我國(guó)城市化進(jìn)程正在加速，一些大城市棚戶區(qū)改造已基本完成，但尚存部分低、多層住宅，這些低、多層住宅區(qū)因四周新建高層林立而形同城市“盆地”，其居民采光權(quán)益和房屋價(jià)值受到侵害、擠壓，相關(guān)訴訟增多。本文就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探析。
城市住宅相鄰采光妨害糾紛的起因與特點(diǎn)
城市住宅相鄰采光妨害糾紛案的起訴事由大致有四種：一是在規(guī)劃許可合法、開發(fā)商建房亦符合規(guī)劃許可的情況下，相鄰業(yè)主以其住宅采光時(shí)間比被告建房前有所減少而起訴。二是在規(guī)劃許可合法、開發(fā)商違反規(guī)劃建房的情況下，因高樓業(yè)已建成不可能拆除，相鄰業(yè)主以開發(fā)商違規(guī)建房妨害其采光而起訴。三是在開發(fā)商按規(guī)劃許可建房，但該規(guī)劃許可被行政判決確認(rèn)違法，因大樓不能拆除重建，當(dāng)事人在行政訴訟中又未獲國(guó)家賠償，故向受益開發(fā)商起訴相鄰妨害賠償。四是規(guī)劃許可被行政判決確認(rèn)違法，而開發(fā)商又違反該規(guī)劃許可建房，因大樓拆違重建不符合社會(huì)整體利益，原告在行政訴訟中未獲國(guó)家賠償而以相鄰采光妨害起訴開發(fā)商。
此類相鄰案件的特點(diǎn)是：１.群體性。被摩天大樓遮擋的住宅業(yè)主們往往基于共同利益而抱團(tuán)訴訟。２.涉穩(wěn)性。此類糾紛涉及開發(fā)商、地方政府與相鄰居民的利益矛盾，如處置不當(dāng)可能引發(fā)社會(huì)沖突和群體上訪。３.損失補(bǔ)償復(fù)雜性。此類案件中如何認(rèn)定相鄰采光妨害的構(gòu)成、采光時(shí)間的減損量，以及如何計(jì)賠損失額，目前無(wú)相關(guān)規(guī)定可依。
關(guān)于城市住宅相鄰采光妨害糾紛的法理解讀與法律法規(guī)梳理
住宅相鄰采光妨害指不動(dòng)產(chǎn)上相鄰建筑各方應(yīng)當(dāng)為他方從室外采進(jìn)適度陽(yáng)光提供便利或接受限制，而一方建筑物妨害了相鄰方住宅合法擁有的日照時(shí)間長(zhǎng)度，對(duì)此應(yīng)按相鄰關(guān)系加以調(diào)整。
我國(guó)民法通則第八十三條把不動(dòng)產(chǎn)的通風(fēng)、采光確定為相鄰關(guān)系范疇。住宅通風(fēng)、采光實(shí)際由相鄰建筑的高度、間距和相互位置所決定，而城市建筑的高度、間距和相互位置都由城市規(guī)劃部門依法確定，所以住宅相鄰采光妨害的構(gòu)成與認(rèn)定，與城市建設(shè)規(guī)劃法規(guī)具有緊密關(guān)聯(lián)。建設(shè)部1999年發(fā)布關(guān)于《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)通知，對(duì)住宅日照的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)作出若干規(guī)定；我國(guó)城市規(guī)劃法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法，均授權(quán)政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際制定城市總體規(guī)劃和房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)。地方政府根據(jù)相關(guān)法律也有相關(guān)具體規(guī)定，如上海市政府2003年發(fā)布《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理）》（以下簡(jiǎn)稱“城市規(guī)劃規(guī)定”）第二十七條規(guī)定：“高層居住建筑與低層獨(dú)立式住宅的間距，在規(guī)定范圍內(nèi)保證受遮擋的低層獨(dú)立式住宅的居室冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù)兩小時(shí)；與其他居住建筑的間距，應(yīng)保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù)一小時(shí)。”（以下簡(jiǎn)稱“冬至采光時(shí)間”）并規(guī)定其同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合高層居住建筑與低、多層居住建筑平行布置、垂直布置及其他形態(tài)布置時(shí)的特定間距要求。我國(guó)物權(quán)法第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照�！本C上，民法通則和物權(quán)法均已把住宅采光糾紛納入相鄰關(guān)系調(diào)整范疇，物權(quán)法還把相鄰建筑是否符合國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定為相關(guān)審查要件。
城市住宅“冬至采光時(shí)間”的認(rèn)定及糾紛裁判原則
法院如何審查確認(rèn)相鄰采光妨害的構(gòu)成，在審判實(shí)務(wù)中存多種觀點(diǎn)：一、主張?jiān)孀≌械摹岸敛晒鈺r(shí)間”在被告建房后有所減損即構(gòu)成相鄰采光妨害。二、主張?jiān)孀≌岸敛晒鈺r(shí)間”低于最低標(biāo)準(zhǔn)始構(gòu)成采光妨害。三、主張?jiān)孀≌涩F(xiàn)行合法規(guī)劃許可所設(shè)定的“冬至采光時(shí)間”，在被告建房后有所減損即構(gòu)成相鄰采光妨害。筆者贊同觀點(diǎn)三，相關(guān)理由如下：
觀點(diǎn)一以物權(quán)在先理論為據(jù)，主張后建建筑即使符合合法規(guī)劃許可要求，亦應(yīng)對(duì)在先建筑采光時(shí)間的減損承擔(dān)相鄰妨害責(zé)任，似失之于寬。民法理論中的“物權(quán)在先”基于土地私有權(quán)，而我國(guó)城市土地屬國(guó)家所有，房屋產(chǎn)權(quán)人僅擁有土地使用權(quán)，政府有權(quán)對(duì)城市國(guó)有土地的使用依法調(diào)整。我國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第九條規(guī)定，當(dāng)規(guī)劃部門根據(jù)城市建設(shè)需要，依法對(duì)城市現(xiàn)有房屋土地重新規(guī)劃建造新建筑時(shí)，任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守。所以城市民宅應(yīng)當(dāng)接受合法規(guī)劃許可對(duì)于本建筑原有“冬至采光時(shí)間”所作出的調(diào)整和限制。相鄰小區(qū)開發(fā)商依據(jù)合法規(guī)劃許可所建之高樓即使對(duì)原告住宅“冬至采光時(shí)間”有所減損，亦不構(gòu)成相鄰采光妨害。
觀點(diǎn)二以住宅“冬至采光時(shí)間”的最低標(biāo)準(zhǔn)為據(jù)，認(rèn)為原告住宅須低于該最低標(biāo)準(zhǔn)始構(gòu)成相鄰采光妨害，該觀點(diǎn)則失之于嚴(yán)。如上海市，因?yàn)樽≌岸敛晒鈺r(shí)間”的最低標(biāo)準(zhǔn)屬規(guī)劃許可中的極限和紅線。被新建高樓遮擋的某多層住宅樓，其采光最差的底層“冬至采光時(shí)間”須滿一小時(shí)，則其以上樓層的大多數(shù)住宅都超過(guò)一小時(shí)。但無(wú)論“冬至采光時(shí)間”是等于或者多于一小時(shí)，都屬于多層民宅的合法采光權(quán)。所以觀點(diǎn)二關(guān)于城市多層民宅采光權(quán)僅限于冬至日一小時(shí)的主張，因于法無(wú)據(jù)而不能成立。
因此，城市民宅基于相鄰關(guān)系所能主張的合法采光權(quán)益，應(yīng)是由相關(guān)現(xiàn)行合法規(guī)劃許可所設(shè)定的“冬至采光時(shí)間”特定長(zhǎng)度。如果相鄰建房使該時(shí)間有所減損，即構(gòu)成相鄰采光妨害。同理，城市民宅依據(jù)現(xiàn)行合法規(guī)劃許可所享有的“冬至采光時(shí)間”并非永恒不變，當(dāng)規(guī)劃部門今后根據(jù)城建需要，依法對(duì)其相鄰小區(qū)做出新的規(guī)劃時(shí)，其現(xiàn)有住宅光照時(shí)間長(zhǎng)度亦應(yīng)隨之改變。
根據(jù)城市住宅相鄰采光妨害糾紛的不同情況，筆者認(rèn)為在案件裁判中可作以下區(qū)別對(duì)待：1.對(duì)于規(guī)劃許可和開發(fā)商建房均合法，經(jīng)鑒定原告房屋“冬至采光時(shí)間”達(dá)標(biāo)的，應(yīng)確認(rèn)不構(gòu)成相鄰采光妨害。原告以其“冬至采光時(shí)間”比被告建房前減少為由起訴的，應(yīng)從實(shí)體上駁回原告訴請(qǐng)。2.對(duì)于規(guī)劃許可合法，開發(fā)商違規(guī)建房但已接受規(guī)劃行政處罰的，應(yīng)以規(guī)劃許可中原告房屋本應(yīng)享有的“冬至采光時(shí)間”為依據(jù)，經(jīng)鑒定現(xiàn)有所減損的，應(yīng)確認(rèn)相鄰妨害，判令被告開發(fā)商適當(dāng)賠償損失。3.對(duì)于開發(fā)商按規(guī)劃許可建房，但該規(guī)劃許可違法，或者規(guī)劃許可與建房行為均違法，因房屋不能拆除重建、行政訴訟中未獲國(guó)家賠償而受害方以相鄰采光妨害起訴受益開發(fā)商時(shí)，對(duì)原告可主張的“冬至采光時(shí)間”，應(yīng)按該幢住宅中采光最差一戶的“冬至采光時(shí)間”達(dá)到一小時(shí)時(shí)，原告住宅的可采光時(shí)間長(zhǎng)度來(lái)確定。如經(jīng)鑒定現(xiàn)有所減損的，應(yīng)確認(rèn)構(gòu)成相鄰妨害，判令受益開發(fā)商適當(dāng)賠償損失。
“冬至采光時(shí)間”減損的具體補(bǔ)償方法及尺度
在住宅相鄰采光妨害構(gòu)成時(shí)，即使原告主張按規(guī)劃許可方案或者規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀、排除妨害，因建造高樓耗資巨大，從社會(huì)整體利益考量，高樓建成后一般不可能拆除再建，只能以賠償損失方式予以救濟(jì)。民法通則第八十三條中所稱的“賠償損失”，應(yīng)是指相鄰損害方除“停止侵害，排除妨礙”外，還應(yīng)對(duì)妨害存在期間受害方所遭受損失予以賠償。而城市住宅相鄰采光妨害中的賠償，則是在不能排除妨害時(shí)，由加害方就長(zhǎng)期采光妨害對(duì)受害方給予賠償。對(duì)此首先應(yīng)將原告合法采光時(shí)間的被減損量，通過(guò)司法鑒定予以固定。至于如何確定賠償方法和尺度，目前無(wú)規(guī)定可依，所以司法實(shí)務(wù)中有不同做法：有的把原告房屋在被遮光前后的市場(chǎng)價(jià)值分別估價(jià)，按兩者差價(jià)由被告作賠償；有的根據(jù)原告采光受妨害房屋的建筑面積，按每平方米數(shù)百元由被告作賠償；有的根據(jù)原告“冬至采光時(shí)間”的減損量，按每分鐘數(shù)千元由被告作賠償。其中委托估價(jià)最簡(jiǎn)單，但采光受損的價(jià)值評(píng)估因缺乏政策依據(jù)且較敏感，評(píng)估單位一般不愿受理。而每平方米計(jì)賠數(shù)百元與每分鐘計(jì)賠數(shù)千元，則法官自由心證幅度過(guò)大，在計(jì)算依據(jù)及合理性方面亦存異議。
筆者認(rèn)為，可區(qū)分采光時(shí)間減損的不同時(shí)間段即相鄰采光妨害的程度不同，并兼顧受害房屋的面積大小以及地段、價(jià)值等因素，按每減少一分鐘折合若干元，分階段作遞減式補(bǔ)償。如“冬至采光時(shí)間”低于一小時(shí)的多層住宅，首先應(yīng)由被告方置換或收購(gòu)房屋，如原告自愿接受補(bǔ)償?shù)�，�?duì)低于一小時(shí)的被減損時(shí)間可按每分鐘一千元到數(shù)千元標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償；凡超出一小時(shí)低于兩小時(shí)的被減損部分，應(yīng)較前減半支付；凡超出兩小時(shí)的受妨害部分，則再減半支付。
此外，對(duì)于雖按照合法規(guī)劃許可建造，但事實(shí)上對(duì)原告住宅原有“冬至采光時(shí)間”造成較大減損的被告房屋，被告開發(fā)商在訴前業(yè)已對(duì)同一小區(qū)內(nèi)相近情況業(yè)主作出補(bǔ)償?shù)�，則可按公平原則和有利社區(qū)和諧原則，判決被告給予原告相近尺度補(bǔ)償。
（作者單位：上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院）
