法院認定物業(yè)管理檔案屬于全體業(yè)主
物業(yè)服務(wù)合同糾紛案業(yè)委會維權(quán)勝訴
本報訊 （記者 李 芹 鄭金雄 通訊員 白良德）福建廈門一物業(yè)管理公司在解除物業(yè)管理合同后，把住宅維修資金管理和使用的檔案材料帶走，業(yè)主委員會將該物業(yè)管理公司告上法庭，要求返還物業(yè)管理檔案。日前，廈門市中級人民法院對此案作出終審判決，判令物業(yè)管理公司將物業(yè)管理檔案移交給業(yè)委會。
廈門海誼樓宇經(jīng)營管理有限公司于1998年8月開始管理怡和大廈。2000年3月，怡和大廈業(yè)主委員會與海誼公司簽訂《怡和大廈物業(yè)托管協(xié)議》，約定由海誼公司負責(zé)怡和大廈的物業(yè)管理事宜，委托管理期限為3年。
2003年9月，雙方解除協(xié)議。2004年3月，怡和大廈業(yè)主委員會和海誼公司就怡和大廈進行有關(guān)財務(wù)移交，但海誼公司未將公共維修資金的收支明細賬及相應(yīng)的財務(wù)憑證進行移交。之后，經(jīng)多次交涉無效，怡和大廈業(yè)主委員會訴至法院，要求海誼公司移交有關(guān)公共維修資金的明細賬及相關(guān)財務(wù)憑證。
海誼公司辯稱，怡和大廈業(yè)主委員會不具備訴訟主體資格，并且其訴訟請求沒有任何事實和法律依據(jù)，請求法院依法駁回怡和大廈業(yè)主委員會的訴訟請求。
廈門市思明區(qū)人民法院審理后認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》（[2002]民立他字第46號），業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。因此，怡和大廈業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。
法院認為，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金屬于全體業(yè)主所有，該維修資金在物業(yè)管理合同期間由物業(yè)管理公司代管，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的維修資金檔案，并定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。對此，因管理使用該維修資金而產(chǎn)生的明細賬及有關(guān)財務(wù)憑證的所有權(quán)也應(yīng)屬于維修資金的所有權(quán)人。如果物業(yè)管理公司因代管維修資金需要進行財務(wù)做賬，則可復(fù)印相應(yīng)材料進行保存。維修資金檔案屬于物業(yè)管理所必需的資料，在物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將這些資料交還給業(yè)主委員會。怡和大廈業(yè)主委員會要求海誼公司移交有關(guān)公共維修資金的明細賬及相關(guān)財務(wù)憑證的訴訟請求，合理合法，法院依法予以支持。
據(jù)此，思明區(qū)法院判決海誼公司應(yīng)于在判決生效之日起三日內(nèi)將將1998年8月4日至2003年9月17日期間怡和大廈公共維修資金收支明細賬以及相應(yīng)的財務(wù)憑證移交給怡和大廈業(yè)主委員會。
海誼公司不服一審判決，提出上訴。
廈門中院二審查明認定：海誼公司受怡和大廈業(yè)主委員會委托，對怡和大廈進行物業(yè)管理，其行為是一種委托管理行為，海誼公司作為受托人，在對訟爭物業(yè)進行管理期間所作的針對管理項目的財務(wù)記錄，仍然屬于受托范圍。在其與怡和大廈業(yè)主委員會解除委托合同之后，為方便下一任物業(yè)管理公司進行管理以及怡和大廈業(yè)主委員會查詢相關(guān)的賬目，理應(yīng)移交相應(yīng)的財務(wù)記錄。有關(guān)怡和大廈的公共維修資金收支明細賬及相應(yīng)的財務(wù)憑證亦屬于物權(quán)人怡和大廈全體業(yè)主的財產(chǎn)，海誼公司無權(quán)占有。海誼公司拒不交還訟爭賬目的上訴理由不充分，且缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，依法不予以支持。廈門中院判決駁回上訴人海誼公司的上訴，維持原判。
院長專訪
司法保障民生
本報記者 李 芹 鄭金雄
廈門市思明區(qū)人民法院代院長洪志堅說，這幾年，思明法院審理的民事案件迅猛增長。據(jù)統(tǒng)計，今年１至８月，思明法院審結(jié)物業(yè)管理、勞動合同、勞動報酬、社會保險、醫(yī)療事故損害賠償、婚姻家庭、債權(quán)債務(wù)、商品房買賣等民生案件共７９１０件，審結(jié)涉及勞動權(quán)益案件１００５件，為勞動者追回工資６５５萬多元。
這些案件涉及人民群眾的切身利益，法院從解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題入手，做到熱情服務(wù)關(guān)注民生，公正司法體現(xiàn)民意。思明法院推行網(wǎng)絡(luò)立案和預(yù)約立案，推行電話口頭起訴、上門立案等便民措施，方便當(dāng)事人訴訟；對追索贍養(yǎng)費、扶養(yǎng)費、撫育費、賠償金、勞動報酬等經(jīng)濟確有困難的農(nóng)民工、下崗職工、孤寡老人、殘疾人等特殊訴訟群體，依法采取緩、減、免訴訟費的司法救助措施。今年１至８月，共為８８件案件的當(dāng)事人緩、減、免訴訟費、司法鑒定費３５.３９萬元，共發(fā)放執(zhí)行救助金２４.８萬元。思明法院加強對社會敏感案件的調(diào)解力度，強化對老人、兒童、婦女、企業(yè)下崗職工、失業(yè)人員、殘疾人員等弱勢群體合法權(quán)利的保護力度。法院通過對這些民生案件的審理，依法保護了人民群眾的合法權(quán)益，維護了社會的和諧與穩(wěn)定。
在民生案件迅猛增長的同時，新類型民事案件更是層出不窮，例如：因異地電話轉(zhuǎn)賬引發(fā)的儲戶訴金融機構(gòu)賠償損失案、因勞動保險、勞務(wù)、培訓(xùn)費、運動員服務(wù)合同引發(fā)的糾紛、實習(xí)生實習(xí)期間發(fā)生的因公受傷致殘的勞動爭議、企業(yè)承包或轉(zhuǎn)包的承包人與所雇傭人員糾紛案、校園傷害案、餐飲娛樂消費引發(fā)的人身安全保障等人身損害賠償案件，以及涉及露臺、車位買賣、架空層使用權(quán)等建筑物所有權(quán)區(qū)分的房地產(chǎn)物業(yè)糾紛類案件。
為了應(yīng)對不斷出現(xiàn)的新類型案件帶來的新挑戰(zhàn)，思明法院通過營造良好的學(xué)習(xí)氛圍、研討氛圍、交流氛圍，進一步提高法官的綜合知識水平；通過開展崗位技能競賽活動，使法官公正文明的司法理念進一步增強，業(yè)務(wù)能力和崗位技能進一步提高，掀起比、學(xué)、趕、幫、超的爭先創(chuàng)優(yōu)熱潮，從而全面提高民事審判人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時，思明法院注重對審判實踐中出現(xiàn)的新情況和新問題進行專題調(diào)研，以調(diào)研促審判。
當(dāng)事人說
業(yè)主委員會：不交賬冊違反法律規(guī)定和合同約定
物業(yè)公司：檔案資料屬公司明細賬及財務(wù)憑證
本報記者 李 芹 鄭金雄 本報通訊員 白良德
怡和大廈業(yè)主委員會認為，怡和大廈的財務(wù)賬冊屬怡和大廈業(yè)主所有，被告作為物業(yè)的受托人在委托關(guān)系結(jié)束后，理應(yīng)將屬于原告的包括公共維修資金收支明細賬冊以及相關(guān)財務(wù)憑證等資料移交給原告。被告的行為，違反了相關(guān)法律規(guī)定以及雙方的合同約定，嚴重侵害到了原告的合法權(quán)益。
海誼公司認為，公共維修資金檔案資料的所有權(quán)應(yīng)歸屬于物業(yè)管理公司。理由是，在物業(yè)管理企業(yè)履行管理義務(wù)過程中，按照法律規(guī)定，對于公共維修資金應(yīng)設(shè)置檔案以便有關(guān)部門進行檢查，雖有關(guān)法律明確物業(yè)管理公司是公共維修資金的代管者，但該項業(yè)務(wù)也是物業(yè)管理公司的主要業(yè)務(wù)之一，這些檔案資料是由物業(yè)管理公司制作和形成，按有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)屬于公司的明細賬冊及財務(wù)憑證之一。另外，物業(yè)管理公司已按有關(guān)規(guī)定定期將有關(guān)公共維修資金的收支開銷情況公布，業(yè)委會及業(yè)主已能夠?qū)崿F(xiàn)有關(guān)監(jiān)督權(quán)利。
連線法官
公共維修資金檔案歸誰所有是焦點
本報記者 李 芹 鄭金雄
本案一審法官白良德介紹說：“這是一起較為典型的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，本案的焦點在于公共維修資金的檔案資料所有權(quán)歸屬問題及業(yè)主委員會的訴訟主體問題�！�
關(guān)于維修資金的檔案資料所有權(quán)歸屬問題
白良德法官說：“《物業(yè)管理條例》第五十四條第二款明文規(guī)定，專項維修資金屬業(yè)主所有。但對于因管理和使用公共維修資金所產(chǎn)生有關(guān)檔案資料（如明細賬及相關(guān)財務(wù)憑證）的所有權(quán)，有關(guān)法律卻沒有明文規(guī)定。這在司法實踐中容易產(chǎn)生分歧。
“對此，我們的觀點是，公共維修資金檔案資料的所有權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主所有�！卑琢嫉路ü僬f，因為，公共維修資金的所有權(quán)屬于業(yè)主，而由公共維修資金所產(chǎn)生的有關(guān)明細賬冊及財務(wù)憑證等檔案資料均也應(yīng)屬于業(yè)主所有。物業(yè)管理公司對于公共維修資金只是履行代管代支義務(wù)，在法律上只是一種保管行為，對公共維修資金的檔案資料只享有占有權(quán)，并非是享有所有權(quán)。所以，公共維修資金與公共維修資金的管理使用所形成的檔案資料之間的法律關(guān)系，其實更符合主物與從物的法律關(guān)系特征。
以物與物之間是否具有從屬關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)，可以將物區(qū)分為主物和從物。凡兩種以上的物互相配合、按一定經(jīng)濟目的組合在一起，起主要作用的物為主物；配合主物的使用而起輔助作用的物為從物。
本案中，公共維修資金與由其所產(chǎn)生的檔案資料均屬于獨立的物，公共維修資金雖是貨幣，但由于被特定化而成為特定物，公共維修資金的檔案資料的產(chǎn)生是緣于公共維修資金的管理與使用，離開了公共維修資金，這些檔案資料就喪失了經(jīng)濟目的，且檔案資料是公共維修資金的專屬之物。
被告海誼公司在上訴時主張，公共維修資金的代支憑證，屬于債權(quán)憑證，根本不存在一審所認定的主物權(quán)與從物權(quán)的關(guān)系。這種主張混淆了主物與從物的相對性，因為公共維修資金的代支憑證在相對于業(yè)主的繳費行為而言是債權(quán)憑證，但對于公共維修資金而言則是主物與從物，其次就物的特征來看，公共維修資金的代支憑證也是物，而且是有形物、動產(chǎn)。由于公共維修資金的所有權(quán)人是全體業(yè)主，根據(jù)主物與從物的關(guān)系來看，因管理與使用公共維修資金而產(chǎn)生的檔案資料（如財務(wù)憑證、相關(guān)明細賬等）的所有權(quán)也應(yīng)歸屬于全體業(yè)主。
關(guān)于業(yè)委會是否具有訴訟主體資格問題
白良德認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》（[2002]民立他字第46號），業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，由于公共維修資金的檔案資料所有權(quán)屬于全體業(yè)主，而業(yè)委會收回這些檔案資料是維護業(yè)主的權(quán)利，也是全體業(yè)主行使權(quán)利的表現(xiàn)，如果認為只有業(yè)主才能收回這些檔案資料的話，則必然是為物業(yè)管理公司占有這些檔案資料找推辭，因為如果業(yè)主個人去主張所有權(quán)，則物業(yè)管理公司則必然會主張這些檔案資料屬于全體業(yè)主，而個人無權(quán)主張。所以，怡和大廈業(yè)委會應(yīng)該有訴訟主體資格。
另外，在物業(yè)管理服務(wù)合同終止時，將這些檔案資料移交給業(yè)委會代管，也有利于在聘請新物業(yè)管理公司時將這些資料移交給新物業(yè)管理公司代管。所以，由于公共維修資金的檔案資料的所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主，而根據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理公司只是公共維修資金的代管者，在物業(yè)合同終止時，應(yīng)將有關(guān)資料（包括公共維修資金的檔案資料）移交給業(yè)委會代管。
新聞鏈接
物業(yè)管理合同終止 理應(yīng)移交管理資料
近日，上海玉佛城業(yè)主委員會訴上實物業(yè)管理（上海）有限公司移交有關(guān)物業(yè)管理資料一案，由上海市徐匯區(qū)人民法院依據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定作出判決，被告上實物業(yè)應(yīng)當(dāng)向原告玉佛城業(yè)委會提供相關(guān)房屋及設(shè)備交接驗收資料、建設(shè)施工工程圖紙、水電煤工程圖紙等資料的復(fù)印件以及業(yè)主入戶的資料復(fù)印件和小區(qū)物業(yè)服務(wù)收支賬冊的復(fù)印件；第三人上海長海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)當(dāng)向玉佛城業(yè)委會提供相關(guān)的物業(yè)查驗報告，相關(guān)房屋設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料以及物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。
法院審理查明，玉佛城小區(qū)自1995年12月竣工，玉佛城業(yè)主委員會成立后，上實物業(yè)與之簽訂了為期二年半的物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定的管理期限為2002年1月1日起至2004年6月31日止；同時約定，合同終止時，物業(yè)公司必須向業(yè)委會移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。2005年9月，玉佛城第三屆業(yè)主委員會正式啟動選聘物業(yè)服務(wù)公司的招投標(biāo)工作，上海宏城物業(yè)公司中標(biāo)，上實物業(yè)落聘。玉佛城業(yè)委會通知上實物業(yè)向宏城物業(yè)辦理移交手續(xù)，并要求上實物業(yè)在2005年12月31日24點以前撤離玉佛城小區(qū)。嗣后，上實物業(yè)既沒有撤出小區(qū)，又拒絕移交相關(guān)的物業(yè)管理資料，小區(qū)物業(yè)管理一度出現(xiàn)“雙馬并槽”的局面。
玉佛城業(yè)委會訴稱，上實物業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，按照合同約定和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，理應(yīng)履行法定職責(zé)，移交相關(guān)房屋的資料和文件。
法院認為，原告提起移交有關(guān)的物業(yè)管理資料之訴，事關(guān)涉及小區(qū)業(yè)主公共利益，符合訴訟主體資格。原告要求被告物業(yè)公司移交有關(guān)的物業(yè)管理資料，要求第三人開發(fā)商履行商品房買賣合同的附隨義務(wù)，理由正當(dāng)，符合物權(quán)法和《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，據(jù)此作出上述判決。
名詞解釋
何謂房屋公共維修資金
房屋公共維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金。維修資金由房屋的業(yè)主或使用人繳交，屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。首期的房屋公共維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存房屋公共維修資金，每平方米建筑面積交存首期房屋公共維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。
在業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的房屋公共維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的房屋公共維修資金。
房屋公共維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。
法規(guī)鏈接
《物業(yè)管理條例》
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。
