隨著房地產(chǎn)二級(jí)住房市場(chǎng)的不斷活躍，賣舊買新已經(jīng)成為不少人改善住房條件、提高生活質(zhì)量的重要途徑。其中所謂的“舊”，主要指本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購(gòu)買的公有住房，其中包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。這樣的房屋能否上市，長(zhǎng)期以來(lái)一直受到人們的質(zhì)疑，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，各項(xiàng)法規(guī)政策的不斷出臺(tái)，公有住房也在大勢(shì)所趨之下被推向了市場(chǎng)。作為房地產(chǎn)專業(yè)的律師，我們主要針對(duì)實(shí)踐中遇到的焦點(diǎn)問(wèn)題作如下的說(shuō)明：

一、已購(gòu)公房上市交易的條件

已經(jīng)領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證書的已購(gòu)公有住房即可以上市出售，不受購(gòu)買居住年限的限制。根據(jù)一九九九年五月一日起施行的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》第六條的規(guī)定：“已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人要求將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，并提交下列材料：（一）職工已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表；（二）房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（三）身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；（四）同住成年人同意上市出售的書面意見；（五）個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下，保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見�！�

二、不允許上市出售的八種情況

　 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；（二）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（六）上市出售后形成新的住房困難的；（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；（八）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

三、個(gè)人出售已購(gòu)公有住房應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)

關(guān)于稅費(fèi)的收取各地均有不同的規(guī)定。根據(jù)《西安市已購(gòu)公有住房上市出售管理暫行辦法》已購(gòu)公有住房上市出售成交后的收益，應(yīng)按規(guī)定繳納稅費(fèi)。已購(gòu)公有住房按規(guī)定上市出售后，由購(gòu)房人繳納成交價(jià)格2％的土地收益；已購(gòu)公有住房出售前原產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，土地收益全額上交財(cái)政；屬事業(yè)單位的，土地收益按財(cái)政撥款比例上交財(cái)政；屬企業(yè)的土地收益全額退還企業(yè)。購(gòu)買的公有住房按規(guī)定交易時(shí)，實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)制。買賣雙方要如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)，并按有關(guān)規(guī)定繳納評(píng)估費(fèi)，由買賣雙方各支付50％。

綜合以上論述，已購(gòu)公有住房上市交易已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，只是在具體的操作過(guò)程中比商品房的交易更為繁瑣和復(fù)雜，這不僅需要法律規(guī)范不斷的作出具體的指導(dǎo)和規(guī)定，更需要法律工作者們不斷的實(shí)踐和總結(jié)，這也是我們所期待的。