀態(tài)的長時(shí)間停滯。

  　　二是引導(dǎo)投資，延伸司法服務(wù)領(lǐng)域。許多臺(tái)商對大陸法律政策不太了解，在經(jīng)濟(jì)行為中經(jīng)常造成不必要的糾紛。法院及時(shí)通過審判和案例報(bào)道，在互聯(lián)網(wǎng)站上公布涉臺(tái)案件裁判文書，在媒體開設(shè)投資法律問題專欄，以及選取典型案例召開新聞發(fā)布會(huì)等形式，發(fā)布指導(dǎo)信息，積極引導(dǎo)臺(tái)商的投資行為，使臺(tái)商進(jìn)一步明確臺(tái)資進(jìn)入大陸市場的基本規(guī)則程序。法院還通過裁判，發(fā)現(xiàn)影響涉案臺(tái)企正常經(jīng)營的問題和焦點(diǎn)，及時(shí)向公司董事會(huì)提出建議，幫助董事會(huì)健全制度、改進(jìn)工作，幫助臺(tái)資企業(yè)走出經(jīng)營管理僵局，得到了當(dāng)事人的贊許。

  　　三是力克“三難”，著力提高創(chuàng)新。在審理涉臺(tái)案件時(shí)存在“三難”：法律文書送達(dá)難、主體資格認(rèn)定難、事實(shí)審查和證據(jù)認(rèn)定難。對此，法院積極探索，摸索出不少有利于審判的成功經(jīng)驗(yàn)。如通過郵寄送達(dá)、親友送達(dá)、業(yè)務(wù)代理人送達(dá)、關(guān)聯(lián)案件訴訟代理人送達(dá)、“兩會(huì)”代轉(zhuǎn)、電話通知、傳真通知等各種手段進(jìn)行送達(dá)，解決司法文書送達(dá)難問題。對臺(tái)灣當(dāng)事人的資格認(rèn)定，一般根據(jù)臺(tái)灣居民身份證和臺(tái)胞證上記載的資料確認(rèn)其個(gè)人身份；對未到庭應(yīng)訴的當(dāng)事人，則根據(jù)當(dāng)事人在大陸開展各種活動(dòng)過程中提交的相關(guān)證件進(jìn)行確認(rèn)。對臺(tái)灣地區(qū)公證機(jī)關(guān)出具的公證書，經(jīng)福建省公證協(xié)會(huì)確認(rèn)后，原則上可作為案件證據(jù)使用。

  　　近年來，廈門法院在保護(hù)兩岸當(dāng)事人民事權(quán)益方面邁上了一個(gè)新臺(tái)階，減輕了兩岸當(dāng)事人的訟累，及時(shí)、公正、有效地解決了當(dāng)事人之間的民商事糾紛。

連線法官

  　　這一案件一方面折射了大陸與臺(tái)灣之間的經(jīng)濟(jì)交往密切并深入到社會(huì)生活的諸多領(lǐng)域；另一方面也反映了司法實(shí)踐中對個(gè)人中介境外地產(chǎn)的效力認(rèn)定。原、被告雙方的爭議焦點(diǎn)是：中介費(fèi)新臺(tái)幣220萬元的支付條件是否成就。

  　　在通常情況下，居間人提供了約定的信息、促成雙方簽訂合同后，委托人就應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬，而當(dāng)事人就支付時(shí)間進(jìn)行約定或者附加一定條件也符合法律規(guī)定。1996年2月25日吳先生與林先生簽訂的《合約書》將地產(chǎn)過戶作為支付中介費(fèi)（即居間報(bào)酬）的條件，該約定符合《中華人民共和國民法通則》第六十二條的規(guī)定。吳先生向張女士購買的坐落于臺(tái)灣地區(qū)臺(tái)南縣永康鄉(xiāng)的地產(chǎn)已于2004年2月20日和5月5日過戶至吳先生名下，即《合約書》所約定的支付所有居間報(bào)酬的條件已經(jīng)成就，吳先生在該日就有義務(wù)將所有居間報(bào)酬支付給林先生的繼承人。

  　　目前，吳先生所取得的土地所有權(quán)僅被禁止處分，將來如果發(fā)生其取得所有權(quán)無效的情形，與本案屬于不同的法律關(guān)系，并不能作為吳先生至今仍不支付居間報(bào)酬的正當(dāng)理由。被告未依照《合約書》的約定支付剩余居間報(bào)酬新臺(tái)幣220萬元，構(gòu)成違約，應(yīng)依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

  　　本案當(dāng)事人約定的支付剩余購地款和中介費(fèi)的條件是土地所有權(quán)過戶到吳先生名下，而不是以吳先生能夠占有和使用該土地為條件。雖然吳先生名下的土地又被凍結(jié)了，但畢竟在吳先生的名下，因此，上述條件已經(jīng)成就。吳先生應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自己的支付中介費(fèi)和償還墊付款的義務(wù)。

法規(guī)鏈接

  　　《中華人民共和國合同法》

  　　第八條  依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。

  　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》

  　　第四條  合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。 

  　　《中華人民共和國擔(dān)保法》

  　　第三十一條  保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

  　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

  　　第六十九條  違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

  　　《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》

  　　第八條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

  　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試和注冊辦法另行制定。

  　　《中華人民共和國民法通則》

  　　第六十二條  民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效。

  　　第八十四條　 債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的人是債務(wù)人。

  　　債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)。

  　　第一百零八條　 債務(wù)應(yīng)當(dāng)清償。暫時(shí)無力償還的，經(jīng)債權(quán)人同意或者人民法院裁決，可以由債務(wù)人分期償還。有能力償還拒不償還的，由人民法院判決強(qiáng)制償還。

焦點(diǎn)透視

大陸公民中介境外地產(chǎn)是否有效

本報(bào)記者  李  芹  鄭金雄

  　　廈門居民中介坐落于臺(tái)灣地區(qū)的土地，表明大陸與臺(tái)灣之間的經(jīng)濟(jì)交流密切并深入到社會(huì)生活的諸多領(lǐng)域，同時(shí)，這種交流也不斷給我們的司法實(shí)踐帶來新的問題，正如本案，就反映了大陸個(gè)人能不能中介境外地產(chǎn)的問題。

  　　本案審判長曹發(fā)貴介紹說，這個(gè)問題應(yīng)該從兩個(gè)角度來分析，第一，在我國大陸，對于個(gè)人從事中介活動(dòng)所達(dá)成的房地產(chǎn)買賣中介合同效力問題的認(rèn)定；第二，大陸公民中介境外房地產(chǎn)的行為是否合法有效。

  　　曹發(fā)貴說，第一個(gè)問題，也存在爭議：有人認(rèn)為，個(gè)人沒有經(jīng)營房地產(chǎn)中介的資質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定相應(yīng)居間合同無效。根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等規(guī)定，從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)，而個(gè)人并不具備房地產(chǎn)中介、咨詢的相應(yīng)資質(zhì)，故林先生在本案中的中介行為均違反了有關(guān)房地產(chǎn)中介的法律規(guī)定，對所收取的款項(xiàng)在扣除實(shí)際支出費(fèi)用后應(yīng)返還給出資方。

  　　對此，曹發(fā)貴認(rèn)為，本案居間合同不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條之規(guī)定，人民法院認(rèn)定合同效力應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為依據(jù)。雖然我國城市房地產(chǎn)管理法第六十九條規(guī)定“未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款�！钡�這是行政處罰措施，并未規(guī)定個(gè)人提供服務(wù)的房地產(chǎn)居間合同無效。而《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》屬于部門規(guī)章，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。

  　　廈門大學(xué)法學(xué)院黃健雄副教授在接受采訪時(shí)也認(rèn)為，居間人的資格不應(yīng)影響合同的效力。黃健雄說，本案的特殊性除了當(dāng)事人的身份、交易的標(biāo)的物外，還有一個(gè)司法實(shí)踐中存有一定分歧的問題，即當(dāng)事人的資格不符合一些行政法規(guī)的要求，該合同效力如何認(rèn)定？雖然《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和城市房地產(chǎn)管理法都對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置進(jìn)行規(guī)范，但并沒有指向房地產(chǎn)中介服務(wù)行為的效力。有些規(guī)范性文件具有濃厚的行政色彩，主要是從行政上管理和規(guī)范房地產(chǎn)中介活動(dòng)。而根據(jù)合同法和最高人民法院關(guān)于合同法的司法解釋的規(guī)定，違法的合同無效，這個(gè)法是指全國人大制定的法律和國務(wù)院行政法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，而在這些強(qiáng)制性、禁止性的規(guī)定中，并沒有對違反居間人資格的效力作出規(guī)定。因此居間人的居間活動(dòng)并不存在主體不適格的情形，雙方的約定應(yīng)為有效，委托人應(yīng)依照約定向居間人支付報(bào)酬。

  　　對于第二個(gè)問題，曹發(fā)貴認(rèn)為，大陸公民中介境外房地產(chǎn)的行為是有效的。首先，本案的中介行為發(fā)生在1992年，當(dāng)時(shí)沒有任何相關(guān)法律法規(guī)，上述房地產(chǎn)法律法規(guī)并無溯及力。因此，法律法規(guī)并無禁止公民中介臺(tái)灣地區(qū)土地的強(qiáng)制性規(guī)定，這樣的中介行為也不違反我國公共秩序。其次，雖然本案應(yīng)當(dāng)適用居間人住所地法律即中華人民共和國法律，但我國城市房地產(chǎn)管理法并不適用于本案，只能適用合同法等民商事法律。城市房地產(chǎn)管理法第二條規(guī)定：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃�！庇捎谂_(tái)灣地區(qū)處于不同法域，從該法律規(guī)范的范圍來看，該法又將本案中介臺(tái)灣地區(qū)土地交易的情形予以排除適用。第三，我國城市房地產(chǎn)管理法屬于行政管理法律法規(guī)，不是調(diào)整平等主體之間法律關(guān)系的民商事法律法規(guī)，行政機(jī)關(guān)如何處理當(dāng)事人違反行政法規(guī)的行為對當(dāng)事人之間的商事合同的效力沒有影響。最后，從法理學(xué)角度來分析，法無禁止即授權(quán)，法律法規(guī)沒有禁止規(guī)定的老百姓都能做。因此，大陸公民中介臺(tái)灣土地具有正當(dāng)性。林先生與被告吳先生于1996年2月25日簽訂的《合約書》屬于對此前居間行為的確認(rèn)。該《合約書》內(nèi)容是雙方的真實(shí)意思表示、不違反法律規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

名詞解釋

  　　居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同（合同法第四百二十四條規(guī)定）。如涉及到房地產(chǎn)業(yè)又稱為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同。根據(jù)合同法對居間合同的規(guī)定，居間人的義務(wù)是提供訂約機(jī)會(huì)或提供訂約的媒介服務(wù)，居間方完成居間義務(wù)，委托方即應(yīng)支付報(bào)酬。