人們通常說(shuō)的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，指房屋達(dá)不到法定或約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，存在質(zhì)量缺陷。從總體上分，房屋質(zhì)量問(wèn)題大致有三類：違規(guī)質(zhì)量問(wèn)題，違約質(zhì)量問(wèn)題，使用質(zhì)量問(wèn)題。
違規(guī)房屋質(zhì)量問(wèn)題，是指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這類房屋質(zhì)量問(wèn)題是目前最常見(jiàn)，也最容易引發(fā)糾紛的一類質(zhì)量問(wèn)題。包括：屋面漏雨；煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水；內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；門窗開關(guān)不靈或縫隙超過(guò)規(guī)范規(guī)定；廁所、廚房、洗澡間倒坡積水；內(nèi)墻板潛水，陽(yáng)臺(tái)積水；水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落；室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞；鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過(guò)國(guó)家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對(duì)于這類房屋質(zhì)量問(wèn)題，毫無(wú)疑問(wèn)，應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括：修理、退房、換房、賠償?shù)�。但開發(fā)商究竟應(yīng)當(dāng)以何種方式承擔(dān)法律責(zé)任，購(gòu)房人與開發(fā)商之間往往存在嚴(yán)重分歧，從而引發(fā)糾紛。
（二）違約房屋質(zhì)量問(wèn)題
這類房屋質(zhì)量問(wèn)題是指開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到承諾的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
案例一：某開發(fā)商在樓書中承諾，其開發(fā)的樓盤將使用“通力牌”電梯，但在交房時(shí)，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，使用的電梯品牌并非是“通力牌”。部分業(yè)主認(rèn)為，現(xiàn)使用的電梯在價(jià)格及品質(zhì)上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“通力牌”電梯，于是訴至法院，要求開發(fā)商退還部分房款。但開發(fā)商認(rèn)為，樓書僅是宣傳資料，其不等同于合同，對(duì)雙方不具有必然約束力，并且，是因?yàn)樵诎惭b時(shí)沒(méi)有購(gòu)買到“通力牌”電梯，為不影響工期，才使用了其他品牌代替，現(xiàn)有電梯在性能上并不低于“通力牌”電梯，沒(méi)有任何質(zhì)量缺陷，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，由于雙方?jīng)]有就電梯品牌及能否使用替代品等問(wèn)題進(jìn)行明確約定，且業(yè)主無(wú)法證明開發(fā)商現(xiàn)使用的電梯存在較之“通力牌”電梯存在明顯質(zhì)量缺陷，因此，業(yè)主要求開發(fā)商退還部分房款的要求缺乏依據(jù)，法院不予以支持。
案例二：某開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂的合同中約定使用的空調(diào)品牌是“三菱”，但沒(méi)有就空調(diào)產(chǎn)地及規(guī)格等具體事項(xiàng)進(jìn)行約定。交房后，部分業(yè)主認(rèn)為，該樓盤使用的空調(diào)是國(guó)產(chǎn)三菱空調(diào)，但根據(jù)該樓盤的售價(jià)，其應(yīng)當(dāng)使用日本原裝三菱空調(diào)，且規(guī)格應(yīng)高于現(xiàn)裝空調(diào)，開發(fā)商已構(gòu)成房屋質(zhì)量違約，要求開發(fā)商退補(bǔ)兩種空調(diào)的差價(jià)。由于開發(fā)商拒絕，業(yè)主訴至法院。法院審理后，認(rèn)為，由于雙方并沒(méi)有就空調(diào)產(chǎn)地規(guī)格等進(jìn)行明確約定，開發(fā)商使用的空調(diào)符合合同約定的品牌，因此駁回了業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
這類糾紛既是房屋質(zhì)量糾紛也是違約糾紛，其基礎(chǔ)是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關(guān)鍵在于買賣雙方提高合同意識(shí)，在簽訂合同時(shí)，就相關(guān)問(wèn)題及責(zé)任承擔(dān)等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。
（三）使用房屋質(zhì)量問(wèn)題
這類質(zhì)量問(wèn)題實(shí)際上并非開發(fā)商提供的房屋或設(shè)備存在質(zhì)量缺陷，而是由于購(gòu)房人沒(méi)有按照要求使用相關(guān)設(shè)備，從而使其達(dá)不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。對(duì)于這類所謂的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人（或使用人）自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
案例一：陳小姐購(gòu)買了一套經(jīng)濟(jì)適用房，辦理入住手續(xù)后，陳小姐并沒(méi)有實(shí)際居住。某天，陳小姐突然接到通知，其涼臺(tái)上的鍋爐水管凍裂漏水。陳小姐趕回去一看，其室內(nèi)裝修的木地板已被泡壞，并且，其樓下業(yè)主也因此受到了嚴(yán)重?fù)p失。陳小姐訴至法院，認(rèn)為涼臺(tái)上安裝的水管不符合保溫要求，要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。法院在審理中查明，該房屋采用的是獨(dú)立供暖系統(tǒng)，涼臺(tái)上的水管是采暖鍋爐的進(jìn)水管。開發(fā)商在交付的住宅使用說(shuō)明書中已明確提示，冬季應(yīng)當(dāng)使供暖鍋爐處于低溫運(yùn)行狀態(tài)，如果不使用，應(yīng)將人戶總給水閥關(guān)閉并排空水管內(nèi)余水，以避免涼臺(tái)上的鍋爐水管凍裂漏水，物業(yè)公司也作了類似通知。由于陳小姐沒(méi)有按要求使用鍋爐，也沒(méi)有按要求關(guān)閉人戶總給水閥，才導(dǎo)致?lián)p害事件發(fā)生，因此，陳小姐應(yīng)當(dāng)對(duì)自身?yè)p失及由此引起的他人損失承擔(dān)賠償責(zé)任，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。
購(gòu)房人在取得房屋所有權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)履行按要求使用房屋及相關(guān)設(shè)備，保證其正常運(yùn)行的義務(wù)，以避免給他人及自身造成損失。
二、房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的根源
房屋質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生，究其根源，主要有兩方面：一是在工程的建設(shè)過(guò)程中，一些開發(fā)商為提高利潤(rùn)，即在材料的采購(gòu)上做文章，以低價(jià)產(chǎn)品代替高價(jià)產(chǎn)品，甚至以次充好，以假充真。二是一些建筑單位為加快工期，降低成本，往往采取簡(jiǎn)化操作工序，減少材料使用的手法，比如，將需要做兩層防水的地面改為做一層，需要擰五下的螺釘只擰三下等等。
三、房屋質(zhì)量問(wèn)題的防范
�。ㄒ唬┩陚涞姆ㄒ�(guī)政策是杜絕房屋質(zhì)量問(wèn)題的基礎(chǔ)
只有建立了完備的法規(guī)政策，明確的了房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)者在實(shí)踐中才能真正做到有法可依，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。近年來(lái)，建設(shè)部先后出臺(tái)一系列法規(guī)政策，以加強(qiáng)房屋質(zhì)量立法，提高工程質(zhì)量，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。2000年，建設(shè)部出臺(tái)了《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，就房屋建筑工程的最低保修期作出了明確規(guī)定：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。有力地維護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
�。ǘ﹪�(yán)格的執(zhí)法措施是杜絕房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的界鍵
有法可依，還必須有法必依。只有各級(jí)質(zhì)量監(jiān)督管理部門和執(zhí)法機(jī)構(gòu)都本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)懲質(zhì)量違法事件，才能建立威懾力，迫使部分開發(fā)商、建筑商打消僥幸心理，堵住質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的缺口。
