物業(yè)管理公司應(yīng)承擔的責任

　　物業(yè)小區(qū)發(fā)生刑事案件，物業(yè)管理公司應(yīng)當承擔什么樣的責任?在深圳和上海發(fā)生的兩起命案經(jīng)過中央電視臺、上海電視臺、新華社等媒體廣泛報導，引起了物業(yè)管理行業(yè)、業(yè)主、住戶和法律界的強烈反響。

　　先說有名的深圳筆架山莊命案。1998年3月，二罪犯潛入筆架山莊，在山莊的空置房屋內(nèi)潛伏4日，掌握了某業(yè)主的出入規(guī)律，第4天深夜某業(yè)主回家時，罪犯在家門前將其搶劫殺害。二年后，刑事案件偵破、審理完畢，二罪犯均被執(zhí)行死刑。死者家屬認為物業(yè)管理公司疏于對空置房屋的管理，對出入住宅區(qū)的可疑人員不加防范，存在嚴重的過錯，對死者的被害負有不可推卸的責任，將物業(yè)管理公司推上被告席，索賠139萬元。一審法院判決物業(yè)管理公司支付死者家屬10萬元賠償金。深圳市中級人民法院二審撤銷原法院判決，認定物業(yè)公司不承擔責任。

　　第二起案件發(fā)生在上海北區(qū)的一個新建成小區(qū)。2001年3月5日凌晨，罪犯翻過圍墻進入最靠近圍墻的一樓人家，采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對某女實施奸淫并致其死亡。然后打開小區(qū)建筑垃圾堆放地的一扇小鐵門，順著垃圾攀上墻，翻出小區(qū)。罪犯后被抓獲，死者家屬提起刑事附帶民事訴訟，法院判決賠償13246.50元。之后，死者家屬又對物業(yè)管理公司提起民事訴訟，要求賠償507701.55元。寶山區(qū)法院一審判決物業(yè)管理公司不承擔責任。上海市第二中級法院二審撤銷原法院判決，裁定物業(yè)管理公司賠償4萬元。

　　兩起案件性質(zhì)類似，但最終的判決結(jié)果卻大相徑庭。物業(yè)管理公司在這種刑事案件中到底有沒有責任?有什么責任?承擔或免除責任的根據(jù)是什么?作為物業(yè)管理公司從這兩起案件應(yīng)該借鑒的經(jīng)驗或教訓是什么?

　　在筆架山莊案件中，一審法院認定業(yè)主入住后，與物業(yè)管理公司構(gòu)成事實上的物業(yè)管理合同法律關(guān)系，保障住戶的人身、財產(chǎn)安全是物業(yè)管理合同的附隨義務(wù)，物業(yè)管理公司必須采取有效措施防范事故的發(fā)生。案件中，罪犯潛伏4日，物業(yè)管理人員在第2天即發(fā)現(xiàn)罪犯的行跡，但由于責任心不強，疏忽大意，對空置房疏于管理，對出入的可疑人員不加防范，客觀上已將住戶置于不安全境地，從而使犯罪分子在第4天得逞。被告沒有全面履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔違約責任。

　　在上海案件中，二審法院認定物業(yè)公司對三大監(jiān)控系統(tǒng)(即周界報警、電子巡更和攝像監(jiān)控)沒有公安局的驗收合格證明;在不能確保三大監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)揮安全防范作用的情況下，仍不同意居民在自家的門窗上安裝防盜鐵門;未將理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉，使犯罪分子輕易進入和翻出小區(qū)。這些行為充分證明了物業(yè)管理公司在安全防范中疏于管理，證明了其未能切實履行安全防范的義務(wù)的事實，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。法院在對這兩起案件判決賠償?shù)闹饕�事實根�?jù)就是物業(yè)管理公司“疏于管理”。

　　在2002年10月21日國務(wù)院法制辦公室向社會大眾公布的《中華人民共和國物業(yè)管理條例(草案)》征求意見稿第四十九條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作�！钡诙�款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)疏于管理(下劃線為筆者加注)，未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損失的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任�！备鶕�(jù)民事訴訟法關(guān)于證據(jù)的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當對自己的行為不存在“疏于管理”承擔舉證責任。如何證明是否“疏于管理”就成了關(guān)鍵。在上海案件的第一審中，物業(yè)管理公司認為物業(yè)公司按約配置保安人員進行保安值勤、巡視，并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監(jiān)控系統(tǒng)，就已經(jīng)履行了小區(qū)的保安義務(wù)。一審法院也對上述觀點進行了支持。但二審就從上述的三個方面的行為從反面認定為“疏于管理”。深圳筆架山莊命案也是從“在第2天已發(fā)現(xiàn)罪犯行跡、對空置房疏于管理、對出入的可疑人員不加防范”幾方面認定物業(yè)管理公司“疏于管理”的。因此，物業(yè)管理公司在以后的工作中應(yīng)該從以下幾方面做好預防和處理措施：

　　一、在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確物業(yè)管理公司的安全防范義務(wù)。在現(xiàn)在普遍使用的《物業(yè)管理合同》中，大都籠統(tǒng)規(guī)定為“物業(yè)管理公司提供24小時保安服務(wù)”或者“24小時值班電話”。這種規(guī)定很容易引起歧義，產(chǎn)生糾紛。在一起物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主就認為“24小時”應(yīng)當是24小時內(nèi)每1分每1秒都必須提供保安服務(wù)。物業(yè)管理公司能做到嗎?幾乎每一個物業(yè)管理公司的保安都只是定時巡更、簽到，如每小時兩次等等。

　　二、物業(yè)管理公司應(yīng)當有足夠的證據(jù)說明自己的保安監(jiān)控系統(tǒng)是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突發(fā)性、隱蔽性以及犯罪手段的智能化、多樣化，即使物業(yè)管理公司給予應(yīng)有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪對業(yè)主(住戶)人身、財產(chǎn)的侵害。這種侵害一旦發(fā)生，只能從物業(yè)管理公司是否盡到合理的謹慎注意義務(wù)來判斷是否違約。因此，物業(yè)管理公司必須根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的性質(zhì)、特點和條件，隨時、謹慎地注意保護業(yè)主(住戶)的人身、財產(chǎn)安全。如小區(qū)是封閉的，安裝了紅外監(jiān)控、電子巡更、周界報警等系統(tǒng)，并且這些設(shè)施的產(chǎn)品是合格產(chǎn)品;物業(yè)管理公司制定了嚴格的安全防范制度，配備了足夠的保安人員，裝備了足夠的保安器械。

　　三、物業(yè)管理公司應(yīng)當建立完備的危機預防與處理系統(tǒng)，有效地防止刑事案件的發(fā)生，同時，在危機發(fā)生以后能夠?qū)�損失或影響控制在最小范圍以內(nèi)。因為，對于物業(yè)管理公司來講本來已經(jīng)是微利保本甚至虧損，一旦發(fā)生一些案件，動輒幾萬、十萬甚至幾十萬的賠償對物業(yè)公司都是不小的一筆數(shù)目，更重要的是“好事不出門、壞事傳千里”，對物業(yè)管理公司的品質(zhì)、形象和品牌都是不小的損失。筆架山莊案例中，雖然物業(yè)管理公司最終勝訴了，但名聲卻是傳了出去，就是普通的大眾也知道出了這么一個命案，得不償失。深圳的一些物業(yè)管理公司已經(jīng)對此有了很深的認識，建立了完備的危機預防與處理系統(tǒng)，制定了周詳?shù)摹段�機手冊》。

　　四、物業(yè)管理公司應(yīng)該要求自己的員工，特別是保安員提高警惕，嚴加防范，特別注意細小的情節(jié)，準確及時察覺苗頭。在深圳案例中，罪犯潛入筆架山莊空置房的第2天就被一名清潔工發(fā)現(xiàn)了，但沒有引起重視，根本沒向保安員或管理處主任匯報。在上海案例中，罪犯剛翻過圍墻，小區(qū)的保安防范系統(tǒng)當即覺察到了異常，但待他們迅速趕到現(xiàn)場后，卻未發(fā)現(xiàn)什么，其實罪犯已進入被害人家里。不管兩案的判決如何，光從這一點來看，物業(yè)管理公司的工作人員主觀上的“疏忽”是存在的。物業(yè)管理公司對物業(yè)的“管理”歸根結(jié)底都是要落實到“物”的管理和對“人”的服務(wù)上來，雖然不少物業(yè)管理公司都引進了ISO9000質(zhì)量保證體系，但筆者在對一些管理處的檢查中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量記錄中只有簡單的“正�！倍�字，因此，提高員工的安全防范意識是完全必要的，而且是最迫切的，通過加強對一線員工的培訓與安全實操演練形成一堵嚴密的“防火墻”。