(李靜)

實踐當中，因房屋未獲產(chǎn)權證就進行買賣進而因合同效力及解除事宜發(fā)生二手房交易糾紛的案例屢有發(fā)生，由于社會經(jīng)濟環(huán)境和新舊法律及審判實踐的不斷變化，類似案件的判決結果有時卻大相徑庭，在此作一些分析，僅供參考。

一、關于未取得產(chǎn)權證的房屋買賣合同效力，存在以下三種不同意見：

    1、雙方簽訂的《房屋買賣合同》無效。

理由：該合同違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（六）項“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓”的規(guī)定，而這一規(guī)定屬于法律層級的強制性規(guī)定，因此雙方的合同符合我國《合同法》第52條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定。

   2、依據(jù)起訴時該房屋是否符合辦理房產(chǎn)證的條件確認其效力。

理由:依照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。因此，在起訴前已經(jīng)具備辦理領取房產(chǎn)證條件的，可以認定買賣合同有效；否則應認定為無效。

3、 房屋買賣合同有效。

理由：

第一、房屋轉讓合同屬雙方自愿簽訂，是各自真實意思表示。

第二、根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。雖然強制性規(guī)定和管理性規(guī)定如何區(qū)分有待進一步明確，但《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范目前已基本形成共識，因此不屬于“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定”，不能作為認定合同無效的理由。

第三、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條的規(guī)定，是指合同應當辦理批準、登記才生效的，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。

第四、《物權法》第15條規(guī)定： “當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。

本律師同意上述第3種意見，未取得產(chǎn)權證的房屋買賣合同應為有效。不僅因為上述法律、法規(guī)的相關規(guī)定，更因為確認合同有效符合民法的誠實信用原則，有利于維護社會交易關系的穩(wěn)定，因此實踐中判決合同有效的案例越來越多。

二、關于未獲產(chǎn)權證房屋買賣合同的解除

未獲產(chǎn)權證的房屋買賣合同能否解除，要看合同簽訂和履行的具體情況，不能一概而論。

首先，要看房屋買賣合同的關于合同解除及相關違約責任的具體約定。如果明確約定了合同解除條款，甚至明確了違約責任，則應按合同約定執(zhí)行，只是違約責任約定過低或過高的，可以依法申請予以提高或減少。

其次，要看房屋價款的支付和房屋的交付情況。如果買方已經(jīng)支付大部分或全部房屋價款，且賣方已經(jīng)將房屋交付給買方居住的，出于維護交易穩(wěn)定及便于執(zhí)行的考慮，一般會判決繼續(xù)履行合同。

再次，要看是否能夠最終實現(xiàn)房屋買賣合同目的。如果房屋已經(jīng)售予第三方并過戶或者存在其他特殊情形，導致房屋買賣合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)的，一般會判決解除合同。