我國關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定 預(yù)售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題一般稱之為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。對于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題有兩種截然相反的觀點(diǎn):第一種是反對轉(zhuǎn)讓,主要理由是“炒樓花”具有較大的投機(jī)性,允許炒樓花可能導(dǎo)致房價上漲,擾亂房地產(chǎn)市場秩序,損害房屋實(shí)際使用者的利益,影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。贊成轉(zhuǎn)讓的認(rèn)為,炒家進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行風(fēng)險投資,既可以為房地產(chǎn)開發(fā)聚集資金,又可以活躍市場,從世界各國房地產(chǎn)交易實(shí)踐來看,炒家參與房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為成熟房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn) 。本人贊同第二種觀點(diǎn),商品房再轉(zhuǎn)讓形成的原因是多方面的,可能是為了投資,也可能是因其他原因,購買的商品房對預(yù)購方已經(jīng)沒有意義,例如預(yù)購方移居國外。如果一概禁止轉(zhuǎn)讓,則限制了預(yù)購方合法權(quán)益的行使。 其實(shí),關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題,我國1995年《房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)作出了規(guī)定,該法第五十四條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定”。因迄今為止國務(wù)院尚未作出具體規(guī)定,有些學(xué)者據(jù)此認(rèn)為預(yù)購商品房不能再轉(zhuǎn)讓。本人認(rèn)為該規(guī)定是一種委任性條款,即授權(quán)國務(wù)院對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制定行政法規(guī),其隱含的意思是預(yù)購商品房可以再轉(zhuǎn)讓。我們無法想象國務(wù)院會制定這樣的行政法規(guī):“根據(jù)《房地產(chǎn)法》第五十四條的規(guī)定,預(yù)售商品房不能再轉(zhuǎn)讓”。如果預(yù)售商品房不可以再轉(zhuǎn)讓,那么《房地產(chǎn)法》應(yīng)當(dāng)直接作出規(guī)定,沒有必要再授權(quán)國務(wù)院制定不可轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)。所以該條款“實(shí)際上是對商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可”。 我國最高人民法院對預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀(jì)要》(以下簡稱《1993年座談會紀(jì)要》)規(guī)定: “關(guān)于轉(zhuǎn)賣預(yù)售商品房問題。預(yù)購方在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前,將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)賣給第三人的,必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。違反法律、政策規(guī)定,倒買倒賣預(yù)售商品房的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為無效。在預(yù)售方已實(shí)際交付房屋后,預(yù)購方將房屋賣給第三人的,可按一般房屋買賣關(guān)系處理”。 《1993年座談會紀(jì)要》大體包含這樣幾層含義:一、預(yù)購方可以轉(zhuǎn)讓商品房。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前。三、該轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。四、違法法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預(yù)售商品房的行為無效。五、在房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的,是房屋買賣關(guān)系。其中該座談會紀(jì)要未明確解釋“轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定”的具體含義,但是根據(jù)該段后半部分的規(guī)定,違法“法規(guī)、政策規(guī)定”主要是指倒買倒賣預(yù)售商品房的行為。該規(guī)定沿襲了《民法通則》的立法本意,這大體與我國當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)體制有關(guān)。
1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(以下簡稱《1995年司法解釋》)中,對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題作出比較詳細(xì)的規(guī)定,為避免不必要的爭論,本文全文引用該規(guī)定:“七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題。商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人,經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后,在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前,預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人,辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的,可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效;沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的,在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù),也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。商品房預(yù)售合同的預(yù)購方,在實(shí)際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后,將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的,按一般房屋買賣關(guān)系處理”。
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