不動產(chǎn)權屬證書是不動產(chǎn)所有權人依法享有并行使不動產(chǎn)物權的重要憑證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)商）因其原因未在法定或約定期限內(nèi)辦理權屬證書，使買受人不僅無法實現(xiàn)其取得物權的合同目的，而且使雙方物權變動的法律關系處于不確定狀態(tài)，影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。近年來，法院受理逾期辦證糾紛案件急劇上升，《解釋》第十八條規(guī)定了開發(fā)商逾期辦證的違約金責任，彌補了目前相關房地產(chǎn)法律法規(guī)的不足，對審判實踐具有重大的指導意義。本文擬就司法解釋施行后關于逾期辦證存在的爭議問題作一簡略探討。

一、開發(fā)商應盡辦證義務之認定

關于開發(fā)商辦證義務，該問題涉及實務性內(nèi)容較廣，因此審判實踐中存在較多不同意見，一種意見認為，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等法規(guī)、規(guī)章，開發(fā)商應承擔協(xié)助辦理商品房權屬登記義務，直至權屬證書辦理完畢。第二種意見認為，在法律規(guī)定情形下，開發(fā)商承擔協(xié)辦義務，買受人承擔主辦義務，如買受人未在法定或約定期限內(nèi)履行相應申辦手續(xù)，開發(fā)商可以抗辯免責。第三種意見認為，開發(fā)商承擔辦證的具體義務，應根據(jù)權屬登記流程規(guī)定分不同情況予以認定。

我們認為，第三種意見是正確的。理由是：1.根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第33條規(guī)定，買受人與開發(fā)商各自的辦證義務并非簡單的主辦與協(xié)辦之分，兩者并無必然的主次關系或因果關系。實務中，兩者甚至互有協(xié)助履行之義務。權屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理。初始登記主要系由開發(fā)商向權屬登記機構(gòu)提供立項批文、土地使用權證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發(fā)商可要求買受人配合提供相應材料。在開發(fā)商完成初始登記后買受人可自行申辦產(chǎn)權，其間需開發(fā)商提供相應材料（如單元測繪圖紙等）的，開發(fā)商負有相應協(xié)辦義務。因此，開發(fā)商負有的辦證義務主要分兩部分：一是初始登記時以其為主的辦理義務；二是買受人申辦產(chǎn)權時其所承擔的協(xié)辦義務。2.當開發(fā)商將辦理房屋權屬證書的各項規(guī)定資料（共約計13件）備齊交給權屬登記部門進行初始登記，并取得房屋權屬登記部門的收件單，應視為開發(fā)商已完成初始登記辦證義務。在合同無特別約定時，且買受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權，開發(fā)商即完成其辦證義務。3.遵循當事人意思自治原則，雙方約定辦證義務的，從雙方當事人約定。如合同約定“開發(fā)商在交付之日起一定期限內(nèi)備齊資料，為買受人向登記機構(gòu)辦理權屬登記手續(xù)，買受人應按要求提供有關證件”，開發(fā)商應在完成整個房地產(chǎn)項目的初始登記后，還負有為買受人主動辦理單元權屬證書的義務，買受人應按開發(fā)商要求及時提供有關證件，開發(fā)商承擔辦證義務直至其取得權屬登記部門關于申辦單元權證資料的收件單時止。

如一預售商品房合同糾紛，雙方商品房買賣合同約定，開發(fā)商應于交付該商品房之日起60日內(nèi)備齊資料，向房地產(chǎn)產(chǎn)權機關辦理權屬登記手續(xù)，買受人應按開發(fā)商要求及時提供有關證件。法院最終認定，根據(jù)雙方合同約定，開發(fā)商應承擔在交房起60日內(nèi)備齊資料（包括買受人個人申辦產(chǎn)權資料）向房地產(chǎn)權屬登記部門辦理產(chǎn)權手續(xù)的責任，開發(fā)商以其已提交應當提交的文件（初始登記材料）、買受人可單獨向有關部門申請辦理權屬登記手續(xù)為由主張免責不成立，故終審判決開發(fā)商應承擔違約責任至備齊資料，為買受人向權屬登記部門辦理權屬登記之日止，另判決如買受人超過開發(fā)商通知期限逾期不繳納相應證件的，開發(fā)商不再承擔相應辦證義務。該判例就是關于辦證義務的合同特別約定情形。

二、對“出賣人的原因”的理解

審判實踐中對《解釋》第十八條所規(guī)定的“由于出賣人的原因”的理解不一，處理結(jié)果也因此具有較大分歧。一種意見認為，“出賣人的原因”即開發(fā)商所應承擔責任的歸責原則，系過錯原則，開發(fā)商具有過錯才承擔違約責任。還有一種意見認為，認定“出賣人的原因”不宜簡單以開發(fā)商是否具有過錯作為判斷依據(jù)，它是一個較為復雜的問題，只要開發(fā)商應盡辦證義務而未盡，開發(fā)商即應承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應兼顧公平合理加以綜合考慮。我們贊同后一種意見。根據(jù)《解釋》、合同法相應規(guī)定及我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，以下原因應認定為非出賣人原因，即開發(fā)商可履行之抗辯理由。

1.《解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權屬登記相關法律規(guī)定滯后，政府相關權屬登記管理制度長期相對不規(guī)范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法規(guī)定，“城市房屋產(chǎn)籍應由縣級以上地方人民政府行政主管部門統(tǒng)一管理，并建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測繪的管理制度”，1997年9月1日廈門權屬登記主管部門制定廈門市土地房屋權屬登記管理規(guī)定，規(guī)定由其進行房屋產(chǎn)籍調(diào)查、確定面積等的相關測繪工作。之后，2001年6月1日商品房銷售管理辦法規(guī)定，開發(fā)商應當在商品房交付使用前，按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。因此，鑒于法律相應規(guī)定滯后的歷史原因，作為開發(fā)商應完成的辦證測繪義務在相關規(guī)范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡單歸責于開發(fā)商責任，不盡合理，故我們認為，因該類型第三人原因而導致逾期辦證不應歸責開發(fā)商。

2.不可抗力原因。審判實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發(fā)商所能預見、避免或克服的；二是該不可抗力原因?qū)τ陂_發(fā)商履約已造成實質(zhì)上的影響，即存在導致開發(fā)商無法履行辦證義務的因果關系。

3.買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應辦證義務時，根據(jù)合同法關于不安抗辯權及同時履行抗辯權行使等之規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應的免責事由。

三、違約責任訴訟時效問題

《解釋》第十八條規(guī)定開發(fā)商承擔違約責任的方式為違約金。違約金從開發(fā)商在合同約定或法定期限內(nèi)未履行相應辦證之日起算，但違約金如何適用訴訟時效問題，我們認為，逾期辦證是一種違約行為，可適用訴訟時效，訴訟時效期間應從開發(fā)商違約行為發(fā)生之日起計算。理由是：1.在買受人取得權屬證書前，買受人并未取得房屋物權，認為買受人不享有物權而不適用訴訟時效的觀點是錯誤的。買受人要求開發(fā)商承擔違約金責任是基于合同之債所享有的請求權，可適用民法通則關于訴訟時效的規(guī)定。2.根據(jù)司法解釋規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證應支付相應違約金，在合同沒有約定或損失難于確定時，按已付購房款數(shù)額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收貸款利息支付相應違約金。因此，違約金訴求是買受人基于雙方合同所產(chǎn)生的一項要求開發(fā)商相應支付義務的債權請求權，從開發(fā)商違約行為發(fā)生之日，買受人就應當知道其權利受到侵害，其要求開發(fā)商支付違約金的請求權隨即發(fā)生，訴訟時效期間應從開發(fā)商違約之日起算。