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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 房產(chǎn)交易時(shí)最容易被忽視的問(wèn)題 |
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作者：河北石家莊房產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2010/2/18 16:54:00 |
房產(chǎn)交易時(shí)最容易被忽視的問(wèn)題
- 保障買賣雙方權(quán)益，房管局在過(guò)戶環(huán)節(jié)中不斷完善各種措施，使二手房交易安全、可靠，使廣大消費(fèi)者可以放心交易。與此同時(shí)，一些房屋或產(chǎn)權(quán)人因忽略房屋過(guò)戶的嚴(yán)肅性，致使一些看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題在過(guò)戶環(huán)節(jié)“卡殼”，需要補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，給買方造成心理障礙，有的因此解除了買賣合同。這些不是問(wèn)題的問(wèn)題，只要稍加注意及時(shí)辦理，完全可以避免。而一但“卡殼”則會(huì)引起不必要的麻煩，歸咎起來(lái)無(wú)外乎以下幾種：
產(chǎn)權(quán)繼承
（1）許多產(chǎn)權(quán)繼承人在沒(méi)有處分房產(chǎn)時(shí)都沒(méi)有繼承概念，產(chǎn)權(quán)證是爺爺或奶奶的，到了孫子輩，賣房過(guò)戶時(shí)才知道需要繼承。這樣的繼承應(yīng)先順序到父輩，父親的姊妹兄弟應(yīng)全部到場(chǎng)。一般家庭之前對(duì)房產(chǎn)做了內(nèi)部分割，這樣、其他子女應(yīng)放棄繼承，由房屋實(shí)際占有（分配）人一人繼承。
（2）如果房屋產(chǎn)權(quán)人子女多，且房屋實(shí)際占有人去世，辦理繼承律師見(jiàn)證時(shí)，在其他子女放棄繼承后，由房屋實(shí)際占有人的配偶和子女代為繼承。
3）產(chǎn)權(quán)人死亡，其配偶和子女共同繼承。為便于交易，配偶和子女任何一方可放棄產(chǎn)權(quán)，由一人繼承。
上述三種情況，取得繼承律師見(jiàn)證書后，應(yīng)在產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)管理部門辦理?yè)Q證后方可交易。
4）共有人死亡，產(chǎn)權(quán)人（其配偶）和子女共同繼承。這種情況辦理繼承律師見(jiàn)證后不用換證即可交易。
現(xiàn)實(shí)中、在過(guò)戶環(huán)節(jié)“卡殼”的這種情況最多，產(chǎn)權(quán)人往往以產(chǎn)權(quán)、名字都是自己的，不需要征求別人意見(jiàn)為由而要求過(guò)戶，忽略了產(chǎn)權(quán)共有的客觀事實(shí)。當(dāng)然、也有喪偶后購(gòu)買的房屋的情況，這種情況交易前需要析產(chǎn)（證明喪偶后購(gòu)買）后才能過(guò)戶。
離異要證明
正常二手房過(guò)戶，夫妻均應(yīng)持有效證件到場(chǎng)簽字畫押。而離異者在出售房屋時(shí)，除需提供正常交易所需的資料外，還應(yīng)提供離婚證、財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議或人民法院判決書、無(wú)再婚證明等方可；產(chǎn)權(quán)證如果不是自己名字，則需持有效證件在產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)管理部門辦理?yè)Q證后方可交易；如果離異后再婚，除持之前資料外，其配偶也應(yīng)持有效證件一同到場(chǎng)。
未婚要聲明
未婚產(chǎn)權(quán)人之前處分自己的產(chǎn)權(quán)，過(guò)戶時(shí)出具身份證、未婚證明（街道辦簽開(kāi)）即可。現(xiàn)在則需要首先在屬地民政部門開(kāi)具無(wú)婚姻登記證明，然后持該證明、身份證到律師見(jiàn)證處辦理未婚聲明書；持身份證、未婚聲明書方可辦理過(guò)戶手續(xù)。
結(jié)婚證不可少
二手房過(guò)戶中，最容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)是結(jié)婚證。許多產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚時(shí)沒(méi)有領(lǐng)取結(jié)婚證、領(lǐng)證的遺失了、虛報(bào)年齡與實(shí)際年齡不符、登記與身份證號(hào)不符等，都會(huì)造成不能過(guò)戶的麻煩。過(guò)戶前應(yīng)仔細(xì)檢查自己的結(jié)婚證，如果有年齡、身份證號(hào)不符、名字錯(cuò)誤等，應(yīng)到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理相關(guān)證明；未領(lǐng)結(jié)婚證或遺失的，應(yīng)在屬地或發(fā)證機(jī)關(guān)辦理補(bǔ)證手續(xù)，為二手房過(guò)戶疏通道路。
以上是近期二手房過(guò)戶中集中反映出來(lái)的情況，可以通過(guò)有效途徑合理轉(zhuǎn)化。但有的問(wèn)題因牽扯幾個(gè)部門，辦理起來(lái)比較煩瑣，所以、需要一定耐心。只有疏通交易環(huán)節(jié)面臨的障礙，才能完成交易順利過(guò)戶。二手房過(guò)戶中還反映出一些疑難問(wèn)題，如產(chǎn)權(quán)人去世、產(chǎn)權(quán)人舉家外遷等，因沒(méi)有及時(shí)過(guò)戶導(dǎo)致無(wú)法交易，影響了購(gòu)買人居住和改善居住條件的步伐，使遺留問(wèn)題而長(zhǎng)期擱置。不論房屋有任何外因，及早過(guò)戶是保護(hù)自己權(quán)益最有效的途徑。
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