按揭貸款買房的法律關(guān)系問題

我國(guó)現(xiàn)在按揭貸款的抵押物既包括現(xiàn)房也包括期房。 在按揭貸款糾紛中，一般存在著三方主體，四個(gè)基本合同關(guān)系，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的以現(xiàn)房或期房為抵押物的抵押合同關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)商與按揭銀行之間明確保證、回購(gòu)等具體條款的保證合同關(guān)系。在實(shí)務(wù)中，還出現(xiàn)了第四方主體即保險(xiǎn)公司。不少購(gòu)房者同時(shí)與保險(xiǎn)公司簽訂以按揭銀行為受益人的保險(xiǎn)合同。因而實(shí)際存在四方主體五個(gè)合同關(guān)系。在這五個(gè)相互聯(lián)系的合同中，對(duì)于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同爭(zhēng)議不大，爭(zhēng)議最大的是借款合同、保險(xiǎn)合同和買賣合同的關(guān)系。買賣合同的標(biāo)的物與借款合同中物的擔(dān)保的標(biāo)的物、保險(xiǎn)合同的標(biāo)的物具有同一性，但買賣合同的消滅、無效、可撤銷或解除，并不必然導(dǎo)致借款合同和保險(xiǎn)合同的消滅、無效、可撤銷或解除。借款合同是否解除由按揭銀行根據(jù)抵押物變化后的資信安全決定。而保險(xiǎn)合同如無不許退保的特別約定，是否解除由購(gòu)房者決定。因此，這三種合同為相互獨(dú)立的相關(guān)聯(lián)合同。

     1、按揭銀行的法律地位。

根據(jù)商品房司法解釋第二十五條規(guī)定，當(dāng)按揭銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，以及就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴時(shí)，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。該解釋就明確了銀行在訴訟中的法律地位。

當(dāng)購(gòu)房者起訴開發(fā)商要求確認(rèn)商品房買賣合同無效或解除合同并退還購(gòu)房款本息時(shí)，原來的做法是，法院往往追加按揭銀行作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人直接參加訴訟，一并解決糾紛中購(gòu)房者、開發(fā)商、按揭銀行三方之間的法律關(guān)系。但是這種做法實(shí)際上沒能真正保護(hù)銀行的利益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問題的意見》第６５條規(guī)定，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人與無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的區(qū)別在于，該第三人對(duì)訴訟標(biāo)的是否有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)。無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，是通過加入并支持一方，反對(duì)另一方，來維護(hù)自己的合法權(quán)益。在一審中無權(quán)放棄、變更訴訟請(qǐng)求或者申請(qǐng)撤訴，當(dāng)法院判決其承擔(dān)民事責(zé)任時(shí)有上訴權(quán)。而有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當(dāng)于原告，以本訴的原告和被告作為被告。他是以獨(dú)立的實(shí)體權(quán)利人的資格，向法院提起了一個(gè)新的訴訟。因此，在購(gòu)房者已將訴訟標(biāo)的抵押給按揭銀行的情形下，按揭銀行對(duì)購(gòu)房者與開發(fā)商之間的訴爭(zhēng)現(xiàn)房或期房事實(shí)上享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。按揭銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，是否參加訴訟，應(yīng)由其自行決定。

2、法官的釋明權(quán)

在購(gòu)房者或者開發(fā)商起訴要求確認(rèn)商品房買賣合同無效或請(qǐng)求解除合同時(shí)，事實(shí)上是對(duì)已作為抵押物的現(xiàn)房或期房的處理。根據(jù)擔(dān)保法第四十九條的規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。因此，購(gòu)房者或者開發(fā)商在提起訴訟請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)依法通知按揭銀行。若按揭銀行不參加訴訟，則法院不能一并解決開發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多個(gè)法律關(guān)系，只能判決開發(fā)商退款給購(gòu)房者，購(gòu)房者退房給開發(fā)商。但如果購(gòu)房者不退還銀行的借款，按揭銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，開發(fā)商在承擔(dān)責(zé)任后再向購(gòu)房者追償。這樣明顯有悖于訴訟效益原則且留有后患。此時(shí)，法官應(yīng)行使釋明權(quán)，在按揭銀行沒有參加購(gòu)房者與開發(fā)商房地產(chǎn)買賣合同糾紛的情形下，如果法院擬判決該合同無效或解除購(gòu)房合同的，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟。

   3、開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任

根據(jù)擔(dān)保法第二十八條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第三十八條的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有債務(wù)人提供物的擔(dān)保的，保證人僅對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。按揭銀行在向購(gòu)房者提供貸款時(shí)，除要求購(gòu)房者以現(xiàn)房或者期房提供抵押擔(dān)保外，往往同時(shí)要求開發(fā)商提供購(gòu)房者按時(shí)償還貸款的連帶保證責(zé)任。根據(jù)物的擔(dān)保優(yōu)于人的擔(dān)保的法理，開發(fā)商只應(yīng)對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。實(shí)踐中以七成按揭居多，購(gòu)房者已至少支付三成的購(gòu)房款，而以現(xiàn)房或者期房的全部?jī)r(jià)值來?yè)?dān)保七成以下購(gòu)房款的債權(quán)，銀行的債權(quán)能夠通過物的擔(dān)保得以全部實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商已不需要再承擔(dān)保證責(zé)任。因而，開發(fā)商承擔(dān)的是一般保證責(zé)任，其享有先訴抗辯權(quán)。當(dāng)按揭銀行請(qǐng)求其履行保證責(zé)任時(shí)，有權(quán)要求銀行先執(zhí)行物權(quán)擔(dān)保。

 

張海亮律師