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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 應(yīng)對拆遷中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)（二）——評估報告 |
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作者：房地產(chǎn)律師部編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時間：2008/12/12 20:06:00 |
應(yīng)對拆遷中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)（二）——評估報告
評估報告也是拆遷過程中一個比較重要的環(huán)節(jié)，《城市房屋拆遷管理條例》24條規(guī)定，應(yīng)該根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。根據(jù)上述規(guī)定，立法者的本意是為了確定拆遷房屋的補(bǔ)償價值從而確定拆遷戶的安置補(bǔ)償數(shù)額，這是評估報告的作用，當(dāng)然也應(yīng)該是評估報告的唯一、合法作用，但在實(shí)際的拆遷中，評估報告的作用已經(jīng)變味了。問題就出在了“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定”上。以北京為例，拆遷中房屋評估的評估依據(jù)是《北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》（京國土房管拆字[2001]1234號），這個暫行規(guī)則是根據(jù)2001年北京的地價及房價制定的，其將北京的土地根據(jù)地理位置劃分為十級，每一級有不同的基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價，最貴的一級土地的基準(zhǔn)地價為5300-6000 基準(zhǔn)房價為1000，現(xiàn)在北京五環(huán)外的房價都一萬多了，所以這個標(biāo)準(zhǔn)是嚴(yán)重滯后的，依靠這個標(biāo)準(zhǔn)評估出來的房屋價格是2001年的標(biāo)準(zhǔn)，根本無法反映現(xiàn)在的實(shí)際價格，所以評估報告已經(jīng)失去了其確定補(bǔ)償價值的作用了。
252號文第五條規(guī)定拆遷人申請行政裁決時必須提交評估報告，所以評估報告作用還是非常大的，其已經(jīng)“基因突變”有了另外的作用，這也是評估報告現(xiàn)在的價值體現(xiàn)——拆遷人申請裁決及強(qiáng)拆的輔路石，也就是說，對房屋進(jìn)行評估不是確定補(bǔ)償價格的需要，而是拆遷人申請強(qiáng)拆房屋的需要。
拆遷中的房屋評估適用的主要法律規(guī)定是建設(shè)部2003年12月1日通過的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》（建住房<2003>234號）（以下簡稱“234號文”）。知道了評估報告的本質(zhì)，怎樣利用法律的規(guī)定應(yīng)對評估程序已經(jīng)有了大體的思路，我們可以從評估活動的個個方面談一下應(yīng)對之策。
1、 評估機(jī)構(gòu)的選定
（1） 法律規(guī)定
234文第六條規(guī)定：“市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的評估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷評估機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明、采取被拆遷人投票或者拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。
（2） 權(quán)利主張
上述是法律規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)的選定方式，其應(yīng)該采用投票或者抽簽的方式選擇，但實(shí)踐中評估機(jī)構(gòu)都是拆遷人自己單方選定的，被拆遷人根本沒有選擇的機(jī)會和權(quán)利，甚至房屋被評估了都不知道。所以，很多拆遷項目評估機(jī)構(gòu)的選定都是違法的。被拆遷人應(yīng)該要求自行選定評估公司，這是作為被拆遷人的合法權(quán)利。
2、 初步勘驗程序
（1）法律規(guī)定
234號文第15條規(guī)定：“拆遷評估人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷人房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明”
（3） 權(quán)利主張
根據(jù)上述的法律規(guī)定，在房屋初步勘驗過程中，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對被拆遷人的房屋進(jìn)行勘驗，做好相關(guān)記錄，并要拍攝反映房屋外觀及內(nèi)部狀況的影像資料，并且需要相關(guān)人員簽字認(rèn)可，如果當(dāng)事人不簽字或者無法進(jìn)行勘驗和拍攝影像資料的，應(yīng)該由無利害關(guān)系的第三人進(jìn)行見證。上述是法律規(guī)定的對勘驗的法定程序，但實(shí)際的評估工作中，評估公司往往不按照法定程序，或者沒有錄像，或者沒有簽字，或者沒有見證，更有甚者連實(shí)際勘驗都沒有進(jìn)行只是根據(jù)被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)證上的附圖就出具了評估報告。
作為被拆遷人，如果房屋處于待評估狀態(tài)，就可以要求評估公司按照上述的程序進(jìn)行評估，一旦發(fā)現(xiàn)他們違法的行為，就有權(quán)拒絕配合評估或者要求其重新進(jìn)行評估活動、重新出具評估報告。
3、 公示程序
（1）法律規(guī)定
234號文第十八條規(guī)定：“ 估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見”，這就是評估報告的公示程序。
（2）權(quán)利主張
實(shí)踐中，拆遷人一般這樣進(jìn)行公示程序。在送達(dá)評估報告時，同時送達(dá)一份《征求意見通知書》，通知書中一般明確規(guī)定：“凡未明確表示‘不愿意’公示的，我單位將根據(jù)《通知》精神在規(guī)定期限內(nèi)將初步評估結(jié)果予以公示”。如果被拆遷人明確表示不愿意公示，那一般就不會公示了。當(dāng)然這是做的比較規(guī)范的，大部分的拆遷公司是不進(jìn)行上述的公示程序的，那么我們就可以要求拆遷公司進(jìn)行公示程序或者在相關(guān)的訴訟及復(fù)議中主張其評估報告的程序存在瑕疵不能作為定案的依據(jù)等。
只要拆遷的程序有問題，被拆遷人就可以要求糾正或者重新來做，當(dāng)拆遷公司感覺你難纏，全身長滿刺，他就有可能放棄對你進(jìn)行行政裁決，而選擇和平談判的方式了。
4、 送達(dá)程序
（1）法律規(guī)定
2003年北京國土資源及房屋管理局制定了《<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見（京國土房管拆[2003]777號），在這個文件的26——28條具體規(guī)定了評估報告的送達(dá)程序。
26.【評估報告送達(dá)人】
拆遷評估報告由拆遷人或者由拆遷人委托評估機(jī)構(gòu)送達(dá)。
27.【評估報告送達(dá)】
送達(dá)評估報告必須有送達(dá)回證，由受送達(dá)人在送達(dá)回證上記明收到日期并簽名或者蓋章。受送達(dá)人在送達(dá)回證上的簽收日期為送達(dá)日期。
28.【評估報告送達(dá)方式】
送達(dá)評估報告，應(yīng)當(dāng)直接送交受送達(dá)人。受送達(dá)人是公民的，本人不在交他的同住成年家屬簽收；受送達(dá)人是法人或者其他組織的，由法人的法定代表人、其他組織的主要負(fù)責(zé)人或者該法人、組織負(fù)責(zé)收件的人員簽收；受送達(dá)人有代理人的，可以送交其代理人簽收；受送達(dá)人已指定代收人的，送交代收人簽收。受送達(dá)人的同住成年家屬、法人或者其他組織的負(fù)責(zé)收件的人、代理人或者代收人在送達(dá)回證上簽收的日期為送達(dá)日期。
受送達(dá)人或他的同住成年家屬拒絕接收評估報告的，送達(dá)人應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)基層組織或者所在單位人員到場，說明情況，在送達(dá)回證上記明拒收事由和日期，由送達(dá)人、見證人簽名或者蓋章，把評估報告留在受送達(dá)人住所，即視為送達(dá)。
受送達(dá)人是軍人的，通過其所在部隊團(tuán)以上單位的政治機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)交；受送達(dá)人是被監(jiān)禁的，通過其所在監(jiān)所或者勞動改造單位轉(zhuǎn)交；受送達(dá)人是被勞動教養(yǎng)的，通過其所在勞動教養(yǎng)單位轉(zhuǎn)交。代為轉(zhuǎn)交的機(jī)關(guān)、單位收到評估報告后，應(yīng)立即交受送達(dá)人簽收，以在送達(dá)回證上的簽收日期，為送達(dá)日期。
直接送達(dá)評估報告有困難的，可以郵寄送達(dá)。郵寄送達(dá)的，以掛號回執(zhí)上注明的收件日期為 送達(dá)日期。
受送達(dá)人下落不明，或者用本條規(guī)定的其他方式無法送達(dá)的，可以公告送達(dá)；自公告發(fā)布之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達(dá)。公告送達(dá)，應(yīng)當(dāng)在案卷中記明原因和經(jīng)過。
（2）權(quán)利主張
上述的規(guī)定就評估報告的送達(dá)人、送達(dá)方式、簽收人、代收人、見證人、送達(dá)方式的優(yōu)先適用等方面做出了明確的規(guī)定，對于被拆遷人來講，送達(dá)方式是否合法是最關(guān)鍵的問題。根據(jù)上述的規(guī)定，合法的送達(dá)方式是有順序的——直接送達(dá)＞代收送達(dá)＞見證送達(dá)＞郵寄送達(dá)＞公告送達(dá)。如果前種送達(dá)方式?jīng)]有窮盡，就不能使用后者，否則就是無效的送達(dá)方式。我國適用的是送達(dá)主義，即評估報告包括其他的法律文書相對人送達(dá)簽收才發(fā)生法律效力。如果送達(dá)方式不合法，評估報告是無效的，當(dāng)然不能作為行政裁決或者強(qiáng)制拆遷的依據(jù)。所以，拆遷人只要能夠靈活運(yùn)用相關(guān)的法律規(guī)定，利用一些技術(shù)手段是可以在拆遷中占有一定的主動地位的。
拆遷人送達(dá)包括評估報告在內(nèi)的法律文書，比較偏愛采用趁被拆遷人不再將文書插在門上或者采用見證送達(dá)的方式，表面上造成已經(jīng)送達(dá)的假象，但這些方式都是經(jīng)不起法律檢驗的，被拆遷人可以在相關(guān)的訴訟或者復(fù)議中主張評估報告未發(fā)生法律效力而對抗拆遷人的行政裁決或者強(qiáng)拆令。
5、 異議程序
234號文還賦予了被拆遷人對評估報告的異議權(quán)，這也是被拆遷人的一項主要的權(quán)利，較好的運(yùn)行這些權(quán)利，可以起到減緩拆遷人行政裁決或者強(qiáng)拆鐵蹄的威力。
（1）法律規(guī)定
234號文20——23條規(guī)定了行政異議權(quán)的基本步驟，分別為：
20條：“拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估�！�
21條：“ 拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當(dāng)事人另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的，受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。”
22條：“拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術(shù)鑒定。”
23條：“估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。 估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告�！�
（2）權(quán)利主張
根據(jù)上述的法律規(guī)定，如果被拆遷人對評估結(jié)果有異議，可以在5日內(nèi)向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估，原估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，另行委托的估應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具新的估價報告；如果對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，被拆遷人可以自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會是房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，一般由資深的專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。
被拆遷人可以結(jié)合自身的具體情況選擇行使自己的異議權(quán)，一方面有可能改變評估報告的結(jié)果，另一方面可以打亂拆遷人的拆遷腳步，為自己爭取比較主動的地位。另外，在申請評估報告復(fù)核過程中，被拆遷人還有一項不能忽視的權(quán)利—— 申請鑒定組成員回避的權(quán)利。在實(shí)際的權(quán)利行使過程中可以運(yùn)用。
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