與其他合同一樣，商品房認購書采取要約、承諾方式。但為了幫助購房者更好地理解相關知識，筆者將商品房認購書訂立中的風險防范工作，分為三個階段。購房者應在這三個階段里，始終謹慎，做好應做的事，就能合法地維護自己的權益。

　　（一）商品房認購書訂立前期

　　這個階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準備，對防范風險也是非常必要的。購房者在這個階段必須做好兩項前期工作，具體如下：

　　1．購房者必須考慮成熟，決定購買將要預訂的商品房。

　　購房者買房不能像買菜一樣，應慎重行事。在決定購買該商品房之前，應做一些必要的調查和咨詢工作，調查的內容應包括：開發(fā)商的信譽和實力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，該開發(fā)項目的一些基本情況。關于開發(fā)商信譽和實力情況，以及該開發(fā)項目的一些基本情況，購房者可以從以下三個途徑去了解：（1）可以去有關行政主管部門咨詢，該項目是否以在建工程或土地使用權或房屋抵押向銀行貸款；該項目是否有法律缺陷，該項目是否已具備相關的手續(xù)；開發(fā)商的以往的開發(fā)業(yè)績如何等情況；（2）可以從群眾及知情者處了解一些信息，如開發(fā)商的信譽與實力；（3）可以從開發(fā)商的售房部有選擇性地捕捉信息。而該房與其他樓盤比較的情況，只能由購房者辛苦地多跑幾家開發(fā)商咨詢了，有客戶上門買房開發(fā)商都是非常熱情接待的。通過這樣的一些調查，購房者可以排除一些基本的法律風險，明確該商品房是否確實實惠值得購買。

　　例如，家住荊州市的袁先生看中了一所由荊州市新江房地產開發(fā)有限公司正在開發(fā)的江躍小區(qū)內的一套商品房，價格、區(qū)位、戶型袁先生都比較滿意。此時開發(fā)商荊州市新江房地產開發(fā)有限公司要求袁先生簽訂一份商品房認購書，袁先生稱其要考慮考慮，第二天再簽。出了新江房地產公司江躍小區(qū)售房部的門，袁先生就奔向與江躍小區(qū)相鄰的另一房產開發(fā)商荊州市長河房地產開發(fā)有限公司正在開發(fā)的長河小區(qū)的售房部。袁先生對長河小區(qū)的售房部小姐說，其已看了江躍小區(qū)的房子，已準備簽合同了，現在是順道過來看看長河小區(qū)的房子。售房小姐一聽，當即就急了，忙說您千萬別買江躍小區(qū)的房子，江躍小區(qū)的房子怎么怎么不好，尤其是江躍小區(qū)的土地全部向銀行抵押，新江公司的實力不雄厚。聽到這個消息，袁先生忙向土地管理部門查詢此事，果然江躍小區(qū)的土地已全部在土地管理辦理了抵押登記。袁先生毅然取消了向新江公司買房的計劃，避免了經濟損失。由這個例子可以看出因為同行業(yè)之間的競爭，且售房業(yè)績與售房工作人員的收人緊密聯系，所以其他的開發(fā)商往往會泄漏“天機”。當然，購房戶對這些消息，要進行核實，也不能偏聽偏信。這一招在買房過程中往往屢屢奏效。

　　2．購房者應積極爭取不與開發(fā)商訂立商品房認購書。

　　通過前一項準備工作，購房者已經基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購買性，不少購房者就開始急著與開發(fā)商簽訂合同了。其實，這是犯了買房的大忌。筆者提醒購房者，在商品房買賣合同簽訂前，永遠不要表現太急，而要爭取讓開發(fā)商比我們急。因為“急”不僅僅是不利于爭取合同簽訂過程中的有利地位，還往往會粗心大意草草簽訂合同疏忽了防范風險，從而為自己的損失種下了禍根。實話說，訂立商品房認購書，對購房者確實沒什么益處，而且還會為購房者帶來風險。對這樣一個無益的合同，購房者還是能不簽就不簽為好。

　�。�1）購房者不與開發(fā)商簽訂商品房認購書，開發(fā)商并不一定就不賣房子給購房者，天下哪有商家有生意不做的道理，只要開發(fā)商沒有將該房子預訂給其他人，在有利可圖的情況下，他還是會把房子賣給你的。也許在談判過程中，不少開發(fā)商會堅持他的要求，甚至態(tài)度強硬，但購房者應明白這不過是在談判，開發(fā)商當然要維護自己的利益。畢竟簽訂這個合同對他有利。

　　（2）并不一定就有其他人向開發(fā)商預訂該商品房，盡管開發(fā)商會將他的銷售情況形容得很好，并告誡購房者如不預訂，就會買不到想要的房，但開發(fā)商的實際銷售情況往往并不像他所介紹的那樣好，否則他也不會那么好心，不停地勸購房者預訂該房。

　　（3）即使購房者因拒絕訂立商品房認購書，而喪失了購買該房的機會，也沒什么大不了的，天下的房多得很，有錢還怕買不到？當然，如果在努力和爭取無效的情況下，購房者仍對該房情有獨鐘，決定購買，那么就只有做好后面階段的風險防范工作。

　　3．購房者應掌握必要的法律知識應對買房。

　　普通的老百姓買一套住宅往往需要付出自己及家人幾年、十幾年乃至幾十年的積蓄。對這樣一個重大的經濟行為，理應慎重謹慎，深思熟慮而后行。法律保護購房者的合法權益，但法律同樣是公平、公正和嚴肅的。如果因購房者的魯莽而訂立商品房認購書，訂立后卻反悔，在法律上是沒有依據的，必須承擔不利后果。所以，購房者就應在簽訂合同時考慮清楚再簽約。而購房者怎樣考慮清楚，只能依據相關法律知識。其實，對買房這樣一件重大的經濟行為，從某種意義上說，沒有損失與有損失相比就是賺了，所以為避免風險而抽出一點時間去了解一下相關知識，并不浪費，而是另外一種意義上有價值的勞動。

　　做好了以上三項準備工作，基本上就可以進人訂立商品房認購書的最重要的階段，即商品房認購書的訂立。

　�。ǘ�）商品房認購書訂立時

　　這個階段，是三個階段里相對重要的一個階段，對防范風險具有極重要的意義。由于這個階段時間較短，所以購房者防范風險的工作十分緊張，而且是與訂立合同同時進行。購房者應做好以下幾項防范風險的工作：

　　1.找出風險之處。

　　在商品房認購書訂立過程中，其實購房者最大的風險來自于開發(fā)商。通過調查，筆者發(fā)現開發(fā)商慣用的手段大同小異，也就導致商品房認購書的風險點就在那么幾處。要找出合同中的風險點，就首先要了解對手——開發(fā)商慣用什么手段。開發(fā)商的手法有的會在它提供的合同書中表現出來，請先看一份由開發(fā)商提供的典型的商品房認購書：

　　商品房認購書

　　甲方：廣元市鵬程房地產開發(fā)有限公司

　　法定代表人：李惠俠

　　乙方：羅堂清

　　身份證號：

　　甲、乙雙方經充分協商，達成如下協議：

　　一、乙方認購甲方開發(fā)的位于廣元市區(qū)的夢煙樓小區(qū)第一棟1層的住宅一間。乙方交納定金貳萬元。

　　二、乙方應于本合同簽定之日起一個月內與甲方簽訂商品房預售合同，否則定金不予退回，甲方并有權處置該房。

　　三、乙方不得違約，否則定金不予退回。

　　四、發(fā)生糾紛，友好協商解決，協商不成，提交人民法院訴訟。

　　甲方（簽章）：乙方（簽章）：

　　2002年8月15日2002年8月15日

　　從這份合同中，可以看出這份合同對購房者羅先生是極為不利的，最后羅先生確實也因此蒙受損失。開發(fā)商在訂約前的口頭承諾全部沒有落實，羅先生花了錢卻沒有買到合意的房子。開發(fā)商在此份合同中，玩的手段主要是模糊房屋情況條款，利用定金條款限制購房者等方法。這份合同雖不是足以反映全部問題，卻也是“管中窺豹，可見一斑”。通常開發(fā)商的方法主要有兩方面：

　�。�1）以虛假宣傳方式以及承諾欺詐消費者。在房地產項目開始啟動后，開發(fā)商往往會在取得預售許可證之前，就把售房部運作起來。首先將售房部裝修得漂漂亮亮，讓購房者下意識覺得他要買的房子也是如此，這套手法美其名曰“包裝商品房”；其次，將各種廣告鋪天蓋地的打出去，有印刷宣傳畫的，有在電視臺、電臺播放廣的，有在網站制作網頁的，各種方式應有盡有，而這些宣傳畫，照片往往是經美化加工的效果圖，當然好看。這套手法美其名曰“宣傳商品房”；再次，做個視覺效果極佳的微縮模型，加上燈光裝飾效果，讓人覺得要買的就是這人間天堂，這套手法美其名曰“展示商品房”；然后，就是售房人員對購房者的不厭其煩式的介紹。甜言蜜語式的承諾，可真到交房那一天才發(fā)現全部是假的。例如，羅先生所買商品房樓前的綠地變成物業(yè)管理小樓，開發(fā)商解釋：一是當初的設計改變；二是這么大一個小區(qū)也需要物業(yè)管理。乍一聽，羅先生覺得還挺有理，可一想自己就是沖著這塊綠地才買這套商品房，況且為什么物業(yè)管理用房就要占用綠地呢？羅先生又找到開發(fā)商討個說法，開發(fā)商答復，羅先生當初看的模型是美化效果微縮模型，允許與事實有所出人，況且，開發(fā)商有權改變設計。羅先生明知自己吃虧，卻又無可奈何，只好選擇忍耐。在中國，不知道有多少像羅先生這樣的吃虧受騙的購房者，他們卻大都選擇了與羅先生一樣的方式——無奈地接受。

　�。�2）以提供合同文本方式欺詐消費者。為什么房地產開發(fā)商會要求訂立商品房認購書？為什么房地產開發(fā)商會提供合同文本？重要的原因就是開發(fā)商通過簽訂一個他提供文本的商品房認購書以達成他的一些目的。商品房認購書一般有標的條款，雙方當事人的姓名、名稱或住所條款，預訂房屋相關情況約定條款，合同履行期限條款，違約責任條款這5個主要條款，這5個條款中除雙方當事人的姓名、名稱或住所條款外，都比較多的被開發(fā)商利用，造成了購房戶的風險。

　　開發(fā)商的具體操作方法如下：

　　第一，改字法。這個方法主要是運用改變條款中的重要文字以使條款意義大變的方法，此條款多運用于標的條款。公平約定應是約束雙方的，在標的條款中，應約定合同任一方應在本合同簽訂后幾日內與合同相對方依據認購書有關預訂房屋情況的條款簽訂正式的商品房預售合同或商品房銷售合同，否則視為違約。合同的任一方的行為導致出現雙方依法不能簽訂正式的商品房買賣合同等事實上無法履行合同的情況，視為行為方違約。

　　因雙方在簽訂正式的商品房買賣合同過程中不能就除本合同已約定的預訂房屋相關的情況條款之外的房屋買賣條款達成一致，而放棄訂立商品房買賣合同的行為不視為違反本合同約定。然而，在有些開發(fā)商提供的商品房認購書文本中，對標的條款卻改為：購房者應在本合同簽訂后幾日內與售房方簽訂正式的商品房預售合同（或商品房買賣合同），否則視為購房戶違約。這樣一來，加重了購房戶的責任，將雙方的義務強加到購房者一方。且不論這樣的約定是否有效，但如果購房者與開發(fā)商簽訂了這份合同，肯定會給購房者帶來不少的風險，無盡的煩惱。因為，假若當該條款有效時，則無論怎樣的條件，購房者都要與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，而失去了協商訂立商品房買賣合同條款的權利，而且開發(fā)商不與購房者訂立商品房買賣合同的行為不構成違約，可見該后果的嚴重性。當然，筆者認為這樣的合同約定應是無效的�！逗贤�法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的條款無效。很顯然，開發(fā)商提供的合同條款符合該規(guī)定。不過無論怎樣，購房者都不能簽這樣的合同，更不能因該合同交納定金。因為，即使購房者贏得了糾紛的最后勝利，但最后的勝利往往需要耗費購房者太多的時間、金錢和精力，而開發(fā)商并不會因此損失什么。何況，誰又能保證購房者能贏得最后的勝利？倒不如在訂合同時認真些，計較些，維護自己的合法權益。

　　第二，模糊法�！澳：�法”即開發(fā)商模糊一些重要條款的表述，使之處于一種沒有約定或約定不明的狀況。這種方法多被運用于有關預訂房屋基本情況的約定條款中，它是“改字法”的孿生兄弟，常常同時被開發(fā)商使用。商品房認購書有關預訂房屋基本情況的條款，正常作用與目的應該是為減少或避免雙方簽訂商品房買賣合同時分歧過多，而致最終無法訂立的風險，但部分開發(fā)商提供的商品房認購書的相關條款卻偏離了這個條款正常的目的與用途，而只是為達到開發(fā)商加大權利，減少責任的目的。預訂房屋的基本情況條款可包括價格、面積、坐落位置、戶型四種，假若開發(fā)商的商品房認購書僅僅是不對這些情況進行約定，那也無可厚非，只是加多了雙方的風險而已，但開發(fā)商是用模糊法定義這些條款，并與用改字法定義的標的條款同時施用，以便在簽訂商品房買賣合同時，加大自由度，使提高價格、減少面積、改變位置、戶型等而不受限制；而購房戶卻因為不公平的標的條款，以及違約責任條款的限制要受制于開發(fā)商提出的售房條件，很難真正實現合同雙方的平等法律地位，對商品房買賣合同條款進行全部的協商訂立。在某種程度上，還會影響購房者在簽訂商品房買賣合同后行使自己的合法權利。

　　第三，欺騙解釋法。欺騙解釋法是開發(fā)商在訂立買賣合同過程中慣用的伎倆，它通過對合同中出現的文字、術語進行虛假的解釋，以達到開發(fā)商的欺騙目的，“欺騙解釋法”被開發(fā)商運用于商品房認購書訂立乃至購房者買房訂合同的全過程。因為購房者相對于開發(fā)商的工作人員，專業(yè)知識了解得較少，所以并不知道合同中出現的有關房地產、法律方面的專業(yè)術語的含義，開發(fā)商往往利用這一點去曲解專業(yè)術語。例如，違約責任條款中，有關“定金”的約定，普通購房者往往并不知道“訂金”、“定金”、“押金”、“違約金”、“認購金”的定義及區(qū)別，只是聽開發(fā)商的解釋。開發(fā)商就解釋說，因為購房者有的認購了商品房，就交點錢意思意思，到時候可以退回。中國的漢語最是博大精深，什么是“意思意思”？到時可退還的到時是何時？不清楚。可一旦出現糾紛，購房者別想從開發(fā)商那里爽快地退回一分錢。筆者注意到，不少媒體大力提醒購房者注意“訂金”、“定金”的區(qū)別。其實，它們的區(qū)別是理論與法律規(guī)定上的，無非是在購房時簽訂商品房認購書后如不簽訂商品房買賣合同，購房者有權要求退回約定的“訂金”卻無權要求退回約定的“定金”。但在現實中，它們沒有很實際的區(qū)別，無論是交付“定金”還是“訂金”都會為購房者帶來風險，一旦購房者違約，“訂金”、“定金”一樣會被開發(fā)商占有難以要回。即使訴訟，開發(fā)商往往巧立名目算出各種損失與“訂金”、“定金”相抵。再例如，關于商品房的“起價”“均價”“暫定價”等術語，購房者也分不清。在簽訂商品房認購書時，開發(fā)商要求按“均價”交付商品房，并解釋“均價”是該商品房最優(yōu)惠的價格，其實根本不是。等到訂立商品房買賣合同時，就得由開發(fā)商定這個“均價”了。

　　其實，無論是合同之內還是合同之外，開發(fā)商運用的欺騙手法并不高明，甚至是些簡單的“文字游戲”，本書不可能列舉出開發(fā)商的所有手法，但只要購房者能慎重小心，不輕信開發(fā)商，就能找出商品房認購書訂立過程中的風險點，并著重進行防范，逐一解決。

　　2．針對風險，預備解決方案，與開發(fā)商協商訂立合同。

　　開發(fā)商提供的商品房認購書文本并不是不能修改的。在找出商品房認購書文本的不妥之處后，購房者可請教專業(yè)人士或書籍，逐一提出修改意見。合同的條款就是由合同當事人協商訂立的，世上沒有不能協商的合同。開發(fā)商提供了商品房認購書的文本，文本的條款只是代表了開發(fā)商單方面的意思表示，在購房者與開發(fā)商雙方簽約前并不能發(fā)生約束雙方的法律效力。購房者對條款的不同意見可以向開發(fā)商提出，并可表示如不修改，購房者將不買該房。在協商后，也許開發(fā)商會接受，那么雙方就可以對文本中的條款進行修改后簽字訂立；也許開發(fā)商不接受，甚至有可能聲稱該合同文本是不可修改的，那么，購房者就要考慮是否能夠承擔發(fā)現的風險，接受開發(fā)商提出的合同條款，如能接受，雙方當然可以訂立合同，如不能接受，可以明確的告知開發(fā)商不買該房。當然，購房者在與開發(fā)商協商過程中，也會出現互相讓步的情況，而最終達成協議。合同的訂立大多就是協商、妥協、再協商、再妥協這樣不斷縮小雙方要求的差距的過程。

　　另外，購房者也可提出自己的商品房認購書文本由雙方協商后訂立，而不使用開發(fā)商提供的文本，這樣對購房者更為有利。

　�。ㄈ�）商品房認購書訂立后

　　并不是商品房認購書定立后，購房者就只能等著訂立簽定商品房買賣合同了，假如購房者在商品房認購書訂立后發(fā)現該合同顯失公平，在這段過程里，還是可以有所作為的，亡羊補牢，為時不晚，而且這個階段仍會有新的風險需要及時防范。當購房者在商品房認購書簽訂后，方才發(fā)現該合同不妥或有新的風險出現，可循以下方法解決。

　　1．分析當前形勢，分析風險及問題所在。

　　購房戶在合同訂立后，方才發(fā)現該合同不妥當，首先不要慌，慌亂中往往會犯下新的錯誤；其次要分析該合同是否在原則問題上不妥，不公平。如果僅是因為購房者不想再買預訂的商品房，那是無法得到法律支持的，當然，雙方當事人同意解除合同的除外。如果是因為購房者沒經驗而簽訂了顯失公平的合同，還是有辦法解決的。如果情勢變更，發(fā)現新的風險，購房者也要分析清楚風險是否確實到達及其嚴重的程度。

　　2.解決問題。

　　對待顯失公平等因素的購房者不滿意的商品房認購書，可視具體情況采用適當解決方法。對商品房認購書中訂立后發(fā)現的新風險、新問題也可根據不同情況采用相應的對策。

　　對因顯失公平等原因而購房者不滿意的商品房認購書，購房者可采用以下方法解決：

　　（1）與開發(fā)商協商，訂立補充協議。筆者認為當事人協商解決是解決糾紛的最好方式，與訴訟相比，它沒有訴訟成本，速度快、效率高，對緩解矛盾以及預防訴訟風險等都有好處。但它由于沒有國家強制力為保證，也沒有第三人的裁決，往往因雙方無法達成一致而沒有效果。對于購房者來說，在與開發(fā)商協商訂立補充協議的過程中，要注意把握要求的分寸，不僅要合法還要合情合理，這樣有助于雙方縮小差距，提高訂立補充協議的可能。補充協議中可以對原合同中不妥的條款進行修改，盡量實現公平。

　�。�2）向人民法院起訴，撤銷該協議。這種解決方式只適用于因重大誤解訂立的或訂立合同時顯失公平及以嚴重欺詐而訂立的合同，對其他僅因購房者不滿意的合同不適用。而適用這種解決方式時應注意兩點：一是情況嚴重到需要撤銷該協議，如果原合同中沒有約定較多的定金、訂金或者嚴厲的違約責任條款，筆者建議不采取這種方式解決；二是購房者行使撤銷權的時間應符合要求，既要在一年內提出，又要在簽訂商品房買賣合同前提出。行使撤銷權的主要法律依據是《中華人民共和國合同法》第54條之規(guī)定。

　　如在雙方的商品房認購書中有選擇仲裁的條款，且該條款有效，購房者應向仲裁機構申請仲裁。在采取這種方式時，購房者一定要注意采集證據，因為購房者必須以足夠的證據來證明自己主張的事實。

　　對商品房認購書訂立后，購房者發(fā)現的新風險、新問題，同樣可采取協商方式解決，對新發(fā)現的，諸如開發(fā)商無實力履行合同等新情況，可采用書面通知解除合同的方式解決，如發(fā)現開發(fā)商的經營情況嚴重惡化，筆者建議應盡快起訴至法院，并申請采取訴前保全措施，以減少損失。

　　防范風險的各項工作都是為了幫助購房者有效的減少或避免損失。一般情況下，筆者不贊成購房者的任意悔約，它同樣是違法行為。但如果購房者在簽訂商品房認購書后確有原因不能或不愿意購買預訂的房屋，筆者建議購房者采取如下方式解決：

　　盡快口頭通知開發(fā)商，并與其協商，簽訂補充協議。如開發(fā)商提出的條件過于苛刻，可以在訂立商品房買賣合同時，對商品房認購書中未約定的房屋買賣條款提出合理合法的但開發(fā)商不能接受的要求，并以此為由不訂立商品房買賣合同，收回定金或訂金。

　　案例：

　　趙名聲先生系A市大學教授，趙先生于2001年7月15日與并州市下元房地產開發(fā)有限公司訂立商品房認購書，合同約定：趙先生預訂并州市下元房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的商品房一套，商品房面積120平方米，價款為24萬元人民幣，并約定雙方于2001年8月1日簽訂商品房預售合同，趙先生隨后交納了定金2萬元。但在商品房認購書簽訂后的第5天，趙先生接到上級調令，組織安排其到B市的另一大學任副校長。趙先生找到下元房地產公司協商此事，但下元公司堅持不退回趙先生的2萬元定金。無奈之下，趙先生想出一計，稱其不解除合同了，并如約在8月1日前往下元公司。但在訂立商品房預售合同過程中，趙先生要求按套內使用面積計價，而開發(fā)商原定的是按建筑面積計價，結果雙方發(fā)生爭議，當天未訂立商品房預售合同。一個月后，趙先生以雙方都未違約，只是計價方式條款無法達成一致而未簽訂商品房預售合同為由，訴至法院要求開發(fā)商退回定金，并且商品房認購書同時終止。結果，法院支持了趙先生的訴訟請求。當然，趙先生因特殊原因而采取這種特殊方式有效地避免了損失，如果無正當原因悔約違約是不足取的。

　　商品房認購書訂立過程中的風險諸多，筆者難以一一列舉，購房者應引起足夠重視，多請教于專業(yè)人士，防范風險，走好買房過程中的第一步，為以后的程序打下基礎，開個好頭。