根據(jù)不久前有地方政府發(fā)出的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》，在土地使用期滿后，可“由出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”，甚至可“由出讓人無償收回”。經(jīng)輿論發(fā)酵，引發(fā)民眾對70年大限后房子歸屬問題的集體焦慮。當(dāng)?shù)卣疄榇税l(fā)出通告，表示“期滿收回”只是針對土地使用者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的情況而言。
這一解釋并未驅(qū)散民眾的擔(dān)憂。土地到期后是無償還是有償續(xù)期？如果有償，政府將怎么收這筆錢？還有，商用地到期后又將面臨怎樣命運(yùn)？帶著這些問題，記者專訪了中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長王衛(wèi)國。他曾參與《物權(quán)法》立法，目前又在參與正在進(jìn)行的《土地管理法》修訂。
他一再強(qiáng)調(diào)要尊重《物權(quán)法》得來不易的立法成果，指出應(yīng)明確收回那個(gè)須知。
應(yīng)尊重《物權(quán)法》立法成果
記者：你怎么評價(jià)那個(gè)“70年期滿后土地可無償收回”的須知？
王衛(wèi)國：這一事件只是在某一個(gè)地塊出讓的時(shí)候，當(dāng)?shù)卣块T就一次拍賣發(fā)的一個(gè)須知，只是一個(gè)對競買者發(fā)布的一個(gè)意思表示，不是正式的政府文件。正式的政府文件要么是通知，要么是規(guī)定，要么是條例，政府文件沒有用須知形式的。
我認(rèn)為這個(gè)須知中的內(nèi)容跟《物權(quán)法》明顯沖突，《物權(quán)法》中明確規(guī)定自動續(xù)期。從歷史上看，在土地使用權(quán)期滿之后如何處理的問題上，我們的法律是在不斷完善進(jìn)步的。最初是1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，出讓、轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定，國有土地使用權(quán)到期以后，土地使用權(quán)和土地上的建筑物、附屬物，無償由國家收回，這種無條件無償收回制，對房屋所有權(quán)采取完全剝奪的辦法。所以一出臺就飽受批評，因此在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》中，改為到期前可以提出申請，申請以后如果是因?yàn)楣怖嫘枰�，那么政府就收回，如果沒有公共利益的需要，就可以批準(zhǔn)續(xù)期，批準(zhǔn)續(xù)期以后再簽訂新的土地出讓合同。并且如果政府要收回，對土地上的建筑物要給予補(bǔ)償，即“申請續(xù)期收回補(bǔ)償”制。這就比1990年進(jìn)了一步，第一給你一個(gè)申請續(xù)期的機(jī)會，第二要收回的話也是有償?shù)摹?/P>
在《物權(quán)法》制定時(shí)，到二審稿的時(shí)候，采用的都是“申請續(xù)期，有償收回”這一制度。但是當(dāng)時(shí)大家討論當(dāng)中認(rèn)為這個(gè)制度缺乏可操作性。因?yàn)榈狡谝院笕绻蠹叶紒砩暾埨m(xù)期的話，需要消耗大量的行政成本。而且可能有的住戶申請了，有的沒有申請，政府沒法處理。后來經(jīng)過討論，把申請續(xù)期制度升級為無條件自動續(xù)期制。
要知道，《物權(quán)法》中自動續(xù)期這個(gè)制度定下來意義非常大，使得人們對房屋有了一個(gè)穩(wěn)固的長期產(chǎn)權(quán)預(yù)期，也體現(xiàn)了對人民群眾利益的尊重和關(guān)懷。
記者：事情出來后，當(dāng)?shù)卣l(fā)布通告說，“期滿收回”的說法，只是摘選自《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的部分語句。
王衛(wèi)國：這個(gè)解釋只是說這不是政府發(fā)布的一般性規(guī)定，政府沒有這樣大的政策調(diào)整，只是政府在拍賣土地中做的一個(gè)具體的行政行為，引用了合同中的規(guī)定。但即使不是一般性規(guī)定，只是合同里的，合同這么規(guī)定也是不對的。
70年后應(yīng)有償續(xù)期
記者：《物權(quán)法》雖然規(guī)定自動續(xù)期，但并沒有說明續(xù)期是有償還是無償，據(jù)說，《土地管理法》最初的修訂稿中曾經(jīng)明確為“無償自動續(xù)期”，但之后的征求意見稿中卻改為到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”，你認(rèn)為這一改動是否意味著國家立法更傾向于有償續(xù)期？
王衛(wèi)國：應(yīng)該不會是無償續(xù)期。因?yàn)楝F(xiàn)在國有土地有償使用這個(gè)制度是不可動搖的。國家關(guān)于國有建設(shè)用地的一個(gè)指示是，今后要盡量地減少劃撥土地使用權(quán)，除了公共利益才走劃撥程序外，其余一律都是要出讓的。我主張?jiān)谑斩悤r(shí)，公民應(yīng)該有一個(gè)基本的免稅面積。土地應(yīng)該首先給公民一個(gè)基本的居住保障，所以這個(gè)保障性面積是免稅的。（據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》）
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