法院終審認(rèn)定雙方不存在過錯(cuò)不適用定金罰則

  　　本報(bào)訊  （記者　 劉曉燕  王  鑫　 通訊員　 陳敏文）近日，四川省成都市中級(jí)人民法院對(duì)一起房屋買賣合同糾紛作出終審判決，《商品房買賣合同》未能訂立不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，對(duì)于最終未能簽訂《商品房買賣合同》及附件雙方均不存在過錯(cuò)，不適用定金罰則，成都融創(chuàng)置地有限公司應(yīng)將收取的1.5萬元定金返還給購房人李海融。

  　　2008年4月27日，李海融與融創(chuàng)公司簽訂《商品房定購書》，李海融定購融創(chuàng)公司開發(fā)的成都市錦江區(qū)靜寧路9號(hào)藍(lán)谷地B地塊4棟1單元24層2號(hào)房屋，并交納了1.5萬元定金。《商品房定購書》約定：李海融須在簽訂定購書之日起七日內(nèi)到銷售中心簽訂《商品房買賣合同》及其附件并交納購房首付款（或全款）；李海融不能按約定的時(shí)間簽署《商品房買賣合同》及其附件，融創(chuàng)公司不退還李海融所交納的定金并有權(quán)將所定房屋另售；雙方聲明融創(chuàng)公司已向李海融明示《商品房買賣合同》及其附件，李海融知悉并同意《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容及填充文字。

  　　《商品房定購書》簽訂后，李海融按約定的時(shí)間到銷售中心與融創(chuàng)公司簽訂《商品房買賣合同》及其附件，因雙方意見不一，未能簽訂。后雙方為定金的返還問題發(fā)生糾紛。

  　　原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方在《商品房定購書》中聲明“融創(chuàng)公司已向李海融明示《商品房買賣合同》及其附件，李海融知悉并同意《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容及填充文字”，由此，李海融同意融創(chuàng)公司提供的《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容及填充文字。融創(chuàng)公司已取得商品房預(yù)售許可證，符合售房條件，李海融在訂立合同時(shí)要求增加其他內(nèi)容，應(yīng)視為李海融違約，對(duì)其要求返還定金的請(qǐng)求不予支持，遂駁回了李海融的訴訟請(qǐng)求。

  　　李海融不服，向成都中院提起上訴。

  　　二審查明，《商品房買賣合同》第四條第2款載明“該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：民生銀行股份有限公司成都分行，抵押登記日期為2007年9月28日�！薄渡唐贩抠I賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第十條約定“其他資料的效力。雙方同意：除合同及說明以及本補(bǔ)充協(xié)議之外，出賣人的售樓書、宣傳資料、沙盤模型、樣板房等均不對(duì)本合同雙方具有法律約束力，不作為雙方交房、驗(yàn)收、退房等事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)及條件，其內(nèi)容僅供參考。本補(bǔ)充協(xié)議與合同有抵觸之處，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。”

  　　成都中院終審認(rèn)為，李海融的上訴理由成立，對(duì)其訴請(qǐng)予以支持。

當(dāng)事人說

購房人：有權(quán)拒簽合同

房產(chǎn)商：無權(quán)要回定金

本報(bào)記者  劉曉燕  王  鑫

本報(bào)通訊員  陳敏文

  　　購房人李海融提起上訴稱，1.一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。融創(chuàng)公司不能證明簽訂《商品房定購書》前向李海融明示的《商品房買賣合同》及附件、填充文字等與其銷售人員填寫并簽字的《商品房買賣合同》及附件、填充文字一致，實(shí)際上是不一致的。一審認(rèn)定此事實(shí)有誤。2.一審判決適用法律錯(cuò)誤。既然一審法院認(rèn)定李海融在簽訂《商品房定購書》后，按約定時(shí)間到銷售中心與融創(chuàng)公司簽訂合同，因雙方意見不一，而未能簽訂，但卻引用《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》予以裁判。本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，應(yīng)裁判返還定金。3.融創(chuàng)公司制作的宣傳資料作為要約邀請(qǐng)，吸引并直接導(dǎo)致李海融與其簽訂《商品房定購書》，因此，宣傳資料與本案有關(guān)系，一審法院不予認(rèn)定不當(dāng)。融創(chuàng)公司所擬《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議排除了宣傳資料中符合條件的說明和允諾，該條款違反了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條和《中華人民共和國合同法》第十四條的規(guī)定。對(duì)于含有“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”之情形的合同及其附件，李海融有權(quán)拒絕簽訂合同，并未違約，融創(chuàng)公司應(yīng)退還定金。

  　　李海融請(qǐng)求撤銷一審判決，改判融創(chuàng)公司退還李海融購房定金1.5萬元；一、二審訴訟費(fèi)由融創(chuàng)公司承擔(dān)。

  　　被上訴人融創(chuàng)公司答辯稱，融創(chuàng)公司與李海融簽訂《商品房定購書》時(shí)，已向李海融明示了《商品房屋買賣合同》及其附件，李海融在簽訂合同時(shí)要求增加其他內(nèi)容，違反了《商品房定購書》的約定，由于李海融的原因?qū)е虏荒芎炗啞渡唐贩抠I賣合同》及其附件，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，李海融無權(quán)要求返還定金。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

庭審焦點(diǎn)

兩份文書內(nèi)容不同 兩條規(guī)定影響簽約

本報(bào)記者  劉曉燕  王  鑫  本報(bào)通訊員  陳敏文

  　　庭審中，圍繞著三個(gè)焦點(diǎn)，雙方展開了激烈的辯論。

兩份文書是否一致

  　　融創(chuàng)公司與李海融簽訂《商品房定購書》時(shí)，融創(chuàng)公司向李海融明示的《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容與正式簽訂合同時(shí)融創(chuàng)公司向李海融出示的《商品房買賣合同》及其附件內(nèi)容是否一致，是本案的第一個(gè)焦點(diǎn)問題。

  　　李海融堅(jiān)稱，在簽訂《商品房定購書》時(shí)，融創(chuàng)公司出示的合同和附件中，沒有《商品房買賣合同》第四條第2款和《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第十條的規(guī)定，如果當(dāng)初看到這兩條規(guī)定，自己就不會(huì)交定金了。

  　　融創(chuàng)公司則稱自始至終兩份文書內(nèi)容一致，李海融知道這些規(guī)定并簽字表示同意。

  　　法院認(rèn)為，李海融與融創(chuàng)公司簽訂的《商品房定購書》雖然載明融創(chuàng)公司已向李海融明示了《商品房買賣合同》及其附件，李海融知悉并同意《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容及填充文字，但融創(chuàng)公司并無證據(jù)證明其向李海融明示的《商品房買賣合同》及附件的內(nèi)容，與簽訂合同時(shí)融創(chuàng)公司向李海融出示的《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容一致。對(duì)于融創(chuàng)公司關(guān)于簽訂定購書時(shí)向李海融出示的《商品房買賣合同》及其附件與正式簽訂合同時(shí)出示的《商品房買賣合同》及其附件內(nèi)容一致的主張，法院不予采納。

  　　兩條規(guī)定能否影響合同簽訂

  　　融創(chuàng)公司出示的《商品房買賣合同》第四條關(guān)于該商品房土地使用權(quán)已設(shè)定抵押的內(nèi)容是否影響李海融簽訂合同，《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于出賣人的宣傳資料等不對(duì)雙方具法律約束力的內(nèi)容能否影響李海融簽訂合同，這是本案的第二個(gè)焦點(diǎn)問題。 

  　　法院審理認(rèn)為，作為購房者，選擇購買一套房屋首先要考慮的是其所購買的房屋在權(quán)屬上是否存在瑕疵，以及取得房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證的時(shí)間。李海融按照《商品房定購書》約定的時(shí)間與融創(chuàng)公司簽訂合同時(shí)，融創(chuàng)公司向李海融出示的《商品房買賣合同》第四條載明該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)在2007年9月28日已設(shè)定了抵押，基于這一事實(shí)，李海融要求融創(chuàng)公司在合同中寫明為其所購商品房辦理《國有土地使用權(quán)證》的時(shí)間，屬正當(dāng)合理的要求，雙方對(duì)此未能達(dá)成一致意見，不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。

  　　李海融與融創(chuàng)公司在簽訂合同時(shí)，融創(chuàng)公司向李海融出示的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第十條載明除合同及說明以及補(bǔ)充協(xié)議之外，出賣人的售樓書、宣傳資料等均不對(duì)合同雙方具有法律約束力，不作為雙方交房、驗(yàn)收、退房等事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)及條件。

  　　對(duì)此，李海融認(rèn)為宣傳資料是吸引并導(dǎo)致其與融創(chuàng)公司簽訂《商品房定購書》的因素，對(duì)上述條款提出異議。

  　　法院認(rèn)為，由于融創(chuàng)公司不能證明在簽訂《商品定購書》時(shí)將《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議已明示李海融，李海融知悉該條款的內(nèi)容，而融創(chuàng)公司在簽訂合同時(shí)向李海融出示的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議否定了宣傳資料的效力，故李海融與融創(chuàng)公司因此發(fā)生分歧，未能達(dá)成一致意見，不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。

能否要回定金

  　　李海融沒有與融創(chuàng)公司簽訂合同，能否要求退還所交的購房定金，成為本案的第三個(gè)爭議焦點(diǎn)。

  　　法院審理認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事則，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。本案中，李海融、融創(chuàng)公司因上述合同條款的內(nèi)容協(xié)商不一致，故《商品房買賣合同》未能訂立不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，對(duì)于最終未能簽訂《商品房買賣合同》及附件雙方均不存在過錯(cuò)，不適用定金罰則，融創(chuàng)公司應(yīng)將依據(jù)《商品房定購書》所收取定金返還李海融。

法規(guī)鏈接

  　《中華人民共和國擔(dān)保法》

  　　第八十九條  當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

  　　第九十條  定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

  　　第九十一條  定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。

  　　最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》

  　　第一百一十七條 　定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。

  　　第一百一十九條　實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。 

新聞鏈接

未經(jīng)許可賣房

雙倍返還定金

  　　未取得商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商賣房引發(fā)糾紛。2008年4月25日，湖南省永州市江永縣人民法院對(duì)此作出判決，恒力房地產(chǎn)開發(fā)公司被判雙倍返還購房人張小華交納的購房定金，共計(jì)4萬元。

  　　2007年9月2日，張小華與恒力房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房定購協(xié)議書》，購買其開發(fā)建設(shè)的一套建筑面積為150平方米的商品房，單價(jià)為每平方米800元，總金額12萬元。協(xié)議還約定，張小華須于30日內(nèi)與恒力房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》并支付首期房款，否則，已交納2萬元定金不退。同年9月29日，原告張小華依協(xié)議要求簽訂《商品房預(yù)售合同》，恒力房地產(chǎn)開發(fā)公司以“尚未取得商品房預(yù)售許可證，定購協(xié)議書無效為由”予以拒絕。

  　　法院審理后認(rèn)為，原告張小華與被告恒力房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房定購協(xié)議書》，是雙方真實(shí)意思的表示，屬商品房預(yù)售過程中的預(yù)約行為，雙方設(shè)定定金的保證方式符合法律規(guī)定，該協(xié)議合法有效。由于恒力房地產(chǎn)開發(fā)公司的原因?qū)е码p方不能簽訂《商品房預(yù)售合同》，符合《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第四條規(guī)定的情形，故原告要求被告雙倍返還定金的訴請(qǐng)，應(yīng)予以支持。

收受預(yù)售定金

拒絕履行協(xié)議

  　　今年1月，山東省金鄉(xiāng)縣人民法院審結(jié)一起商品房預(yù)售合同糾紛案，一房地產(chǎn)開發(fā)公司因收受客戶商品房預(yù)售定金，拒絕履行雙方約定的協(xié)議，被一審判決雙倍返還客戶定金6萬元。

  　　2008年5月，李某看好某公司開發(fā)的位于金鄉(xiāng)縣城西某處的門頭房一處，與該公司售樓工作人員約定了房屋面積40多平方米，并預(yù)交定金3萬元。此后李某多次找某公司要求履行商品房買賣合同，并辦理相關(guān)手續(xù)，但該公司售樓人員以面積沒有測量出來等理由，推諉、拒絕履行雙方約定的商品房買賣協(xié)議。李某起訴至法院，要求被告繼續(xù)履行合同，交付門頭房。

  　　法院審理后認(rèn)為，被告作為商品房的出賣人，通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向原告收取定金3萬元，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，但雙方未能訂立商品房買賣合同，且原告與被告商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等口頭協(xié)議，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故雙方口頭協(xié)議無法認(rèn)定為商品房買賣合同，原告訴求被告繼續(xù)履行，證據(jù)不足，法院不予采信。被告收受定金后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的開發(fā)房屋情況，主動(dòng)按約定與原告訂立書面商品房買賣合同并依約定內(nèi)容進(jìn)行履行。商品房買賣合同未能訂立，系被告方原因，被告方應(yīng)當(dāng)依法將其收受原告作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金雙倍進(jìn)行返還。

名詞解釋

定金和定金罰則

  　　定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。

  　　定金罰則的具體內(nèi)容為：給付定金方不履行合同義務(wù)的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；接受定金方不履行合同義務(wù)的，雙倍返還定金。當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

  　　定金是一種金錢擔(dān)保方式，其擔(dān)保性體現(xiàn)在體現(xiàn)在法律對(duì)定金罰則的規(guī)定上。定金合同是實(shí)踐合同，定金合同自交付定金之日起生效。定金必須以明確的意思表示約定。當(dāng)事人要么明確約定其給付的金錢為定金，要么約定了定金罰則的實(shí)際內(nèi)容，否則不構(gòu)成定金�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定，當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。