會議認為，《物權(quán)法》作為我國調(diào)整平等主體之間財產(chǎn)關(guān)系的重要法律，對于維護市場交易安全和民事主體的財產(chǎn)權(quán)利具有非常重要的

 

（一）關(guān)于房地產(chǎn)合同效力的認定問題。鼓勵交易，維護交易安全是合同法、物權(quán)法的重要精神，實踐中要謹慎正確地認定房地產(chǎn)合同的效力，防止出現(xiàn)阻礙合法交易的后果。一是根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法院只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來認定合同效力，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)，可以根據(jù)《合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定，一損害社會公共利益為由確認合同無效；二是只有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定才能確認合同無效。根據(jù)最高人民法院近幾年來頒布的幾個司法解釋的精神，強制性規(guī)定包括管理性規(guī)范和效率性規(guī)范。管理性規(guī)范是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范，此類規(guī)范旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并否認該行為在民法上的效力。效力性規(guī)范規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致的、合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但若是合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范，此類規(guī)范旨在否定其在民法上的效力，因此，只有違反效力性的強制性規(guī)范的，才應(yīng)當認定房地產(chǎn)合同無效：三是根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于債權(quán)效力與物權(quán)效力相區(qū)分的原則，根據(jù)該原則，房地產(chǎn)合同效力的認定要依據(jù)合同法的規(guī)定，而房地產(chǎn)的物權(quán)變動則受物權(quán)法的規(guī)制，房地產(chǎn)合同的效力不受房地產(chǎn)變動要件的影響。

 

（二）關(guān)于房地產(chǎn)合同中違約金制度的適用問題。房地產(chǎn)合同中適用違約金的情形比較多，但審判實踐中對于違約金的性質(zhì)、違約金過高的主張方式、判斷標準以及如何調(diào)整等問題認識不一�！逗贤�法》第一百一十四條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有補償和懲罰的雙重性質(zhì)，但一賠償守約方的損失為主要功能，而非懲罰違約方。由于支付違約金是違約方承擔民事責(zé)任的主要方式之一，因此對數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當事人的請求適當進行調(diào)整，對于當事人未提出調(diào)整違約金請求的，人民法院不得主動援引合同法的規(guī)定干預(yù)合同的明確約定；關(guān)于當事人申請調(diào)整違約金的方式問題，人民法院對當事人主張的方式不宜苛刻要求，當事人可以通過反訴的方式提出也可以通過抗辯的方式主張，均可視為當事人提出申請；關(guān)于違約金過高的認定標準問題，應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等因素，由人民法院根據(jù)公平原則、誠實信用原則予以衡量。

 

（三）關(guān)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民私有房屋和“小產(chǎn)權(quán)房”的效力問題。宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員相應(yīng)的一項用益物權(quán)，與物權(quán)人特定的身份具有密切的聯(lián)系。對于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權(quán)的買賣問題，我國法律包括物權(quán)法均沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進行裁判。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁炒賣土地的通知的》第二條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》中再次強調(diào)，“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。法律也明確規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地隨意轉(zhuǎn)讓和抵押，可見，國家現(xiàn)行政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)毀滅在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院應(yīng)當按照《2005年全省民事審判工作座談會紀要》的意見，據(jù)此認定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。

 

對于本集體經(jīng)濟組織以外的其他集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村居民宅基地和住宅的，應(yīng)當如何處理，法律未明確規(guī)定。由于農(nóng)村宅基地具有極強的福利和保障性質(zhì)，且是本集體經(jīng)濟組織成員無償取得的，由此，取得宅基地使用權(quán)的主體應(yīng)當限于本集體經(jīng)濟組織成員，否則將會擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟管理體制，因此，對本集體經(jīng)濟組織之外的村民購買本集體經(jīng)濟組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應(yīng)當確認為無效。

 

對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣問題，按照我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，我國集體所有的土地在未辦理國家征收手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地之前，禁止進人房地產(chǎn)市場，由此，集體經(jīng)濟組織開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”的行為是不受法律保護的，買賣“小產(chǎn)權(quán)房”合同實質(zhì)上變相買賣農(nóng)村宅基地，也不可能辦理物權(quán)變動手續(xù)，因此，“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同也應(yīng)當認定為無效。

 

（四）關(guān)于涉及房改政策的房屋買賣合同應(yīng)否受理的問題。我國住房制度改革是一項政策性強，涉及面廣的系統(tǒng)工程，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛是否由人民法院受理，應(yīng)當結(jié)合當事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當事人爭議的核心和焦點是房改房的買賣問題，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭，處理時涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當受理；如果當事人爭議的核心和焦點在于是否適用房改政策或者如何適用房改政策，則不屬于民事權(quán)益之爭，不符合《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的起訴條件，人民法院不作為民事案件受理。

 

（五）關(guān)于商品房買賣合同中的買受人請求出賣人辦理物權(quán)變動手續(xù)是否適用訴訟時效的問題。在商品房買賣中，如果出賣人已經(jīng)將商品房實際交付給買受人，買受人亦實現(xiàn)了對商品房的占有，此時買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，辦理商品房產(chǎn)權(quán)的登記手續(xù)的請求權(quán)具有物權(quán)屬性，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定適用《民法通則》關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。

 

（六）關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和效力問題。傳統(tǒng)審判實踐中，承租人的優(yōu)先購買權(quán)被視為一種準物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有物權(quán)效力的表象，對于出租人的優(yōu)先購買權(quán)出賣租賃房屋的，人民法院一般會根據(jù)承租人的請求確認出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效�！段餀�(quán)法》實施后，根據(jù)物權(quán)法定原則，承租人的優(yōu)先購買權(quán)沒有被規(guī)定為一種物權(quán)，二是一種債權(quán)，也就不具有對抗第三人的效力，因此，出租人違反優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定而將租賃房屋出賣給第三人的，承租人與第三人之間的房屋買賣合同只要不違反法律的強制性規(guī)定，不宜確定為無效。對于承租人的權(quán)利可以通過“買賣不破租賃”的規(guī)則加以保護；對于出租人違反《合同法》第二百三十條的規(guī)定，沒有在出賣人之前的合理期限內(nèi)通知承租人的，出租人應(yīng)當承擔合同法上的責(zé)任。

 

（七）關(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七、三十八條規(guī)定的適用問題。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了一出讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體條件，該條件是行政管理部門對不符合規(guī)定條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問題上作出的具有行政管理性質(zhì)的規(guī)范，而非針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力性規(guī)范和強制性規(guī)范，因此，依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的區(qū)分原則，對不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七、三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得國有土地使用權(quán)證書的，屬于效力待定合同，如果起訴前以出讓方式取得的提地使用權(quán)證書的，或者以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當認定合同有效；對于轉(zhuǎn)讓方是否已經(jīng)交納或全部交納了土地出讓金，則屬于土地管理部門與轉(zhuǎn)讓方之間的法律關(guān)系，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

 

（八）關(guān)于《物權(quán)法》規(guī)定的異議登記和登記機構(gòu)索賠訴訟應(yīng)否受理的問題。我國《物權(quán)法》明確規(guī)定建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，在法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記幾個和登記辦法作出規(guī)定前，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記仍是行政管理部門的法定職責(zé)，在最高人民法院司法解釋沒有明確規(guī)定的情況下，人民法院不宜將異議登記和登記機構(gòu)賠償引起的訴訟作為民事案件處理。

 

（九）關(guān)于征收案件的受理問題。根據(jù)《物權(quán)法》第四十二條的規(guī)定，因征收行為引起的糾紛如何受理的問題應(yīng)當區(qū)分不同情形：一是當事人之間具有書面征地補償合同或者拆遷補償合同，合同中對支付征地補償或者拆遷補償?shù)臄?shù)額有明確約定，被征收個人或者被拆遷人請求征收人或者拆遷人履行補償合同的，此種情形下屬于平等主體之間的民事權(quán)益爭議，應(yīng)當作為民事案件受理，但如果補償合同一方的主體是政府的，不應(yīng)作為民事案件受理；二是當事人之間沒有簽訂書面補償合同，被征收人或者被拆遷人請求征收人或者拆遷人支付補償費用，或者增加補償數(shù)額，或者請求安排社會保障費用的，此種情形下，被征收人或者拆遷人與征收人或者拆遷人之間沒有發(fā)生民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不應(yīng)作為民事案件受理。

 

（十）關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)的行使問題。《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷�！蔽餀�(quán)法一方面規(guī)定了物權(quán)小區(qū)管理的基本形式，明確了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，同時又設(shè)計了業(yè)主權(quán)益收到損害是可以撤銷業(yè)主會或者業(yè)主委員會決定的訴訟制度。人民法院受理業(yè)主撤銷權(quán)糾紛，應(yīng)當審查業(yè)主的身份，將行使撤銷權(quán)的業(yè)主應(yīng)當限定在住宅小區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)人，其他房屋使用人不能行使業(yè)主撤銷權(quán)；人民法院對業(yè)主的申請權(quán)僅僅作出是否撤銷的裁判，不應(yīng)涉及其他問題。