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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 走出商品房買賣中立約定金的誤區(qū) |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時間：2009/1/28 13:33:00 |
筆者最近在承辦業(yè)務(wù)時，遇到幾件商品房買賣立約定金的糾紛。糾紛產(chǎn)生的主要原因就是買受人交付立約定金后，在與出賣人正式簽訂商品房買賣合同時，出賣人提出的有關(guān)條款不利于買受人，使買受人難以接受(主要體現(xiàn)在違約責(zé)任的條款上)。如：買受人逾期付款在30日以內(nèi)，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的5％向出賣人支付違約金。而出賣人逾期交房不超過一百八十日的，出賣人每日按已付房款的萬分之一支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期交房超過一百八十日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人按累計已付房款的2％向買受人支付違約金。以上雙方的違約責(zé)任，顯然對買受人是不公平的。而一旦買受人不接受這不公平的條款，拒簽正式合同，出賣人則以買受人拒絕簽約為由，拒不返還定金。有的買受人糾纏不休，出賣人應(yīng)接不暇。有的買受人最后被迫簽訂了不平等的“條約”。筆者認(rèn)為，上述糾紛產(chǎn)生的原因之一，是買賣雙方對法律知識，特別是關(guān)于立約定金的性質(zhì)和作用片面理解所至。筆者想就此談?wù)剛�人的看法。 ：
一、立約定金的性質(zhì)和作用。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第一百一十五條“當(dāng)事人約定交付定金作為訂立主合同擔(dān)的給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。首先，立約定金是訂立主合同的一種擔(dān)保形式，其作用是保證給付定金一方和接受定金——方，互相遵守簽訂主合同的約定。其次，立約定金又是違約的責(zé)任形式，一般情況下，買受人和出賣人在立約定金交付后，在一定的時間內(nèi)正式簽訂合同，否則就應(yīng)承受定金條款的罰則，即交付定金一方拒絕簽訂主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方，拒絕訂立主合同的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。立約定金的約定是從屬于商品房買賣合同的從合同，同時它還具有一定的獨立性。即在主合同簽訂前是獨立存在的，立約定金一旦交付，買受人和出賣人即受其約束。無法定事由或未經(jīng)雙方一致同意，不能解除雙方簽訂主合同的權(quán)利和義務(wù)，而主合同訂立后，立約定金的歸宿將服從于主合同。
二、走出立約定金的誤區(qū)，公平簽訂主合同。
從立約定金的性質(zhì)和作用來看，它是約束買賣雙方當(dāng)事人的，并沒有給哪一方特殊的權(quán)利.而在現(xiàn)實中為什么會出現(xiàn)商品房出賣人用立約定金設(shè)陷阱，迫使買受人吃虧上當(dāng)之說呢?筆者認(rèn)為這是因為商品房買賣雙方都走入一個誤區(qū)，走出這個誤區(qū)便沒有什么陷阱可言。
首先，我們知道合同是雙方協(xié)商一致的意思表示，在簽訂主合同時雙方的地位是平等的。我國《合同法》第四條規(guī)定“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方”。出賣人不應(yīng)因為收受了定金，而自以為有優(yōu)勢，在主合同中提出明顯不利于買受人的條款，而強迫買受人接受；而買受人也不應(yīng)該因為自己已交了定金，怕不接受出賣人對自己不利的條款，而背上拒絕簽詞‘主合同之罪名，應(yīng)敢于堅持自己的主張。其次，簽訂主合同時應(yīng)遵守公平原則，是雙方的權(quán)利和義務(wù)。我國《民法通則》第四條規(guī)定“民事活動應(yīng)遵循自愿、公平、等價、有償、誠實信用的原則”。 《合同法》第五條規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)�！边@是雙方簽訂主合同的基本準(zhǔn)則。始終堅持明顯不公平條款的一方，不肯放棄自己的主張，不接受另一方比較公平的要求，致使主合同不能簽訂，無疑違背了公平原則。一旦付之法律，拒不簽約之責(zé)任應(yīng)該由誰來承擔(dān)，已經(jīng)非常明確了。
因此，出賣人與買受人都應(yīng)有充分的心理準(zhǔn)備，即立約定金交付后買受人和出賣人應(yīng)公平簽訂主合同的心理準(zhǔn)備，任何一方都沒有什么特定優(yōu)勢可言，更不可以提出明顯不公平的條款迫使對方接受，更不能認(rèn)為不接受不公平的條款就是拒不簽約，這樣才能從誤區(qū)中走出。
三、立約定金風(fēng)險的防范。
做出立約定金約定前，預(yù)測給付和收受立約定金后可能產(chǎn)生的風(fēng)險，采取有效的防范措施，避免出現(xiàn)對自己不利的后果，這對于買受人和出賣人都是一個重要的問題。
買受人應(yīng)首先對出賣人的信譽進行了解，信譽不好的免談。其次，審查出賣人進行銷(預(yù))售商品房的手續(xù)是否合法。是否符合國家、省、市有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。再次，如需簽訂認(rèn)購書，應(yīng)在認(rèn)購書中盡可能明確詳細(xì)的注明—些主要事項。同時盡可能地詳細(xì)了解主合同中的主要內(nèi)容，如有不能接受之處，不要勉強簽定認(rèn)購書，更不可以交付立約定金。最后，在交付立約定金后，應(yīng)在約定的時間內(nèi)與出賣人協(xié)商簽訂主合同，并要留有足夠的時間進行分析和咨詢。如發(fā)現(xiàn)主合同有與認(rèn)購書不一致或有對自己明顯不利的條款，應(yīng)及時要求修改。如一旦不能與出賣人達成一致意見，致使主合同不能簽訂，應(yīng)及時與出賣人協(xié)商解決，如協(xié)商不成，應(yīng)訴之于法院。
出賣人在與買受人做出立約定金的約定前，應(yīng)明確自己能對買受人做出哪些較為實際的，能在合同中加以確定的承諾。主合同有不利于買受人的條款怎樣能被買受人接受，在合同中怎么約定才能接近于公平，稍有不公平的地方，應(yīng)在交付立約定金前向買受人講清楚，樹立誠實信用，公平交易的良好形象。由于出賣人從商品房開發(fā)的立項、審批到開發(fā)建設(shè)，從預(yù)售、竣工驗收到交付給買受人環(huán)節(jié)多、秩序復(fù)雜，說不定受那個方面影響，而使自己逾期交付商品房。出賣人不應(yīng)通過制定不公平的違約條款，來減小自己逾期交房的風(fēng)險。不了更刁；應(yīng)利用立約定金的“小計謀”來“套牢”買受人。 而應(yīng)將事先可能預(yù)見到的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到項目開發(fā)的多個環(huán)節(jié)中，并通過合同形式體現(xiàn)出來。
綜上，筆者此文的中心目的，是試圖通過對商品房認(rèn)購中的立約定金性質(zhì)、作用和風(fēng)險的簡單分析，讓尚在立約定金的誤區(qū)中徘徊的商品房的出賣人和買受人走出誤區(qū)。（王春剛）
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