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房地產(chǎn)開發(fā)

法院在什么情況下可以查封房屋及土地使用權(quán)

出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com 時間：2009/2/2 19:09:00

法院在什么情況下可以查封房屋及土地使用權(quán)

一、法院對權(quán)屬登記明確的房地產(chǎn)的查封
　　權(quán)屬登記明確，當事人對產(chǎn)權(quán)沒有異議的，人民法院可以查封。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是國家房地產(chǎn)管理機關(guān)依照職權(quán)和法律對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)進行確認的行政行為。土地的登記機關(guān)為國土資源管理局，房產(chǎn)的登記機關(guān)為房地產(chǎn)管理局，已經(jīng)登記的房地產(chǎn)具有法律效力，受到法律的保護。因此，在當事人對已經(jīng)進行權(quán)屬登記的產(chǎn)權(quán)沒有異議時，法院就應當認定當事人對房地產(chǎn)享有所有權(quán)或使用權(quán)，法院依法可以進行查封，這種查封也是法院最直接的執(zhí)行活動。
　　二、法院對土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離的查封
　　土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應當同時查封；使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。
　　土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離情況是經(jīng)常遇到的，比如在合伙建房中，有一方出土地，另一方出資金。還有的情況比如被執(zhí)行人在對外抵押時只對房屋或土地進行了抵押等等。出現(xiàn)這種情況后，法院查封時要逐一進行查明，當事人也應積極向法院提供相應的證據(jù)，否則可能會侵犯他人的合法權(quán)益。
　　三、法院對登記在案外人名下的被執(zhí)行人房地產(chǎn)的查封
　　登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，案外人書面認可土地、房屋實際屬于被執(zhí)行人時，法院可以采取查封措施。
　　如果登記名義人（案外人）否認該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請執(zhí)行人認為登記虛假時，須經(jīng)當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。
　　四、法院對被執(zhí)行人繼承、受贈房地產(chǎn)的查封
　　被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院應向有關(guān)部門提交被執(zhí)行人取得財產(chǎn)的依據(jù)。
　　一般情況下，法院以登記機關(guān)的登記為準，但有些情況是應當變更登記但尚未變更登記的情況，雖然從登記上來講，當事人還不享有所有權(quán)或使用權(quán)，但是依據(jù)《繼承法》和其他法律的有關(guān)規(guī)定，當事人已實際享有這種權(quán)利，因此法院查封是理所當然的。
　　五、法院對房地產(chǎn)管理部門受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓申請尚核準登記房產(chǎn)的查封
　　對國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請，尚未核準登記的，人民法院可以進行查封。
　　這種情況下，當事人已經(jīng)對土地和房屋享有了“準權(quán)利”，并且這種權(quán)利是即將行使的，法院對此可以予以查封。當然這種情況必須具備兩個條件，一是被執(zhí)行人已經(jīng)向登記機關(guān)提出了過戶登記申請；二是有關(guān)機關(guān)已經(jīng)受理了當事人的申請，只是還沒有核準。不然的話，法院不能硬性查封。
　　六、法院對房地產(chǎn)可以超標的整體查封
　　人民法院可以對不可分割的房地產(chǎn)進行整體查封。法院在辦理案件過程中，一般不允許超標的查封，但是由于房地產(chǎn)的特殊性質(zhì)，有時不可進行分割，這時為了案件的需要，法院可以進行整體進行查封，在具體操作過程中，對查封房地產(chǎn)進行靈活地處理，對超標的以外的房地產(chǎn)應當進行保護。
　　七、法院對被執(zhí)行人土地使用權(quán)可以預查封
　　被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，法院可以對該土地使用權(quán)進行預查封。
　　對于被執(zhí)行人只繳納了部分出讓金的，按已繳付的出讓金，由國土資源管理部門確認被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，法院可以對確認后的土地使用權(quán)裁定預查封。對不可分割的土地使用權(quán)，可以進行全部查封。被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權(quán)的同時，應當將被執(zhí)行人繳納的按照有關(guān)規(guī)定應當退還的土地出讓金由法院處理，預查封自動解除。
　　八、法院對被執(zhí)行人的房地產(chǎn)可以實行輪候查封
　　兩個以上法院對同一宗土地使用權(quán)、房屋進行查封的相關(guān)部門應為首先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的法院辦理查封手續(xù)，對后來的法院作輪候查封登記。這一措施改變了過去只要一個法院實施了查封行為而排除其他法院再行查封的權(quán)利，可以更好地保護債權(quán)人的合法權(quán)益，是司法界一個有益的嘗試。
　　九、法院對集體土地使用權(quán)的查封
　　人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理。但應當告知權(quán)利受讓人到有關(guān)部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。

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