小產(chǎn)權(quán)房的法律定性
“小產(chǎn)權(quán)房” 這個(gè)概念，在規(guī)范性法律文件里找不到，只是時(shí)下一種不正規(guī)的俗稱而已。通常，它是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房又可細(xì)分為兩類：第一類是集體組織經(jīng)過(guò)其所在縣級(jí)政府合法批準(zhǔn)后，在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣給集體組織之外的人。對(duì)于這種情況來(lái)說(shuō)，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售給集體組織以外的人，法律僅僅不保護(hù)非法買受人的權(quán)益，但對(duì)于集體組織來(lái)說(shuō)，其對(duì)房屋所享有的權(quán)益是受到法律保護(hù)的。第二類是集體組織未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在自有的農(nóng)用地上修建的違章建筑。對(duì)于這種情況，由于房屋本身不合法，法律不保護(hù)此房屋上所附的任何權(quán)益。

這兩類小產(chǎn)權(quán)房有共同的特點(diǎn)：由于集體組織不用向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金及商品房買賣中涉及的相關(guān)稅費(fèi)。因而房屋建設(shè)成本低廉、售價(jià)較低，往往只有同類商品房的1/3至1/2。另外，對(duì)于集體組織以外的買受人來(lái)講，由于違反法律的規(guī)定，兩類小產(chǎn)權(quán)房買受人的權(quán)益均不受法律保護(hù)。不管買受人是否取得所謂的“小產(chǎn)權(quán)”，這些證明文件都沒(méi)有法律依據(jù)，不具有法律效力。