西工法院判決“租賃”樓房外墻面的協(xié)議無效

       樓房外墻的墻面，到底是屬于業(yè)主一家專有還是全體共有？物權(quán)法對此并無明確界定。目前，有關(guān)房地產(chǎn)、住宅方面的行政法規(guī)均將戶外墻面列為共有部位。既是共有部位，當(dāng)然不屬于業(yè)主的專有權(quán)范圍。日前，河南省洛陽市西工區(qū)人民法院就審結(jié)了一起二樓住戶業(yè)主和一樓商用房業(yè)主簽訂出租樓房外墻面的“租賃”合同糾紛。

糾紛緣起 商用房掛招牌惹麻煩

    張先生和袁先生都是河南省洛陽市某大型企業(yè)的職工。2003年，他們都在該企業(yè)的一個小區(qū)購買了房子。張先生買的是一樓門面房，是做商用的；袁先生買的則是張先生上方的二樓住宅房。張先生購買的門面房是為了出租給別人，自己從中收取一定的租金，而別人租了門面房做生意，就要在大門額頭上懸掛招牌，這就不可避免地占用了二樓的外墻面。對此，袁先生不予認(rèn)可：自己的外墻面怎么能讓別人無償使用？經(jīng)過交涉，2004年，張先生以付給袁先生500元租金才算了結(jié)此事。

    2007年8月，張先生又將門面房租給了一家銀行作為營業(yè)點后，雙方再起紛爭。銀行方面與張先生簽訂租賃合同后，又花去數(shù)萬元裝修門面房，按照銀行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)懸掛招牌時，袁先生又出面干涉，要房主張先生給個說法，否則，銀行的招牌不能懸掛。銀行方面要求房東張先生盡快妥善處理此事，如影響銀行正常開業(yè)，就要終止租賃協(xié)議，張先生還要承擔(dān)由此而帶來的經(jīng)濟損失。

  　　這讓張先生措手不及。經(jīng)多次協(xié)商和中間人勸說，張、袁雙方就陽臺的外墻面使用問題草簽了一份協(xié)議：銀行方面在安裝招牌時，如果給二樓的內(nèi)墻造成損壞，應(yīng)修好或賠償損失；張先生每月付給袁先生350元；張先生如在15天內(nèi)不付款，袁先生有權(quán)摘掉招牌并不承擔(dān)責(zé)任。

　　  為使銀行盡快開業(yè)，張先生被迫同意了此協(xié)議，并付給袁先生外墻面“租賃費”1750元。法律意識較強的張先生在多次協(xié)商過程中對談話內(nèi)容進行了錄音。

　　  事后，感到憋屈和窩火的張先生一紙訴狀將對方起訴到洛陽市西工區(qū)人民法院，請求法院確認(rèn)協(xié)議無效；判令被告退還現(xiàn)金1750元，并賠償損失3000元。

法庭激辯 原告、被告各執(zhí)一詞

    2007年10月19日，洛陽市西工區(qū)人民法院對此案進行了公開審理。法庭上，法官將本案爭議的問題歸納了三點：被告對外墻面是否享有所有權(quán)、使用權(quán)；雙方所簽的租賃協(xié)議是否有效；原告請求賠償?shù)臄?shù)額有無法律依據(jù)。

　　  雙方就上述爭議的問題進行了激烈辯論。原告方認(rèn)為，該租賃協(xié)議是被告采取脅迫手段逼他簽訂的，并不是自己的真實意思表示。在法庭調(diào)查過程中，原告當(dāng)庭出示了３份錄音證據(jù)，被告對這３份錄音證據(jù)的真實性無異議。 

　　  另外，被告強行阻止原告方懸掛廣告牌，造成原告方的門面房無法正常開業(yè)，為了避免經(jīng)濟損失，原告才在被告單方制作好的“租賃”協(xié)議上簽了字，并向被告支付了1750元租金。該“租賃”協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

    原告還認(rèn)為，一樓其他門面房房主都沒有向二樓的房主交納所謂的使用費，為何唯獨被告要收取“租賃”費呢？被告應(yīng)返還強行收取原告的所謂租金共計2250元；由于被告強行阻止原告制作廣告牌，造成原告的門面房長時間不能正常營業(yè)，給原告造成了一定的經(jīng)濟損失，對于這些損失被告依法應(yīng)給予賠償。

　　  被告則辯稱，根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，樓房陽臺內(nèi)外墻屬套內(nèi)建筑面積，歸業(yè)主所有；陽臺外1/2外墻屬公攤面積，所有權(quán)歸全體樓房業(yè)主所有。被告是本樓的業(yè)主，當(dāng)然是1/2外墻所有權(quán)人之一。被告有合理優(yōu)先使用自己陽臺外墻的權(quán)利，我國民事立法雖對單個業(yè)主使用外墻無明文規(guī)定，但二樓陽臺外側(cè)的橫向可利用空間的利用權(quán)與二樓房屋所有權(quán)是密切聯(lián)系在一起的，形成了一種事實上的不可分割狀態(tài)，如果取得了二樓的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為對相應(yīng)的二樓陽臺外側(cè)的橫向可利用空間享有使用權(quán)。如自家空調(diào)室外機及晾衣架，一般只能安裝在自家外墻的合理空間內(nèi)，而不能任意安裝到鄰人的外墻上。原、被告簽訂的協(xié)議合法有效。

　　  被告還說，雙方就被告的陽臺外墻使用協(xié)商由來已久，2004年6月10日，原告為了使用被告的陽臺外墻就支付了500元使用費，說明原告是知道繼續(xù)使用還要付費的。所以后來在被告再次要求支付使用費時，雙方都找中間人進行了協(xié)調(diào)，最后達成了本協(xié)議，以上事實充分說明雙方是本著平等、自愿的原則簽署的協(xié)議，不存在原告所謂脅迫之說。

    由于雙方分歧較大，承辦法官雖多次主持調(diào)解，但均無結(jié)果。

依法判決 樓房外墻屬業(yè)主共有

    今年1月14日，西工區(qū)人民法院對此案作出了一審判決。

  　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為：原、被告所簽的“租賃”協(xié)議使雙方形成租賃關(guān)系。但本案爭議的陽臺外墻面非被告享有專有權(quán)，根據(jù)我國目前的房屋建筑相關(guān)行政法規(guī)的解釋，建筑物外墻面屬該棟樓業(yè)主共有，所以被告無權(quán)將共有部分出租并收取租金。因此本案原、被告所簽訂的“租賃”協(xié)議系無效協(xié)議。被告因此取得的租金應(yīng)予返還。

　　  原告要求被告返還2250元，因其2004年交付被告的500元系雙方經(jīng)過協(xié)商后、原告自愿支付的補償款，現(xiàn)在再要求返還，理由不能成立，該請求不予支持。被告如認(rèn)為原告的行為影響其正常生活或?qū)ζ湓斐蓳p失，可另案起訴解決。

    法院判決：雙方所簽訂的協(xié)議無效；被告向原告返還其據(jù)上述協(xié)議所收取的租金1750元。

　　  一審判決后，雙方都沒有提出上訴，判決已生效。

案例鏈接

廣告牌“爬上”陽臺  外墻使用權(quán)起紛爭

    周先生于２００3年在蘭州市張掖路附近買了二樓的一套房子。２００４年末，周先生家的樓下來了一家個體經(jīng)營戶王先生。做生意就得有門面，于是這家商戶搬來后的第一件事情就是趕緊懸掛廣告牌。商戶找周先生協(xié)商安裝，保證絕不影響周先生的正常生活，并得到了周先生的允許。

    但在安裝廣告牌的過程中，周先生感覺不對勁，商戶的廣告牌竟然安裝到了他家的陽臺上，雖經(jīng)周先生多次阻止，但對方的廣告牌還是安上了。廣告牌高１．５米，寬３米左右，安裝在一樓頂和二樓底交界的位置。王先生認(rèn)為，這塊“地盤”是雙方都可以享用的，而且廣告牌沒有遮擋周先生家的采光，也沒有影響到室內(nèi)通風(fēng)。王先生還找到了商鋪的所有人李女士。李女士到有關(guān)部門咨詢后，得到的答復(fù)是，這塊廣告牌沒有給樓上住戶帶來不便，且掛廣告牌的墻面是兩層樓的交界處，所以雙方都有使用權(quán)，可以掛廣告牌。

    得到答復(fù)后，商戶王先生不打算拆除廣告牌了，倒是周先生急了，２００５年初，周先生將商戶王先生和房屋產(chǎn)權(quán)所有者李女士一起告到了蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院，訴訟請求是要求先拆除廣告牌停止侵害，并賠償誤工損失２０００元，經(jīng)濟損失３０００元。

    法庭上，周先生訴稱，王先生的廣告牌安裝在一樓和二樓交界處。由于該樓的設(shè)計是一樓商戶的樓頂和二樓住戶的樓底是同一個梁板，就是商戶安裝廣告牌的位置已經(jīng)占上了他家陽臺的墻面，這就侵犯了他的權(quán)益。對此商戶王先生的答辯稱，廣告牌掛的位置就在梁板以下，這屬于公用墻面。且掛廣告牌沒有帶給周先生任何不便。一審法院認(rèn)為，周先生的訴訟于法無據(jù)，判決駁回了周先生的訴訟請求。

    周先生不服判決向蘭州中院提起了上訴。在此期間，王先生也無心經(jīng)營生意，經(jīng)過考慮后決定換個鋪面經(jīng)營。王先生走后，鋪面廣告也成了擺設(shè)。但是周先生認(rèn)為，這件事關(guān)鍵是要有個說法。

    二審中，蘭州中院認(rèn)為，對于二樓陽臺墻外空間利用權(quán)的問題，我國民事立法雖無明文規(guī)定，但二樓陽臺外側(cè)的橫向可利用空間的利用權(quán)與二樓房屋所有權(quán)是密切聯(lián)系在一起的，形成了一種事實上不可分離的狀態(tài)。因此二樓所有權(quán)的住戶對相應(yīng)的二樓陽臺外側(cè)的橫向可利用空間享有優(yōu)先利用權(quán)，所以王先生掛廣告牌的行為構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，但是由于原商戶已撤換鋪面，且周先生也沒有提供任何可以證明侵權(quán)給他造成損失的證據(jù)。所以，二審判決，駁回上訴，維持原判。雖然官司輸了，但是對這個說法周先生還是滿意的。

不經(jīng)全體業(yè)主同意   擅立廣告牌屬侵權(quán)

    家住重慶市南岸區(qū)南城大道２２７號大樓的劉女士一搬進新居后便遇上了一樁煩心事。原來，該幢樓房底層屬商用房，在那里開業(yè)的重慶麥克醫(yī)藥股份有限公司將一塊印有“麥克醫(yī)藥”字樣、面積約１６０平方米的廣告牌懸置到大樓左、右側(cè)的外墻上，且廣告牌的支撐鐵柱恰恰靠近劉女士所住的四樓。每天在巨幅廣告牌下生活，令一直擔(dān)心安全隱患的劉女士寢食難安。看到滿街高樓上的各色廣告，劉女士不知道近鄰麥克公司的行為是否侵權(quán)。向律師咨詢后，劉女士向法院遞交了起訴書，劉女士以被告麥克公司擅自利用建筑物外墻設(shè)立廣告牌，既有嚴(yán)重安全隱患，又侵犯了共有人利益為由，將被告訴至南岸區(qū)法院。

    法院審理后認(rèn)為，大樓外墻屬于全體業(yè)主共同共有，即大樓的全體業(yè)主對外墻享有共同的權(quán)利和義務(wù)，任一共同共有人利用該外墻須經(jīng)其他共有人同意，任一共同共有人對損害該外墻的行為都有權(quán)加以制止。對原告要求判令被告排除妨礙的請求應(yīng)予支持。對于賠償經(jīng)濟損失之訴求，因原告未能舉證證明損失的具體數(shù)額，故只能從被告使用了共有部分，原告有權(quán)獲得相應(yīng)賠償?shù)慕嵌龋�酌情主張�?

    據(jù)此，南岸區(qū)法院依照民法通則，判決被告限期拆除其在南岸區(qū)南城大道２２７號樓外墻所設(shè)廣告牌，并給予原告經(jīng)濟賠償５００元。

（秦  弓） 

法官說法

●不屬于房主專有權(quán)范圍

●被告不具備出租人資格

本報記者  張光宇  本報通訊員  張玉魯

  　　本案審結(jié)以后，記者采訪了本案主審法官楊惠麗。楊惠麗認(rèn)為，本案從表面上看是一起合同糾紛，但當(dāng)事人雙方所爭議的焦點卻是歸屬權(quán)問題，這涉及物權(quán)法中關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分權(quán)的規(guī)定。

　　  我國物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利�！痹摲ǖ谄呤�一條還規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益�！�

　  　關(guān)于“共有”的概念，在民法通則及相應(yīng)的司法解釋中均有體現(xiàn)。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效……”

　  　楊惠麗說，本案爭議的陽臺外墻面到底是屬于業(yè)主的專有部分還是共有部分？物權(quán)法對此無明確界定。目前，有關(guān)房地產(chǎn)、住宅方面的行政法規(guī)均將戶外墻面列為共用部位。既然是共用部位，當(dāng)然不屬于房主的專有權(quán)范圍，因此本案被告對其二樓的陽臺外墻面不享有所有權(quán)。外墻面應(yīng)由該建筑物的全體業(yè)主共有并享有共同管理的權(quán)利。被告現(xiàn)將應(yīng)屬于全體業(yè)主共有的外墻面出租給原告使用是沒有法律依據(jù)的，其不具備出租人資格，無權(quán)處分共有部位，原、被告簽訂的租賃協(xié)議是不合法的，故法院認(rèn)定其為無效協(xié)議。根據(jù)合同法關(guān)于合同無效的規(guī)定，被告依據(jù)無效協(xié)議取得的租金應(yīng)該返還。

　  　楊惠麗最后說，本案在處理過程中也有不能忽視的一點，即原告在二樓外墻面懸掛廣告牌是否侵害了被告的合法權(quán)益？因原告起訴的是要求確認(rèn)協(xié)議無效，法院審理案件的原則是訴什么審什么，法理上講就是“不訴不理”。至于被告是否受到侵害的問題，判決書已告知被告有相關(guān)訴權(quán)。這是法院兼顧雙方利益、依法行使釋明權(quán)的一種人性化體現(xiàn)。也體現(xiàn)了人民法院審判的公平原則。

法規(guī)鏈接

    《中華人民共和國民法通則》

第八十三條  不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、

公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。

    給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

    《中華人民共和國物權(quán)法》

    第七十條  業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 

    第七十一條  業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

    《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》

　　  89. 共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。

    《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》

第六條  所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。

  　　所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。