涉外房地產(chǎn)抵押

隨著越來(lái)越多的新加坡投資者去中國(guó)設(shè)立外商投資企業(yè)，處在世
界國(guó)際金融中心之一的新加坡的銀行和金融機(jī)構(gòu)也紛紛通過(guò)向中國(guó)境
內(nèi)的企業(yè)（包括外商投資企業(yè)）提供外匯貸款（包括銀團(tuán)貸款）以開(kāi)
展間接投資。為了減少風(fēng)險(xiǎn)并保障貸款本息的安全回收，外國(guó)銀行通
常都會(huì)要求中國(guó)境內(nèi)的借款人或第三人（通稱“抵押人”）用中國(guó)境
內(nèi)的房地產(chǎn)作貸款抵押。但如何保證這類涉外房地產(chǎn)低押的合法有效
和可執(zhí)行性，至今仍是一個(gè)值得外國(guó)銀行重視的課題。

　　一、應(yīng)注意房地產(chǎn)抵押的范圍

　　根據(jù)中國(guó)有關(guān)法津，一般有下列房地產(chǎn)可作低押：

　　⑴抵押人擁有所有權(quán)的房屋和其他地上附著物；

　�、频盅喝艘婪ㄓ袡�(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)，房屋和其他地上附著
物；

　�、堑盅喝丝梢婪ǖ盅旱霓r(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上的房屋和其
他附著物；

　　⑷抵押人依法抵押的在建工程或預(yù)購(gòu)商品房。

　　外國(guó)銀行在審核擬抵押的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意，凡以房屋和其他地上
附著物抵押的，該房屋和其他地上附著占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須
同時(shí)抵押。此外，不應(yīng)接受下列的房地產(chǎn)作低押：

　　⑴權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

　�、朴糜诮逃�、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

　　⑶列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

　�、纫岩婪ü�告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

　�、杀灰婪ú榉�、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　　⑹依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　二、應(yīng)注意根據(jù)抵押人企業(yè)性質(zhì)、類型的不同，審查抵押人設(shè)立
抵押的行為是否報(bào)經(jīng)有關(guān)部門同意或備案。

　　一般來(lái)講，若抵押人是國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位的，應(yīng)報(bào)國(guó)有資產(chǎn)管
理部門備案或批準(zhǔn)；若抵押人是集體所有制企業(yè)的，須經(jīng)該企業(yè)職工
代表大會(huì)通過(guò)并報(bào)其上級(jí)主管部門備案；若抵押人是外商投資企業(yè)，
須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)決議；若抵押人是有限責(zé)任公司、股份有限公司，須
經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過(guò)；若抵押人是共有人，須事先征得其他共有
人的書面同意。

　　除上述外，更值得注意的是，抵押人以中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)向外國(guó)
銀行或其他債權(quán)人設(shè)定抵押，是屬于中國(guó)境內(nèi)機(jī)構(gòu)對(duì)外擔(dān)保的范疇。
按照有關(guān)對(duì)外擔(dān)保的規(guī)定，抵押人除須獲得上述通過(guò)或批準(zhǔn)外，還須
獲得中國(guó)有關(guān)外匯管理部門的書面批準(zhǔn)。但有一點(diǎn)例外，即抵押人是
外商投資企業(yè)并以其自身的房地產(chǎn)為其自身的債務(wù)設(shè)定抵押而對(duì)外擔(dān)
保的，除須經(jīng)其原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)外，無(wú)需經(jīng)有關(guān)外匯管理部門批準(zhǔn)。

　　三、應(yīng)注意劃撥地的土地使用權(quán)及其地上的房屋或其他附著物的
抵押?jiǎn)栴}。

　　眾所周知，中國(guó)的土地使用權(quán)一般都是通過(guò)出讓或劃撥的方式取
得。因此當(dāng)?shù)盅喝艘詣潛艿氐耐恋厥褂脵?quán)及其地上的房屋或其他附著
物作抵押時(shí)，一定要先為該“劃撥地的土地使用權(quán)”補(bǔ)辦出讓手續(xù)，
即使之成為“出讓地的土地使用權(quán)”后再作抵押；或者經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)
管理部門特別批準(zhǔn)，暫不辦理出讓手續(xù)而先作抵押，但外國(guó)銀行或其
他債權(quán)人在日后處理該抵押的房地產(chǎn)所得價(jià)款中，應(yīng)先繳納相當(dāng)于應(yīng)
繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，方可優(yōu)先受償。所以外國(guó)銀行應(yīng)
根據(jù)具體情況考慮，這種房地產(chǎn)抵押對(duì)其是否還有實(shí)際價(jià)值。

　　四、應(yīng)注意完備房地產(chǎn)抵押登記和對(duì)外擔(dān)保登記手續(xù)

　　由于中國(guó)房地產(chǎn)抵押合同采取登記生效原則，所以外國(guó)銀行與抵
押人簽訂抵押合同，一定要及時(shí)（法律規(guī)定為房地產(chǎn)抵押合同簽署之
日起30天內(nèi)）到有關(guān)的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。尤其還應(yīng)注意
的是，以在建工程、預(yù)售商品房作抵押的，一定要有關(guān)房地產(chǎn)管理部
門在抵押合同上作記載，并應(yīng)在其竣工和抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書
后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　除上述抵押登記外，切記對(duì)外擔(dān)保登記也是萬(wàn)萬(wàn)不可少的。抵押
人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽署后15天內(nèi)，持抵押合同去有關(guān)外匯管理局
辦理對(duì)外擔(dān)保登記手續(xù)。否則外國(guó)銀行在將來(lái)處分該抵押房地產(chǎn)獲得
清償款項(xiàng)后，需匯出中國(guó)境外時(shí)會(huì)有麻煩。

　　五、應(yīng)注意對(duì)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行合理的價(jià)值評(píng)估并避免重復(fù)抵押
問(wèn)題。

　　外國(guó)銀行接受抵押的房地產(chǎn)作擔(dān)保，實(shí)際上接受的是其價(jià)值，客
觀地對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，有利于貸款到期后債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。抵押房
地產(chǎn)的價(jià)值一般可以由有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定。外國(guó)銀行在接
受房地產(chǎn)抵押時(shí)，還應(yīng)注意審查該房地產(chǎn)是否已曾抵押給任何其他第
三方，以免重復(fù)抵押。按照中國(guó)法律規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得
超出其房地產(chǎn)的價(jià)值。但如果該抵押的房地產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所擔(dān)保的
債權(quán)，則余額部分可以再次抵押。在此情況下，外國(guó)銀行與其他債押
債權(quán)人應(yīng)按照抵押登記的先后順序受償拍賣、變賣或以其他方式處分
該房地產(chǎn)所得的價(jià)款；若順序相同的，則按各自債權(quán)比例受清償。

　　六、應(yīng)注意房地產(chǎn)抵押的法律適用問(wèn)題

　　根據(jù)國(guó)際沖突法的“不動(dòng)產(chǎn)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律”的一般原
則，中國(guó)涉外房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)適用中國(guó)法律。所以盡管有些行之有
效的外國(guó)的有關(guān)房地產(chǎn)抵押方面的法律概念或操作方法值得借鑒或引
用，但這種借鑒或引用，應(yīng)以不違背中國(guó)法律為前提，否則沒(méi)有任何
實(shí)際意義。

　　總之，中國(guó)涉外房地產(chǎn)抵押所涉及的法律領(lǐng)域很廣，有關(guān)的實(shí)際
操作問(wèn)題也較復(fù)雜。本文限于篇幅不能一一列舉。外國(guó)銀行或金融機(jī)
構(gòu)在涉及中國(guó)涉外房地產(chǎn)抵押的業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)注意借助中國(guó)律師或其他
專業(yè)人士的指導(dǎo)