城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見的解讀
價格因素是城市房屋拆遷糾紛的焦點問題，被拆遷房屋價格如何確定及其相關(guān)程序，建住房[2003]234號《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》作出了明確的規(guī)定，現(xiàn)將該規(guī)定作如下解讀。
第一，房屋評估價格的范圍、估價標(biāo)準(zhǔn)、方式
估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，估價機(jī)構(gòu)一般應(yīng)采用市場比較法來估價，如確無法采用的，才采用其他估價方法。因此，房屋的市場價值應(yīng)與房屋評估價格相吻合。
對于市場價值的了解，可以向政府房地產(chǎn)管理部門查詢，按規(guī)定，政府至少每年定期公布一次房屋市場交易價格，這也是拆遷估價的依據(jù)之一。
房屋拆遷評估價格是被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
第二，拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定
拆遷估價機(jī)構(gòu)采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定，確定后由拆遷人與估價機(jī)構(gòu)簽定合同。
第三，拆遷估價機(jī)構(gòu)對房屋的實地查勘
對房屋進(jìn)行實地查勘是房地產(chǎn)估價規(guī)程的要求，因此，拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。
第四，估價報告的公布、送達(dá)與異議處理
估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。
公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。
拆遷人、被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機(jī)構(gòu)咨詢。
拆遷人、被拆遷人對估價報告有異議，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。
向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。
另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的，受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。
對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且拆遷人與被拆遷人協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術(shù)鑒定。
估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。
估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。
