物業(yè)公司被判承擔(dān)補充賠償責(zé)任

  　　本報訊  （記者  劉曉燕  通訊員  吳良根）小區(qū)大門洞開，業(yè)主車輛被盜。近日，江蘇省南京市秦淮區(qū)人民法院對這起財產(chǎn)賠償糾紛案作出一審判決，物業(yè)管理公司因違反安全保障義務(wù)，被判承擔(dān)補充賠償責(zé)任，賠償業(yè)主車輛損失的三成。

  　　2008年8月4日，原告徐先武購買的電動三輪車購買價格4800元。徐先武向被告南京市瑞祥物業(yè)管理有限公司交納了2008年6至8月份每月20元物業(yè)管理費共60元。2008年8月26日凌晨3時45分左右，兩個不明身份的人同乘一輛摩托車進(jìn)入正門完全敞開的康居里小區(qū)。大約五分鐘后，這兩人分乘一輛摩托車和一輛電動三輪車從大門急馳而去，未有任何人上前詢問。按規(guī)定大門應(yīng)有兩名值班人員且凌晨通常應(yīng)適當(dāng)關(guān)閉大門，但從監(jiān)控錄像看3：40到4：00期間小區(qū)大門敞開，無其他人出入。2008年8月26日上午8時，原告徐先武至秦虹派出所報案，2008年8月26日上午10時秦虹派出所調(diào)取了相關(guān)監(jiān)控錄像，證實上述被盜事實。

  　　徐先生將瑞祥公司告上法庭，請求全額賠償損失。

  　　瑞祥公司辯稱，多次要求原告簽訂保管合同，原告不予理會，所以這次被竊與己沒有關(guān)系，原告應(yīng)該直接找盜竊的人賠償。

  　　法院審理認(rèn)為，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理合同后即在物業(yè)管理公司和業(yè)主、物業(yè)使用者之間成立包括安全服務(wù)內(nèi)容的合同，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照物業(yè)管理合同和相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)履行自己的職責(zé)。本案中在凌晨四點左右行人稀少時，被告瑞祥公司門衛(wèi)未及時將伸縮門放開，違反了專門工作人員應(yīng)有的謹(jǐn)慎和注意義務(wù)，未妥善使用安全設(shè)施，兩不明身份的人長驅(qū)直入并在短時間內(nèi)進(jìn)出，門衛(wèi)違反了專門工作人員的警覺義務(wù)，不進(jìn)行最低限度的查詢，致使有可能在嚴(yán)格門衛(wèi)管理制度下得到阻止的盜竊事件發(fā)生，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定瑞祥公司違反了安全保障義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

  　　法院作出一審判決，判令被告瑞祥公司一次性賠償原告徐先武電動自行車被盜時價值4700元的30%即1410元，瑞祥公司賠償后可以在竊車人被抓獲后進(jìn)行追償。

  　　據(jù)悉，一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴。

背景知識

物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)

王  韓  吳良根

  　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，而安全防范工作就是安全保障義務(wù)。

這里的安全包括業(yè)主和物業(yè)使用者的財產(chǎn)安全，它是指物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用者之間，根據(jù)合同明確物業(yè)管理公司安全服務(wù)的具體要求和制度，如承諾業(yè)主和物業(yè)使用者在小區(qū)的主要通道路口實行24小時保安執(zhí)勤，在小區(qū)內(nèi)實行24小時巡查、巡視，相關(guān)人員具有一定素養(yǎng)，并保持專門人員的警覺和合理注意，以保障業(yè)主和物業(yè)使用者的財產(chǎn)安全。

如果物業(yè)管理企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行安全防范義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)使用者財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  　　物業(yè)管理公司財產(chǎn)安全保障義務(wù)包括以下三個方面：

  　　一、物業(yè)管理公司在設(shè)施設(shè)備方面的安全保障義務(wù)。物業(yè)管理公司需要安裝必要的設(shè)施設(shè)備來保障業(yè)主和物業(yè)使用者財產(chǎn)安全。

  　　二、管理制度建設(shè)方面的安全保障義務(wù)。物業(yè)管理公司在管理制度方面的安全保障義務(wù)，就是要求物業(yè)管理公司自身建立起一套較為完善的管理制度，并按照這套制度來運作，保障其所轄區(qū)域處于安全的狀態(tài)。

  　　三、物業(yè)管理公司在防范制止違法行為方面的安全保障義務(wù)，這項義務(wù)在物業(yè)管理公司對業(yè)主和物業(yè)使用者的安全保障義務(wù)中屬于核心地位，主要分為兩類，一是物業(yè)管理公司在防范違法行為方面的安全保障義務(wù)，指物業(yè)管理公司在業(yè)主和物業(yè)使用者財產(chǎn)損害尚未發(fā)生前所應(yīng)盡的警覺和注意義務(wù)主要包括：根據(jù)居民區(qū)的特點，合理布崗，執(zhí)行門衛(wèi)值班制度，實施安保制度，對小區(qū)可疑人員進(jìn)行查詢，以確保業(yè)主和物業(yè)使用者的財產(chǎn)安全；二是物業(yè)管理公司在制止違法行為方面的安全保障義務(wù)，是指物業(yè)管理公司在業(yè)主遭受損害時和損害后的救助義務(wù)，物業(yè)管理公司在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑以及危險物品或發(fā)生治安、刑事案件或各類災(zāi)害事故時，要立即報告公安機關(guān)，并保護好事故現(xiàn)場做好調(diào)查和援助工作。

  　　安全保障義務(wù)是一種行為義務(wù)，只要義務(wù)人盡到作為的義務(wù)，完全履行了法律義務(wù)，不要求特定結(jié)果的發(fā)生或不發(fā)生。物業(yè)管理公司上述三方面的財產(chǎn)安全保障義務(wù)在履行過程中分為動態(tài)義務(wù)和靜態(tài)義務(wù)，靜態(tài)義務(wù)往往是一次性的，而動態(tài)義務(wù)是持續(xù)性的，必須保持專門人員的警覺和合理注意，財產(chǎn)安全保障義務(wù)才是有意義的。

連線法官

業(yè)主財產(chǎn)遭受損害 物業(yè)公司如何擔(dān)責(zé)

本報記者  劉曉燕  本報通訊員  吳良根

  　　對于生活在現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)的廣大業(yè)主和物業(yè)使用者來說，對其財產(chǎn)權(quán)利的保護是物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容之一，也是衡量一個物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)之一。

  　　在日常生活中，業(yè)主和物業(yè)使用者的各種財產(chǎn)被第三者侵害的現(xiàn)象還時有發(fā)生，物業(yè)管理公司該如何擔(dān)責(zé)？

  　　審理此案的法官認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況分清物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。

  　　法官告訴記者，在第三者侵害業(yè)主和物業(yè)使用者合法財產(chǎn)權(quán)利時，如果業(yè)主或物業(yè)使用者與物業(yè)管理公司之間沒有保管關(guān)系，物業(yè)管理公司對業(yè)主和物業(yè)使用者的財產(chǎn)承擔(dān)安全保障義務(wù)。物業(yè)管理公司必須按照相應(yīng)的法律、法規(guī)、合同和物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的規(guī)章制度來實施安全保障工作，如門衛(wèi)制度，巡查、巡視制度等，并保持專門人員應(yīng)有的謹(jǐn)慎，保持應(yīng)有的警覺和合理的注意，此種情勢下，如果物業(yè)管理公司未違反安全保障義務(wù)，則無須承擔(dān)法律責(zé)任。如果物業(yè)管理公司違反安全保障義務(wù)，受害人也不能直接依據(jù)物業(yè)管理公司違反安全保障義務(wù)要求物業(yè)管理公司予以賠償，因為侵權(quán)人和受害人之間形成侵權(quán)法律關(guān)系，受害人應(yīng)依據(jù)侵權(quán)法律關(guān)系直接要求侵害人予以賠償。只有在物業(yè)管理公司違反安全保障義務(wù)，且侵權(quán)人不明或侵權(quán)人無能力賠償時，物業(yè)管理公司才因違反安全保障義務(wù)承擔(dān)補充賠償責(zé)任，并可在特定情況下予以追償，因為在現(xiàn)代物業(yè)管理關(guān)系中，業(yè)主和物業(yè)使用者財產(chǎn)安全責(zé)任仍然由業(yè)主自己承擔(dān)，安全保障責(zé)任對權(quán)利人來說僅僅是一種最低限度的安全保障，對義務(wù)人來說則是其承擔(dān)的最基本義務(wù)和要達(dá)到的最低要求。

  　　如果業(yè)主與物業(yè)管理公司之間有保管關(guān)系時，業(yè)主和物業(yè)使用者財產(chǎn)毀損滅失風(fēng)險轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司不是承擔(dān)安全保障義務(wù)，而是承擔(dān)保管義務(wù)。業(yè)主和物業(yè)使用者財產(chǎn)遭第三人侵害，保管人有賠償義務(wù)，且不得以第三人侵權(quán)抗辯，但受害人作為所有權(quán)人與侵權(quán)人之間形成侵權(quán)法律關(guān)系，侵權(quán)人有義務(wù)賠償被侵權(quán)人所受的財產(chǎn)損害。因此這種情況下業(yè)主和物業(yè)使用者既可以保管合同向物業(yè)管理公司主張權(quán)利，也可以直接向侵權(quán)人主張權(quán)利，但只能選擇其一，如果業(yè)主和物業(yè)使用者選擇向物業(yè)管理公司主張權(quán)利時，則物業(yè)管理公司在賠償后可以向侵權(quán)人追償。常見的業(yè)主和物業(yè)使用者的車輛交給物業(yè)管理公司保管后，如果因第三人侵權(quán)發(fā)生毀損滅失，則業(yè)主可以選擇向第三人或物業(yè)管理公司主張損害權(quán)利。

  　　聯(lián)系到本案，法官告訴記者，原告徐先生按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費，原、被告之間形成物業(yè)管理關(guān)系，但原告未按瑞祥公司的要求將電動三輪車停放在物業(yè)管理公司指定有人看管的收費停車場所，所以原告與被告之間不存在保管關(guān)系。徐先生是電動三輪車的風(fēng)險責(zé)任主體，他要求瑞祥公司就被盜電動三輪車進(jìn)行全額賠償?shù)囊�求不能得到法院支持�?

  　　法官說，被告瑞祥公司對原告所有的電動三輪車雖無特定看管義務(wù)，但對本小區(qū)的所有業(yè)主和物業(yè)使用者的合法財產(chǎn)具有安全保障義務(wù)，瑞祥公司的夜班門衛(wèi)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理公司的規(guī)章、制度以及門衛(wèi)工作的常識和保安人員應(yīng)有的警覺和合理注意履行安全保障義務(wù)。瑞祥公司的門衛(wèi)在凌晨四點左右進(jìn)出人員十分稀少時，未將伸縮門放開，在盜車人短時間進(jìn)出時，也未引起應(yīng)有的警覺，進(jìn)行必要的查詢，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定瑞祥公司違反其安全保障義務(wù)。原告的電動三輪車被盜后，在原告和兩個盜車人之間形成侵權(quán)法律關(guān)系，原告應(yīng)當(dāng)向盜車人直接要求賠償，但因為盜車人身份無法查清，所以原告的賠償請求短期內(nèi)無法實現(xiàn)�？紤]到原告將電動三輪車停放在室外自身對失竊負(fù)有主要責(zé)任，而瑞祥公司的門衛(wèi)違反專門人員的警覺和合理注意義務(wù)，致使有可能避免的盜竊事件發(fā)生了，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

法規(guī)鏈接

  　　《中華人民共和國合同法》

  　　第三百六十五條 　保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。

  　　第三百六十九條 　保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物。

  　　當(dāng)事人可以約定保管場所或者方法。除緊急情況或者為了維護寄存人利益的以外，不得擅自改變保管場所或者方法。

  　　第三百七十一條 　保管人不得將保管物轉(zhuǎn)交第三人保管，但當(dāng)事人另有約定的除外。

  　　保管人違反前款規(guī)定，將保管物轉(zhuǎn)交第三人保管，對保管物造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

  　　第三百七十四條 　保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)�，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

  　　《中華人民共和國物業(yè)管理條例》

  　　第七條　 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

  　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪�(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

  　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

  　�。ㄈ�）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

  　�。ㄋ模┌凑諊�家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

  　�。ㄎ澹┌磿r交納物業(yè)服務(wù)費用；

  　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

  　　第三十六條　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

  　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  　　第四十七條 　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

  　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

    第五十條　 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

新聞鏈接

小區(qū)監(jiān)控設(shè)備低劣

業(yè)主起訴要求更新

  　　1月6日，江蘇省射陽縣人民法院依法審結(jié)一起物業(yè)管理糾紛案判決，被告南通某置業(yè)集團有限公司被判在一個月內(nèi)維修、更新射陽某小區(qū)監(jiān)控設(shè)備設(shè)施，達(dá)到正常使用狀態(tài)由原、被告雙方驗收合格或由射陽縣物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室驗收合格。如被告南通某置業(yè)集團有限公司不履行此義務(wù)，則按照現(xiàn)行同規(guī)格普通普及型監(jiān)控設(shè)備設(shè)施市場價格支付價款。 

  　　原告訴稱，2006年5月，被告南通某置業(yè)集團有限公司在射陽某小區(qū)補建監(jiān)控設(shè)備設(shè)施，但在2007年元月，就發(fā)現(xiàn)該設(shè)備質(zhì)量低劣，常出故障。同年10月，在同被告交涉無果的情況下，原告及小區(qū)物業(yè)公司共同向政府有關(guān)部門投訴要求協(xié)調(diào)解決，但至今仍未能解決。請求人民法院判決被告更換射陽某小區(qū)監(jiān)控設(shè)備設(shè)施，器材名稱和規(guī)格程式同己建設(shè)備，并達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，價格為24792元。

  　　被告辯稱，原告業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格。作為被告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)公司、業(yè)主委員會成立后，己沒有管理、維護小區(qū)公用設(shè)施的權(quán)利和義務(wù)。請求法院駁回原告的起訴。

  　　法院審理認(rèn)為，射陽縣某小區(qū)依法成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。南通某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某小區(qū)安裝監(jiān)控設(shè)備設(shè)施，該監(jiān)控設(shè)備設(shè)施在使用很短期限內(nèi)常出故障，攝像鏡頭無法起到應(yīng)有的監(jiān)控作用。被告南通某置業(yè)集團有限公司應(yīng)負(fù)有維修、更新的義務(wù)。據(jù)此，依法作出上述判決。

住宅區(qū)內(nèi)車輛丟失

物業(yè)公司賠償一半

  　　2008年12月3日，山東省東營市東營區(qū)人民法院依法審結(jié)一起服務(wù)合同糾紛案，法院一審判決，物業(yè)服務(wù)公司因未盡注意義務(wù)對孫先生在小區(qū)內(nèi)丟失的車輛承擔(dān)50%的賠償責(zé)任，賠償原告孫先生6萬元。

  　　2008年1月，孫先生入住金地小區(qū)，因沒有車庫，便經(jīng)常把車停放在樓下的停車區(qū)。該小區(qū)物業(yè)公司人員對進(jìn)出小區(qū)的車輛實行登記，并發(fā)放出入證。3月21日晚22時許，孫先生發(fā)現(xiàn)放在家里面的一個包被盜，包內(nèi)裝有車鑰匙等。孫先生立即撥打報警電話并通知了小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司，此時車輛尚在樓下還未丟失。次日凌晨3時左右，原告孫先生的車輛被開出小區(qū)，3月23日上午9時左右，孫先生發(fā)現(xiàn)其車輛丟失，便馬上通知物業(yè)公司并報警。

  　　法院另查明，原告孫先生停放車輛時將車輛出入證置于車內(nèi)。車輛丟失后，保險公司賠償原告30萬左右，原告就車輛的其余損失12萬元起訴物業(yè)公司。

  　　法院審理認(rèn)為，原告孫先生作為業(yè)主已向被告交納物業(yè)管理費，被告作為物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，原、被告形成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。原告在發(fā)現(xiàn)車鑰匙丟失后，報警并通知被告，被告方人員亦到場，而此時原告的車輛尚未丟失，此時原告應(yīng)預(yù)見到丟失車鑰匙繼而造成車輛丟失的后果，原告應(yīng)對自己的車輛采取合理的保護措施，而原告并未采取合理保護措施。原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車內(nèi)，從而加大了丟失車輛的安全隱患。被告作為物業(yè)管理公司對業(yè)主的車輛負(fù)有管理義務(wù)，在一般情況下，應(yīng)盡到善良管理者的普通注意義務(wù)，被告雖配有值班人員、巡邏人員，采取了一定的保安措施，但其在知曉原告車鑰匙丟失后，應(yīng)對原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，因此，被告對原告車輛丟失未盡到應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)。