案情：
2001年10月11日，劉靜的父親在劉靜未到場的情況下，以劉靜的名義向第三人山東省棗莊市薛城區(qū)農(nóng)信社借款6萬元，并持劉靜的房產(chǎn)證，到棗莊市房管局辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)。而辦理上述借款所需簽訂的借款合同、抵押合同及房產(chǎn)抵押手續(xù)上所有理應由劉靜簽名的地方均由劉靜的父親安排的案外人褚萍代簽，棗莊市房管局為第三人頒發(fā)了抵押權(quán)證。后因劉靜的父親死亡，第三人棗莊市薛城區(qū)農(nóng)信社便起訴劉靜及案外人褚萍，要求二人歸還借款。薛城區(qū)法院以雙方所簽的借款合同、抵押合同未成立為由，駁回了第三人的訴訟請求。第三人不服一審判決，上訴至棗莊市中級人民法院，棗莊市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。劉靜便向第三人索要抵押權(quán)證，在索要未果的情況下,于2008年4月7日向薛城區(qū)法院起訴，請求撤銷棗莊市房管局頒發(fā)的抵押權(quán)證。一審法院判決撤銷棗莊市房管局為第三人頒發(fā)的抵押權(quán)證書。棗莊市房管局不服，提起上訴。其上訴稱，依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，上訴人在辦理他項權(quán)登記時應進行形式審查而非實質(zhì)審查，一審法院依據(jù)房地產(chǎn)抵押申請審批書認定上訴人應當進行實質(zhì)審查顯然錯誤。二審法院判決駁回上訴，維持原判。
評析：
筆者認為二審法院之所以不采取實質(zhì)審查和形式審查區(qū)分的標準，有下面幾個理由。
第一，理論上對實質(zhì)審查與形式審查的區(qū)分標準沒有定論。有的學者從登記審查的范圍對此二者進行界定，認為形式審查就是登記機構(gòu)不審查登記申請是否與實體法上的權(quán)利關系一致，而僅審查登記申請在登記手續(xù)、提供材料等方面是否合法、齊備；實質(zhì)審查則是不僅審查登記申請在登記手續(xù)上是否合法，還要審查其是否與實體法上的權(quán)利關系一致，實體法上的權(quán)利關系是否有效。有學者則從登記機構(gòu)的調(diào)查權(quán)限上界定實質(zhì)審查，即登記機構(gòu)接受了登記申請之后，應當對登記內(nèi)容進行詢問和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實性。還有的學者認為登記機構(gòu)的審查權(quán)限及于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因關系的，就是實質(zhì)審查，反之，就是形式審查。因此，從上述理論上的認識來看，“實際上，現(xiàn)在對實質(zhì)審查與形式審查的制度構(gòu)成尚無統(tǒng)一認識，簡單地說是采取何種審查方式，沒有多大意義�！�
第二，實踐中的各地登記機關做法不一致，采取了多種方式。如深圳市房地產(chǎn)登記審查主要采取的是窗口處理加形式審查的方式。湖北省丹江口市國土局采取的是實質(zhì)審查方式。廣西壯族自治區(qū)柳州市國土資源局在審查申請材料的真實性時,多要求申請人進行公證,即不僅要對申請材料在形式上是否完備進行審查,還要對申請背后的法律關系進行審查，是一種中間形態(tài)。
第三，人民法官對此類案件把握的司法認知也不相同。有的法官認為，對不動產(chǎn)登記行為進行形式審查就夠了，司法審查也不應超過形式審查的范圍，司法審查的重心只限于對房產(chǎn)登記機關是否依照法定的條件進行形式上的合法性審查。有的法官認為，不動產(chǎn)登記機關對登記申請應采取實質(zhì)審查主義，對申請人提供的登記材料的真實性、合法性和有效性做全面審查，經(jīng)審查無問題方可登記。
第四，從立法上看，我國物權(quán)法第十二條明確規(guī)定了登記機構(gòu)應當履行的審查職責，而沒有試圖界定什么是實質(zhì)審查，什么是形式審查，更不去回答物權(quán)法要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實質(zhì)審查還是形式審查。登記機構(gòu)主要是按照法定的登記的具體審核內(nèi)容和要求,對有關的登記申請進行審核。
從本案來說，劉靜和農(nóng)信社應共同到房管局辦理抵押手續(xù)；房管局在審查時，應核實申請人的身份，確認申請登記的抵押人與房屋所有權(quán)證、房屋登記簿記載的所有權(quán)人、抵押合同中的抵押人相一致。其實，房管局只要稍加注意，這個糾紛就不會發(fā)生。但由于目前我國登記機關采用的是一種“形式的審查”的做法，登記機關往往對申請人的身份證件，提供的權(quán)屬證書在形式上的真實性都不予審查，不與登記簿原有的記載進行對比，就予以登記，造成許多錯誤登記，甚至為當事人的欺騙提供了方便，也為登記機關推卸責任找到了借口。
通過以上分析可以看出，對不動產(chǎn)登記行為的審查應摒棄實質(zhì)審查與形式審查的區(qū)分，法院應根據(jù)現(xiàn)行不動產(chǎn)登記法律規(guī)范的規(guī)定，對不動產(chǎn)登記機關履行登記行為的法定職責進行全面審查，既要進行實體審查，又要進行程序?qū)彶�，以保證不動產(chǎn)登記的公信力，維護交易安全。
（作者單位：山東省棗莊市中級人民法院）
