城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的解讀
價(jià)格因素是城市房屋拆遷糾紛的焦點(diǎn)問題，被拆遷房屋價(jià)格如何確定及其相關(guān)程序，建住房[2003]234號(hào)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》作出了明確的規(guī)定，現(xiàn)將該規(guī)定作如下解讀。
第一，房屋評(píng)估價(jià)格的范圍、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、方式
估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)機(jī)構(gòu)一般應(yīng)采用市場(chǎng)比較法來估價(jià)，如確無法采用的，才采用其他估價(jià)方法。因此，房屋的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)與房屋評(píng)估價(jià)格相吻合。
對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的了解，可以向政府房地產(chǎn)管理部門查詢，按規(guī)定，政府至少每年定期公布一次房屋市場(chǎng)交易價(jià)格，這也是拆遷估價(jià)的依據(jù)之一。
房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。
第二，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定
拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定，確定后由拆遷人與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽定合同。
第三，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的實(shí)地查勘
對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查勘是房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程的要求，因此，拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。
因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。
第四，估價(jià)報(bào)告的公布、送達(dá)與異議處理
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。
公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。
拆遷人、被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。
拆遷人、被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。
另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。
對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且拆遷人與被拆遷人協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下簡稱估價(jià)專家委員會(huì)）申請(qǐng)技術(shù)鑒定。
估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。
估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。
