金融危機(jī)下房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)姆�律風(fēng)險防范

（2009年8月發(fā)表在《科教創(chuàng)新》雜志）

【內(nèi)容提要】房地產(chǎn)典當(dāng)是房地產(chǎn)物業(yè)權(quán)利特有的一種流通方式，在金融危機(jī)下能給當(dāng)戶尤其是中小企業(yè)融資起到快捷應(yīng)對金融危機(jī)帶來的不利影響的重要作用，但應(yīng)注意避免由此可能發(fā)生的法律風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險以及各種不可預(yù)測的潛在風(fēng)險的防范。
 
 【主題詞】典當(dāng) 風(fēng)險 金融危機(jī)
 
    一、金融危機(jī)下的房地產(chǎn)典當(dāng)
   
 2008年9月以來，世界經(jīng)濟(jì)遭受了上世紀(jì)大蕭條以來最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，發(fā)端于美國的次貸危機(jī)，愈演愈烈并形成一場席卷全球的金融危機(jī)。今年中國發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)春季報顯示中國經(jīng)濟(jì)第一季度同比增長6.1%，比上年同期回落4.5個百分點(diǎn)，為1992年我國首次發(fā)布GDP數(shù)據(jù)以來的最低水平。經(jīng)濟(jì)學(xué)界一般認(rèn)為GDP在6至7區(qū)間內(nèi)將是正常，6.1%的增長處于這個區(qū)間的下限。從2002年起我國的GDP增速就保持在10%以上沒有下來過，其中房地產(chǎn)業(yè)總計影響固定資產(chǎn)投資的60%以上，創(chuàng)造了世界經(jīng)濟(jì)史上的奇跡。中國經(jīng)濟(jì)快速冷卻，主要是由出口和私營部門投資崩潰引起的，而私營部門投資崩潰的原因與其融資渠道的單一和欠缺密切相關(guān)。
 典當(dāng)是一種以物為擔(dān)保的資金借貸活動。典當(dāng)行是國家特許經(jīng)營質(zhì)押放款和抵押放款業(yè)務(wù)的特殊企業(yè)法人。典當(dāng)業(yè)作為中國歷史上最為古老的非銀行性質(zhì)的金融行業(yè)，是我國現(xiàn)行輔助性融資渠道，能為居民扶危濟(jì)困、救急解難提供方便快捷的融資服務(wù)，為中小企業(yè)及私營經(jīng)濟(jì)支持生產(chǎn)、活躍流通提供銀行業(yè)以外的融資渠道。典當(dāng)業(yè)作為銀行等融資主渠道的有益補(bǔ)充，對近年來各地因高利貸非法集資引發(fā)的大量社會不穩(wěn)定因素的蔓延能起到一定的抑制作用和正面引導(dǎo)作用，有助于通過法律、政府監(jiān)督來抑制民間非法融資渠道從而穩(wěn)定資本市場。
 雖然金融危機(jī)發(fā)生后，我國及時將適度從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)檫m度寬松的貨幣政策，但因中小企業(yè)因受金融危機(jī)和國際貿(mào)易出口受阻影響，常常造成產(chǎn)品滯銷、序存積壓的被動局面，另一方面又面臨著發(fā)展過程中對資金的需求增加的難題。而正是由于中小企業(yè)經(jīng)營狀況不好，經(jīng)濟(jì)實力又相對薄弱，它們往往難以得到銀行信貸的支持。使得從銀行獲貸比較困難的中小企業(yè)融資進(jìn)一步傾向于典當(dāng)行業(yè)。隨著典當(dāng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步創(chuàng)新和國家政策的逐步寬松，典當(dāng)行業(yè)在為中小企業(yè)解決融資困難方面將發(fā)揮越來越重要的作用。中小企業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)成為典當(dāng)業(yè)主要服務(wù)對象，典當(dāng)業(yè)救急解難、便利融資的服務(wù)功能越來越明顯，其在浙江、江蘇、山東等區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和私有經(jīng)濟(jì)活躍的省份所發(fā)揮的作用明顯優(yōu)于其他省份[1]。
 根據(jù)我國目前效力層次最高的典當(dāng)法規(guī)——商務(wù)部、公安部于2005年2月9日聯(lián)合頒布、2005年4月1日實施的的《典當(dāng)管理辦法》的定義，典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。其中，房地產(chǎn)典當(dāng)顯然屬于與動產(chǎn)及權(quán)利質(zhì)押不同的抵押性質(zhì)，是房地產(chǎn)權(quán)利特有的一種流通方式。它是房地產(chǎn)權(quán)利人作為出典人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)以一定典價，將權(quán)利過渡給作為承典人的典當(dāng)行的行為。
 受金融危機(jī)和今年以來國內(nèi)房市、股市低迷等因素的影響，當(dāng)前典當(dāng)行為控制風(fēng)險，已紛紛開始慎當(dāng)房產(chǎn)，有的公司對房價評估后，只愿借貸評估價的50% 給出典人，有的則干脆停止了該類業(yè)務(wù)，拒押房地產(chǎn)。但與銀行融資和民間借貸相比，房地產(chǎn)典當(dāng)因其涉及當(dāng)金額較大，可以解決金融危機(jī)環(huán)境下中小企業(yè)對短期資金的需求，還可滿足那些短期內(nèi)不愿變現(xiàn)已投資的房產(chǎn)又可較快實現(xiàn)較大額融資的要求，有利于金融危機(jī)情況下的及時適應(yīng)復(fù)雜的市場變化。另一方面，也給典當(dāng)業(yè)帶來了難得的主營業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。因此，金融危機(jī)下積極發(fā)展房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)實為兩全其美之舉。
 
 二、金融危機(jī)下的房地產(chǎn)典當(dāng)法律風(fēng)險及其防范
 
 面對瞬息萬變的金融危機(jī)影響因素，典當(dāng)行為及典當(dāng)業(yè)的風(fēng)險因素都將增加，且風(fēng)險可能來自法律風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險以及各種不可預(yù)測的潛在風(fēng)險等方面。
 法律風(fēng)險
 從法律風(fēng)險控制角度來看，法律風(fēng)險是指由于行為主體的具體行為與法律規(guī)定之間存在差異而導(dǎo)致其依法承擔(dān)責(zé)任或權(quán)益受到損失的可能性。當(dāng)人們實施了一種法律所禁止的行為，或沒有去實施一種法律明文規(guī)定必須實施的行為，則這種情況下的作為或不作為都有可能面臨法律的制裁，這種由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而作為或不作為所帶來的面臨法律制裁、受到損失的可能性，就是人們所通常理解的基本的法律風(fēng)險。
 現(xiàn)行《典當(dāng)管理辦法》與原規(guī)定相比，加強(qiáng)了對金融風(fēng)險和市場風(fēng)險的防范，如該法規(guī)第25條規(guī)定,典當(dāng)行不得收當(dāng)未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程以及外省(自治區(qū)、直轄市)的房地產(chǎn)；第44條規(guī)定,典當(dāng)行財產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)余額不得超過注冊資本的50%;房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過注冊資本；注冊資本不足1000萬元的,房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過100萬元;注冊資本在1000萬元以上的,房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過注冊資本的10%，意在加強(qiáng)房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)比例管理。在典當(dāng)行而言，在金融危機(jī)大潮中面對大額房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)時，應(yīng)時刻保證自己所經(jīng)營的房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)不應(yīng)觸及該法規(guī)的禁止性規(guī)定，不要好大喜功，從而導(dǎo)致典當(dāng)合同無效或受到商務(wù)行政主管部門根據(jù)該辦法第60條的規(guī)定給予行政處罰的法律風(fēng)險。
 同時，在物權(quán)法施行后，當(dāng)戶應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)挠靡嫖餀?quán)性質(zhì)和借貸抵押的擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)，防止理解上的偏差導(dǎo)致按抵押借款性質(zhì)認(rèn)為，即使逾期贖當(dāng)也可通過債務(wù)清償來取回當(dāng)物，從而喪失按期贖當(dāng)才可避免死當(dāng)而喪失房地產(chǎn)物權(quán)的嚴(yán)重后果。
 另外，雖然《典當(dāng)管理辦法》第26條對典當(dāng)行禁業(yè)范圍所作規(guī)定并未將發(fā)放質(zhì)押貸款、不動產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）抵押貸款列入禁業(yè)范圍，但因其與上位法實際存在著嚴(yán)重的沖突，因此并不意味著典當(dāng)行從事房地產(chǎn)抵押貸款就合符法律規(guī)定或具有當(dāng)然的法律效力。因為，我國《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第19條規(guī)定：“未經(jīng)國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，任何單位或者個人不得設(shè)立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或者從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動”，而典當(dāng)行至今并不屬于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，《典當(dāng)管理辦法》的法律位階也遠(yuǎn)不及《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》高，故如典當(dāng)行的融資放款業(yè)務(wù)觸及我國加入WTO后日益嚴(yán)峻的防范和化解金融風(fēng)險壓力所要求的政策底線時，將很容易地被當(dāng)戶或人民法院、仲裁機(jī)關(guān)依據(jù)我國《合同法》及最高人民法院近期相關(guān)司法解釋的規(guī)定，以違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的導(dǎo)致合同無效條款而否定該典當(dāng)行為的合法性，從而導(dǎo)致達(dá)不到其收取可觀典當(dāng)收入的經(jīng)營目的。
 經(jīng)營風(fēng)險
 除了典當(dāng)當(dāng)事人不能隨時掌握市場行情、供求變化，進(jìn)而隨行就市地調(diào)整典當(dāng)價格，就可能出現(xiàn)死當(dāng)及死當(dāng)物增加、費(fèi)用損失及資金占壓等情形外，還要注意控制因金融危機(jī)影響導(dǎo)致經(jīng)營、流通以及評估、變現(xiàn)中出現(xiàn)風(fēng)險。
 當(dāng)前許多原材料價格上漲，而很多企業(yè)與上下游企業(yè)的買賣合同早在年初甚至去年就已簽訂，這導(dǎo)致生產(chǎn)越多虧損越多，相當(dāng)部分的企業(yè)寧愿主動違約。如果經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)一步惡化，可能形成“違約潮”，進(jìn)而影響當(dāng)戶預(yù)期的當(dāng)金償還能力，造成損失慘重的死當(dāng)后果發(fā)生。
 3、市場風(fēng)險
 金融危機(jī)情形下，國際國內(nèi)市場形式變化莫測，我國相關(guān)當(dāng)物的市場行情受國際因素影響的關(guān)聯(lián)度越來越大。由于金融危機(jī)所引起的市場、價格等的巨大波動和變化，許多企業(yè)簽訂合同之時所預(yù)期實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益就很可能難以達(dá)到，由此會引發(fā)比較多的違約現(xiàn)象。更有一些企業(yè)，如果在金融危機(jī)中破產(chǎn)或倒閉，那么其原先所簽訂的經(jīng)濟(jì)合同必然都無法繼續(xù)履行。而一家企業(yè)違約或者無法繼續(xù)履行合同，必然又影響到其上下游企業(yè)相關(guān)合同的履行。經(jīng)濟(jì)合同不能有效履行，企業(yè)簽訂合同當(dāng)初所預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益也必然難以實現(xiàn)，進(jìn)而會影響到當(dāng)戶正常收入預(yù)期不能實現(xiàn)，造成當(dāng)物死當(dāng)損失、絕賣當(dāng)物變現(xiàn)困難的兩虧情況發(fā)生。
 另外，典當(dāng)行作為一個即古老又新興的社會化融資渠道，由于其服務(wù)對象比較復(fù)雜，經(jīng)營范圍廣泛，再加上典當(dāng)行一般是小型企業(yè)，抗風(fēng)險能力較弱，行業(yè)及內(nèi)部的管理還不完善，經(jīng)營者的業(yè)務(wù)、知識水平不盡人意，也沒有形成系統(tǒng)完善的風(fēng)險防范機(jī)制[2]，加之有的當(dāng)戶存在不計后果的融資利益驅(qū)動，由此發(fā)生的各種不可預(yù)測的潛在風(fēng)險必將存在。
 多難、時艱之際進(jìn)行房地產(chǎn)典當(dāng)，當(dāng)趨利避害，好之為之，方可達(dá)到房地產(chǎn)典當(dāng)在金融危機(jī)下對當(dāng)戶尤其是中小企業(yè)拾遺補(bǔ)缺的快速融資作用。
 
參考文獻(xiàn)：
[1]張潔，論我國典當(dāng)行業(yè)發(fā)展.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009（10）
[2]林秀欽 吳園一,金融危機(jī)下典當(dāng)業(yè)的發(fā)展之路.現(xiàn)代商業(yè),2009(11)

呂舒\劉謙