套內(nèi)面積增加公攤面積減少 賣方被判違約退利息

近日，縣人民法院審結(jié)一起房屋買賣合同糾紛案，原告謝某向被告重慶上橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買建筑面積為12.42平方米的商品房一間，后發(fā)現(xiàn)實際面積與約定面積有出入，訴至法院要求被告退還部分房款并承擔利息獲支持。

    2005年10月8日，原被告簽訂商品房買賣合同。雙方約定：被告將其開發(fā)的“武隆都市廣場”的房屋預(yù)售給原告。房號為C4的房屋，建筑面積12.42㎡，其中套內(nèi)面積8.22㎡，分攤面積4.2㎡，單價9497.32元/㎡。

    合同第四條計價方式與價款中約定：按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房成交金額為78068元。合同第五條面積確認及面積差異處理中約定：根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積及面積差異處理。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后，若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按以下原則處理：一是面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，以本合同第四條約定的計價方式按產(chǎn)權(quán)登記面積，據(jù)實結(jié)算房價款；二面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按銀行同期存款利率付給利息。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，買賣雙方以此合同第四條約定的計價方式按產(chǎn)權(quán)登記面積，據(jù)實結(jié)算房價款；對產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積的情形，面積誤差比值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

合同簽訂后，原告按約定支付了購房款，被告按約定交付了房屋，交付的房屋經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)確認，建筑面積為11.61㎡，比合同約定的減少了0.81㎡，套內(nèi)建筑面積為8.61㎡，比合同約定的增加了0.39㎡，即公攤面積減少了1.2㎡。2008年8月4日，原告謝懷權(quán)向法院提起訴訟。

經(jīng)過審理，查明案情，最后，法院作出上述判決。

    葉滿天律師評析此案認為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。由于原被告在合同第三條買受人所購房屋的基本情況中既約定了被告應(yīng)交付房屋的套內(nèi)面積，又約定了被告應(yīng)交付房屋的公攤面積。因此，被告交付給原告的房屋，不但套內(nèi)面積要符合合同約定，而且公攤面積也要符合合同約定，否則即構(gòu)成違約。現(xiàn)被告交付給原告的房屋套內(nèi)面積和公攤面積均不符合約定，即套內(nèi)面積增加，公攤面積減少。雖然原被告在合同第五條面積確認及面積差異處理中約定了以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理，并約定套內(nèi)面積按產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實結(jié)算，即套內(nèi)面積增加應(yīng)計付房價款，但公攤面積減少，雙方未約定如何處理。而被告交付的房屋，恰恰是合同約定計付房價款的部分增加了面積，而未作出約定的部份減少了面積，被告的行為顯然違背了誠實信用原則，應(yīng)屬故意違約，被告應(yīng)對未按合同約定交付房屋公攤面積承擔違約責任。遂依法判處被告退還原告房款共計11026.40元，并支付面積誤差比在3%以內(nèi)部分房價款的利息780.68元。