一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為與相關(guān)民事行為發(fā)生交叉的范圍和特點(diǎn)

  　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記是不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)申請(qǐng)人的申請(qǐng)作出的行政行為，它明確了登記申請(qǐng)人對(duì)登記確認(rèn)的內(nèi)容所產(chǎn)生的權(quán)利，并可以在權(quán)利被他人侵犯時(shí)，以登記的行政行為與之相對(duì)抗，任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體及其他個(gè)人非經(jīng)法定程序不得以任何理由撤銷(xiāo)該行為。但申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料主要是有效的民事行為的相關(guān)材料，因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行為屬于可訴的具體行政行為，它成為行政訴訟的受案范圍。同時(shí)，其關(guān)聯(lián)行為大多屬民事行為，而民事行為存在的糾紛屬于民事訴訟受案范圍。這樣，導(dǎo)致該類(lèi)案件的民事審判中會(huì)涉及具體行政行為。

  　　在審判實(shí)踐中經(jīng)常遇到的與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為有關(guān)的民事訴訟主要包括:不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟、抵押合同糾紛訴訟、繼承糾紛訴訟、析產(chǎn)訴訟、侵權(quán)訴訟、離婚財(cái)產(chǎn)分割糾紛訴訟、贈(zèng)與糾紛訴訟、互換糾紛訴訟、房屋租賃訴訟、房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償訴訟等。

  　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為與相關(guān)民事行為相互交叉的主要特點(diǎn)是：第一，兩者均是建立在同一標(biāo)的物上的權(quán)利義務(wù)糾紛；第二，在同一標(biāo)的物上產(chǎn)生三方利害關(guān)系人，即房屋登記的合法主體即不動(dòng)產(chǎn)登記行政機(jī)關(guān)、登記簿上的權(quán)利人和民事權(quán)利人；第三，其物權(quán)的產(chǎn)生來(lái)源于民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系；第四，在發(fā)生訴訟時(shí)，屬于不同法律事實(shí)和不同法律關(guān)系的對(duì)抗，而不是同一法律事實(shí)和法律關(guān)系的對(duì)抗。

    二、目前法院對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記糾紛問(wèn)題處理程序的多樣性

  　　對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記糾紛的訴訟，由于現(xiàn)行法律和司法解釋沒(méi)有程序適用的明確規(guī)定，致使審判實(shí)踐中出現(xiàn)處理程序的多樣性，理論界也有多種不同觀點(diǎn)：一是認(rèn)為權(quán)屬登記行為是相關(guān)民事行為的一部分，于是將糾紛作為民事案件審理，并以相關(guān)的行政行為的公定力為基礎(chǔ)認(rèn)定權(quán)屬登記行政行為合法，作出民事判決；二是認(rèn)為權(quán)屬登記行為是相關(guān)民事行為的一部分，于是將糾紛作為民事案件審理，并以司法權(quán)優(yōu)于行政權(quán)原理，直接將相關(guān)的行政行為作為優(yōu)勢(shì)證據(jù)進(jìn)行審查，甚至直接認(rèn)定權(quán)屬登記行政行為無(wú)效，作出民事判決；三是采取先行政后民事的程序，即如果原告先提起民事訴訟，法院應(yīng)中止民事訴訟，等行政判決生效后，再恢復(fù)民事訴訟；四是采取行政附帶民事，在行政判決時(shí)一并對(duì)民事?tīng)?zhēng)議作出判決；五是原告分別提起民事訴訟和行政訴訟，法院分別作出行政判決和民事判決。

  　　上述方法并存，導(dǎo)致以下主要問(wèn)題：

  　　1.該類(lèi)交叉案件處理的無(wú)序性

  　　我國(guó)目前只有兩個(gè)法律和解釋條款（民事訴訟法第一百三十六條和行政訴訟法若干問(wèn)題的解釋第六十一條）涉及到行、民交叉案件處理的原則規(guī)定。由于規(guī)定不能概括各類(lèi)型案件，使得各地法院在處理此類(lèi)交叉案件時(shí)隨意性較大，處理方式方法各不相同，結(jié)果也大相徑庭。 

  　　2.該類(lèi)交叉案件處理的復(fù)雜性

  　　因缺乏科學(xué)的程序指導(dǎo)，當(dāng)出現(xiàn)民事、行政交叉后，由于一般由法院的行政和民事審判庭分別進(jìn)行審理，從而出現(xiàn)一個(gè)案件久拖不決，其判決互相矛盾或者在民事審判中疏于審查行政認(rèn)定的事實(shí)、導(dǎo)致民事判決錯(cuò)誤，最終的結(jié)果是影響了案件審判質(zhì)量和法院的裁判權(quán)威。 

  　　同時(shí)，因?yàn)橐揽咳魏我环N訴訟程序都難以理想地解決民、行交叉案件的紛爭(zhēng)，結(jié)果既影響了辦案效率，增加了法院的訴訟成本，又浪費(fèi)了有限的司法資源，不符合訴訟經(jīng)濟(jì)原則。

  　　三、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行政案件與相關(guān)民事案件發(fā)生交叉時(shí)的審理原則

  　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的民事訴訟法及其相關(guān)司法解釋和行政訴訟法及其相關(guān)的司法解釋規(guī)定,當(dāng)法院受理的涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案件中民事?tīng)?zhēng)議和行政爭(zhēng)議出現(xiàn)交叉時(shí)，應(yīng)當(dāng)在審判實(shí)踐中把握以下幾個(gè)原則：

  　　1.民事證據(jù)決定原則

  　　在涉不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)糾紛行政訴訟中，涉案的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生登記行政行為。但當(dāng)行政機(jī)關(guān)不能完整地提供登記證據(jù)時(shí)，人民法院會(huì)判決撤銷(xiāo)該行政行為，而因行政審判不能評(píng)價(jià)民事?tīng)?zhēng)議，所以行政相對(duì)人的權(quán)利仍未得到明確保護(hù)。此時(shí)，主張權(quán)利的一方可以在民事訴訟中通過(guò)證明爭(zhēng)執(zhí)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，然后以生效的民事判決作依據(jù)，請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)變更登記。

  　　2.民事調(diào)解原則

  　　按照行政訴訟法和最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，人民法院審理行政案件涉及民事?tīng)?zhēng)議部分，可以進(jìn)行調(diào)解。在不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件中，有關(guān)受益權(quán)的爭(zhēng)議適用調(diào)解的原則是比較妥當(dāng)?shù)�，例如，不�?dòng)產(chǎn)動(dòng)遷案件中涉及到的產(chǎn)權(quán)登記人的回遷權(quán)和補(bǔ)償權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)臨時(shí)使用人安置權(quán)問(wèn)題。另外，根據(jù)《城市不動(dòng)產(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條的規(guī)定，動(dòng)遷行政行為涉及承租人權(quán)益部分，既可以由產(chǎn)權(quán)人與承租人協(xié)商，也可以由人民法院或行政機(jī)關(guān)調(diào)解。

    四、審理涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記糾紛的民事案件應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

  　　人民法院在審理涉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬民事案件的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該民事案件判決所依賴(lài)的主要證據(jù)系不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)的權(quán)屬登記行為，而參加訴訟的當(dāng)事人對(duì)該登記行為的合法性提出異議，或法官根據(jù)案件中涉及的相關(guān)證據(jù)材料有理由對(duì)所涉登記行為的合法性產(chǎn)生合理懷疑的，在處理先行政、后民事的關(guān)系時(shí)，可按以下不同情形處理：

  　　1.當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道登記機(jī)關(guān)作出的登記行為，并知道訴權(quán)和起訴期限，無(wú)正當(dāng)理由逾期未起訴的，登記行為已生效，對(duì)登記行為的合法性再提出異議的，法院不予受理。故不存在必須先行政、后民事的問(wèn)題，行政行為的法律文書(shū)作為民事案件的證據(jù)采用。

  　　2.當(dāng)事人先不知道對(duì)登記行政行為的訴權(quán)和起訴期限，后在民事訴訟中才知道的，但對(duì)有異議的登記行為已為人民法院生效判決的效力所羈束，對(duì)登記行為的合法性才提出異議的，法院不予受理。故不存在必須先行政、后民事的問(wèn)題，行政行為的法律文書(shū)作為民事案件的證據(jù)采用。

  　　3.當(dāng)事人知道登記機(jī)關(guān)作出的登記行為，且對(duì)登記行為在起訴期限內(nèi)提出異議的；當(dāng)事人原不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體登記行為內(nèi)容，在民事訴訟中才知道該具體登記行為內(nèi)容，并在知道訴權(quán)后的3個(gè)月內(nèi)提出異議的（對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的具體登記行為從作出之日起最長(zhǎng)不超過(guò)20年）——若出現(xiàn)前述情形時(shí)，則該案件的承辦法官應(yīng)當(dāng)告知參加訴訟的有關(guān)當(dāng)事人可以在自告知后的７日內(nèi)就該登記行為決定是否提起行政訴訟。如果當(dāng)事人在被告知后的７日內(nèi)，至遲在所涉民事案件裁判宣告前，對(duì)該登記行為提起行政訴訟被受理的，則所涉及的民事案件中止審理，待行政訴訟案件審理終結(jié)后恢復(fù)審理；如果當(dāng)事人未在被告知的7日內(nèi)，至遲在所涉民事案件裁判宣告前對(duì)該登記行為未提起行政訴訟或未被受理的，則所涉及的民事案件繼續(xù)審理。

（作者單位：河南省鶴壁市中級(jí)人民法院）