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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的律師雜談 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2009/9/21 13:41:00 |
| 房地產(chǎn)大致有如下幾類風(fēng)險(xiǎn)： |
| 1、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)商常以小博大，以四兩撥千斤。何以然？如某 |
開發(fā)商注冊(cè)資本為二千萬，勿信此言。只需向注冊(cè)代理公司交納一定費(fèi)用，即便手頭只有一百萬甚至幾十萬，工商局也可完成二千萬的驗(yàn)資程序。開發(fā)商進(jìn)入施工程序后，其資金周轉(zhuǎn)大部由銀行支持。如前期開發(fā)費(fèi)用以土地抵押做擔(dān)保取得貸款，預(yù)售過程中以購房者名義取得按揭貸款。在施工中，還常有施工隊(duì)墊資。如此下來，一個(gè)兩億元的項(xiàng)目開發(fā)商投資有可能不足一千萬，正所謂四兩撥千斤。但“撥”的過程需要高超的技巧，如果“撥”得不恰當(dāng)，有可能造成整個(gè)項(xiàng)目資金鏈的崩潰。
2、土地抵押風(fēng)險(xiǎn)：前面說到開發(fā)商前期費(fèi)用需以土地抵押為擔(dān)保取得銀行貸款，此過程亦是充滿玄機(jī)。開發(fā)商可運(yùn)用社會(huì)潛規(guī)則以較小代價(jià)取得某土地使用權(quán)。而后向評(píng)估公司支付某些好處，使該地價(jià)飚升。再以地價(jià)飚升后的土地做抵押取得更大數(shù)額的貸款，次以更大數(shù)額貸款取得更大地塊土地使用權(quán)，復(fù)以更大地塊土地使用權(quán)取得更高地價(jià)評(píng)估。如此循環(huán)幾次，開發(fā)商投入資金未見增長，但開發(fā)商所控制資金呈幾何級(jí)別上升。這樣一個(gè)循環(huán)過程，社會(huì)財(cái)富沒有增加，地價(jià)的上漲、鈔票數(shù)量的增加僅僅是更多泡沫的累積。開發(fā)商正是以社會(huì)泡沫財(cái)富的增加完成自己的原始積累。
3 、中介組織風(fēng)險(xiǎn)：會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)估事務(wù)所、律師事務(wù)所在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易市場(chǎng)很難遵循中立、公正的立場(chǎng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，中介組織為了生存，不得不違反職業(yè)道德甚至法律。虛假驗(yàn)資何以出臺(tái)？離不開會(huì)計(jì)師事務(wù)所的支持；評(píng)估地價(jià)何以飚升？離不開評(píng)估事務(wù)所的配合；銀行貸款何以發(fā)放，離不開律師事務(wù)所出具法律意見書階段的朦朧。中介組織的違法行為，對(duì)社會(huì)是飲鴆止渴，是社會(huì)處于歌舞升平的虛假繁榮景象，對(duì)自身則是將法律之劍架在自己的脖梁，隨時(shí)會(huì)受到法律的制裁。
4、購房者的風(fēng)險(xiǎn)：一般來說有五類，1 面積誤差；2產(chǎn)權(quán)瑕疵；3質(zhì)量問題；4交付延期5配套設(shè)施。但今年出現(xiàn)新情況，即業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛上升。對(duì)上述五類情況，一般可通過對(duì)購房合同的嚴(yán)格審查修改來避免。對(duì)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，可通過嚴(yán)格貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)行規(guī)則、提升業(yè)主的民主素質(zhì)來體現(xiàn)。作者:楊國民 |
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