李某為購(gòu)買房屋委托甲房屋中介公司提供居間服務(wù)，雙方曾約定李某接受甲中介公司提供的帶看房屋等服務(wù)后，同意并保證本人及關(guān)聯(lián)人不與所看房屋的出售方私下或通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)完成房屋買賣。反之，視為甲公司居間成功，李某應(yīng)按該套房屋業(yè)主報(bào)價(jià)總金額的2.5%向甲中介公司支付居間服務(wù)報(bào)酬。2010年6月10日，李某通過(guò)甲中介公司查看了北京市某區(qū)房屋一套。2010年6月15日，李某又通過(guò)乙中介公司再次查看上述房屋并與業(yè)主協(xié)商了交易條件。當(dāng)日晚，李某在乙中介公司居間下與業(yè)主簽訂了房屋買賣合同。甲中介公司遂起訴要求李某支付居間服務(wù)費(fèi)3.5萬(wàn)余元。
審理過(guò)程中，李某認(rèn)為，約定條款系甲中介公司提供的格式條款，顯失公平，且限制了李某選擇中介服務(wù)的自由，應(yīng)為無(wú)效；甲中介公司則認(rèn)為，該約定是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。
經(jīng)調(diào)解，李某與甲中介公司最終達(dá)成和解協(xié)議，在李某向甲中介公司支付服務(wù)費(fèi)3000元后，甲中介公司撤回起訴。
本案是一起典型的因跳單行為而引發(fā)的居間合同案件。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中的“跳單”，一般是指當(dāng)事人通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)選定房源或與房屋權(quán)利人取得聯(lián)系后，為逃避或減少傭金，而通過(guò)其他中介公司或直接與房屋權(quán)利人完成交易的行為。
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛，房屋中介服務(wù)市場(chǎng)也隨之壯大。但在各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體追求利益最大化的驅(qū)使以及社會(huì)誠(chéng)信意識(shí)式微的大背景下，跳單現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)。而司法實(shí)務(wù)中，爭(zhēng)議較大的在于反跳單條款是否有效及跳單情況出現(xiàn)后當(dāng)事人如何承擔(dān)責(zé)任。
一、反跳單條款的效力
在目前的房產(chǎn)中介市場(chǎng)中，反跳單條款通常以中介公司單方提供的格式條款的形式出現(xiàn)，如本案中的反跳單條款即是典型。就其是否有效在實(shí)務(wù)中存在兩者截然不同意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)否認(rèn)反跳單條款的效力，認(rèn)為（反跳單條款）系中介公司在未促成合同成立的情況下要求報(bào)酬及違約金的條款，是中介為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的格式條款，中介公司未與買房人對(duì)該條款進(jìn)行協(xié)商，買房人如不同意該條款則該條款對(duì)買房人沒(méi)有約束力。同時(shí)買房人享有自主選擇中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利。反跳單條款事實(shí)上限制了買房人的這一權(quán)利。
第二種意見(jiàn)肯定反跳單條款的效力，認(rèn)為（反跳單條款）屬雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。
就反跳單條款的效力問(wèn)題，筆者認(rèn)為反跳單條款的存在有其合理性，不應(yīng)僅以其屬于格式條款為由否認(rèn)其效力：
1.反跳單條款具有存在合理性 房屋交易市場(chǎng)中最有價(jià)值的資源在于意向房屋的地理位置、戶型以及房主聯(lián)系方式等各種信息。一般情況下買房人在簽署反跳單條款之前或者之后，已經(jīng)享受到一定的居間服務(wù)，通常獲得了有關(guān)意向房屋的基本信息。如果允許買房人利用中介公司提供的信息購(gòu)買房屋而不支付相應(yīng)費(fèi)用，對(duì)中介公司來(lái)說(shuō)并不公平。雖然買房人有權(quán)利自主選擇中介機(jī)構(gòu)，但并不能排除其在享受到居間服務(wù)后應(yīng)承擔(dān)的給付相應(yīng)報(bào)酬的義務(wù)。在買房人享受到中介公司的服務(wù)后，按照享有利益即應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的基本原則，理應(yīng)向中介公司支付一定的報(bào)酬。故反跳單條款的存在具有一定的合理性，可以有效地防止買房人利用取得的信息逃避自己支付報(bào)酬的義務(wù)。
2.法律并不當(dāng)然禁止格式條款的效力。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。格式條款的存在具有合理性。一個(gè)條款是否屬于格式條款并非其無(wú)效的當(dāng)然原因。除非具有一方當(dāng)事人欺詐、脅迫或者乘人之危等而簽訂合同的情形，否則該條款均應(yīng)當(dāng)有效。反跳單條款雖然屬于由中介公司單方提供的格式條款，就具體內(nèi)容當(dāng)事人雙方不存在協(xié)商的情形，但就是否簽署該條款買房人具有選擇權(quán)。一旦買房人基于真實(shí)意思表示簽署了該條款，即應(yīng)受其約束。
基于上述兩點(diǎn)理由，筆者認(rèn)為反跳單條款原則上應(yīng)為有效，除非一方當(dāng)事人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等而簽訂合同的情形。
二、跳單情況下中介公司損失的認(rèn)定
反跳單條款雖應(yīng)有效，但并不當(dāng)然意味著買房人要按照約定的比例給付服務(wù)費(fèi)。原因在于合同責(zé)任屬于典型的填平責(zé)任。違約責(zé)任的范圍應(yīng)以守約方實(shí)際遭受的損失為限。反跳單條款中約定的所謂服務(wù)費(fèi)或者違約金實(shí)際是違約損害賠償責(zé)任的一種，在過(guò)分高于實(shí)際損失時(shí)，依法可以酌減。
違約損失可以分為合同簽訂及履行而支出的實(shí)際費(fèi)用等直接損失以及合同履行后可以獲得的利益等間接損失兩種。
在買房人跳單時(shí)，中介公司的直接損失原則上應(yīng)予賠償。就中介公司的間接損失，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)分買房人能否通過(guò)其他正當(dāng)渠道獲取房屋及業(yè)主信息來(lái)決定是否應(yīng)予賠償。二手房交易市場(chǎng)中，業(yè)主通常不會(huì)只委托一家中介公司出售房屋，即買房人可以通過(guò)多家中介公司獲取房屋即業(yè)主信息。在這種情況下如果買房人通過(guò)其他中介公司完成了房屋買賣而出現(xiàn)跳單時(shí)，因?yàn)楸惶鴨蔚闹薪楣倦m然對(duì)房屋買賣合同的促成起到了一定作用，但并非是決定性的作用，其可能取得的合同履行利益并不確定。此時(shí)被跳單公司的實(shí)際損失不應(yīng)包括間接損失部分。在業(yè)主獨(dú)家委托某一中介公司或者買房人確系基于該中介公司獲取的信息而完成房屋交易并跳單時(shí)，因此時(shí)中介公司對(duì)交易的促成起到了決定性作用，則被跳單公司的實(shí)際損失中應(yīng)包括直接損失和間接損失兩部分。
在確定被跳單的中介公司實(shí)際損失后，如果反跳單條款中約定的服務(wù)費(fèi)或者違約金的數(shù)額過(guò)高于實(shí)際損失，則應(yīng)買房人的請(qǐng)求，法院可根據(jù)案件具體情況依法予以酌減，以實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人雙方利益的平衡。
（作者單位：北京市東城區(qū)人民法院；中煤建設(shè)集團(tuán)有限公司）
