日前，上海市工商局公布了上海市居住房屋合同范本2006版征求意見稿(以下簡稱征求稿)。征求稿與目前正在使用的合同范本相比，有不少變化�？偟目�，在首尾格式、文字表述和條款分布上更為準確合理，但也有尚待改進的一些地方。其變化主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
一、關(guān)于約定租金和租賃期限的條款更為合理，但刪除了有關(guān)租金支付方式的內(nèi)容�，F(xiàn)行范本關(guān)于租金、期限和支付方式的條款，有“該房屋租金__(年/月)內(nèi)不變。自第__(年/月)起，雙方可協(xié)商對租金進行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整事宜由甲、乙雙方在補充條款中約定”的內(nèi)容，征求稿將其修改為“上述租金保持在租賃期限內(nèi)不變，如需變動，則須雙方協(xié)商重新達成書面協(xié)議�！贝艘恍薷母雍侠�，主要是更加尊重當事人的意思自由，而且節(jié)省了當事人在補充條款中的筆墨。因為按照現(xiàn)有版本，即使當事人在補充條款中約定了，一般也是約定：“若須調(diào)整租金，雙方將以補充協(xié)議另行約定，”這種補充條款實際上并無實質(zhì)意義。但是，征求稿刪除了現(xiàn)行版本中有關(guān)租金支付方式的內(nèi)容，這樣其實不合適。因為范本中如果有這樣的內(nèi)容，就可以提醒當事人約定租金支付的方式。而刪去這一內(nèi)容，有些當事人可能會忽略對租金支付方式的約定，這樣就可能會為日后產(chǎn)生糾紛埋下隱患。
二、關(guān)于保證金和其他費用條款。征求稿刪除了現(xiàn)行版本中有關(guān)其他費用的計算、分攤辦法、支付方式和時間約定的內(nèi)容。這樣固然靈活多了，但是對于租賃合同來說，為避免糾紛，約定的內(nèi)容還是越詳細越好;刪去這一內(nèi)容，也容易使當事人在得不到提示的情況下忽略有關(guān)其他費用的計算、分攤辦法、支付方式和時間的約定，從而增加產(chǎn)生糾紛的危險。
三、關(guān)于房屋使用要求和維修責任的條款。征求稿調(diào)整了現(xiàn)行版本中第一款和第二款的位置，在乙方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備須報有關(guān)部門批準時，征求稿增加了由哪一方報批的約定內(nèi)容。這樣明確了雙方在報批問題上的責任安排，可以避免日后產(chǎn)生糾紛。
四、關(guān)于轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和交換。新版刪去了轉(zhuǎn)租合同須按規(guī)定向該房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)場系統(tǒng)受理處辦理登記備案的內(nèi)容;并且刪除了在租賃期內(nèi)，甲方如需出售該房屋，應提前三個月通知乙方，乙方在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容。關(guān)于租賃合同備案，主要是賦予租賃合同對抗第三人的效力，并不是強制性的。因此當事人可以辦理備案手續(xù)，也可以不辦理備案手續(xù)。但是我認為現(xiàn)行版本的這一條文還是有意義的，可以強化雙方當事人的責任意識，防止一房兩租的情形出現(xiàn)，刪去了反而不好，易使當事人忽略有關(guān)約定，可能為日后產(chǎn)生糾紛埋下隱患。至于承租人優(yōu)先購買權(quán)，為法定的權(quán)利，即使當事人未約定，也不受影響，因此合同中有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的條文，僅有提示作用，刪去沒有大礙，不刪也不多余。
五、關(guān)于合同約定終止。征求稿保留了房屋因公共利益需要而被征用作為終止合同的條件的內(nèi)容;刪去了現(xiàn)行版本中將房屋因城市建設(shè)需要被依法征用作為合同終止的條件的內(nèi)容。這主要是為了配合未來物權(quán)法中除了因公共利益需要，不允許征用公民、企業(yè)或者有關(guān)組織的財產(chǎn)的精神。同時，征求稿增加規(guī)定了房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷許可范圍作為終止合同的條件之一。這是為了應對現(xiàn)代城市建設(shè)中因依法拆遷可能導致大量的租賃合同不能履行的情形的發(fā)生。應該說這種修改還是有必要的。另外，征求稿將合同終止條件中有關(guān)“房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋”的內(nèi)容修改為“房屋在租賃期間因不可抗力導致毀損、滅失”。這一方面可防止當事人一方為了終止合同而故意使房屋毀損滅失，另一方面也為追究毀約一方的責任進行鋪墊。應該說其出發(fā)點是好的。但是實際上合同終止并不影響追究當事人的責任，若房屋已經(jīng)毀損滅失還不允許合同終止，可能會給非違約的一方造成新的損失，因此此修改效果如何，還有待實踐來檢驗。
六、關(guān)于違約責任�，F(xiàn)行版本在第一款規(guī)定：“該房屋交付時存在缺陷的，甲方應自交付之日起____日內(nèi)修復，逾期不修復的，甲方同意減少租金或變更有關(guān)租金條款�！闭髑笠庖姼鍖⑵湫薷臑椤霸摲课萁桓稌r存在缺陷的，甲方應自交付之日起的____日內(nèi)進行修復、逾期不修復的，乙方可以減少租金或變更有關(guān)租金條款�！贝艘恍薷膶⒓追搅x務(wù)變更為乙方權(quán)利，將選擇權(quán)賦予了乙方，似乎更有利于乙方。但是從法律的角度看，甲方義務(wù)當然是乙方權(quán)利，此種修改僅有強調(diào)權(quán)利的意義，實際效果并無太大變化。另外，現(xiàn)行版本中規(guī)定：“租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，甲方可沒收乙方的保證金，保證金不足甲方損失的，乙方還應負責賠償�！闭髑蟾鍖⑵湫薷臑椤白赓U期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應按提前退租天數(shù)的租金的____倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償。甲方可從租賃保證金中抵扣。保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行支付�！贝艘恍薷脑黾恿诉`約金條款，給當事人多了一種選擇，也在一定程度上避免了日后發(fā)生糾紛時雙方在損失證明方面的一些麻煩，這還是有積極意義的。
七、關(guān)于爭議解決的方式�，F(xiàn)行版本是放在“其他條款”中規(guī)定的，征求稿將其拿出來獨立規(guī)定為爭議解決條款。并將現(xiàn)行版本中當事人可以選擇的“提交___________仲裁委員會仲裁”;修改為“提交上海仲裁委員會仲裁”。此一修改有一定的積極意義。因為根據(jù)合同法的規(guī)定，爭議解決條款本來就應當是獨立的條款。就關(guān)于仲裁委員會的選擇來看，上海的租賃合同基本上都是在上海仲裁，因此合同直接將選擇上海仲裁委員會作為選擇之一，省去了當事人填寫的麻煩。但是這一修改也可能會限制當事人的選擇權(quán)，例如在涉外房屋租賃合同中，當事人可能更信任中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會的仲裁，如果不修改，當事人就可以進行相應的選擇，修改后反而失去了選擇權(quán)，或者只能在補充條款中再行約定，反而更費筆墨。
八、在其他條款中。征求意見稿關(guān)于備案問題的規(guī)定比現(xiàn)行版本的規(guī)定更加清楚，責任也更加明確。另外，現(xiàn)行版本規(guī)定：“甲、乙雙方在簽署本合同時，對各自的權(quán)利、義務(wù)、責任清楚明白，并愿按合同規(guī)定嚴格執(zhí)行。如一方違反本合同，另一方有權(quán)按本合同規(guī)定索賠�！闭髑蟾鍖⑵湫薷臑椋骸凹�、乙雙方在簽署本合同時，對各自的權(quán)利、義務(wù)、責任清楚明白，并愿按合同規(guī)定嚴格執(zhí)行。如一方違反本合同，另一方有權(quán)按本合同規(guī)定追究對方的違約責任。”修改后的內(nèi)容在表述上更加規(guī)范。
