簽“陰陽(yáng)合同”易生三類(lèi)糾紛

轉(zhuǎn)自房地產(chǎn)時(shí)報(bào)

二手房交易“陰陽(yáng)合同”暗中盛行。所謂陰陽(yáng)合同，是指買(mǎi)賣(mài)合同的備案價(jià)格與真實(shí)的成交價(jià)格不一致，雙方要簽兩份價(jià)格不同的合同，一份專(zhuān)門(mén)用來(lái)備案登記，是“陽(yáng)合同”；另一份是雙方實(shí)際履行的真實(shí)價(jià)格，是“陰合同”。

    “陰陽(yáng)合同“分為兩種，一種做高房?jī)r(jià)，以獲取更多貸款，甚至實(shí)現(xiàn)“零首付”；更為常見(jiàn)的是做低房?jī)r(jià)，以逃避繳稅，減少買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的交易成本。

    表面上看，陰陽(yáng)合同確實(shí)能讓賣(mài)方或買(mǎi)方獲得一些“實(shí)惠”，但這種行為存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，非常容易產(chǎn)生糾紛，甚至很有可能演變成一場(chǎng)曠日持久的訴訟。當(dāng)事人一定要有清醒認(rèn)識(shí)，切莫因小失大。

案例一：

對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生爭(zhēng)議

    李女士有套房子想賣(mài)，正好同事王先生也想買(mǎi)房改善居住條件，雙方一拍即合。聽(tīng)說(shuō)做低房?jī)r(jià)可以少繳稅，李女士就與王先生口頭商定房屋以150萬(wàn)元成交，但買(mǎi)賣(mài)合同中，價(jià)格寫(xiě)成120萬(wàn)元，簽合同時(shí)王先生先付50萬(wàn)元，過(guò)戶(hù)時(shí)再付40萬(wàn)元，其余60萬(wàn)元以貸款方式支付。沒(méi)想到王先生付了50萬(wàn)元以后，不肯再付40萬(wàn)元，他說(shuō)合同價(jià)既然是120萬(wàn)元，扣除貸款60萬(wàn)元，他只要再付10萬(wàn)元就可以了，合同上寫(xiě)他在過(guò)戶(hù)時(shí)付40萬(wàn)元是寫(xiě)錯(cuò)了。兩人各執(zhí)一詞，產(chǎn)生糾紛。

■評(píng)析：

    做低房?jī)r(jià)的合同是網(wǎng)上備案的合同，差價(jià)部分一般通過(guò)補(bǔ)充條款或者補(bǔ)充合同的方式以裝修費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)的名義支付，有時(shí)也由買(mǎi)方先行支付差價(jià)并不簽訂書(shū)面合同。不管怎樣，一旦雙方產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)方可能會(huì)主張低價(jià)格的合同是真實(shí)的成交價(jià)格，而賣(mài)方可能主張高價(jià)格的合同才是雙方的真實(shí)意思。

    按上海市高級(jí)人民法院的規(guī)定，在因“陰陽(yáng)合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況下，原則上以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來(lái)承擔(dān)的，也就是說(shuō)，誰(shuí)認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰(shuí)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。

    但是，兩份合同的簽訂時(shí)間并不一定有先后，可能是同時(shí)簽訂的。如果一定要以后一份合同為準(zhǔn)的話，這時(shí)就會(huì)難以認(rèn)定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格符合雙方的真實(shí)意愿。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)書(shū)面約定哪一個(gè)價(jià)格是雙方的真實(shí)意愿，否則將難以認(rèn)定。

案例二：

對(duì)超支稅收產(chǎn)生爭(zhēng)議

    沈小姐看中一套房，房東開(kāi)價(jià)230萬(wàn)元“到手價(jià)”，沈小姐讓中介一算，要交的各項(xiàng)稅收加起來(lái)有二十幾萬(wàn)元，就有點(diǎn)猶豫。中介對(duì)她說(shuō)，可以把合同成交價(jià)格做到180萬(wàn)元左右，這樣各項(xiàng)稅收可以少繳好幾萬(wàn)元，沈小姐考慮再三就同意了這個(gè)方案。但到正式交易過(guò)戶(hù)時(shí)，稅務(wù)部門(mén)告訴她至少要按220萬(wàn)元納稅。沈小姐認(rèn)為多出來(lái)的稅收應(yīng)當(dāng)由上家或者中介付，房東和中介卻都說(shuō)既然約定的是“到手價(jià)”，稅收就應(yīng)當(dāng)全部由沈小姐付。

■評(píng)析：

    雙方在確定申報(bào)價(jià)格時(shí)，一般要先算出要繳納的各項(xiàng)稅收。比如真實(shí)成交價(jià)格是230萬(wàn)元，而申報(bào)的價(jià)格是180萬(wàn)元，那雙方計(jì)稅的依據(jù)是按180萬(wàn)元來(lái)計(jì)算的，顯然這樣算出來(lái)會(huì)比以230萬(wàn)元算出來(lái)要少一些。但在實(shí)際納稅時(shí)，稅務(wù)部門(mén)很可能會(huì)認(rèn)為180萬(wàn)元的價(jià)格過(guò)低，要求按其核定的價(jià)格計(jì)稅，這樣就會(huì)比原來(lái)算的稅收多。

    如果雙方約定的是賣(mài)方到手價(jià)，那么增加的稅收應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)方承擔(dān)，買(mǎi)方如果不繳就要違約。如果雙方約定的是各自承擔(dān)稅收，那么增加的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等應(yīng)當(dāng)由賣(mài)方承擔(dān)，賣(mài)方不繳就要違約。稅收超過(guò)預(yù)期以后，交易成本就增加了，雙方常常因?yàn)樵黾拥亩愂諔?yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)甚至訴至法院。而對(duì)中介來(lái)說(shuō)，除非中介寫(xiě)下承擔(dān)增加稅收的書(shū)面承諾，否則難以讓中介承擔(dān)這部分損失。所以，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定如果稅收增加的話應(yīng)當(dāng)由哪一方來(lái)承擔(dān)，以免糾紛。

案例三：

對(duì)合同效力產(chǎn)生爭(zhēng)議

    買(mǎi)方劉先生與賣(mài)方張先生簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定到手價(jià)為180萬(wàn)元，全部稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，合同備案價(jià)格為130萬(wàn)元，差價(jià)50萬(wàn)元雙方以《補(bǔ)充協(xié)議》的方式簽訂。合同簽訂后，劉先生支付了首付，并以130萬(wàn)元申報(bào)并納稅。到了過(guò)戶(hù)交易的時(shí)間，張先生卻突然發(fā)律師信給劉先生，說(shuō)做低房?jī)r(jià)偷逃稅款是違法行為，因此買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，所以拒絕向劉先生提供辦銀行貸款所需的材料，也不愿意過(guò)戶(hù)交易。

■評(píng)析：

    做低房?jī)r(jià)是一種違法行為，《稅收征收管理法》第64條規(guī)定：“納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬(wàn)元以下的罰款。納稅人不進(jìn)行納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款”，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方做低房?jī)r(jià)，編造虛假計(jì)稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)受到行政處罰。雖然目前稅務(wù)機(jī)關(guān)一般極少對(duì)這類(lèi)情況進(jìn)行處罰，不過(guò)一旦房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方產(chǎn)生毀約企圖，往往會(huì)拿出這些法律依據(jù)來(lái)說(shuō)雙方規(guī)避稅收違法，認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

    《合同法》第56條規(guī)定合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。因逃避稅收而訂立虛假價(jià)格的買(mǎi)賣(mài)合同，如果能依據(jù)其他證據(jù)確定雙方真實(shí)的成交價(jià)格，那么只造成合同中關(guān)于價(jià)格的條款無(wú)效，而并不造成整個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同都無(wú)效，所以劉先生可以起訴要求張先生繼續(xù)履行合同。