7.1.1法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（中華人民共和國主席令第七十三號(hào)，由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議于2002年8月29日通過，自2003年3月1日起施行）；
（2）《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第四十七號(hào)，由農(nóng)業(yè)部第2次常務(wù)會(huì)議于2005年1月7日審議通過，自2005年3月1日起施行；
（3）《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》，農(nóng)業(yè)部令第三十三號(hào)，由農(nóng)業(yè)部于2003年11月14日發(fā)布，自2004年1月1日起施行）；
（4）《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]6號(hào)，由最高人民法院審判委員會(huì)第1346次會(huì)議于2005年3月29日通過，自2005年9月1日起施行）。
特別提示：在適用上述法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)明確其根本精神，即保護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
7.1.2 農(nóng)村土地承包方式
（1）家庭承包；
（2）其他方式承包，即荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地（以下簡(jiǎn)稱“四荒”土地）的承包。
特別提示：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式是農(nóng)村土地承包的基本方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，才能采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等其他方式承包。
7.1.3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法定方式
1、轉(zhuǎn)包
轉(zhuǎn)包，是指承包方將承包的土地轉(zhuǎn)承包給新承包方，原承包方為轉(zhuǎn)包人，新承包方為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費(fèi)。轉(zhuǎn)包需經(jīng)發(fā)包方備案，但不必經(jīng)發(fā)包方同意。
特別提示：轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。
2、出租
出租，是指承包方將土地租賃給其他公民、法人或者其他組織使用，由承包方向出租方交納租金。出租也只需經(jīng)發(fā)包方備案。
特別提示：承包方在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方后，轉(zhuǎn)包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方與發(fā)包方的關(guān)系不變，由承包方直接向發(fā)包方承擔(dān)義務(wù)。
3、互換
承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換�；Q是一種互易合同�；ヒ缀�，互換的雙方取得對(duì)方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，喪失自己的原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。雙方農(nóng)戶達(dá)成互換合同后，還應(yīng)與發(fā)包人變更原土地承包合同。
兩方互換不必經(jīng)發(fā)包人同意；但互換未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
4、入股
入股，是指將農(nóng)地量化股份，把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，實(shí)行股份合作制經(jīng)營(yíng)的一種流轉(zhuǎn)方式。
特別提示：我國現(xiàn)行法律只是把入股當(dāng)作“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法定流轉(zhuǎn)方式之一，對(duì)于家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并未賦予這種法定地位。
5、轉(zhuǎn)讓
轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人和單位，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。
特別提示：轉(zhuǎn)讓后，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務(wù)，原承包方完全退出承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系。通過家庭承包獲取的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。
6、抵押
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，是指承包方為了確保自己或者他人債務(wù)的履行，將土地不轉(zhuǎn)移占有而提供相應(yīng)擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)變賣或者折價(jià)抵償，從而實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。
特別提示：我國現(xiàn)行法律只允許“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是不允許抵押的。
7、繼承
“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及林地家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包方死亡的,由其繼承人依法在承包期內(nèi)繼承土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
特別提示：我國法律并未賦予除林地以外的家庭承包情形下其他家庭成員對(duì)死亡一方土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承權(quán)。
8、代耕
代耕，是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時(shí)代為經(jīng)營(yíng)的行為。
7.1.4 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同
（1）承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同；
（2）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份；
（3）承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同；
（4）承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者其書面委托的代理人簽訂；
（5）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請(qǐng)合同鑒證，但鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證；
（6）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：
1）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；
2）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級(jí)；
3）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；
4）流轉(zhuǎn)方式；
5）流轉(zhuǎn)土地的用途；
6）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；
7）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；
8）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；
9）違約責(zé)任。
特別提示：起草土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同時(shí)，可以參考由省級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政管理部門確定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式。
7.1.5 農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同的登記
進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法向相關(guān)部門辦理登記，并領(lǐng)取土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書和林業(yè)證書，同時(shí)報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府備案。
農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同未經(jīng)登記的，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中的受讓人不得對(duì)抗第三人。
7.1.6 農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同無效的認(rèn)定
（1）發(fā)包方強(qiáng)迫承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人的；
（2）承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的（發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外）；
（3）家庭承包的，承包方以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的；
（4）承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書的（非因承包方原因未登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書的除外）；
（5）轉(zhuǎn)讓侵犯本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)，并且本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在規(guī)定期限內(nèi)依法主張優(yōu)先權(quán)的；
（6）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
7.1.7 一地?cái)?shù)包糾紛
（1）如果一方已經(jīng)依法登記，則該人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利；其他未進(jìn)行依法登記的僅為合同權(quán)利人，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。兩者相較，前者優(yōu)先；
（2）如果均未依法登記，則兩者權(quán)利性質(zhì)同屬債權(quán)，應(yīng)依承包合同生效的時(shí)間先后確定；
（3）如根據(jù)以上方法仍不能確定，則依據(jù)合法占有使用承包地的事實(shí)確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的歸屬；
（4）已經(jīng)發(fā)生爭(zhēng)議的，在爭(zhēng)議解決前的強(qiáng)行先占不得作為確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的依據(jù)。
7.2.1 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號(hào)，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；
（2）《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第二十八號(hào)，由中華人民共和國第六屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于1986年6月25日通過，根據(jù)1988年12月29日第七屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正，1998年8月29日第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂，根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正）；
（3）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（國務(wù)院令第二百五十六號(hào)，由國務(wù)院第12次常務(wù)會(huì)議于1998年12月24日通過，自1999年1月1日起施行）；
（4）《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（[1995]國土[籍]字第26號(hào)，由原國家土地管理局于1995年3月11日發(fā)布，自1995年5月1日起施行）；
（5）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號(hào)，由國務(wù)院辦公廳于1999年5月6日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（6）《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（由最高人民法院于1984年8月30日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（7）上海市《關(guān)于鼓勵(lì)本市村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的實(shí)施細(xì)則(試行)》（由上海市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、市農(nóng)業(yè)委員會(huì)、市房屋土地資源管理局于2003年1月8日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（8）《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》（上海市人民政府第四十二號(hào)令，由上海市人民政府第四十二號(hào)令于1997年4月30日發(fā)布，根據(jù)2000年9月20日《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法>的決定》第一次修正，根據(jù)2004年4月21日《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法>的決定》第二次修正并重新發(fā)布，2004年6月24日上海市人民政府令第二十八號(hào)，《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市化學(xué)危險(xiǎn)物品生產(chǎn)安全監(jiān)督管理辦法>等32件市政府規(guī)章和規(guī)范性文件決定》（2004年7月1日起施行）修改）。
7.2.2 宅基地使用權(quán)隨同房屋流轉(zhuǎn)的條件
1、受讓人主體資格限制
宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓；除非轉(zhuǎn)讓時(shí)，該受讓人已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或者本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員。
2、履行相關(guān)審批手續(xù)
因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù)，并完成權(quán)利主體的變更登記。
3、轉(zhuǎn)讓后原則上仍遵循“一戶一宅”
農(nóng)民買賣房屋涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足宅基地標(biāo)準(zhǔn)的限制。當(dāng)取得宅基地超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超標(biāo)的數(shù)量。以后分戶建房、現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或者政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，超過部分應(yīng)當(dāng)歸還集體經(jīng)濟(jì)組織。
7.2.3 小產(chǎn)權(quán)房的法律問題
1、概念界定
小產(chǎn)權(quán)房，是指農(nóng)村集體組織未經(jīng)國家土地征收，在其自有的宅基地上自行建設(shè)的房屋。
2、種類
（1）集體組織經(jīng)過其所在縣級(jí)政府合法批準(zhǔn)后（不論取得批準(zhǔn)手續(xù)的手段是否合法），在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣給集體組織之外的人。
對(duì)于這種情況來說，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不得上市流轉(zhuǎn)，不得出租、出售給集體組織以外的人，法律不保護(hù)非法買受人的權(quán)益；但對(duì)于集體組織來說，其對(duì)房屋所享有的權(quán)益是受到法律保護(hù)的。
（2）集體組織未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在自有的農(nóng)用地上修建的違章建筑。
對(duì)于這種情況，由于房屋本身不合法，法律不保護(hù)此房屋上所附的任何權(quán)益。
3、法律風(fēng)險(xiǎn)
（1）買受人不能取得房屋所有權(quán)證，即使買受人取得有鄉(xiāng)政府或者村委會(huì)蓋章的所謂“產(chǎn)權(quán)”或者類似的文件，也是不受法律保護(hù)的。如果將來鄉(xiāng)政府或者村委會(huì)反悔，要收回房屋，買受人只能要求返還房屋價(jià)款，無法繼續(xù)保留房屋。
（2）買受人如果以預(yù)售方式購買小產(chǎn)權(quán)房，他對(duì)開發(fā)商的資信、項(xiàng)目的情況無法真正了解，由于不存在任何政府監(jiān)管，也沒有行政機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)商的行為進(jìn)行審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或者無法交付的情況，買受人往往難以追回房款。
（3）小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買受人的利益很難得到維護(hù)。
（4）小產(chǎn)權(quán)房在使用中如果遇到國家征收，買受人很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。如果房屋是第一類小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)償受益人是農(nóng)村集體組織；如果是第二類小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楸旧硎沁`章建筑，無法得到任何補(bǔ)償。
7.3.1 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第二十八號(hào)，由中華人民共和國第六屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于1986年6月25日通過，根據(jù)1988年12月29日第七屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正，1998年8月29日第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂，根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正）；
（2）《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)，由國務(wù)院于2004年10月21日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（3）《關(guān)于貫徹<國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定>的通知》（建規(guī)[2004]185號(hào)，由建設(shè)部于2004年10月29日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（4）《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見》（國土資發(fā)[2005]207號(hào)，由國土資源部于2005年10月11日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（5）《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號(hào)，由國務(wù)院于2006年8年31日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（6）《關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》（國土資發(fā)[2006]52號(hào)，由國土資源部于2006年3月27日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（7）《上海市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》（上海市人大常委會(huì)公告第四十一號(hào)，由上海市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議于2000年11月17日修訂通過，自2001年1月1日起施行。1994年2月4日上海市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過，根據(jù)1997年5月27日上海市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議《關(guān)于修改<上海市實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法>的決定》修正，2000年11月17日上海市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議修訂）；
（8）《轉(zhuǎn)發(fā)市計(jì)委等三部門關(guān)于上海市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)意見的通知》（滬府辦[2001]54號(hào)，由上海市人民政府辦公廳于2001年11月1日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（9）《轉(zhuǎn)發(fā)市計(jì)委等三部門關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意見的通知》（滬府辦[2002]53號(hào)，由上海市人民政府辦公廳于2002年7月16日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）。
特別提示：集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到目前為止仍然處于探索過程之中，各地對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)情況及放開程度差別很大，在操作過程中尚未形成統(tǒng)一的制度規(guī)范。如無特別指出，本節(jié)的內(nèi)容均是針對(duì)上海市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)而言。
7.3.2 可以使用集體建設(shè)用地的建設(shè)項(xiàng)目
集體建設(shè)用地土地使用權(quán)可以采取合作、入股、聯(lián)營(yíng)、置換等流轉(zhuǎn)方式，參與興辦除商品房開發(fā)以外的工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的建設(shè)。
特別提示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，依法在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)。國家禁止以“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)”或者“設(shè)施農(nóng)業(yè)”為名，利用集體建設(shè)用地變相從事房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售活動(dòng)。
7.3.3 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式
1、作價(jià)出資（入股）、聯(lián)營(yíng)
（1）概念界定
集體建設(shè)用地作價(jià)出資(入股)、聯(lián)營(yíng)，是指集體土地所有者將一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，以出資或者入股等形式投入到與集體建設(shè)用地使用者共同舉辦的聯(lián)營(yíng)企業(yè)，形成的股權(quán)屬集體建設(shè)用地所有者享有。
（2）區(qū)域限制
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用農(nóng)民集體所有的土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等方式共同興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在土地利用總體規(guī)劃確定的工業(yè)用地區(qū)或者中心村范圍內(nèi)進(jìn)行。
（3）審批手續(xù)辦理
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用農(nóng)民集體所有的土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等方式共同興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的。應(yīng)當(dāng)按照《上海市實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定辦理用地審批手續(xù)。
（4）轉(zhuǎn)讓限制
以農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)入股的股份不得轉(zhuǎn)讓，但因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形致使股份依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
2、置換
集體建設(shè)用地置換，是指集體建設(shè)用地使用者將原權(quán)屬合法的集體存量建設(shè)用地復(fù)墾成為水田、旱地、蔬菜地等耕地并經(jīng)驗(yàn)收合格后，經(jīng)批準(zhǔn)可在工業(yè)園區(qū)、相關(guān)規(guī)劃功能區(qū)置換使用規(guī)定面積的集體土地。
特別提示：目前上海只允許集體建設(shè)用地使用權(quán)以上述方式流轉(zhuǎn)。關(guān)于出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等其他集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，尚無全國性規(guī)定，上海也未出臺(tái)地方規(guī)定，處理時(shí)須慎重。
7.3.4 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)基金的管理和監(jiān)督
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)應(yīng)成立土地流轉(zhuǎn)基金管理委員會(huì)，對(duì)下述情況實(shí)行民主管理和監(jiān)督，保障基金的保值增值，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府也要加強(qiáng)對(duì)基金使用管理的監(jiān)督：
（1）流轉(zhuǎn)基金的收入來源；
（2）收益對(duì)象；
（3）收益分配；
（4）集體經(jīng)濟(jì)組織成員社會(huì)保障水平。
7.3.5 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益分配
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地合作回報(bào)繳納國家規(guī)定的稅費(fèi)后，所余部分應(yīng)全部支付給參與合作的村民。鎮(zhèn)(鄉(xiāng))政府要加強(qiáng)對(duì)土地使用權(quán)合作回報(bào)資金的監(jiān)督。
7.4.1 概念界定
“城中村”，是指在城市發(fā)展的進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地全部被征收，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺�，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)；或者是指在農(nóng)村村落城市化進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地大部分被征收，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落。
7.4.2 城中村改造中的法律主體
（1）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及其繼受人
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及其繼受人是城中村改造中最重要、最直接的利益主體，城中村改造能否順利進(jìn)行，主要取決于城中村內(nèi)村民的利益是否得到妥善的法律安排和制度保障。
（2）城中村內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織
城中村的集體經(jīng)濟(jì)組織主要是村內(nèi)的股份制合作企業(yè)，根據(jù)某些地方的地方性規(guī)定，城中村的股份合作企業(yè)經(jīng)區(qū)政府同意，可以作為城中村改造的建設(shè)單位。
（3）市政府建設(shè)、城管、規(guī)劃、國土及房地產(chǎn)、環(huán)保、公安、民政等政府管理部門
城中村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅關(guān)系個(gè)人利益、集體利益，還涉及到社會(huì)公共利益。因此，應(yīng)該在政府各職能部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和控制下進(jìn)行。應(yīng)該根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定履行行政審批程序，政府各職能部門也應(yīng)在各自權(quán)責(zé)范圍內(nèi)為城中村改造頒發(fā)行政許可文件。
（4）城中村內(nèi)房產(chǎn)的承租人、抵押權(quán)人、受讓人
從城中村內(nèi)的房產(chǎn)現(xiàn)狀來看，很多房產(chǎn)都出租、轉(zhuǎn)讓或者抵押給了第三人，那么在對(duì)城中村內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行拆遷過程中勢(shì)必會(huì)影響村民之外的第三人的利益。
（5）以集體土地入股與其他人合作成立的企業(yè)
有些城中村的集體經(jīng)濟(jì)組織，以集體所有的土地作價(jià)入股與其他主體成立了合作企業(yè)，在土地國有化過程中如何對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償安置也是實(shí)踐中一個(gè)重要的問題。
（6）拆遷單位、建設(shè)單位、施工單位、房地產(chǎn)估價(jià)單位、銀行
7.4.3 城中村改造的法律客體
城中村改造涉及法律客體包括：村民合法住宅、違章建筑物、村內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施、村內(nèi)的文物古跡、工業(yè)廠房等。
特別提示：在城中村改造過程中，不同的改造客體涉及的法律關(guān)系均存在一定的區(qū)別，其改造方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也存在不同程度的差異。
7.4.4 城中村改造中不同主體間的法律關(guān)系
1、民事法律關(guān)系
（1）建設(shè)單位與被拆遷主體的拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系；
（2）建設(shè)單位與城中村內(nèi)物業(yè)承租人、抵押權(quán)人、繼受人之間的法律關(guān)系；
（3）建設(shè)單位與拆遷公司之間的法律關(guān)系。
2、行政法律關(guān)系
（1）土地征收法律關(guān)系；
（2）拆遷行政許可法律關(guān)系；
（3）對(duì)違章建筑的行政處罰法律關(guān)系；
（4）強(qiáng)制拆遷行政法律關(guān)系；
（5）城市房屋拆遷行政裁決法律關(guān)系。
7.4.5 城中村改造過程中涉及的具體問題
（1）城中村改造過程中土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬的確認(rèn)問題；
（2）政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議的性質(zhì)與地位問題；
（3）拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理的程序及實(shí)體問題；
（4）村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行組織改造及與其他機(jī)構(gòu)合作中的法律問題；
（5）村外其他機(jī)構(gòu)參與城中村改造競(jìng)拍過程中的法律問題；
（6）對(duì)違章建筑的特殊處理問題。城中村改造范圍內(nèi)違法建筑能否補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)確認(rèn)手續(xù)，補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)確認(rèn)手續(xù)應(yīng)具備哪些條件，準(zhǔn)備哪些資料，補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的程序；
（7）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)注意的法律問題；
（8）拆遷補(bǔ)償協(xié)議履行糾紛的處理問題；
（9）對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)如何進(jìn)行拆遷的法律問題；
（10）拆遷過程中的證據(jù)保全問題；
（11）對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生的爭(zhēng)議處理程序和法律依據(jù)問題；
（12）對(duì)拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問題；
（13）被拆遷房產(chǎn)涉及的租賃關(guān)系、擔(dān)保關(guān)系、繼承關(guān)系、共有關(guān)系等涉及的法律問題。
7.4.6法律服務(wù)內(nèi)容
（1）對(duì)擬改造的城中村項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，主要是對(duì)土地及地上附著物的權(quán)屬及使用狀況進(jìn)行調(diào)查，查清被改造單位的房產(chǎn)是否存在抵押、出租、轉(zhuǎn)讓、投資入股等情形。同時(shí)，對(duì)城中村是否涉及文物保護(hù)、環(huán)境保護(hù)等法律問題進(jìn)行調(diào)查；
（2）就項(xiàng)目改造的整體方案，包括改造條件、方式目標(biāo)、所涉風(fēng)險(xiǎn)等提供法律咨詢意見；
（3）就項(xiàng)目獨(dú)立或者合作建設(shè)，提供法律咨詢意見，代為辦理政府審批法律手續(xù)；
（4）就舊城、城中村居民及企業(yè)就地安置或者實(shí)施整體性搬遷、異地集中安置提供法律咨詢意見，參與建設(shè)單位與政府、居民之間的協(xié)商談判；
（5）就村內(nèi)股份制合作企業(yè)與國內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作建設(shè)事宜提供法律服務(wù)，包括出具合作建設(shè)方案和風(fēng)險(xiǎn)控制法律咨詢意見，對(duì)合作方進(jìn)行資信調(diào)查，參與合作建設(shè)談判，起草、審查合作建設(shè)合同；
（6）就建設(shè)單位與合作方新設(shè)聯(lián)合開發(fā)公司，提供從公司股權(quán)安排、機(jī)構(gòu)設(shè)置到申請(qǐng)工商注冊(cè)登記等全過程專項(xiàng)法律服務(wù)；
（7）就項(xiàng)目開發(fā)融資提供法律意見，起草、審查融資協(xié)議、參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過程中的爭(zhēng)議；
（8）就違法建筑物申報(bào)登記、申請(qǐng)補(bǔ)辦確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)提供服務(wù)；
（9）就項(xiàng)目補(bǔ)償安置出具法律意見，參與拆遷補(bǔ)償談判，起草、審查拆遷補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)助處理拆遷補(bǔ)償糾紛；
（10）就項(xiàng)目土地使用權(quán)事宜，起草、審查《土地使用權(quán)出讓合同》，協(xié)助辦理出讓手續(xù)；
（11）就項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、施工許可等提供法律咨詢意見；
（12）就項(xiàng)目申請(qǐng)地價(jià)及調(diào)整容積率、其他地方行政事業(yè)性收費(fèi)減免事宜，審查申請(qǐng)文件，協(xié)助實(shí)現(xiàn)政策優(yōu)惠；
（13）就項(xiàng)目改造所涉城管、環(huán)保、公安、民政等其他行政許可事宜，提供法律咨詢意見，參與辦理相關(guān)手續(xù)；
（14）協(xié)助處理履行拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議產(chǎn)生的糾紛。
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