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房地產(chǎn)開發(fā)  
走出商品房買賣中立約定金的誤區(qū)
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外coinwram.com     時間:2009/1/28 13:33:00

 筆者最近在承辦業(yè)務(wù)時,遇到幾件商品房買賣立約定金的糾紛。糾紛產(chǎn)生的主要原因就是買受人交付立約定金后,在與出賣人正式簽訂商品房買賣合同時,出賣人提出的有關(guān)條款不利于買受人,使買受人難以接受(主要體現(xiàn)在違約責(zé)任的條款上)。如:買受人逾期付款在30日以內(nèi),買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金,合同繼續(xù)履行。逾期超過30日后,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應(yīng)付款的5%向出賣人支付違約金。而出賣人逾期交房不超過一百八十日的,出賣人每日按已付房款的萬分之一支付違約金,合同繼續(xù)履行。逾期交房超過一百八十日后,買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的,出賣人按累計已付房款的2%向買受人支付違約金。以上雙方的違約責(zé)任,顯然對買受人是不公平的。而一旦買受人不接受這不公平的條款,拒簽正式合同,出賣人則以買受人拒絕簽約為由,拒不返還定金。有的買受人糾纏不休,出賣人應(yīng)接不暇。有的買受人最后被迫簽訂了不平等的“條約”。筆者認(rèn)為,上述糾紛產(chǎn)生的原因之一,是買賣雙方對法律知識,特別是關(guān)于立約定金的性質(zhì)和作用片面理解所至。筆者想就此談?wù)剛人的看法。    :
       一、立約定金的性質(zhì)和作用。
       根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第一百一十五條“當(dāng)事人約定交付定金作為訂立主合同擔(dān)的給付定金的一方拒絕訂立合同的,無權(quán)要求返還定金,收受定金一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。首先,立約定金是訂立主合同的一種擔(dān)保形式,其作用是保證給付定金一方和接受定金——方,互相遵守簽訂主合同的約定。其次,立約定金又是違約的責(zé)任形式,一般情況下,買受人和出賣人在立約定金交付后,在一定的時間內(nèi)正式簽訂合同,否則就應(yīng)承受定金條款的罰則,即交付定金一方拒絕簽訂主合同的,無權(quán)要求返還定金,收受定金的一方,拒絕訂立主合同的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。立約定金的約定是從屬于商品房買賣合同的從合同,同時它還具有一定的獨立性。即在主合同簽訂前是獨立存在的,立約定金一旦交付,買受人和出賣人即受其約束。無法定事由或未經(jīng)雙方一致同意,不能解除雙方簽訂主合同的權(quán)利和義務(wù),而主合同訂立后,立約定金的歸宿將服從于主合同。
        二、走出立約定金的誤區(qū),公平簽訂主合同。
       從立約定金的性質(zhì)和作用來看,它是約束買賣雙方當(dāng)事人的,并沒有給哪一方特殊的權(quán)利.而在現(xiàn)實中為什么會出現(xiàn)商品房出賣人用立約定金設(shè)陷阱,迫使買受人吃虧上當(dāng)之說呢?筆者認(rèn)為這是因為商品房買賣雙方都走入一個誤區(qū),走出這個誤區(qū)便沒有什么陷阱可言。
    首先,我們知道合同是雙方協(xié)商一致的意思表示,在簽訂主合同時雙方的地位是平等的。我國《合同法》第四條規(guī)定“合同當(dāng)事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強加給另一方”。出賣人不應(yīng)因為收受了定金,而自以為有優(yōu)勢,在主合同中提出明顯不利于買受人的條款,而強迫買受人接受;而買受人也不應(yīng)該因為自己已交了定金,怕不接受出賣人對自己不利的條款,而背上拒絕簽詞‘主合同之罪名,應(yīng)敢于堅持自己的主張。其次,簽訂主合同時應(yīng)遵守公平原則,是雙方的權(quán)利和義務(wù)。我國《民法通則》第四條規(guī)定“民事活動應(yīng)遵循自愿、公平、等價、有償、誠實信用的原則”。  《合同法》第五條規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)!边@是雙方簽訂主合同的基本準(zhǔn)則。始終堅持明顯不公平條款的一方,不肯放棄自己的主張,不接受另一方比較公平的要求,致使主合同不能簽訂,無疑違背了公平原則。一旦付之法律,拒不簽約之責(zé)任應(yīng)該由誰來承擔(dān),已經(jīng)非常明確了。
        因此,出賣人與買受人都應(yīng)有充分的心理準(zhǔn)備,即立約定金交付后買受人和出賣人應(yīng)公平簽訂主合同的心理準(zhǔn)備,任何一方都沒有什么特定優(yōu)勢可言,更不可以提出明顯不公平的條款迫使對方接受,更不能認(rèn)為不接受不公平的條款就是拒不簽約,這樣才能從誤區(qū)中走出。
        三、立約定金風(fēng)險的防范。
       做出立約定金約定前,預(yù)測給付和收受立約定金后可能產(chǎn)生的風(fēng)險,采取有效的防范措施,避免出現(xiàn)對自己不利的后果,這對于買受人和出賣人都是一個重要的問題。
     買受人應(yīng)首先對出賣人的信譽進行了解,信譽不好的免談。其次,審查出賣人進行銷(預(yù))售商品房的手續(xù)是否合法。是否符合國家、省、市有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。再次,如需簽訂認(rèn)購書,應(yīng)在認(rèn)購書中盡可能明確詳細(xì)的注明—些主要事項。同時盡可能地詳細(xì)了解主合同中的主要內(nèi)容,如有不能接受之處,不要勉強簽定認(rèn)購書,更不可以交付立約定金。最后,在交付立約定金后,應(yīng)在約定的時間內(nèi)與出賣人協(xié)商簽訂主合同,并要留有足夠的時間進行分析和咨詢。如發(fā)現(xiàn)主合同有與認(rèn)購書不一致或有對自己明顯不利的條款,應(yīng)及時要求修改。如一旦不能與出賣人達成一致意見,致使主合同不能簽訂,應(yīng)及時與出賣人協(xié)商解決,如協(xié)商不成,應(yīng)訴之于法院。
       出賣人在與買受人做出立約定金的約定前,應(yīng)明確自己能對買受人做出哪些較為實際的,能在合同中加以確定的承諾。主合同有不利于買受人的條款怎樣能被買受人接受,在合同中怎么約定才能接近于公平,稍有不公平的地方,應(yīng)在交付立約定金前向買受人講清楚,樹立誠實信用,公平交易的良好形象。由于出賣人從商品房開發(fā)的立項、審批到開發(fā)建設(shè),從預(yù)售、竣工驗收到交付給買受人環(huán)節(jié)多、秩序復(fù)雜,說不定受那個方面影響,而使自己逾期交付商品房。出賣人不應(yīng)通過制定不公平的違約條款,來減小自己逾期交房的風(fēng)險。不了更刁;應(yīng)利用立約定金的“小計謀”來“套牢”買受人。   而應(yīng)將事先可能預(yù)見到的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到項目開發(fā)的多個環(huán)節(jié)中,并通過合同形式體現(xiàn)出來。
    綜上,筆者此文的中心目的,是試圖通過對商品房認(rèn)購中的立約定金性質(zhì)、作用和風(fēng)險的簡單分析,讓尚在立約定金的誤區(qū)中徘徊的商品房的出賣人和買受人走出誤區(qū)。(王春剛)

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