二手房交易流程及操作步驟

       對(duì)于想買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)掏錢(qián)是“心痛”之事，那么辦理繁瑣手續(xù)就是“頭痛”之事了。無(wú)數(shù)買(mǎi)房者都高呼“清理手續(xù)”口號(hào)，渴望拿證“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”奇跡的發(fā)生。其中，由于二手房牽扯的各類(lèi)關(guān)系較一手房更為復(fù)雜，辦理“二手房交易”更是讓人煩不勝煩。筆者日前就二手房交易問(wèn)題采訪了新源置業(yè)相關(guān)人士，該負(fù)責(zé)人以新源置業(yè)業(yè)務(wù)為例，對(duì)二手房交易流程及操作步驟進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)。
　　盤(pán)點(diǎn)一：商品房按揭貸款
　　商品房按揭貸款最早的一步是要對(duì)新的買(mǎi)家進(jìn)行初評(píng)，預(yù)計(jì)貸款限額。這一步由買(mǎi)家自己處理，同時(shí)和中介公司簽署“三方買(mǎi)賣(mài)合約”；接下來(lái)，由按揭公司專員與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂申請(qǐng)文件和貸款抵押合同等文件；之后，需要將這些文件提交相關(guān)銀行，由銀行批復(fù)貸款額；接下來(lái)進(jìn)行交易過(guò)戶和抵押登記，接著便是銀行向原業(yè)主發(fā)放貸款；最后由銀行將這些文件進(jìn)行歸檔。
　　在辦理這些手續(xù)過(guò)程中，一定要審清、確定申請(qǐng)貸款人的資格：
　　1、需年滿18歲,具有完全民事行為能力的中國(guó)公民或在中國(guó)大陸具有有效居留證件的境外、外國(guó)公民；
　　2、貸款期限與年齡之和不超過(guò)申請(qǐng)銀行的相關(guān)規(guī)定；
　　3、有穩(wěn)定的合法收入,具還本付息能力；
　　4、同意以所購(gòu)房產(chǎn)作為貸款的抵押物；
　　5、在貸款銀行屬下經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)立還款專用活期儲(chǔ)蓄存折或信用卡；
　　6、所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)明晰,可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，且房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。
　　在整個(gè)商品房二手交易過(guò)程中，買(mǎi)家需要提供的資料包括：
　　1、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺(tái)灣人士提供護(hù)照、居留證；
　　2、戶口簿正本或復(fù)印件；
　　3、婚姻狀況證明：結(jié)婚證或未婚證明正本；
　　4、近一年來(lái)的收入證明(如單位收入證明、存款證明、有價(jià)證券及其他收入證明)。
　　業(yè)主需要提供的資料有：
　　1、擬賣(mài)房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本；
　　2、測(cè)繪圖原件及復(fù)印件；
　　3、共有的房地產(chǎn)須提交《房地產(chǎn)共有(用)證》及共有人對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的書(shū)面意見(jiàn)；
　　4、如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料；
　　5、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺(tái)灣人士提供護(hù)照、居留證；
　　6、戶口簿正本或復(fù)印件；
　　7、婚姻狀況證明：結(jié)婚證（副本亦可）或未婚證明正本。
　　盤(pán)點(diǎn)二：房改房按揭貸款
　　房改房按揭貸款的業(yè)務(wù)流程及操作步驟，以及申請(qǐng)貸款人資格和買(mǎi)家提供的資料與商品房按揭內(nèi)容類(lèi)同，只是業(yè)主提供的資料有些不同，具體包括：
　　1、擬賣(mài)房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本；
　　2、測(cè)繪圖原件及復(fù)印件；
　　3、共有的房地產(chǎn)須提交《房地產(chǎn)共有(用)證》及共有人對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的書(shū)面意見(jiàn)；
　　4、單位同意該房產(chǎn)上市并加蓋公章的《房屋買(mǎi)賣(mài)征詢意見(jiàn)通知》（所填寫(xiě)之表格不可使用復(fù)印件，一式一份）；
　　5、單位加蓋公章的《繳款明細(xì)表》復(fù)印件（上述繳款表如原產(chǎn)權(quán)單位未能提供，可到房管局申請(qǐng)調(diào)檔，需支付一定的費(fèi)用）；
　　6、《公有住房購(gòu)房協(xié)議》；
　　7、如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料；
　　8、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺(tái)灣人士提供護(hù)照、居留證；
　　9、戶口簿正本及復(fù)印件；
　　10、婚姻狀況證明：結(jié)婚證、配偶的身份證明副本或未婚證明正本。
　　盤(pán)點(diǎn)三：商品房一次性付款
　　一次性付款購(gòu)買(mǎi)商品房二手房手續(xù)相對(duì)要復(fù)雜一些，具體業(yè)務(wù)流程及操作步驟包括：
　　1、首先簽署中介公司的“三方買(mǎi)賣(mài)合約”，接下來(lái)是曬圖（出測(cè)繪圖），買(mǎi)家如果需要委托代辦人，則需辦理公證委托；
　　2、取曬圖，中介公司與買(mǎi)賣(mài)雙方（或委托人）到房管局遞件，申請(qǐng)房屋買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)天由房管局收件，新源置業(yè)的負(fù)責(zé)人就這一點(diǎn)特別強(qiáng)調(diào)：房管局會(huì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查冊(cè)核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)情況，并要求填寫(xiě)《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》等文件，核對(duì)資料無(wú)誤后開(kāi)據(jù)收件收據(jù)；
　　3、中介公司按收件收據(jù)上指定日期取稅單，到指定地點(diǎn)繳納稅費(fèi)并且與買(mǎi)賣(mài)雙方（委托人）辦理過(guò)戶手續(xù)，最后由買(mǎi)家領(lǐng)取新《房地產(chǎn)證》。
　　在這當(dāng)中，買(mǎi)家要提供的資料包括：
　　1、已公證之《委托書(shū)》；
　　2、身份證原件、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺(tái)灣人士提供護(hù)照、居留證。
　　業(yè)主需要提供的資料有：
　　1、擬賣(mài)房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本；
　　2、已公證之《委托書(shū)》；
　　3、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺(tái)灣人士提供護(hù)照、居留證；
　　4、共有的房地產(chǎn)須提交《房地產(chǎn)共有(用)證》及共有人對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的書(shū)面意見(jiàn)；
　　5、測(cè)繪圖原件及復(fù)印件。
　　盤(pán)點(diǎn)四：房改房一次性付款
　　房改房一次性付款的操作步驟及買(mǎi)家需要提供的資料和商品房一次性付款是一樣的，但是業(yè)主需要提供的資料就相對(duì)要多很多，具體包括：
　　1、擬賣(mài)房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本；
　　2、測(cè)繪圖原件及復(fù)印件；
　　3、有的房地產(chǎn)須提交《房地產(chǎn)共有(用)證》及共有人對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的書(shū)面意見(jiàn)；
　　4、單位同意該房產(chǎn)上市并加蓋公章的《房屋買(mǎi)賣(mài)征詢意見(jiàn)通知》（所填寫(xiě)之表格不可使用復(fù)印件，一式一份）；
　　5、單位加蓋公章的《繳款明細(xì)表》復(fù)印件（上述繳款表如原產(chǎn)權(quán)單位未能提供，可到房管局申請(qǐng)調(diào)檔，需支付一定的費(fèi)用）；
　　6、《公有住房購(gòu)房協(xié)議》；
　　7、如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料；
　　8、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺(tái)灣人士提供護(hù)照、居留證，戶口簿正本或復(fù)印件；
　　9、婚姻狀況證明：結(jié)婚證、配偶的身份證明副本或未婚證明正本。
　　盤(pán)點(diǎn)五：持《預(yù)售合同》進(jìn)行二手交易
　　有的人剛拿到新房的《預(yù)售合同》，就由于某種不可避免的原因而打算出售，針對(duì)這種情況，中介公司也有相對(duì)的規(guī)章制度。操作步驟包括：
　　1、各方都需要了解擬定交易之《預(yù)售合同》是否已通過(guò)登記所監(jiān)證；
　　2、要到樓盤(pán)所屬發(fā)展商處進(jìn)行轉(zhuǎn)名手續(xù)，并開(kāi)具具體的《轉(zhuǎn)讓證明》；
　　3、中介公司到房管局相關(guān)窗口進(jìn)行遞件，并按遞件回執(zhí)辦理過(guò)戶，然后到指定窗口繳交稅費(fèi)，最后由新的買(mǎi)家將房管局發(fā)出的《同意轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》交到發(fā)展商處。
　　在這當(dāng)中，買(mǎi)家需要提供的資料有：已公證之《委托書(shū)》和身份證原件，合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺(tái)灣人士提供護(hù)照、居留證。而業(yè)主提供的資料包括：
　　1、《商品房預(yù)售合同》正本及復(fù)印件；
　　2、測(cè)繪圖原件及復(fù)印件；
　　3、《發(fā)展商同意轉(zhuǎn)讓證明》；
　　4、樓款之全額發(fā)票及復(fù)印件；
　　5、身份證原件，合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺(tái)灣人士提供護(hù)照、居留證。最后部分個(gè)案還要提供“納稅申報(bào)表”（由發(fā)展商辦理并交原業(yè)主）。
　　二手房買(mǎi)賣(mài)全程服務(wù)
 　　(1)：售房人委托律師
　　購(gòu)房人委托律師
　　(2)：買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成意向
　　(3)：買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同
　　(4)：辦理過(guò)戶手續(xù)；
　　(5)：代領(lǐng)產(chǎn)權(quán)，陪同進(jìn)行房產(chǎn)交接�！∽髡�:鞏 宏