玉山法院按照優(yōu)勢證據(jù)原則確認(rèn)房產(chǎn)實(shí)際權(quán)屬

本報(bào)記者  張光宇  本報(bào)通訊員  胡  浩  林庶富

夫妻離婚  留下房產(chǎn)待分割

  　　居住在江西省玉山縣的楊德江和彭麗華原是夫妻，2006年10月18日，經(jīng)玉山縣人民法院判決，準(zhǔn)予離婚。判決書認(rèn)定楊德江在婚姻存續(xù)期間存在過錯(cuò)。但對于二人居住的位于該縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號房屋，卻未作處理，原因是該房屋產(chǎn)權(quán)登記的產(chǎn)權(quán)人是楊德江的母親王兆儀。判決書要求彭麗華另案起訴。

  　　原先，楊德江和彭麗華居住在該縣冰溪鎮(zhèn)火車站村211號，那時(shí)他們和婆婆王兆儀共同居住在一起。1995年11月，玉山縣城鎮(zhèn)拆遷辦公室對這里的部分房屋進(jìn)行拆遷，楊德江、彭麗華、王兆儀居住的房屋及鄰戶楊金瀾（楊德江的姑姑）的房屋也在拆遷之列。楊德江代表住戶與玉山縣城鎮(zhèn)拆遷辦公室簽訂了拆遷協(xié)議，兩家房屋拆遷面積確認(rèn)為26.66平方米，合計(jì)補(bǔ)償人民幣3206.14元，其中楊德江家應(yīng)得人民幣1632元，楊金瀾應(yīng)得1574.14元。拆遷后，政府有關(guān)部門在現(xiàn)玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號給楊德江家安置了40平方米的宅基地，楊金瀾將政府安置的宅基地贈(zèng)與給楊德江和彭麗華。楊德江和彭麗華又向有關(guān)部門申請取得面積為41.12平方米的宅基地，花去人民幣3373.50元。

  　　1996年，楊德江和彭麗華在該地基上共同建造了現(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號的三層小樓房，建筑面積241.23平方米。小樓房建好后就一直由楊德江和彭麗華共同居住和管理，2000年5月1日，按照當(dāng)?shù)亓?xí)俗，還舉行了喬遷宴席，宴請了雙方的親戚、朋友。

  　　期間，1998年11月30日，王兆儀將楊德江與玉山縣城鎮(zhèn)拆遷辦公室簽訂的拆遷協(xié)議進(jìn)行涂改后，到玉山縣房地產(chǎn)管理局對坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記，玉山縣房地產(chǎn)管理局為王兆儀頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主寫上了王兆儀的名字。

  　　楊德江和彭麗華之間，一直夫妻關(guān)系不和。彭麗華從1990年開始先后三次向法院提起離婚訴訟。2006年6月7日，在第三次起訴離婚期間，彭麗華才從法院得知坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號房屋產(chǎn)權(quán)已登記為婆婆王兆儀。10月18日，經(jīng)法院判決，準(zhǔn)予離婚。

  　　房產(chǎn)分割，成了離婚后的遺留問題。

房產(chǎn)登記  明顯瑕疵應(yīng)糾正

  　　離婚后的彭麗華，于2007年9月18日另行起訴。以楊德江在婚姻存續(xù)期間存在過錯(cuò)為由，提出確認(rèn)現(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號三層小樓房為原、被告夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并將昔日的婆婆王兆儀列為第三人，要求分割該處房產(chǎn)價(jià)值的三分之二計(jì)人民幣26萬元。

  　　案件受理后，彭麗華向法院提出申請，要求對訟爭房屋價(jià)值進(jìn)行鑒定，玉山法院依法委托玉山縣價(jià)格認(rèn)證中心對該房屋進(jìn)行評估，價(jià)值為人民幣33萬元。

  　　玉山縣法院兩次公開開庭審理此案，經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告及第三人訟爭的現(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號小樓房，自拆遷協(xié)議的簽訂，到建房施工、裝潢的整個(gè)過程，均由原、被告共同負(fù)責(zé)。而第三人王兆儀對建該房屋所付出的僅是提供了部分政府安置的宅基（含楊金瀾在內(nèi)計(jì)26.66平方米）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)人民幣1632元，建房屋其余資金均由原、被告籌集支付。該房屋完工后，原、被告還承辦了喬遷宴席。該房屋也一直由原、被告居住生活、管理使用。故應(yīng)認(rèn)定該房屋屬原、被告及第三人共有。第三人雖于1998年11月30日到房管部門辦理了該房屋所有權(quán)證書，但房管部門在辦證時(shí)存在明顯瑕疵，其利害關(guān)系人原告彭麗華對此有異議。據(jù)已查明的事實(shí)，對該產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)予糾正。對原、被告共有部分應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)按照我國婚姻法的規(guī)定進(jìn)行分割。具體份額根據(jù)本案查明的事實(shí)，由本院決定。原告認(rèn)為該房屋為原、被告夫妻共同財(cái)產(chǎn)的意見與本案事實(shí)不符，本院不予采納；原告彭麗華認(rèn)為被告楊德江在婚姻存續(xù)期間存在過錯(cuò)要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的三分之二的意見于法無據(jù)，不予采納。據(jù)此，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)于去年年底做出判決：

  　　坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號三層小樓房建筑面積為241.23平方米磚混結(jié)構(gòu)房屋屬原告彭麗華、被告楊德江、第三人王兆儀三人共有，經(jīng)評估價(jià)值為人民幣33萬元。彭麗華享有該房屋產(chǎn)權(quán)45%、楊德江享有45%、王兆儀享有10%。

  　　案件宣判后，三方當(dāng)事人均未提出上訴。（文中人名系化名）

當(dāng)事人說

原告彭麗華：夫妻共同財(cái)產(chǎn)離婚時(shí)理應(yīng)依法分割

被告楊德江：房屋是我母親的，不屬于共同財(cái)產(chǎn)

第三人王兆儀：訟爭的小樓房屬于我一人所有

  　　原告：從1996年9月至2000年4月底，原、被告雙方共同籌集資金，經(jīng)過長達(dá)5年的努力，耗資20萬元，建成了現(xiàn)在的建筑面積為241.23平方米磚混結(jié)構(gòu)的三層小樓房并裝潢好。此后，該處房屋一直由原、被告共同居住使用至今。從老屋拆遷到新屋落成，第三人王兆儀自始至終未出過一分錢和一份力，全部費(fèi)用都是原、被告共同投入的。第三人也從未在該處房屋里居住生活過。但由于原、被告婚后從1988年開始夫妻感情一直不和，且被告長期有外遇并經(jīng)常打罵原告，原告于1990年、2001年先后兩次向法院提起離婚訴訟（后均撤訴），被告怕原告再次提起離婚分割財(cái)產(chǎn)，便通過關(guān)系瞞著原告，于1998年11月30日對該處房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，擅自涂改1995年9月20日玉山縣城鎮(zhèn)拆遷辦公室的拆遷通知及1995年11月22日房屋拆遷協(xié)議上的業(yè)主姓名，將被告楊德江的姓名變更為第三人王兆儀的姓名，從而將現(xiàn)坐落于玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號的房屋登記在王兆儀的名下，以達(dá)到被告獨(dú)占該處房屋之目的。鑒于被告在婚姻存續(xù)期間存在過錯(cuò)，故原告訴至法院，請求依法分割該處原夫妻共同房產(chǎn)價(jià)值的三分之二人民幣26萬元。

  　　被告：原火車站村211號房屋拆遷手續(xù)是我母親王兆儀委托我代辦的，現(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號房屋是我母親所建，不是我與原告的共同財(cái)產(chǎn)，我無權(quán)分割該屋。

  　　第三人：原火車站村211號房屋系我所有�，F(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號的房屋地基大部分是原火車站村211號房屋拆遷置換來的，還有十幾平方米地基是我花錢買來的。至于拆遷通知、拆遷協(xié)議出現(xiàn)被告楊德江的名字，是因?yàn)槲夷挲g大，委托我兒子楊德江去辦理拆遷事務(wù)，拆遷部門沒有做調(diào)查才出現(xiàn)這種錯(cuò)誤�，F(xiàn)訟爭的房屋所有資金是我支付的，其中一部分是我把錢交給楊德江去辦理的。故現(xiàn)訟爭的房屋系我一人所有，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

案外說法

房產(chǎn)確權(quán)：正確區(qū)分一人所有和多人共有

胡  浩  林庶富

  　　在審理家庭、婚姻類的民事案件中，經(jīng)常會(huì)遇到在處理涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)，當(dāng)事人為爭奪房產(chǎn)或居住權(quán)而爭執(zhí)不休，以至鬧得反目成仇的情況。我國房屋法律制度呈現(xiàn)多樣性，權(quán)屬狀態(tài)既包括完全所有權(quán)、也包括部分所有權(quán)以及房屋承租權(quán)等。由于受傳統(tǒng)思想觀念的影響，現(xiàn)實(shí)生活中，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，大多是登記在一個(gè)家庭成員名下的，對于該房屋是一人所有的還是家庭成員共有，并沒有刻意在房產(chǎn)證登記時(shí)予以厘清。然而，一旦發(fā)生房屋拆遷、出售或房產(chǎn)分割的時(shí)候，就很容易發(fā)生糾紛。

  　　房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。作為證書之一種，房產(chǎn)證具有以下特點(diǎn)：（１）房產(chǎn)證只能由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放，其他機(jī)關(guān)發(fā)放的房產(chǎn)證不具有法律效力。我國采取不動(dòng)產(chǎn)分別登記體制，不同種類的不動(dòng)產(chǎn)分別由不同的行政主管機(jī)關(guān)登記，房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。（２）房產(chǎn)證是對特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況�；�于一物一權(quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個(gè)具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋（包括區(qū)分所有的房屋）只有一個(gè)所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個(gè)房產(chǎn)證。（３）房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。（４）房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對特定房屋權(quán)屬情況進(jìn)行登記之后，向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。

  　　在此特別提醒人們：在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要清楚該房屋的權(quán)屬狀態(tài)，是一人所有的就登記為一人所有，是家庭成員共有的要登記為哪些家庭成員共有，或是有其他權(quán)屬狀態(tài)的也同樣登記清楚其他權(quán)屬狀態(tài)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

連線法官

● 本案不必以行政訴訟為前提

● 法院可依優(yōu)勢證據(jù)確定權(quán)屬

本報(bào)記者  張光宇

  　　本案審結(jié)之后，記者電話聯(lián)系到本案的主審法官林庶富，請他談了幾個(gè)與本案有關(guān)的幾個(gè)法律問題。

  　　問：本案第三人王兆儀已經(jīng)取得了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，原告彭麗華在主張權(quán)利時(shí)，對方以持有房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行對抗，認(rèn)為是政府以行政行為對其權(quán)利給予了確認(rèn)，如果要重新確權(quán)，先要通過行政訴訟撤銷政府的產(chǎn)權(quán)證，否則就不得以民事訴訟直接主張確權(quán)訴訟。請問：本案是否需要以行政訴訟撤銷房產(chǎn)證作為前置條件？

  　　答：我們認(rèn)為本案不必以行政訴訟作為前置條件。

  　　首先，應(yīng)該明確行政訴訟與民事訴訟是兩種性質(zhì)不相同的訴訟。民事訴訟是因民法等民事實(shí)體法所調(diào)整的平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系及人身關(guān)系所產(chǎn)生的糾紛，解決的是平等主體之間的民事爭議；而行政訴訟是因行政法調(diào)整的行政機(jī)關(guān)在行政管理活動(dòng)中與被管理一方所發(fā)生的糾紛，解決的是行政爭議，其裁判的結(jié)果只影響行政行為的效力，對平等主體之間的民事爭議并無裁判效力，不影響民事行為效力。

  　　本案系確權(quán)之訴。一般來講，確權(quán)糾紛可以通過民事訴訟解決。因此，我們認(rèn)為，本案不必通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，在民事審判中審查實(shí)體權(quán)利，直接確權(quán)，然后依據(jù)判決向政府登記部門申請產(chǎn)權(quán)變更登記即可，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記僅是一種依當(dāng)事人申請進(jìn)行的登記行為，并非是行政許可，其基礎(chǔ)是民事實(shí)體權(quán)利，屬物權(quán)范疇，通過民事確權(quán)之訴完全可以解決。況且，由于不動(dòng)產(chǎn)登記行為為行政確認(rèn)行為，登記內(nèi)容為對某種事實(shí)的認(rèn)定而非行政裁決，法院在民事案件中，并不受限于該項(xiàng)登記，無須先“行”后“民”，可依當(dāng)事人的訴請，依據(jù)查明的事實(shí)作出確認(rèn)判決。當(dāng)事人也可依法院的民事判決請求行政主體對錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記予以糾正。

  　　問：案件審理中，你們是怎樣查明訟爭的房屋到底是第三人王兆儀一人所有，還是原、被告及第三人共同所有？

  　　答：本案原、被告及第三人訟爭的現(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號三層小樓房，自拆遷協(xié)議的簽訂，到建房施工、裝潢坐落的整個(gè)過程，均由原告彭麗華和被告楊德江共同負(fù)責(zé)。而第三人對建該房屋所付出的，只是提供了部分政府安置的宅基（含楊金瀾在內(nèi)的計(jì)40平方米）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)人民幣1632元，建房屋其余資金均由原告彭麗華和被告楊德江籌集支付。該房屋完工后，原、被告還按照民間鄉(xiāng)俗置辦了喬遷宴席。

  　　案件審理過程中，我們走訪了原、被告的單位同事、鄰居多人。庭審時(shí)，出示了楊偉等10人的調(diào)查筆錄及彭文青等8人的證人證言，以及該房屋建造和裝潢坐落時(shí)的工程結(jié)算書，原、被告購買建材的單據(jù)。這些證據(jù)都證明現(xiàn)訟爭的房屋從起工到竣工包括裝潢坐落，整個(gè)過程均由原、被告負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督，所需費(fèi)用絕大部分由原、被告支付。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對此沒有異議，被告、第三人對此雖有異議，卻未能提供相反的證據(jù)予以證明。因此我們對上述證據(jù)所證明的事實(shí)予以采信。

  　　問：本案涉及到房屋權(quán)屬登記與實(shí)際房屋權(quán)屬不相符的問題，請您談一下如何看待房產(chǎn)證在法律上的證明效力？

  　　答：房產(chǎn)證即房屋所有權(quán)證書，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證，它只是房地產(chǎn)管理部門作出的形式性證明，其證明力在法庭上不是絕對的，用法律上的術(shù)語是“推定”的證明力，僅具有權(quán)利正確性的推定功能，對外僅產(chǎn)生以公示的方式證明房產(chǎn)權(quán)屬的特定作用。正因?yàn)榉慨a(chǎn)證在民事訴訟中作為證明房產(chǎn)權(quán)屬的一種重要證據(jù)，其證明力的作用大小只能與其他證據(jù)相互比較來確定。

  　　在房屋權(quán)屬爭議中，當(dāng)房產(chǎn)證證明的事實(shí)與其他證據(jù)證明的事實(shí)發(fā)生沖突、其他證據(jù)的證明力明顯大于房產(chǎn)證的證明力時(shí)，法院完全可以按照優(yōu)勢證據(jù)的原理，以優(yōu)勢證據(jù)確定房屋的權(quán)屬。因此，房產(chǎn)證上記載的房屋產(chǎn)權(quán)所屬的權(quán)利人是否享有實(shí)體法意義上的房屋產(chǎn)權(quán)，應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)形成的基礎(chǔ)事實(shí)予以決定。本案訟爭房屋由法院作出判決歸原、被告及第三人共有的結(jié)果，正是基于法院通過審理查明了該訟爭房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)形成的基礎(chǔ)事實(shí)。