論物業(yè)管理的法律特征和完善

　　甘其食，美其服，安其居，樂其俗。

　　-摘自《老子》

　　一、問題的提出

　　2001年，位于北大、清華和中科院附近的水情木華院是北京海淀區(qū)銷售的熱點樓盤。一期尚未竣工，二期期房已銷售完畢。購房者多是中關(guān)村附近的新貴和IT界的精英。② 隨著小區(qū)工程的相繼竣工，大批業(yè)主的進入，開發(fā)商遺留的和相關(guān)的社會管理問題導(dǎo)致的業(yè)主和物業(yè)管理之間的矛盾日趨尖銳。2001年12月10日，業(yè)主群體訴訟將開發(fā)商告上法庭。③ 一時轟動京城。

　　物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活。在不少地方，人們尚未來得及享受喬遷之喜，就被物業(yè)管理拖進了無限的煩惱。近一段時期以來，物業(yè)糾紛的數(shù)量不僅有上升的趨勢，而且矛盾沖突業(yè)有所升級。例如出現(xiàn)了保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。④ 一致于人們發(fā)出了這樣的感嘆“住著漂亮的新居，受著物業(yè)管，繳著冤枉錢�！�

　　物業(yè)糾紛是怎樣產(chǎn)生的，有哪那些爭議，物業(yè)管理現(xiàn)狀和糾紛法律特征又如何，國外又是如何管理物業(yè)和解決糾紛的。筆者作律師，2000年被派海外留學，攻讀國際經(jīng)濟法，已學成歸國，本文結(jié)合自己十余年的律師訴訟經(jīng)驗，詳細研究物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因和爭議類型，物業(yè)管理現(xiàn)狀和糾紛法律特征，國外的管理物業(yè)和解決糾紛的經(jīng)驗。

　　由于筆者才疏學淺，文章一定存不少問題，請批評指正。

　　二、物業(yè)糾紛類型和法律特征

　　(一)、物業(yè)糾紛類型

　　物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。但是，依據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律⑤，如《合同法》，從司法訴訟實踐的角度審視物業(yè)糾紛，主要有以下幾種類型：

　　第一、公攤面積不清導(dǎo)致的糾紛：商品房的公攤面積計算是一個十分復(fù)雜的專業(yè)計算問題，涉及一系列復(fù)雜的建筑規(guī)范合國家標準。早在1995年建設(shè)部就發(fā)文成立專門的機構(gòu)進行商品房的公攤面積計算分擔測量。開發(fā)商往往注重整體的建筑，在分攤商品房的公攤面積計算由房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時予以注明。一旦房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時予以注明合相關(guān)的測量計算有誤，公攤面積不清就導(dǎo)致的糾紛�业拄u咚轄�开发烧剫鍛颞庭�?/p>

　　第二、設(shè)施不全和不按期完成，導(dǎo)致的合同違約糾紛：業(yè)主和開發(fā)商在喬遷之前簽訂合同，讓業(yè)主先承擔付款義務(wù)，以此解決開發(fā)商的融資困難。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為。一旦政府壟斷行業(yè)存在官僚主義和資金問題，導(dǎo)致合同違約，開發(fā)商應(yīng)承擔合同違約責任，導(dǎo)致合同違約糾紛。

　　第三，物業(yè)管理不作為導(dǎo)致的合同糾紛：依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)承擔安全及服務(wù)義務(wù)。但是受計劃經(jīng)濟體制的影響，物業(yè)管理有時顛倒市場主體的位置和應(yīng)承但的義務(wù)，管而不理，一致于業(yè)主享受不到繳費后的服務(wù)。進而用違法的方法，如不繳費和不服從管理等最原始的手段，進行維權(quán)，導(dǎo)致保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。

　　第四、建筑質(zhì)量問題導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛：業(yè)主喬遷之后，相關(guān)的管理服務(wù)有時轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司，開發(fā)商延續(xù)建筑開發(fā)所獲取的后續(xù)利益。目前，全國70%的物業(yè)公司中，有一半以上屬于開發(fā)商，這種體制，為糾紛埋下了隱患。⑥當然，司法訴訟實踐中還有其他的類型。但這不是主流。

　　(二)、物業(yè)糾紛的法律特征

　　依據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律⑦，如《合同法》，物業(yè)糾紛本質(zhì)是一合同糾紛。因此， 有以下法律特征：

　　第一、物業(yè)管理合同是雙方法律關(guān)系的基礎(chǔ)。隨著房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消費關(guān)系逐步確立。物業(yè)管理合同作為雙方法律關(guān)系的基礎(chǔ)，以合約的形式，按照雙方意思自治原則，確立雙方法律關(guān)系。物業(yè)管理合同涉及雙方的權(quán)利和義務(wù)�；�于此，依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，雙方地位平等，權(quán)利義務(wù)一致。依法成立的合同有法律約束利。應(yīng)當全面履行。⑧ 一方不履行或者履行不合約定，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。⑨第二、物業(yè)管理合同是一服務(wù)合同，業(yè)主履行了付款義務(wù)后，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔相應(yīng)的義務(wù)，這些義務(wù)甚至有時超越了市場體的義務(wù)。如社區(qū)保安義務(wù)本是公安機關(guān)的義務(wù)。⑩ 由于服務(wù)具有無形性和不可儲藏性，體現(xiàn)在商品屬性之外和消費同時發(fā)生，即服務(wù)的過程即是消費的過程。11就服務(wù)和消費的關(guān)系上講，由于服務(wù)產(chǎn)生時同時被消費，物業(yè)管理公司和業(yè)主形成一種互動關(guān)系，只要業(yè)主依次繳費，物業(yè)管理公司就應(yīng)當承擔較長時間的合同責任和法律責任。12第三、調(diào)整物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的法律較復(fù)雜，不僅涉及合同法，而且涉及相關(guān)的一系列行政法規(guī)。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。以前是通過居民委員會調(diào)解，1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理。13至此，合同法沒有專門的條款予以規(guī)范。國家還沒有相應(yīng)的條例和法律法規(guī)。14 僅在部分有立法權(quán)的省市頒布實施了地方的物業(yè)管理條例。15第四，物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的主體數(shù)量明顯不相稱：依據(jù)物業(yè)合同所確立的雙方法律關(guān)系的主體呈現(xiàn)出明顯的不對稱一方面是物業(yè)公司，另一方面是業(yè)主。業(yè)主數(shù)量動輒幾百甚至上千。如，前述個案一期業(yè)主數(shù)量達200之眾，訴訟時必須采取代表訴訟制度。16有時在實踐中，開發(fā)商作為主債務(wù)人和物業(yè)公司承擔連帶責任。17這是因為物業(yè)公司一般作為分支機構(gòu)，依據(jù)民事訴訟法不具備完整意義上的訴訟主體資格。

　　三、物業(yè)糾紛的法律分析

　　綜觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛原因無外乎以下幾中原因：

　　第一、法制不健全是導(dǎo)致物業(yè)糾紛的主要原因，如前所述，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，也是近幾年的事。1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理。18國家還沒有相應(yīng)的條例和法律法規(guī)。19 僅在部分有地區(qū)立法。20在實踐中雙方簽定的合同有時又不規(guī)范，權(quán)責利不清。出現(xiàn)問題很難處理。調(diào)解不成必須訴訟，法律適用又較困難。21第二、物業(yè)管理體制和社會行政體制不順，也是導(dǎo)致糾紛的重要原因，設(shè)施不全和不按期完成，導(dǎo)致的合同違約糾紛，在現(xiàn)實中占有相當比重。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為和體制行為，開發(fā)商難以作為，審批程序復(fù)雜，難免及時�？墒亲鳛楹贤�所確立的雙方法律關(guān)系的主體的業(yè)主，依據(jù)消法的有關(guān)規(guī)定，就可以依據(jù)合同所確立的雙方法律關(guān)系， 尋求法律救濟。22因此，由于社會行政體制不順導(dǎo)致的社會行政責任就通過合同的形式轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商和物業(yè)公司。顯然對開發(fā)商和物業(yè)公司不公平。違反民法的基本價值觀念。23 難怪開發(fā)商和物業(yè)公司為跑手續(xù)付出沉重代價。

近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展迅速，還存在一定程度上的不規(guī)范。首先，審批缺位，不該上的項目上了：其次是監(jiān)管缺位，第三是驗收缺位，導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量問題。

　　還有開發(fā)商和物業(yè)公司之間的“父與子”的關(guān)系，決定了開發(fā)商和物業(yè)公司利益趨向的一致性，對開發(fā)商所遺留的問題，物業(yè)公司也不便于處理或者有意不作為。

　　筆者認為：當我們從歷史的角度，深入分析研究管子相齊持政后法律思想，24對今天全球自由貿(mào)易環(huán)境下政府行政職能的轉(zhuǎn)化仍然有強列的現(xiàn)實意義和指導(dǎo)意義。

　　管子“以法理政”的法律思想強調(diào)以法理政，依法統(tǒng)軍，依法治民三者的結(jié)合，管子相齊持政后，采取一系列革新措施，推行他的法律思想使齊強大，成為春秋第一霸主。當今復(fù)雜動蕩的國際環(huán)境和亂世稱雄的春秋時期十分相似，復(fù)雜動蕩和亂世稱雄。如不研究全球自由貿(mào)易環(huán)境下政府行政職能的轉(zhuǎn)化和執(zhí)政，在歷史潮流面前，中華民族難以中國加入GATT/WTO的最后勝利為機遇，實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興。自由貿(mào)易環(huán)境下，市場資源的配置不僅要按照行政意志和管制模式行進運作，而且政府要依法行政，切實保護公民的合法權(quán)益。

　　第三、法律意識的淡化也是物業(yè)糾紛的主要原因之一，一方面，開發(fā)商和物業(yè)公司的行為不規(guī)范，公司只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益;另一方面，業(yè)主的法律意識和消費意識還沒有完全樹立起來。業(yè)主的意識正好和公司只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)相反，這一矛盾關(guān)系反映到物業(yè)糾紛就是法律意識的淡化。有時維權(quán)意識差和法律意識的淡化導(dǎo)致用違法的方法，如不繳費和不服從管理等最原始的手段，進行維權(quán)，進一步導(dǎo)致矛盾激化，如保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件的發(fā)生。

　　四、物業(yè)糾紛的解決辦法及外國經(jīng)驗

　　針對物業(yè)糾紛的法律特點和原因，為規(guī)范物業(yè)管理和減少糾紛應(yīng)做好以下幾方面的工作：

　　第一、 盡快建立和完善物業(yè)管理的法律體制，使物業(yè)管理有法可依。在起草相關(guān)條例時應(yīng)明確物業(yè)管理當事人之間的關(guān)系及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。同時應(yīng)完善部門規(guī)章，建立生態(tài)化的法律體系。如公有部位的維修管理和業(yè)主委員會的相關(guān)準則，有關(guān)行政部門有盡快起草規(guī)范的標準合同文本，使物業(yè)管理納入法制化管理和運行的軌道。

　　第二、按照市場規(guī)則配置資源，割裂開發(fā)商和物業(yè)公司之間的“父與子”的關(guān)系，建立新型的物業(yè)管理體制。通過建立新的物業(yè)委員會作為群眾自治組織，按照市場規(guī)則優(yōu)化配置資源，真正建立一種市場機制，確保各方利益。具體說就是建立一種相互信任和互惠的關(guān)系，防止糾紛發(fā)生。積極創(chuàng)造條件，推進房地產(chǎn)改革，分業(yè)經(jīng)營和分類管理。從體制上解決建管不分的弊端。

　　第三、強化法律意識和提高業(yè)主的支付能力，有關(guān)部門應(yīng)當研究物業(yè)管理新體制和改變服務(wù)方式，實行貨幣化支付和儲蓄式服務(wù)，25提高業(yè)主的支付能力。同時，大力宣傳教育，擴大影響，讓業(yè)主強化法律意識：接受服務(wù)也是消費，轉(zhuǎn)變政府包干后勤的意識。

　　2001年11月15日，中國政府成功地加入世界貿(mào)易組織(WTO)，對于中國積極參與經(jīng)濟全球化，加快改革開放，實現(xiàn)中國經(jīng)濟迅速發(fā)展和增長，26具有重要意義。帶來機遇的同時，也將迎來挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊行業(yè)，它不僅涉及國家的土地資源和國家主權(quán)，而且與國民經(jīng)濟諸多行業(yè)有著密切的關(guān)系。由于土地資源的特殊性，依據(jù)我國現(xiàn)行法律和對WTO的有關(guān)承諾27，外商進入我國房地產(chǎn)市場后，目前僅僅允許從事的經(jīng)營活動有二：成片開發(fā)土地，然后轉(zhuǎn)讓或租賃，提高土地資源的整體利用率;再是就是一般的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動。因此，應(yīng)從戰(zhàn)略高度重視物業(yè)管理問題。

　　總之，今后我國的物業(yè)管理新體制一定是走一條社會化、專業(yè)化和經(jīng)營化的道路，和世界接軌。

　　他山之石，可以攻玉，完善物業(yè)管理新體制的同時，應(yīng)當借鑒外國先進經(jīng)驗。

　　在市場經(jīng)濟較發(fā)達的國家，如日本，有一套成熟的經(jīng)驗值得我們借鑒。第一是有一部完整的法律，28這部法律對于公寓，住戶及相關(guān)的物業(yè)問題和涉及的當事人，有詳細的規(guī)定。第二是業(yè)主強烈的法律意識和嚴密的自治組織，這個嚴密的自治組織就是“管理組合”，有很大的權(quán)利，完全服務(wù)于全體業(yè)主。代表全體業(yè)主和公司交涉。公司和業(yè)主沒有直接的關(guān)系。第三是建立較強的保證機制防止出現(xiàn)業(yè)主拖欠事宜。

　　當然，在市場經(jīng)濟較發(fā)達的國家，一切向錢看的社會價值觀念也有不利于低收入的弊端，另外，過高的房租及超前的支付方式也是不利于消費。29

　　五、結(jié)語

　　物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。由于服務(wù)具有無形性和不可儲藏性，體現(xiàn)在商品屬性之外和消費同時發(fā)生，即服務(wù)的過程即是消費的過程。30就服務(wù)和消費的關(guān)系上講，由于服務(wù)產(chǎn)生時同時被消費，物業(yè)管理公司和業(yè)主形成一種互動關(guān)系，只要業(yè)主依次繳費，物業(yè)管理公司就應(yīng)當承擔較長時間的合同責任和法律責任。31從這個意義上講，從司法訴訟實踐的角度審視物業(yè)糾紛，主要合同糾紛。

　　綜觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛原因無外乎以下幾中原因：第一、法制不健全是導(dǎo)致物業(yè)糾紛的主要原因，第二、物業(yè)管理體制和社會行政體制不順，也是導(dǎo)致糾紛的重要原因，第三、法律意識的淡化也是物業(yè)糾紛的主要原因之一。

　　針對物業(yè)糾紛的法律特點和原因，為規(guī)范物業(yè)管理和減少糾紛應(yīng)做好以下幾方面的工作：

　　第一、 盡快建立和完善物業(yè)管理的法律體制，使物業(yè)管理有法可依。第二、按照市場規(guī)則配置資源，割裂開發(fā)商和物業(yè)公司之間的“父與子”的關(guān)系，建立新型的物業(yè)管理體制。第三、強化法律意識和提高業(yè)主的支付能力。完善物業(yè)管理新體制的同時，應(yīng)當借鑒外國先進經(jīng)驗。

　　總之，今后我國的物業(yè)管理新體制一定是走一條社會化、專業(yè)化和經(jīng)營化的道路，和世界接軌。