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租賃合同的概念所涉及到的法律適用問題

出處：法律顧問網(wǎng)·涉外coinwram.com 時間：2009/5/14 19:11:00

作者：王軼教授　　中國人民大學(xué)法學(xué)院

    租賃合同的概念所涉及到的法律適用問題，我們主要介紹租賃合同的標的物以及租賃合同的當事人所涉及的問題。
    租賃合同的標的物是租賃合同的重要構(gòu)成要素，它是指租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、收益的物。該物既可以為動產(chǎn)，也可以為不動產(chǎn)。如其為動產(chǎn)，則租賃合同的性質(zhì)決定了該動產(chǎn)應(yīng)為不可代替的非消耗物。以可消耗物為標的物的，只能用以為特定目的使用，例如用于展覽。否則，以可消耗物為標的物的合同，不能為租賃。不動產(chǎn)作為租賃合同的標的物，在我國目前僅限于房屋或其他建筑物、工作物，土地尚未包括在內(nèi)，這一點與其他國家和地區(qū)的立法多有不同。在其他國家和地區(qū)，耕地、宅基地皆可成為租賃物，我國則僅認可土地使用權(quán)為租賃合同的標的物，這一見解將權(quán)利認可為租賃合同的標的物，不但與法理不合，與事實不符，就實現(xiàn)當事人的法律意圖而言，還有畫蛇添足之嫌，因而，應(yīng)盡快承認土地得成為租賃合同的標的物。我國的經(jīng)濟實踐在這一方面，再資助走在了法律的前面，比如，集體經(jīng)濟組織有償?shù)貙⑼恋刈屌c他人使用，在一定期限屆滿時，使用人應(yīng)將土地交回，這實際上就是一種土地租賃關(guān)系。
    租賃合同的標的物應(yīng)具有合法性。以法律禁止流通物出租的，租賃合同應(yīng)為無效。例如，出租淫穢錄像帶、出租槍支等即為無效租賃合同應(yīng)為無效。以限制流通物作為租賃合同標的物的，應(yīng)區(qū)別而論：如訂立租賃合同的雙方當事人，沒有取得該租賃物經(jīng)營資格可能的，租賃合同為不生效的合同；如租賃合同的雙方當事人能夠經(jīng)由審批手續(xù)取得租賃物的經(jīng)營資格，該合同應(yīng)認出定為尚未完全生效的合同。
    租賃合同的標的物一般為現(xiàn)存的物，但不以現(xiàn)存的物為必要。當事人就將來之物成立租賃關(guān)系的，租賃合同也應(yīng)為有效。但以將來之物為標的物的，應(yīng)為出租人將來可取得之物。如以出租人確定不能取得的物為標的物，則租賃合同因其自始不能履行而應(yīng)為無效。
    租賃合同的當事人包括出租人和承租人。在合同法，對二者并無資格上的特別要求。尤其注意，即使訂閱租賃合同的出租人并非租賃物的所有權(quán)人或有處分權(quán)人，也不影響租賃合同的效力。換句話說，出租他人之物的租賃合同也得成為生效合同。另需注意，一物數(shù)租的情況下，數(shù)個租賃合同都可以成為生效合同。

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