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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 警惕購買商品房九大陷阱 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時間：2009/4/1 17:06:00 |
1認購定金難歸還。
問題：天津市《××花園商品房認購協(xié)議書》中規(guī)定：“乙方(消費者)清楚并認可甲方提供的有關本認購協(xié)議書所指商品房的各項事宜，包括小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及裝修標準、設備配置、交屋時間、建筑面積、銷售管理辦法、由甲方提供的《天津市商品房買賣合同》及其補充協(xié)議中所列各項條款及物業(yè)管理的有關規(guī)定等相關內(nèi)容，且清楚知道甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關部門最終批準文件為準。乙方自愿與甲方就如下內(nèi)容達成一致協(xié)議�！薄氨緟f(xié)議簽訂后，如乙方要求終止認購，需向甲方提出書面申請并經(jīng)甲方同意，乙方所付定金不再返還，本認購協(xié)議書同時失效�！�
點評意見：(1)問題中需政府批準的只有小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式三項，其余均不需政府批準。經(jīng)營者混淆政府批準的項目內(nèi)容，并稱“甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關部門最終批準文件為準�！蹦康臒o非是以政府作擋箭牌，逃避自己的締約責任。
(2)在簽訂《認購協(xié)議書》前，由于經(jīng)營者未提供《商品房買賣(預售)合同》作參考，使消費者不能全面了解自己交付定金的擔保內(nèi)容。正式簽約時，由于已交定金，迫于不退定金的壓力，消費者往往只能委曲求全，簽訂不平等的格式條款。這種在不知情前提下簽訂“認購協(xié)議”的做法對消費者天然不利，加重了消費者的弱勢地位，顯失公平。
法律鏈接：《消費者權益保護法》第8條、第9條、第10條規(guī)定：消費者享有知情權、自主選擇權、公平交易權。第19條規(guī)定：“經(jīng)營者應當向消費者提供有關商品和服務的真實信息，不得作引人誤解的虛假宣傳�！�
《商品房銷售管理辦法》第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》�！�
《合同法》第42條：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任(一)……(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況。”
第115條規(guī)定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金�！�
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
2、減免責任巧設計。
問題：廈門×房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補充協(xié)議》中第14條規(guī)定：“關于產(chǎn)權登記：出賣人應當在商品房交付使用、取得《綜合驗收備案表》后360日內(nèi)將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。(一)如因測繪單位成果滯后或因房地產(chǎn)主管部門對測繪成果審核滯后或政府有關部門(含壟斷性行業(yè))原因，造成出賣人提供備案資料延期，則出賣人按合同第10條提供備案的時間相應順延，買受人對此不持異議。(二)如因出賣人原因逾期提供產(chǎn)權登記資料而造成逾期辦理產(chǎn)權登記的，買受人不退房，除雙方約定的順延履行條件及買受人自身原因造成的延誤以外，出賣人按逾期時間分別處理(不作累加)；逾期三個月以內(nèi)(含三個月)的，按已付房款的0.1‰向買受人支付違約金；逾期三個月以上的，按已付房價款的0.2‰向買受人支付違約金�！�
點評意見：開發(fā)商私自將國家明文規(guī)定的辦理權屬登記需由其提供資料的報送時間由60日延長至360日；同時，隨意擴大自己的免責范圍，將第三方原因造成的逾期風險(測繪單位成果滯后、主管部門審核滯后)轉嫁給消費者；對因開發(fā)商原因造成的逾期辦理權屬登記的違約金規(guī)定極低，即按總額的0.1‰-0.2‰支付，而目前法院采用的中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息則為按每日0.21‰的標準支付。條款還剝奪了消費者的退房權利，侵犯了消費者的公平交易權。
法律鏈接：《商品房銷售管理辦法》第34條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。”
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條：“由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算�！钡�19條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限界滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”
3、購房簽約先交錢
問題：廣州市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司制訂的《××居商品房認購書》中規(guī)定：“在乙方交清首期房款以及本條第5款所列的有關綜合費用時，甲方應與乙方簽署《商品房買賣合同》。”
點評意見：在簽認購書時，購房者已交付了定金，提供了立約擔保。該條款又規(guī)定購房者必須先交清首期房款及有關綜合費用，才能簽署商品房買賣合同，實際上顛倒了簽約與付款的順序。此時，如果消費者選擇不簽約，不但損失定金，而且還要為要回首期房款和相關費用付出成本。這種條款把購房者置于非常不利的境地，侵犯了消費者的公平交易權，屬不公平、不合理的條款，消費者應堅決拒絕簽署這樣的條款。
法律鏈接：《民法通則》第4條：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則�！�
《合同法》第39條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定各自的權利和義務……”
《消費者權益保護法》第24條規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效�！�
轉自：《法制日報》
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