店鋪外有樓梯 業(yè)主要求退房

法院：合同締結(jié)時(shí)不存在欺詐

  　　本報(bào)訊  業(yè)主以開發(fā)商故意隱瞞店鋪前有外樓梯遮擋為由要求退房。日前，江蘇省吳江市人民法院對(duì)這起商品房銷售合同糾紛案作出一審判決，駁回業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。

  　　法院經(jīng)審理查明，2007年5月27日，原告韓某與被告泰華公司簽訂商品房買賣合同一份，由韓某從泰華公司處購(gòu)買位于名都商業(yè)廣場(chǎng)的第二座104、105號(hào)房屋，房屋用途為商業(yè)。合同約定房屋建筑面積為95.2平方米，房款按每平方米8255.46元計(jì)算，交房期限為2007年12月31日，另合同對(duì)于付款方式、違約責(zé)任等均作出了約定，并且約定將房屋平面圖作為合同附件。韓某于2007年5月20日支付定金20萬(wàn)元，于同年5月27日支付房款19.392萬(wàn)元，并交納了有關(guān)稅費(fèi)35327元，對(duì)于購(gòu)房余款39.2萬(wàn)元辦理了按揭貸款手續(xù)。韓某按照合同約定支付完畢所有的房款及費(fèi)用。房屋建成后，泰華公司通知韓某辦理交房手續(xù)，韓某以店鋪門前被樓梯遮擋為由拒絕領(lǐng)取房屋鑰匙。

  　　法院另查明，韓某所購(gòu)店鋪門前確實(shí)有通向商業(yè)廣場(chǎng)二樓的外樓梯遮擋，作為合同附件的房屋平面圖上在二層204、205處標(biāo)示了外樓梯的位置，在其他兩處位置亦標(biāo)示有外樓梯。

  　　法院審理認(rèn)為，原、被告間的合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效，在合同締結(jié)過(guò)程中，被告并未故意隱瞞原告所購(gòu)店鋪門前存在外樓梯的事實(shí)，原告主張其受被告欺詐而訂立的合同，證據(jù)不足，對(duì)于原告要求撤銷合同的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

當(dāng)事人說(shuō)

原告：店鋪被遮擋

被告：未隱瞞真相

  　　原告訴稱，2007年5月27日，原、被告雙方簽訂商品房買賣合同一份，約定被告將位于橫扇鎮(zhèn)名都商業(yè)廣場(chǎng)一層104、105兩間店鋪預(yù)售給原告。待房屋造好后，原告發(fā)現(xiàn)店鋪門前被樓梯遮擋了四分之三有余，但被告在簽訂合同時(shí)未告知原告店鋪門前有樓梯遮擋。原告提供了房屋平面圖一份，一層平面圖上商鋪104、105上涂為紅色，二層204、205處標(biāo)示了外樓梯的位置。

    原告認(rèn)為，房屋平面圖作為合同附件，并沒(méi)有在一層平面圖上標(biāo)示外樓梯位置，開發(fā)商對(duì)于店鋪門前存在外樓梯這一事實(shí)是明知的，但是在銷售過(guò)程中未進(jìn)行告知，只是在正式簽訂合同時(shí)告知平面圖上涂有顏色的兩間是原告的，開發(fā)商的行為屬于故意隱瞞，構(gòu)成了欺詐，使其在不知情的情況下簽訂了商品房買賣合同。原告請(qǐng)求法院撤銷該合同，退還原告所支付的購(gòu)房款785920元、代收代繳費(fèi)用35327元并承擔(dān)利息損失（從2007年5月27日起按年利率5.58%計(jì)算至判決之日止）。

  　　被告辯稱，2007年5月27日，原、被告簽訂商品房買賣合同，是在被告詳細(xì)介紹了名都商業(yè)廣場(chǎng)店鋪位置等相關(guān)情況，并向原告展示了模型效果圖的情形下簽訂的。在被告的介紹及模型展示中均表明原告所購(gòu)買的店鋪門前存在一個(gè)由二樓商鋪使用的樓梯通道，被告并沒(méi)有隱瞞相關(guān)事實(shí)。原告購(gòu)買店面房用于經(jīng)營(yíng)，在簽訂合同時(shí)有義務(wù)了解該店面房的全部信息。對(duì)于房屋平面圖，測(cè)繪單位作出說(shuō)明，之所以未在一層平面圖上標(biāo)明樓梯位置，是因?yàn)闃翘莸臏y(cè)繪面積是由二樓商戶分?jǐn)偟�，與一樓無(wú)關(guān)。

  　　被告認(rèn)為，原告沒(méi)有證據(jù)證明被告在售樓過(guò)程中存在欺詐行為，其以被告欺詐為由要求撤銷合同，被告不予認(rèn)可，要求駁回原告訴訟請(qǐng)求。

連線法官

沙盤顯示清楚 更具證據(jù)優(yōu)勢(shì)

  　　審理此案的法官在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，本案關(guān)鍵在于泰華公司有沒(méi)有以欺詐手段使韓某在違背真實(shí)意思的情況下與其簽訂合同。

  　　該法官告訴記者，所謂欺詐，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為�！�

  　　法官說(shuō)，構(gòu)成欺詐，必須具備以下四個(gè)要件：1.行為人具有欺詐的故意。所謂欺詐的故意，是指行為人明知自己的行為會(huì)使對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，而希望或放任這種結(jié)果的發(fā)生。2.行為人實(shí)施欺詐行為。所謂欺詐行為，是指行為人將欺詐故意表示于外部的行為，實(shí)踐中表現(xiàn)為故意陳述虛假情況或故意隱瞞真實(shí)情況，使他人陷入錯(cuò)誤的行為。陳述虛假情況，如將贗品說(shuō)成真跡，將質(zhì)量低劣的產(chǎn)品說(shuō)成優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。故意隱瞞真實(shí)情況，是行為人有義務(wù)向?qū)Ψ饺鐚?shí)告知某種真實(shí)情況而故意不告知，如實(shí)告知的義務(wù)一般都是根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則產(chǎn)生。3.對(duì)方因欺詐而陷入錯(cuò)誤。在欺詐的情況下，對(duì)方因欺詐而陷入了錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。如果行為人實(shí)施欺詐行為后，受欺詐人未陷入錯(cuò)誤或者發(fā)生的錯(cuò)誤內(nèi)容并不是欺詐造成的，則不構(gòu)成欺詐。4.對(duì)方因陷入錯(cuò)誤而作出了意思表示。對(duì)方在因欺詐產(chǎn)生了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)后，基于錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)作出了意思表示并訂立了合同，這就表明欺詐行為與受害人的不真實(shí)意思表示之間具有因果關(guān)系。

  　　本案中，原告主張被告故意隱瞞真實(shí)情況，因而本案的關(guān)鍵在于被告有沒(méi)有故意隱瞞的情形。

  　　法官說(shuō)，原告在簽訂合同前曾多次到被告售樓處，而被告在售樓處較醒目的位置設(shè)有名都商業(yè)廣場(chǎng)的沙盤，沙盤亦清楚地展示了原告所購(gòu)店鋪門前部分被外樓梯所遮擋。由于不動(dòng)產(chǎn)涉及金額較大，一般情形下，買受人在簽訂合同前對(duì)自己所購(gòu)店鋪的位置、面積、單價(jià)等要作一個(gè)較全面的了解，原告以未看過(guò)沙盤、未向銷售人員了解售價(jià)、樓梯位置為由主張自己不知情，顯然不符合常理，一個(gè)具有理性的人是不可能在如此盲目的情況下作出購(gòu)買決定的。退而言之，即使原告確實(shí)是不知道店鋪門前有外樓梯這一事實(shí)，但是被告提供的沙盤已清楚顯示了這一情形，原告多次去售樓處卻不看沙盤，原告對(duì)于自身的利益表現(xiàn)出的疏忽大意也是具有可責(zé)性的。

  　　庭審中，原告提出，是在看了合同附件的平面圖后才簽訂商品房買賣合同的，而平面圖中一層房屋并未標(biāo)示出外樓梯。

  　　對(duì)此，法官說(shuō)，房屋平面圖是由具有測(cè)繪資質(zhì)的公司出具的，從平面圖上看，二層標(biāo)示出三處外樓梯，而一層均未標(biāo)示外樓梯，原告并未主張本案房屋平面圖與其他業(yè)主合同附件中的房屋平面圖是不一致的，作為開發(fā)商的泰華公司顯然也是很難在這個(gè)顯而易見的問(wèn)題上隱瞞眾多業(yè)主的。在購(gòu)房過(guò)程中，沙盤比平面圖更為直觀、立體，在沙盤已展示出林某所購(gòu)店鋪門前部分被外樓梯所遮擋的情形下，泰華公司顯然也是很難在這個(gè)顯而易見的問(wèn)題上隱瞞原告的。所以，法院認(rèn)為原告主張其受被告欺詐而訂立的合同，證據(jù)不足，駁回了其要求撤銷合同的訴訟請(qǐng)求。

  　　在采訪的最后，法官提醒購(gòu)房人，售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫入合同中，即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”、“綠化面積達(dá)到多少平方米”等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒(méi)有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來(lái)發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。

法規(guī)鏈接

    《中華人民共和國(guó)民法通則》

  　　第五十八條  下列民事行為無(wú)效：

  　�。ㄒ唬�無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；

  　�。ǘ�）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；

  　�。ㄈ�）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；

  　�。ㄋ模�惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；

  　　（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；

  　�。�六）經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的；

  　�。ㄆ撸┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的的。

  　　無(wú)效的民事行為，從行為開始起就沒(méi)有法律約束力。

《中華人民共和國(guó)合同法》

  　　第十四條  要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

  　�。ㄒ唬﹥�(nèi)容具體確定；

  　�。ǘ�）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

  　　第十五條 　要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。

  　　商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

  　　第十七條  要約可以撤回。撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。

  　　第十八條  要約可以撤銷。撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。

  　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

  　　第三條  商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

背景知識(shí)

房屋買賣中的幾類虛假宣傳

樓盤模型和圖片設(shè)計(jì)誘人

  　　房產(chǎn)開發(fā)商往往將售樓模型和圖片設(shè)計(jì)得相當(dāng)誘人，但購(gòu)買者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實(shí)際上并不是那么一回事。因此，購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)盡量將內(nèi)容約定得詳細(xì)些，特別是要將會(huì)影響自己購(gòu)買這套房屋的因素寫入合同。

售樓廣告中的價(jià)格令人心動(dòng)

  　　售樓廣告中常會(huì)有一個(gè)誘人的起價(jià)，實(shí)際上該價(jià)位的房子根本不存在，這不過(guò)是開發(fā)商為吸引購(gòu)房者眼球而耍的一種促銷手段。因此，購(gòu)房者在看到此類宣傳時(shí)，一定要詳細(xì)地了解除了廣告中所說(shuō)的價(jià)款外，是否還會(huì)有其他額外應(yīng)由購(gòu)買者支付的費(fèi)用，并在購(gòu)房合同中寫明。

宣傳材料中夸大綠化面積

  　　現(xiàn)在以“花園”、“花苑”等命名的小區(qū)越來(lái)越多，開發(fā)商的銷售廣告中常常稱本小區(qū)的綠化面積達(dá)××平方米，或者綠化面積占總面積的×%，但到實(shí)際交付時(shí)大多數(shù)達(dá)不到其宣傳的綠化標(biāo)準(zhǔn)。因此，如果購(gòu)房者是看中綠化面積買房的，那么一定要將開發(fā)商有關(guān)這方面的宣傳內(nèi)容寫入購(gòu)房合同，且約定違約責(zé)任。

大肆宣傳購(gòu)房回報(bào)率

  　　一些開發(fā)商為了盡快將房屋銷售出去，會(huì)在廣告中宣傳購(gòu)房回報(bào)率，其實(shí)這是無(wú)根據(jù)的。在如今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的任何商品的漲跌都是難以預(yù)測(cè)的。而入住率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)更是五花八門，購(gòu)房者即使是入住了恐怕都很難真正弄清楚。

房產(chǎn)代理商促銷夸大其詞

  　　現(xiàn)在越來(lái)越多的開發(fā)商將房屋的銷售事務(wù)委托給房產(chǎn)代理商，房產(chǎn)代理商為了完成銷售任務(wù)、追求銷售額，往往在促銷廣告上夸大其詞，購(gòu)房者一旦簽訂房屋買賣合同，其任務(wù)便已完成。購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)后，就存在到底應(yīng)向誰(shuí)追究責(zé)任的問(wèn)題。通常情況下，與購(gòu)房者簽訂房屋買賣合同的是開發(fā)商，那么從法律的角度分析，房產(chǎn)代理商作為代理人，其代理行為所產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)由被代理人即開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

新聞鏈接

純商務(wù)樓變住宅

開發(fā)商退還定金

    交納了1萬(wàn)元的定金后，黃先生才發(fā)現(xiàn)自己定下的房子并不是開發(fā)商宣傳的“純商務(wù)大樓”，而是住宅樓。要求退還定金被拒，雙方鬧上法庭。2008年9月，四川省成都市青羊區(qū)人民法院對(duì)此作出判決，開發(fā)商的胡亂宣傳導(dǎo)致黃先生產(chǎn)生重大誤解，雙方由此簽訂的合同在法律上屬于可撤銷合同，開發(fā)商被判退還1萬(wàn)元定金。

  　　黃先生起訴稱，2007年6月27日，他和開發(fā)商簽訂了一份某樓盤《定購(gòu)單》，約定黃先生購(gòu)買該樓盤6樓3號(hào)商品房，并支付了定金1萬(wàn)元。幾天后，黃先生按約定時(shí)間去開發(fā)商售樓處簽訂《成都市商品房買賣(預(yù)售)合同》時(shí)，才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)的房屋不是對(duì)方宣傳的“純商務(wù)大樓”、“高智能生態(tài)型寫字樓”、“純寫字樓”等，其規(guī)劃用途也不是其所宣稱的“商業(yè)”，而是“住宅”。

  　　在審理中，開發(fā)商表示，他們和黃先生簽訂的《定購(gòu)單》是雙方的真實(shí)意思表示，是合法有效的，《定購(gòu)單》簽訂后，黃先生并沒(méi)有與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，是黃先生違約，因此不退還定金。宣傳資料雖未說(shuō)明所開發(fā)房屋含有公寓，但從房屋的位置、價(jià)格及大產(chǎn)權(quán)看，購(gòu)房者應(yīng)清楚其所購(gòu)房屋是公寓。

    根據(jù)法院查明的情況，該樓盤房屋1至2層為商業(yè)用途、3至20層為公寓用途。開發(fā)商在宣傳畫冊(cè)上宣傳為“純商務(wù)大樓”、“標(biāo)志性商務(wù)建筑”等等，該宣傳畫冊(cè)上無(wú)明確告知房屋含公寓用途。

開發(fā)商虛假宣傳

支付業(yè)主違約金

  　　由于在房屋銷售廣告上進(jìn)行虛假宣傳，60名業(yè)主一怒之下將開發(fā)商告上法庭。2006年9月，江蘇省徐州市鼓樓區(qū)人民法院對(duì)此作出判決，開發(fā)商不履行銷售廣告宣傳的交房標(biāo)準(zhǔn)及景觀環(huán)境的承諾構(gòu)成違約，應(yīng)一次性給付業(yè)主人均5000元違約金，總共約30余萬(wàn)元。

  　　2004年5月，被告開發(fā)公司經(jīng)批準(zhǔn)，在徐州市金山橋建設(shè)某小區(qū)住宅樓，并印發(fā)銷售廣告和宣傳材料，公布了該小區(qū)交房標(biāo)準(zhǔn)，承諾“保證廣告宣傳與實(shí)際一致，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定屬虛假?gòu)V告的，退款退息或按已付房款的3％賠償”。資料上還宣傳小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到40％，建有約2．5萬(wàn)平方米的坡地式綠化林蔭帶營(yíng)造的植物園、五大主題景觀帶、近萬(wàn)平方米的綠色健身休閑廣場(chǎng)等。

  　　2006年4月，業(yè)主驗(yàn)房后才發(fā)現(xiàn)：除了交房逾期200余天之外，房屋及周圍環(huán)境與開發(fā)公司的宣傳出入也很大。衛(wèi)生間無(wú)給水管道，廚房無(wú)地漏，室內(nèi)無(wú)可視對(duì)講系統(tǒng)和寬帶、有線電視接入，小區(qū)綠化率沒(méi)有達(dá)到40％，原來(lái)承諾的五大主題景觀帶及近萬(wàn)平方米的綠色健身休閑廣場(chǎng)也被占用，建成了商品房。為此，業(yè)主將開發(fā)商告上法庭，要求給付違約金。

  　　庭審中，開發(fā)公司辯稱，關(guān)于景觀設(shè)計(jì)和綠地的廣告宣傳資料只是要約邀請(qǐng)，不是合同內(nèi)容，不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。