來源：南方日報(bào)
這是一個(gè)關(guān)于房產(chǎn)投資理財(cái)?shù)牧眍愒掝}。
現(xiàn)在樓市已經(jīng)沒有去年那么景氣了,有些人開始賣房子以免房價(jià)繼續(xù)下跌導(dǎo)致財(cái)富縮水；當(dāng)然也有一些人必須要賣房子,那是因?yàn)閻矍榈耐噬?/FONT>
這是一條讓很多年輕人頭大的潛規(guī)則:當(dāng)下很多人大學(xué)畢業(yè)以后來到一個(gè)新的城市工作,戶口放在人才市場的集體戶口中。如果一對年輕人想要拿到戶口在當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚,可行的辦法就是買房,將戶口遷出,才能拿戶口薄結(jié)婚。
于是很多年輕人選擇一起奮斗一起供房。但是很多時(shí)候,美好的愿望,總是經(jīng)不起時(shí)間的推敲,在相處的過程中發(fā)現(xiàn),在爭爭吵吵中磨平了熱戀的激情。感情沒了,于是面臨分手,這時(shí)面臨的一個(gè)比分手更頭疼的問題是分房。
沒房子的的人苦惱,有房子的人同樣苦惱。如果愛情不在了,曾經(jīng)一起擁有的甜蜜小屋,又該如何去分配?和普通的房產(chǎn)理財(cái)不同的是,這個(gè)問題夾雜了復(fù)雜的感情和人性。我們在這個(gè)專題里,選擇了兩個(gè)典型的案例,希望能從理財(cái)?shù)慕嵌瘸霭l(fā),幫助正在苦惱的年輕男女們釋疑解難。
案例1房產(chǎn)增值部分怎么分配才合理?
在遇到愛情的時(shí)候許多年輕人通常都以為感情已經(jīng)成熟了,具備了家庭生活的條件,希望從共同的生活中獲得經(jīng)濟(jì)效用的正值,獲取共同生活的快樂。但卻由于種種原因,將要步入婚姻禮堂的一對戀人就從此分道揚(yáng)鑣,而由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)的糾紛和財(cái)產(chǎn)的分割由于參雜了復(fù)雜的情感因素往往成了糊涂賬。
李媛(化名)是廣州一家著名外資公司的年輕白領(lǐng),最近剛和相處了3年的男朋友林偉分手,分手自然要涉及情感的問題,但是更讓她覺得難受的是分手時(shí)房子的處理問題。
在認(rèn)識男朋友的之前她剛好付了房子的首付20萬元,房價(jià)總價(jià)60萬元,貸款了40萬元。認(rèn)識林偉以后,因?yàn)閮蓚�(gè)人的感情很好,林偉便提出由自己來還房貸。到目前為止,林偉已經(jīng)累計(jì)還了差不多10萬元的貸款,還欠著銀行30萬元的貸款沒有還。
但讓人遺憾的是,兩個(gè)人因?yàn)樾愿竦脑?最終沒有走在一起,現(xiàn)在兩個(gè)人面臨分手的同時(shí)也面臨著房子的分割問題。經(jīng)過幾年,當(dāng)年60萬元的房子現(xiàn)在已經(jīng)升值到了100萬元,如何分割,是一個(gè)很頭疼的問題。
目前林偉提出一個(gè)協(xié)議:因?yàn)榱謧バ枰孔?愿意出資回購,這樣,按照雙方的出資額,即李媛出資20萬元,林偉出資10萬元的投資額度來分,林偉就要付給李媛本金20萬元以及房產(chǎn)增值部分40萬元中的三分之二(66%)。
針對案例中出現(xiàn)的相關(guān)問題,記者咨詢了民生銀行的理財(cái)經(jīng)理周潔貞,請她從理財(cái)?shù)慕嵌冉o我們做解讀。
問題A:林偉提出的分配方案是否合理?
理財(cái)專家:對于李媛的問題,單從情感方面考慮,一對情侶能拿出自己的積蓄去購房、供房,也都到了“準(zhǔn)夫妻”的地步,雙方都有了廝守終身的念頭,這也是對兩個(gè)人的感情有信心的作為。雙方一起買房已不是一般意義上的交易行為,而更大程度上是一種相互間對情感的承諾。
當(dāng)然,在戀愛時(shí)可以糊涂一點(diǎn),在分手后就通常需要理智一些對待。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析和看待李媛這一房產(chǎn)的分割,如果按照林偉提出的分配方案,雖然表面上看是合情合理的,但是實(shí)際上,對于李媛而言卻并不公平。
首先,從出資額看,李媛是在三年前一次性投資了20萬元首付,而林偉是在這三年里每月供款,總額共10萬元。貨幣有時(shí)間價(jià)值,因此,不能簡單地用一次性付款與每月供款相比較。應(yīng)折算到同一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行比較。根據(jù)中國目前近三年(2005—2008年)的平均投資回報(bào)率假設(shè)為10%的話,折算回三年前買房的時(shí)候,李媛是投資了20萬元。而林偉每月還貸款,假設(shè)貸款利率約7%來計(jì)算,則每月林偉大約還款額為2505元,用10%的投資回報(bào)率,折算回三年前如果一次性投資則僅為約7.8萬元。雙方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,從貨幣時(shí)間價(jià)值考慮,按林偉的協(xié)議,對李媛而言顯然是不合算的,房產(chǎn)增值部分李媛可以獲取的比例是72%而不是66%。
其次,從產(chǎn)權(quán)方面考慮,如果房產(chǎn)證上沒有林偉的名字。因?yàn)榇朔渴抢铈滤?產(chǎn)權(quán)系女方,投資的決定也是女方做的,和男方只是借貸關(guān)系,因此李媛只要給回林偉的供款10萬元即可,當(dāng)然,除開感情因素外,可以考慮加一些通漲因素和投資回報(bào)率。
問題B:還有一些類似的情況,但是問題更加復(fù)雜一些:男女雙方一起分擔(dān)首付和房貸,分手后房子該怎么分?銀行的貸款怎么還呢?可不可以協(xié)商以后銀行的貸款由一個(gè)人單獨(dú)來承擔(dān),銀行方面會(huì)同意嗎?
理財(cái)專家:如果是男女雙方一起分擔(dān)首付和房貸的,則投資就是雙方共同承擔(dān)的,分手后房子可以按本文建議按比例分配。如果購房時(shí)是聯(lián)名的,房屋財(cái)產(chǎn)的分割就更為復(fù)雜一些,就算是出資比例不相同,但在法律權(quán)屬關(guān)系中也是對等的,如果要將銀行的貸款由一個(gè)人單獨(dú)來承擔(dān),可以將房子轉(zhuǎn)讓給一方,這樣銀行會(huì)按轉(zhuǎn)讓協(xié)議,重新辦理按揭的。但這屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,費(fèi)用要按交易價(jià)格交費(fèi)。
因此,對于婚前購置財(cái)產(chǎn),我建議,如果不能確保感情已萬無一失,還是不要聯(lián)名購房,如果實(shí)在要聯(lián)名購房,那最好也先進(jìn)行財(cái)產(chǎn)公證,出資多少,在公證時(shí)寫清楚,在分手時(shí),就不會(huì)因財(cái)產(chǎn)分割造成更大的難題。但現(xiàn)實(shí)中很少人會(huì)做這樣的選擇,因?yàn)樵谫I房時(shí),雙方都會(huì)覺得感情穩(wěn)定,通常也不會(huì)做這樣壞的打算,二是認(rèn)為公證會(huì)有損出資少的一方的感情,辦理的手續(xù)也太麻煩。
觀察 愛情的房子經(jīng)濟(jì)學(xué)
對于上文提到的案例,筆者問過很多男性,他們的回答都很瀟灑:如果是我,分手了肯定把房子留給女孩子,自己再拼一套就是了。但是筆者相信,如果事情真放在他們自己身上,也許未必會(huì)這么瀟灑。
畢竟,房子太貴了。不吃不喝,一套房子要耗掉我們十?dāng)?shù)年的收入,買一套房子對任何人來說都不很是很容易的事情。誰都不想讓純潔的愛情沾染上銅臭的氣息,但是在現(xiàn)實(shí)面前,我們無法不低頭。所以當(dāng)兩個(gè)人費(fèi)盡千辛萬苦鑄造起愛的小巢,卻發(fā)現(xiàn)愛情褪色的時(shí)候,房子怎么辦是個(gè)大難題。
每一個(gè)房子都是一個(gè)故事,每一對戀人都想找一個(gè)溫暖的小窩,那個(gè)地方就是可以用來裝載甜蜜的家。有的家是兩個(gè)人結(jié)婚前一塊購置的,也有是其中一方獨(dú)立承擔(dān)下來的。在熱戀的時(shí)候,連命都可以付出,誰又會(huì)在乎在物質(zhì)上誰比誰付出得多一點(diǎn),但是當(dāng)一切歸于平靜之后,糊涂賬卻要必須分得清。
一般來說,一旦感情出了問題,雙方應(yīng)盡量調(diào)節(jié),如果雙方都可以通情達(dá)理,平靜收場對雙方的傷害就可以盡可能少一些；如果達(dá)不成協(xié)議的話,通過法律解決,或某一方因愛成恨,故意給對方出難題,高價(jià)出讓房產(chǎn),或者不同意轉(zhuǎn)讓,那聯(lián)名的房產(chǎn)就會(huì)成為雙方的難題,無論從情感角度還是從經(jīng)濟(jì)角度,對雙方都是一種傷害。
當(dāng)然,最便利最公平的辦法,就是當(dāng)兩個(gè)年輕人第一次共同面臨房產(chǎn)投資的時(shí)候,就對彼此的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行協(xié)議和公證。也許這看起來非常的殘酷也不近人情,但是也許卻在未來更能減少彼此的傷害。也許我們該更勇敢一些:愛情是愛情,房子是房子；開始的時(shí)候就不要讓它們混雜不清。也許有一天,房子沒有那么貴了,我們可以真的那么瀟灑。
案例2 要房子還是要錢呢?
孔琳今年30歲,畢業(yè)后在廣州一家大型國有企業(yè)擔(dān)任銷售經(jīng)理,工作履歷5年,目前正處于事業(yè)上升期,收入穩(wěn)定,目前還持有10萬元左右的股票、基金和10萬元的現(xiàn)金、銀行存款,并打算幾年后自己創(chuàng)業(yè)�？琢账哪昵昂忘S文戀愛,但是相處過程中因?yàn)樾愿裆鲜冀K難以磨合,現(xiàn)在決定分手,由于雙方財(cái)務(wù)一直保持獨(dú)立,并不存在流動(dòng)資產(chǎn)的分割問題,難題在于以前戀愛時(shí)期雙方共同擁有的房產(chǎn)如何處置。
2003年底,雙方在廣州購置了一處房產(chǎn),當(dāng)時(shí)市場價(jià)為50萬元,首付30萬元中,孔琳和黃文分別負(fù)擔(dān)了15萬元。另外20萬元向銀行申請了5年期住房按揭貸款,雙方分別承擔(dān)一半。房產(chǎn)證上孔琳和黃文分別擁有50%的產(chǎn)權(quán)。目前該處房產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)升至80萬元,尚有4萬元貸款未歸還。
現(xiàn)在分手分房,孔琳面臨兩種解決方案。
第一,孔琳支付黃文一筆費(fèi)用后,擁有該處房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)；第二,將該處房產(chǎn)掛牌出售,孔琳獲取應(yīng)得的現(xiàn)金收入。雖然孔琳擁有方案的決定權(quán),但并無法決定到底何種方案更適合自己,于是請香港財(cái)務(wù)策劃師甄鵬幫她進(jìn)行了方案選擇。
方案一:擁有全部產(chǎn)權(quán)
目前雖然廣州房價(jià)出現(xiàn)了一些調(diào)整,但是目前投資新的房產(chǎn)重置成本依然相當(dāng)高,起初孔琳青睞向黃文支付合理補(bǔ)償后,擁有目前住房的全部產(chǎn)權(quán)。
分析師意見:根據(jù)計(jì)算分析,如果孔琳要獲得全部房屋產(chǎn)權(quán),需要支付黃文大概36萬元的現(xiàn)金。即使孔琳現(xiàn)在拿出全部金融資產(chǎn)20萬元,仍存在16萬元的缺口。雖然孔琳可以向親友借貸滿足這一缺口,但財(cái)務(wù)壓力加大。同時(shí),孔琳目前持有的股票和基金,在目前的市場環(huán)境下拋售可惜,如果能夠長期持有仍有不錯(cuò)的升值潛力。
方案二:拋售房產(chǎn)
如果拋售房產(chǎn)順利,孔琳可以獲得36萬元的現(xiàn)金。目前,孔琳看中了郊區(qū)1套80平方米,單價(jià)6000元的二手公寓住宅,加上交易費(fèi)用,總價(jià)約為50萬元。
分析師意見:如果拋售現(xiàn)房產(chǎn)并購買此住宅,售房所得收入支付首期后尚余21萬元,而且每月歸還住房信貸支出除了公積金外,只需增加支出330元,持有的基金、股票等證券資產(chǎn)可以不必拋售,等待未來增值的機(jī)會(huì)。考慮到孔琳尚有創(chuàng)業(yè)積累的理財(cái)目標(biāo),結(jié)余下來的21萬元現(xiàn)金,既可以用作未來的啟動(dòng)資金；也可以先購置汽車以擴(kuò)大社交圈子。
結(jié)論:方案二明顯較方案一更適合孔琳。
可處置房產(chǎn)價(jià)值:
市場價(jià)格 80萬元
減去:未償還貸款 4萬元
減去:房屋交易成本 4萬元
剩余 72萬元
50%產(chǎn)權(quán) 36萬元
住宅總價(jià) 50萬元
減去 三成首付 15萬元
銀行按揭貸款 35萬元
二十年按揭貸款月還款額(等額本息)2890元
減去:公司月繳納公積金 2560元
尚余 330元
【律師說法】分割財(cái)產(chǎn)時(shí)對房產(chǎn)所有人更有利
對于未婚男女分手時(shí)房產(chǎn)分割的法律問題,記者采訪了地產(chǎn)業(yè)著名律師廣東金粵律師事務(wù)所律師張啟軍。
“在感情甜蜜的時(shí)候,看起來房產(chǎn)證上寫誰的名字的都無所謂,但是真的當(dāng)分手來臨,產(chǎn)生糾葛的時(shí)候,房產(chǎn)證就成了最重要的分割依據(jù)”,張律師告訴記者,現(xiàn)行法律對于房產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定,以房產(chǎn)證登記的所有人為準(zhǔn)。舉個(gè)例子,比如說一套房子,房產(chǎn)證上登記的是男方的名字,后來女方也一起供房,如果雙方未來分手并發(fā)生矛盾,男方不認(rèn)賬的話,對女方是不利的。當(dāng)然,如果女方能夠提供一起供房的合法證據(jù),法院會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分割。但是從大的方面上來看,對房產(chǎn)證上登記的名義所有者更有利。
如果男女雙方對于房產(chǎn)增值部分的分配產(chǎn)生糾紛又該怎么辦?張啟軍律師表示,“如果房產(chǎn)證上登記的名字只有一方,從法律的角度上來看,那么增值部分的權(quán)利應(yīng)歸屬于這一方,另一方即使參與了供房或者支付部分首付,如果產(chǎn)生糾紛,權(quán)益也較難得到有效保障”。
張律師告訴記者,據(jù)他了解目前越來越多大的年輕人接受了這些觀念,購房前雙方簽署協(xié)議或者婚前財(cái)產(chǎn)公證都不是新鮮事�！安灰迅星楹徒疱X混淆在一起,如果在熱戀的時(shí)候,財(cái)產(chǎn)分得清楚一點(diǎn),那么以后如果真的即使不能走在一起,也可以和平分手,不會(huì)因?yàn)榻疱X的問題導(dǎo)致雪上加霜�！庇浾撸嘿Z肖明 實(shí)習(xí)生：付海燕）
這是一個(gè)關(guān)于房產(chǎn)投資理財(cái)?shù)牧眍愒掝}。
現(xiàn)在樓市已經(jīng)沒有去年那么景氣了,有些人開始賣房子以免房價(jià)繼續(xù)下跌導(dǎo)致財(cái)富縮水；當(dāng)然也有一些人必須要賣房子,那是因?yàn)閻矍榈耐噬?/FONT>
這是一條讓很多年輕人頭大的潛規(guī)則:當(dāng)下很多人大學(xué)畢業(yè)以后來到一個(gè)新的城市工作,戶口放在人才市場的集體戶口中。如果一對年輕人想要拿到戶口在當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚,可行的辦法就是買房,將戶口遷出,才能拿戶口薄結(jié)婚。
于是很多年輕人選擇一起奮斗一起供房。但是很多時(shí)候,美好的愿望,總是經(jīng)不起時(shí)間的推敲,在相處的過程中發(fā)現(xiàn),在爭爭吵吵中磨平了熱戀的激情。感情沒了,于是面臨分手,這時(shí)面臨的一個(gè)比分手更頭疼的問題是分房。
沒房子的的人苦惱,有房子的人同樣苦惱。如果愛情不在了,曾經(jīng)一起擁有的甜蜜小屋,又該如何去分配?和普通的房產(chǎn)理財(cái)不同的是,這個(gè)問題夾雜了復(fù)雜的感情和人性。我們在這個(gè)專題里,選擇了兩個(gè)典型的案例,希望能從理財(cái)?shù)慕嵌瘸霭l(fā),幫助正在苦惱的年輕男女們釋疑解難。
案例1房產(chǎn)增值部分怎么分配才合理?
在遇到愛情的時(shí)候許多年輕人通常都以為感情已經(jīng)成熟了,具備了家庭生活的條件,希望從共同的生活中獲得經(jīng)濟(jì)效用的正值,獲取共同生活的快樂。但卻由于種種原因,將要步入婚姻禮堂的一對戀人就從此分道揚(yáng)鑣,而由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)的糾紛和財(cái)產(chǎn)的分割由于參雜了復(fù)雜的情感因素往往成了糊涂賬。
李媛(化名)是廣州一家著名外資公司的年輕白領(lǐng),最近剛和相處了3年的男朋友林偉分手,分手自然要涉及情感的問題,但是更讓她覺得難受的是分手時(shí)房子的處理問題。
在認(rèn)識男朋友的之前她剛好付了房子的首付20萬元,房價(jià)總價(jià)60萬元,貸款了40萬元。認(rèn)識林偉以后,因?yàn)閮蓚�(gè)人的感情很好,林偉便提出由自己來還房貸。到目前為止,林偉已經(jīng)累計(jì)還了差不多10萬元的貸款,還欠著銀行30萬元的貸款沒有還。
但讓人遺憾的是,兩個(gè)人因?yàn)樾愿竦脑?最終沒有走在一起,現(xiàn)在兩個(gè)人面臨分手的同時(shí)也面臨著房子的分割問題。經(jīng)過幾年,當(dāng)年60萬元的房子現(xiàn)在已經(jīng)升值到了100萬元,如何分割,是一個(gè)很頭疼的問題。
目前林偉提出一個(gè)協(xié)議:因?yàn)榱謧バ枰孔?愿意出資回購,這樣,按照雙方的出資額,即李媛出資20萬元,林偉出資10萬元的投資額度來分,林偉就要付給李媛本金20萬元以及房產(chǎn)增值部分40萬元中的三分之二(66%)。
針對案例中出現(xiàn)的相關(guān)問題,記者咨詢了民生銀行的理財(cái)經(jīng)理周潔貞,請她從理財(cái)?shù)慕嵌冉o我們做解讀。
問題A:林偉提出的分配方案是否合理?
理財(cái)專家:對于李媛的問題,單從情感方面考慮,一對情侶能拿出自己的積蓄去購房、供房,也都到了“準(zhǔn)夫妻”的地步,雙方都有了廝守終身的念頭,這也是對兩個(gè)人的感情有信心的作為。雙方一起買房已不是一般意義上的交易行為,而更大程度上是一種相互間對情感的承諾。
當(dāng)然,在戀愛時(shí)可以糊涂一點(diǎn),在分手后就通常需要理智一些對待。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析和看待李媛這一房產(chǎn)的分割,如果按照林偉提出的分配方案,雖然表面上看是合情合理的,但是實(shí)際上,對于李媛而言卻并不公平。
首先,從出資額看,李媛是在三年前一次性投資了20萬元首付,而林偉是在這三年里每月供款,總額共10萬元。貨幣有時(shí)間價(jià)值,因此,不能簡單地用一次性付款與每月供款相比較。應(yīng)折算到同一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行比較。根據(jù)中國目前近三年(2005—2008年)的平均投資回報(bào)率假設(shè)為10%的話,折算回三年前買房的時(shí)候,李媛是投資了20萬元。而林偉每月還貸款,假設(shè)貸款利率約7%來計(jì)算,則每月林偉大約還款額為2505元,用10%的投資回報(bào)率,折算回三年前如果一次性投資則僅為約7.8萬元。雙方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,從貨幣時(shí)間價(jià)值考慮,按林偉的協(xié)議,對李媛而言顯然是不合算的,房產(chǎn)增值部分李媛可以獲取的比例是72%而不是66%。
其次,從產(chǎn)權(quán)方面考慮,如果房產(chǎn)證上沒有林偉的名字。因?yàn)榇朔渴抢铈滤?產(chǎn)權(quán)系女方,投資的決定也是女方做的,和男方只是借貸關(guān)系,因此李媛只要給回林偉的供款10萬元即可,當(dāng)然,除開感情因素外,可以考慮加一些通漲因素和投資回報(bào)率。
問題B:還有一些類似的情況,但是問題更加復(fù)雜一些:男女雙方一起分擔(dān)首付和房貸,分手后房子該怎么分?銀行的貸款怎么還呢?可不可以協(xié)商以后銀行的貸款由一個(gè)人單獨(dú)來承擔(dān),銀行方面會(huì)同意嗎?
理財(cái)專家:如果是男女雙方一起分擔(dān)首付和房貸的,則投資就是雙方共同承擔(dān)的,分手后房子可以按本文建議按比例分配。如果購房時(shí)是聯(lián)名的,房屋財(cái)產(chǎn)的分割就更為復(fù)雜一些,就算是出資比例不相同,但在法律權(quán)屬關(guān)系中也是對等的,如果要將銀行的貸款由一個(gè)人單獨(dú)來承擔(dān),可以將房子轉(zhuǎn)讓給一方,這樣銀行會(huì)按轉(zhuǎn)讓協(xié)議,重新辦理按揭的。但這屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,費(fèi)用要按交易價(jià)格交費(fèi)。
因此,對于婚前購置財(cái)產(chǎn),我建議,如果不能確保感情已萬無一失,還是不要聯(lián)名購房,如果實(shí)在要聯(lián)名購房,那最好也先進(jìn)行財(cái)產(chǎn)公證,出資多少,在公證時(shí)寫清楚,在分手時(shí),就不會(huì)因財(cái)產(chǎn)分割造成更大的難題。但現(xiàn)實(shí)中很少人會(huì)做這樣的選擇,因?yàn)樵谫I房時(shí),雙方都會(huì)覺得感情穩(wěn)定,通常也不會(huì)做這樣壞的打算,二是認(rèn)為公證會(huì)有損出資少的一方的感情,辦理的手續(xù)也太麻煩。
觀察 愛情的房子經(jīng)濟(jì)學(xué)
對于上文提到的案例,筆者問過很多男性,他們的回答都很瀟灑:如果是我,分手了肯定把房子留給女孩子,自己再拼一套就是了。但是筆者相信,如果事情真放在他們自己身上,也許未必會(huì)這么瀟灑。
畢竟,房子太貴了。不吃不喝,一套房子要耗掉我們十?dāng)?shù)年的收入,買一套房子對任何人來說都不很是很容易的事情。誰都不想讓純潔的愛情沾染上銅臭的氣息,但是在現(xiàn)實(shí)面前,我們無法不低頭。所以當(dāng)兩個(gè)人費(fèi)盡千辛萬苦鑄造起愛的小巢,卻發(fā)現(xiàn)愛情褪色的時(shí)候,房子怎么辦是個(gè)大難題。
每一個(gè)房子都是一個(gè)故事,每一對戀人都想找一個(gè)溫暖的小窩,那個(gè)地方就是可以用來裝載甜蜜的家。有的家是兩個(gè)人結(jié)婚前一塊購置的,也有是其中一方獨(dú)立承擔(dān)下來的。在熱戀的時(shí)候,連命都可以付出,誰又會(huì)在乎在物質(zhì)上誰比誰付出得多一點(diǎn),但是當(dāng)一切歸于平靜之后,糊涂賬卻要必須分得清。
一般來說,一旦感情出了問題,雙方應(yīng)盡量調(diào)節(jié),如果雙方都可以通情達(dá)理,平靜收場對雙方的傷害就可以盡可能少一些；如果達(dá)不成協(xié)議的話,通過法律解決,或某一方因愛成恨,故意給對方出難題,高價(jià)出讓房產(chǎn),或者不同意轉(zhuǎn)讓,那聯(lián)名的房產(chǎn)就會(huì)成為雙方的難題,無論從情感角度還是從經(jīng)濟(jì)角度,對雙方都是一種傷害。
當(dāng)然,最便利最公平的辦法,就是當(dāng)兩個(gè)年輕人第一次共同面臨房產(chǎn)投資的時(shí)候,就對彼此的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行協(xié)議和公證。也許這看起來非常的殘酷也不近人情,但是也許卻在未來更能減少彼此的傷害。也許我們該更勇敢一些:愛情是愛情,房子是房子；開始的時(shí)候就不要讓它們混雜不清。也許有一天,房子沒有那么貴了,我們可以真的那么瀟灑。
案例2 要房子還是要錢呢?
孔琳今年30歲,畢業(yè)后在廣州一家大型國有企業(yè)擔(dān)任銷售經(jīng)理,工作履歷5年,目前正處于事業(yè)上升期,收入穩(wěn)定,目前還持有10萬元左右的股票、基金和10萬元的現(xiàn)金、銀行存款,并打算幾年后自己創(chuàng)業(yè)�？琢账哪昵昂忘S文戀愛,但是相處過程中因?yàn)樾愿裆鲜冀K難以磨合,現(xiàn)在決定分手,由于雙方財(cái)務(wù)一直保持獨(dú)立,并不存在流動(dòng)資產(chǎn)的分割問題,難題在于以前戀愛時(shí)期雙方共同擁有的房產(chǎn)如何處置。
2003年底,雙方在廣州購置了一處房產(chǎn),當(dāng)時(shí)市場價(jià)為50萬元,首付30萬元中,孔琳和黃文分別負(fù)擔(dān)了15萬元。另外20萬元向銀行申請了5年期住房按揭貸款,雙方分別承擔(dān)一半。房產(chǎn)證上孔琳和黃文分別擁有50%的產(chǎn)權(quán)。目前該處房產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)升至80萬元,尚有4萬元貸款未歸還。
現(xiàn)在分手分房,孔琳面臨兩種解決方案。
第一,孔琳支付黃文一筆費(fèi)用后,擁有該處房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)；第二,將該處房產(chǎn)掛牌出售,孔琳獲取應(yīng)得的現(xiàn)金收入。雖然孔琳擁有方案的決定權(quán),但并無法決定到底何種方案更適合自己,于是請香港財(cái)務(wù)策劃師甄鵬幫她進(jìn)行了方案選擇。
方案一:擁有全部產(chǎn)權(quán)
目前雖然廣州房價(jià)出現(xiàn)了一些調(diào)整,但是目前投資新的房產(chǎn)重置成本依然相當(dāng)高,起初孔琳青睞向黃文支付合理補(bǔ)償后,擁有目前住房的全部產(chǎn)權(quán)。
分析師意見:根據(jù)計(jì)算分析,如果孔琳要獲得全部房屋產(chǎn)權(quán),需要支付黃文大概36萬元的現(xiàn)金。即使孔琳現(xiàn)在拿出全部金融資產(chǎn)20萬元,仍存在16萬元的缺口。雖然孔琳可以向親友借貸滿足這一缺口,但財(cái)務(wù)壓力加大。同時(shí),孔琳目前持有的股票和基金,在目前的市場環(huán)境下拋售可惜,如果能夠長期持有仍有不錯(cuò)的升值潛力。
方案二:拋售房產(chǎn)
如果拋售房產(chǎn)順利,孔琳可以獲得36萬元的現(xiàn)金。目前,孔琳看中了郊區(qū)1套80平方米,單價(jià)6000元的二手公寓住宅,加上交易費(fèi)用,總價(jià)約為50萬元。
分析師意見:如果拋售現(xiàn)房產(chǎn)并購買此住宅,售房所得收入支付首期后尚余21萬元,而且每月歸還住房信貸支出除了公積金外,只需增加支出330元,持有的基金、股票等證券資產(chǎn)可以不必拋售,等待未來增值的機(jī)會(huì)。考慮到孔琳尚有創(chuàng)業(yè)積累的理財(cái)目標(biāo),結(jié)余下來的21萬元現(xiàn)金,既可以用作未來的啟動(dòng)資金；也可以先購置汽車以擴(kuò)大社交圈子。
結(jié)論:方案二明顯較方案一更適合孔琳。
可處置房產(chǎn)價(jià)值:
市場價(jià)格 80萬元
減去:未償還貸款 4萬元
減去:房屋交易成本 4萬元
剩余 72萬元
50%產(chǎn)權(quán) 36萬元
住宅總價(jià) 50萬元
減去 三成首付 15萬元
銀行按揭貸款 35萬元
二十年按揭貸款月還款額(等額本息)2890元
減去:公司月繳納公積金 2560元
尚余 330元
【律師說法】分割財(cái)產(chǎn)時(shí)對房產(chǎn)所有人更有利
對于未婚男女分手時(shí)房產(chǎn)分割的法律問題,記者采訪了地產(chǎn)業(yè)著名律師廣東金粵律師事務(wù)所律師張啟軍。
“在感情甜蜜的時(shí)候,看起來房產(chǎn)證上寫誰的名字的都無所謂,但是真的當(dāng)分手來臨,產(chǎn)生糾葛的時(shí)候,房產(chǎn)證就成了最重要的分割依據(jù)”,張律師告訴記者,現(xiàn)行法律對于房產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定,以房產(chǎn)證登記的所有人為準(zhǔn)。舉個(gè)例子,比如說一套房子,房產(chǎn)證上登記的是男方的名字,后來女方也一起供房,如果雙方未來分手并發(fā)生矛盾,男方不認(rèn)賬的話,對女方是不利的。當(dāng)然,如果女方能夠提供一起供房的合法證據(jù),法院會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分割。但是從大的方面上來看,對房產(chǎn)證上登記的名義所有者更有利。
如果男女雙方對于房產(chǎn)增值部分的分配產(chǎn)生糾紛又該怎么辦?張啟軍律師表示,“如果房產(chǎn)證上登記的名字只有一方,從法律的角度上來看,那么增值部分的權(quán)利應(yīng)歸屬于這一方,另一方即使參與了供房或者支付部分首付,如果產(chǎn)生糾紛,權(quán)益也較難得到有效保障”。
張律師告訴記者,據(jù)他了解目前越來越多大的年輕人接受了這些觀念,購房前雙方簽署協(xié)議或者婚前財(cái)產(chǎn)公證都不是新鮮事�！安灰迅星楹徒疱X混淆在一起,如果在熱戀的時(shí)候,財(cái)產(chǎn)分得清楚一點(diǎn),那么以后如果真的即使不能走在一起,也可以和平分手,不會(huì)因?yàn)榻疱X的問題導(dǎo)致雪上加霜�！庇浾撸嘿Z肖明 實(shí)習(xí)生：付海燕）
這是一個(gè)關(guān)于房產(chǎn)投資理財(cái)?shù)牧眍愒掝}。
現(xiàn)在樓市已經(jīng)沒有去年那么景氣了,有些人開始賣房子以免房價(jià)繼續(xù)下跌導(dǎo)致財(cái)富縮水；當(dāng)然也有一些人必須要賣房子,那是因?yàn)閻矍榈耐噬?/FONT>
這是一條讓很多年輕人頭大的潛規(guī)則:當(dāng)下很多人大學(xué)畢業(yè)以后來到一個(gè)新的城市工作,戶口放在人才市場的集體戶口中。如果一對年輕人想要拿到戶口在當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚,可行的辦法就是買房,將戶口遷出,才能拿戶口薄結(jié)婚。
于是很多年輕人選擇一起奮斗一起供房。但是很多時(shí)候,美好的愿望,總是經(jīng)不起時(shí)間的推敲,在相處的過程中發(fā)現(xiàn),在爭爭吵吵中磨平了熱戀的激情。感情沒了,于是面臨分手,這時(shí)面臨的一個(gè)比分手更頭疼的問題是分房。
沒房子的的人苦惱,有房子的人同樣苦惱。如果愛情不在了,曾經(jīng)一起擁有的甜蜜小屋,又該如何去分配?和普通的房產(chǎn)理財(cái)不同的是,這個(gè)問題夾雜了復(fù)雜的感情和人性。我們在這個(gè)專題里,選擇了兩個(gè)典型的案例,希望能從理財(cái)?shù)慕嵌瘸霭l(fā),幫助正在苦惱的年輕男女們釋疑解難。
案例1房產(chǎn)增值部分怎么分配才合理?
在遇到愛情的時(shí)候許多年輕人通常都以為感情已經(jīng)成熟了,具備了家庭生活的條件,希望從共同的生活中獲得經(jīng)濟(jì)效用的正值,獲取共同生活的快樂。但卻由于種種原因,將要步入婚姻禮堂的一對戀人就從此分道揚(yáng)鑣,而由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)的糾紛和財(cái)產(chǎn)的分割由于參雜了復(fù)雜的情感因素往往成了糊涂賬。
李媛(化名)是廣州一家著名外資公司的年輕白領(lǐng),最近剛和相處了3年的男朋友林偉分手,分手自然要涉及情感的問題,但是更讓她覺得難受的是分手時(shí)房子的處理問題。
在認(rèn)識男朋友的之前她剛好付了房子的首付20萬元,房價(jià)總價(jià)60萬元,貸款了40萬元。認(rèn)識林偉以后,因?yàn)閮蓚�(gè)人的感情很好,林偉便提出由自己來還房貸。到目前為止,林偉已經(jīng)累計(jì)還了差不多10萬元的貸款,還欠著銀行30萬元的貸款沒有還。
但讓人遺憾的是,兩個(gè)人因?yàn)樾愿竦脑?最終沒有走在一起,現(xiàn)在兩個(gè)人面臨分手的同時(shí)也面臨著房子的分割問題。經(jīng)過幾年,當(dāng)年60萬元的房子現(xiàn)在已經(jīng)升值到了100萬元,如何分割,是一個(gè)很頭疼的問題。
目前林偉提出一個(gè)協(xié)議:因?yàn)榱謧バ枰孔?愿意出資回購,這樣,按照雙方的出資額,即李媛出資20萬元,林偉出資10萬元的投資額度來分,林偉就要付給李媛本金20萬元以及房產(chǎn)增值部分40萬元中的三分之二(66%)。
針對案例中出現(xiàn)的相關(guān)問題,記者咨詢了民生銀行的理財(cái)經(jīng)理周潔貞,請她從理財(cái)?shù)慕嵌冉o我們做解讀。
問題A:林偉提出的分配方案是否合理?
理財(cái)專家:對于李媛的問題,單從情感方面考慮,一對情侶能拿出自己的積蓄去購房、供房,也都到了“準(zhǔn)夫妻”的地步,雙方都有了廝守終身的念頭,這也是對兩個(gè)人的感情有信心的作為。雙方一起買房已不是一般意義上的交易行為,而更大程度上是一種相互間對情感的承諾。
當(dāng)然,在戀愛時(shí)可以糊涂一點(diǎn),在分手后就通常需要理智一些對待。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析和看待李媛這一房產(chǎn)的分割,如果按照林偉提出的分配方案,雖然表面上看是合情合理的,但是實(shí)際上,對于李媛而言卻并不公平。
首先,從出資額看,李媛是在三年前一次性投資了20萬元首付,而林偉是在這三年里每月供款,總額共10萬元。貨幣有時(shí)間價(jià)值,因此,不能簡單地用一次性付款與每月供款相比較。應(yīng)折算到同一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行比較。根據(jù)中國目前近三年(2005—2008年)的平均投資回報(bào)率假設(shè)為10%的話,折算回三年前買房的時(shí)候,李媛是投資了20萬元。而林偉每月還貸款,假設(shè)貸款利率約7%來計(jì)算,則每月林偉大約還款額為2505元,用10%的投資回報(bào)率,折算回三年前如果一次性投資則僅為約7.8萬元。雙方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,從貨幣時(shí)間價(jià)值考慮,按林偉的協(xié)議,對李媛而言顯然是不合算的,房產(chǎn)增值部分李媛可以獲取的比例是72%而不是66%。
其次,從產(chǎn)權(quán)方面考慮,如果房產(chǎn)證上沒有林偉的名字。因?yàn)榇朔渴抢铈滤?產(chǎn)權(quán)系女方,投資的決定也是女方做的,和男方只是借貸關(guān)系,因此李媛只要給回林偉的供款10萬元即可,當(dāng)然,除開感情因素外,可以考慮加一些通漲因素和投資回報(bào)率。
問題B:還有一些類似的情況,但是問題更加復(fù)雜一些:男女雙方一起分擔(dān)首付和房貸,分手后房子該怎么分?銀行的貸款怎么還呢?可不可以協(xié)商以后銀行的貸款由一個(gè)人單獨(dú)來承擔(dān),銀行方面會(huì)同意嗎?
理財(cái)專家:如果是男女雙方一起分擔(dān)首付和房貸的,則投資就是雙方共同承擔(dān)的,分手后房子可以按本文建議按比例分配。如果購房時(shí)是聯(lián)名的,房屋財(cái)產(chǎn)的分割就更為復(fù)雜一些,就算是出資比例不相同,但在法律權(quán)屬關(guān)系中也是對等的,如果要將銀行的貸款由一個(gè)人單獨(dú)來承擔(dān),可以將房子轉(zhuǎn)讓給一方,這樣銀行會(huì)按轉(zhuǎn)讓協(xié)議,重新辦理按揭的。但這屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,費(fèi)用要按交易價(jià)格交費(fèi)。
因此,對于婚前購置財(cái)產(chǎn),我建議,如果不能確保感情已萬無一失,還是不要聯(lián)名購房,如果實(shí)在要聯(lián)名購房,那最好也先進(jìn)行財(cái)產(chǎn)公證,出資多少,在公證時(shí)寫清楚,在分手時(shí),就不會(huì)因財(cái)產(chǎn)分割造成更大的難題。但現(xiàn)實(shí)中很少人會(huì)做這樣的選擇,因?yàn)樵谫I房時(shí),雙方都會(huì)覺得感情穩(wěn)定,通常也不會(huì)做這樣壞的打算,二是認(rèn)為公證會(huì)有損出資少的一方的感情,辦理的手續(xù)也太麻煩。
觀察 愛情的房子經(jīng)濟(jì)學(xué)
對于上文提到的案例,筆者問過很多男性,他們的回答都很瀟灑:如果是我,分手了肯定把房子留給女孩子,自己再拼一套就是了。但是筆者相信,如果事情真放在他們自己身上,也許未必會(huì)這么瀟灑。
畢竟,房子太貴了。不吃不喝,一套房子要耗掉我們十?dāng)?shù)年的收入,買一套房子對任何人來說都不很是很容易的事情。誰都不想讓純潔的愛情沾染上銅臭的氣息,但是在現(xiàn)實(shí)面前,我們無法不低頭。所以當(dāng)兩個(gè)人費(fèi)盡千辛萬苦鑄造起愛的小巢,卻發(fā)現(xiàn)愛情褪色的時(shí)候,房子怎么辦是個(gè)大難題。
每一個(gè)房子都是一個(gè)故事,每一對戀人都想找一個(gè)溫暖的小窩,那個(gè)地方就是可以用來裝載甜蜜的家。有的家是兩個(gè)人結(jié)婚前一塊購置的,也有是其中一方獨(dú)立承擔(dān)下來的。在熱戀的時(shí)候,連命都可以付出,誰又會(huì)在乎在物質(zhì)上誰比誰付出得多一點(diǎn),但是當(dāng)一切歸于平靜之后,糊涂賬卻要必須分得清。
一般來說,一旦感情出了問題,雙方應(yīng)盡量調(diào)節(jié),如果雙方都可以通情達(dá)理,平靜收場對雙方的傷害就可以盡可能少一些；如果達(dá)不成協(xié)議的話,通過法律解決,或某一方因愛成恨,故意給對方出難題,高價(jià)出讓房產(chǎn),或者不同意轉(zhuǎn)讓,那聯(lián)名的房產(chǎn)就會(huì)成為雙方的難題,無論從情感角度還是從經(jīng)濟(jì)角度,對雙方都是一種傷害。
當(dāng)然,最便利最公平的辦法,就是當(dāng)兩個(gè)年輕人第一次共同面臨房產(chǎn)投資的時(shí)候,就對彼此的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行協(xié)議和公證。也許這看起來非常的殘酷也不近人情,但是也許卻在未來更能減少彼此的傷害。也許我們該更勇敢一些:愛情是愛情,房子是房子；開始的時(shí)候就不要讓它們混雜不清。也許有一天,房子沒有那么貴了,我們可以真的那么瀟灑。
案例2 要房子還是要錢呢?
孔琳今年30歲,畢業(yè)后在廣州一家大型國有企業(yè)擔(dān)任銷售經(jīng)理,工作履歷5年,目前正處于事業(yè)上升期,收入穩(wěn)定,目前還持有10萬元左右的股票、基金和10萬元的現(xiàn)金、銀行存款,并打算幾年后自己創(chuàng)業(yè)�？琢账哪昵昂忘S文戀愛,但是相處過程中因?yàn)樾愿裆鲜冀K難以磨合,現(xiàn)在決定分手,由于雙方財(cái)務(wù)一直保持獨(dú)立,并不存在流動(dòng)資產(chǎn)的分割問題,難題在于以前戀愛時(shí)期雙方共同擁有的房產(chǎn)如何處置。
2003年底,雙方在廣州購置了一處房產(chǎn),當(dāng)時(shí)市場價(jià)為50萬元,首付30萬元中,孔琳和黃文分別負(fù)擔(dān)了15萬元。另外20萬元向銀行申請了5年期住房按揭貸款,雙方分別承擔(dān)一半。房產(chǎn)證上孔琳和黃文分別擁有50%的產(chǎn)權(quán)。目前該處房產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)升至80萬元,尚有4萬元貸款未歸還。
現(xiàn)在分手分房,孔琳面臨兩種解決方案。
第一,孔琳支付黃文一筆費(fèi)用后,擁有該處房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)；第二,將該處房產(chǎn)掛牌出售,孔琳獲取應(yīng)得的現(xiàn)金收入。雖然孔琳擁有方案的決定權(quán),但并無法決定到底何種方案更適合自己,于是請香港財(cái)務(wù)策劃師甄鵬幫她進(jìn)行了方案選擇。
方案一:擁有全部產(chǎn)權(quán)
目前雖然廣州房價(jià)出現(xiàn)了一些調(diào)整,但是目前投資新的房產(chǎn)重置成本依然相當(dāng)高,起初孔琳青睞向黃文支付合理補(bǔ)償后,擁有目前住房的全部產(chǎn)權(quán)。
分析師意見:根據(jù)計(jì)算分析,如果孔琳要獲得全部房屋產(chǎn)權(quán),需要支付黃文大概36萬元的現(xiàn)金。即使孔琳現(xiàn)在拿出全部金融資產(chǎn)20萬元,仍存在16萬元的缺口。雖然孔琳可以向親友借貸滿足這一缺口,但財(cái)務(wù)壓力加大。同時(shí),孔琳目前持有的股票和基金,在目前的市場環(huán)境下拋售可惜,如果能夠長期持有仍有不錯(cuò)的升值潛力。
方案二:拋售房產(chǎn)
如果拋售房產(chǎn)順利,孔琳可以獲得36萬元的現(xiàn)金。目前,孔琳看中了郊區(qū)1套80平方米,單價(jià)6000元的二手公寓住宅,加上交易費(fèi)用,總價(jià)約為50萬元。
分析師意見:如果拋售現(xiàn)房產(chǎn)并購買此住宅,售房所得收入支付首期后尚余21萬元,而且每月歸還住房信貸支出除了公積金外,只需增加支出330元,持有的基金、股票等證券資產(chǎn)可以不必拋售,等待未來增值的機(jī)會(huì)�？紤]到孔琳尚有創(chuàng)業(yè)積累的理財(cái)目標(biāo),結(jié)余下來的21萬元現(xiàn)金,既可以用作未來的啟動(dòng)資金；也可以先購置汽車以擴(kuò)大社交圈子。
結(jié)論:方案二明顯較方案一更適合孔琳。
可處置房產(chǎn)價(jià)值:
市場價(jià)格 80萬元
減去:未償還貸款 4萬元
減去:房屋交易成本 4萬元
剩余 72萬元
50%產(chǎn)權(quán) 36萬元
住宅總價(jià) 50萬元
減去 三成首付 15萬元
銀行按揭貸款 35萬元
二十年按揭貸款月還款額(等額本息)2890元
減去:公司月繳納公積金 2560元
尚余 330元
【律師說法】分割財(cái)產(chǎn)時(shí)對房產(chǎn)所有人更有利
對于未婚男女分手時(shí)房產(chǎn)分割的法律問題,記者采訪了地產(chǎn)業(yè)著名律師廣東金粵律師事務(wù)所律師張啟軍。
“在感情甜蜜的時(shí)候,看起來房產(chǎn)證上寫誰的名字的都無所謂,但是真的當(dāng)分手來臨,產(chǎn)生糾葛的時(shí)候,房產(chǎn)證就成了最重要的分割依據(jù)”,張律師告訴記者,現(xiàn)行法律對于房產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定,以房產(chǎn)證登記的所有人為準(zhǔn)。舉個(gè)例子,比如說一套房子,房產(chǎn)證上登記的是男方的名字,后來女方也一起供房,如果雙方未來分手并發(fā)生矛盾,男方不認(rèn)賬的話,對女方是不利的。當(dāng)然,如果女方能夠提供一起供房的合法證據(jù),法院會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分割。但是從大的方面上來看,對房產(chǎn)證上登記的名義所有者更有利。
如果男女雙方對于房產(chǎn)增值部分的分配產(chǎn)生糾紛又該怎么辦?張啟軍律師表示,“如果房產(chǎn)證上登記的名字只有一方,從法律的角度上來看,那么增值部分的權(quán)利應(yīng)歸屬于這一方,另一方即使參與了供房或者支付部分首付,如果產(chǎn)生糾紛,權(quán)益也較難得到有效保障”。
張律師告訴記者,據(jù)他了解目前越來越多大的年輕人接受了這些觀念,購房前雙方簽署協(xié)議或者婚前財(cái)產(chǎn)公證都不是新鮮事�！安灰迅星楹徒疱X混淆在一起,如果在熱戀的時(shí)候,財(cái)產(chǎn)分得清楚一點(diǎn),那么以后如果真的即使不能走在一起,也可以和平分手,不會(huì)因?yàn)榻疱X的問題導(dǎo)致雪上加霜�！庇浾撸嘿Z肖明 實(shí)習(xí)生：付海燕）
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來，本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的，如對刊載內(nèi)容有異議，請聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉(zhuǎn)載時(shí)請務(wù)必注明出處和作者，否則將追究其法律責(zé)任。) |
