產(chǎn)權(quán)證未按期限辦妥 開發(fā)商被判承擔(dān)責(zé)任

  　近日，四川省成都市中級人民法院對一起因開發(fā)商逾期辦證引發(fā)的集團(tuán)訴訟進(jìn)行終審判決，法院依照合同的文義及成都市辦理房產(chǎn)證和國土證的實(shí)際流程，認(rèn)定應(yīng)該分段計算開發(fā)商的違約責(zé)任，較好地維護(hù)了涉案173名業(yè)主與開發(fā)商雙方的合法權(quán)益。

  　　原來，張某等173人與開發(fā)商成都某置業(yè)公司在商品房買賣合同中約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因公司的責(zé)任張某等不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，由開發(fā)商按已付房款的銀行同期貸款利率支付違約金。張某等173人在公司于2005年6月30日依約交房后，到次年5月才取得房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記，6月13日才取得所購房屋的分戶產(chǎn)權(quán)證，直到起訴之日尚未取得所購房屋的國土使用權(quán)證，遂訴至法院，請求開發(fā)商支付從2006年1月1日起至張某等173人取得房屋權(quán)屬證書之日止的逾期辦證違約金。

  　　一審法院認(rèn)為，根據(jù)雙方合同約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，其雖已于2006年5月取得了房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，但卻未能在合同和法律規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)助張某等173人取得房屋權(quán)屬證書，故應(yīng)支付從2006年1月1日起至張某等173人取得房屋產(chǎn)權(quán)證之日止的逾期辦證違約金。

  　　一審法院同時認(rèn)為，我國房屋的權(quán)屬證明文件包括房屋產(chǎn)權(quán)證及國土使用權(quán)證，房屋出賣人的權(quán)利交付則應(yīng)包括上述兩方面，現(xiàn)張某等人尚未取得房屋的國土使用權(quán)證，故被告公司應(yīng)支付違約金至房屋產(chǎn)權(quán)證及國土使用證辦理完畢止，因此被告還應(yīng)支付從2007年4月1日起至房屋國土使用權(quán)證辦理完畢之日止的違約金。

  　　一審宣判后，開發(fā)商不服，提出上訴。

  　　成都中院終審認(rèn)為，依照相關(guān)規(guī)定“商品房交付后180日”應(yīng)為約束出賣人履行相關(guān)備案義務(wù)的時間而非買受人最終取得權(quán)屬證書的時間，開發(fā)商置業(yè)公司在辦證過程中的義務(wù)也僅為備案登記義務(wù)。原審認(rèn)定不當(dāng)，故判決撤銷原判，改判開發(fā)商應(yīng)向張某等173人支付從2006年1月1日起至當(dāng)年5月23日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證備案登記的違約金，并支付從2006年6月14日起至辦理國有土地使用權(quán)證備案登記之日止的逾期辦理國有土地使用權(quán)證備案登記的違約金，駁回張某等人的其他訴訟請求。

當(dāng)事人說

上訴人：

對房產(chǎn)證僅

有備案義務(wù)

被上訴人：

土地使用證

也應(yīng)該交付

本報記者 王 鑫 劉曉燕

本報通訊員 陳敏渝

  　　該案一審宣判后，開發(fā)商置業(yè)公司不服提起上訴。其上訴稱，購房合同中約定的“辦理權(quán)屬登記”中的“權(quán)屬”僅指的是房屋產(chǎn)權(quán)證，不包括國有土地使用權(quán)證，原因是張某等人與其簽訂合同購買房屋系開發(fā)商統(tǒng)一在成都市房地產(chǎn)交易中心辦理，該合同中約定的辦理權(quán)屬證書的部門及時間僅針對房地產(chǎn)交易中心。國土證的辦理只有在房產(chǎn)證辦理完畢后，再由產(chǎn)權(quán)人提供相應(yīng)申請資料交開發(fā)商協(xié)助辦理，且雙方未就辦理國土證的時間作明確約定。雙方在合同約定的“出賣人在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”的義務(wù)，也僅是將辦理產(chǎn)權(quán)證的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并無辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證并交付購房者的義務(wù)。

  　　上訴人認(rèn)為，其承擔(dān)逾期辦證的違約金的時間應(yīng)從其交付房屋180天后至其將辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料報登記機(jī)關(guān)備案為止，即從2006年1月1日至2006年5月23日止。

  　　被上訴人張某等人認(rèn)為，雙方購房合同中約定的“權(quán)屬登記”既包括房屋產(chǎn)權(quán)的登記，也包括國有土地使用權(quán)證的登記，同時合同中約定的開發(fā)商就辦理權(quán)屬證的義務(wù)不僅是備案義務(wù)，還應(yīng)包括交付義務(wù)，且約定的辦證“規(guī)定期”亦是指180天，故法院一審認(rèn)定的事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

庭審焦點(diǎn)

權(quán)屬登記內(nèi)容如何確定

本報記者  王  鑫  劉曉燕  本報通訊員  陳敏渝

  　　成都中院審理該系列案的審判長杜渝在記者的采訪時說，該案系因開發(fā)商逾期辦證引起的糾紛，事實(shí)方面比較清晰，雙方當(dāng)事人對此并無爭議。當(dāng)事人雙方對合同中約定的“權(quán)屬登記”是否包括國土證的內(nèi)容成為主要的爭議焦點(diǎn)。這一爭議焦點(diǎn)也是當(dāng)前商品房交易市場的買受人與出賣人雙方普遍存在的矛盾，是引發(fā)大量糾紛的根源所在。

  　　杜渝告訴記者，商品房買賣合同格式條款中“權(quán)屬登記”是包括國有土地使用權(quán)證登記的。

  　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中規(guī)定，“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。

  　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條也規(guī)定，“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)力主體一致原則”。

  　　杜渝說，根據(jù)上述規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證和國土使用權(quán)證均為房屋權(quán)利憑證，只有在“二證”齊全時房屋的權(quán)利尚稱完備，而任何一個購房者是否對房屋享有完全的權(quán)利都是至關(guān)重要的。雖然雙方當(dāng)事人在合同中往往沒有明確權(quán)屬登記的范圍，但在約定不明的情況下，均應(yīng)根據(jù)上述法律規(guī)定，認(rèn)定權(quán)屬登記包括房屋產(chǎn)權(quán)和國土使用權(quán)的雙重登記義務(wù)，才更有利于維護(hù)購房者的合法權(quán)利。

  　　杜渝在采訪中還說，從房地產(chǎn)辦證流程而言，出賣人即開發(fā)商負(fù)有的僅為“協(xié)助辦證”義務(wù)，在辦理相關(guān)權(quán)屬證書的過程中，除了開發(fā)商應(yīng)備齊的資料外，購房者本身也需要準(zhǔn)備其應(yīng)提交的資料，而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將相關(guān)資料備齊交付給辦證機(jī)關(guān)后，購房者亦可自行辦理權(quán)屬證書，因此辦理權(quán)屬證書并非出賣人的法定義務(wù)，只有將資料備案登記才是房地產(chǎn)開發(fā)商的法定義務(wù)，在無特別約定的情況下，理應(yīng)尊重交易習(xí)慣，作出切合實(shí)際的認(rèn)定。

連線法官

逾期辦證不能全歸咎于開發(fā)商

本報記者  王  鑫  劉曉燕  本報通訊員  陳敏渝

  　　就本案涉及到的相關(guān)法律問題，記者采訪了本系列案二審時的審判長杜渝。

  　　杜渝告訴記者，本案中，開發(fā)商提供的格式合同是成都市房管局統(tǒng)一制訂的，該格式合同除了文義上模糊不清外，與實(shí)際辦證流程亦不相符合。根據(jù)當(dāng)前實(shí)際辦證流程，國土使用證的辦理需以房屋分戶產(chǎn)權(quán)證的取得為前提，因此在制訂格式合同時，理應(yīng)分別列明，即房屋產(chǎn)權(quán)登記備案的時間在交付房屋后若干日內(nèi)，而國土使用權(quán)的登記備案時間應(yīng)在房屋分戶產(chǎn)權(quán)證取得后若干日內(nèi)。而本案中的涉及到的格式合同對此只作籠統(tǒng)的規(guī)定，使得出賣人在實(shí)際操作中經(jīng)常不能在規(guī)定期限內(nèi)完成，而不能完成的因素很多，不完全是出賣人的責(zé)任。

  　　杜渝說，本案中開發(fā)商雖是格式合同的提供者，但其非格式合同的制訂者，因此合同中的歧義和不合理之處并非開發(fā)商的過錯，若一味按照合同法的規(guī)定，作出對其不利的解釋是不符合法律對于格式合同約束的立法本義的。本案還是應(yīng)嚴(yán)格按照合同文義，作出最公平、合理及符合實(shí)際的解釋，才能最大程度上保護(hù)雙方當(dāng)事人的利益。

  　　杜渝說，開發(fā)商將資料備齊登記后，何時取得房產(chǎn)證已非其所能控制的范圍，倘若將“180日”界定為取得權(quán)屬證書的時間，事實(shí)上不僅約束了出賣人開發(fā)商，也同時為辦證機(jī)關(guān)設(shè)立了時間，而這種未經(jīng)第三人同意即為第三人設(shè)立義務(wù)的民事法律行為是無效的。如果開發(fā)商按照約定的時間將資料備齊后交辦證機(jī)關(guān)登記，而辦證機(jī)關(guān)卻遲延辦證造成逾期，購房者仍然可以依據(jù)合同，要求出賣人為辦證機(jī)關(guān)的遲延辦證行為負(fù)責(zé)，這無疑是不公平的。

  　　因此，該案應(yīng)嚴(yán)格理解合同的文義，并結(jié)合當(dāng)前實(shí)際作出實(shí)事求是的條文解釋，即：出賣人的義務(wù)應(yīng)為資料登記備案的義務(wù)，而“180日”應(yīng)為約束資料登記備案義務(wù)的時間，至于購房者何時取得權(quán)屬證書已非出賣人的義務(wù)。而“出賣人的責(zé)任”即應(yīng)指與其備案登記義務(wù)相關(guān)的責(zé)任，如資料遺漏、有誤或其他辦證機(jī)關(guān)認(rèn)為不符合辦證要求的情況等。

  　　杜渝告訴記者，依照上述認(rèn)定，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的就應(yīng)當(dāng)分段計算。依照合同法的規(guī)定，違約方承擔(dān)的應(yīng)為無過錯責(zé)任，即無論造成違約的是違約方還是第三人，均應(yīng)由違約方向守約方承擔(dān)違約責(zé)任，但本案有其特殊性。首先，雙方當(dāng)事人在合同中明確約定，如因出賣人的責(zé)任，致使買受人未在規(guī)定期限內(nèi)取得權(quán)屬證書，承擔(dān)違約責(zé)任，因此逾期僅僅是承擔(dān)違約責(zé)任的其中一個要件，其還應(yīng)滿足“因出賣人的責(zé)任”造成逾期的才應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任�？梢钥闯�，雙方當(dāng)事人的此種約定則排除了“非因出賣人的原因”的因素，而在出賣人已將相關(guān)資料交給辦證機(jī)關(guān)后，辦證機(jī)關(guān)何時能夠辦理完畢相關(guān)權(quán)屬證書，已非出賣人所能控制的范圍，因此不屬“出賣人的原因”，自然不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而且，辦證機(jī)關(guān)是國家行政機(jī)關(guān)，不屬與出賣人、買受人地位平等的民事主體，而合同法調(diào)整的是平等民事主體之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故行政機(jī)關(guān)的行政行為不屬合同法的調(diào)整范圍，從這一角度來講，該案亦不應(yīng)適用合同法的無過錯責(zé)任。

  　　在訴訟過程中，購房者往往只看重眼前的利益，力求更多地獲得違約金的賠償，此時法律就應(yīng)發(fā)揮其本身具有的引導(dǎo)功能，作出更有利于社會現(xiàn)實(shí)和行業(yè)發(fā)展的判決。

  　　杜渝告訴記者，基于以上考慮，法院最終認(rèn)定，逾期辦證之日至開發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案登記之日為逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任計算期間；房屋分戶產(chǎn)權(quán)證取得之日至開發(fā)商辦理國有土地使用權(quán)備案之日為逾期辦理國土證的違約責(zé)任計算期間，其中應(yīng)扣除辦證機(jī)關(guān)辦理房屋分戶產(chǎn)權(quán)證的時間。

法規(guī)鏈接

  　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

  　　第三十三條  預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

  　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》

  　　第六條  房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

  《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

  　　第十七條  商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

  　　逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

  　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

  　　第十八條  由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

  　　(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

  　　(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

  　　(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

  　　合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

  　　第十九條  商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

新聞鏈接

辦證延遲 業(yè)主索賠

  　　開發(fā)商延遲辦證，被業(yè)主告上法庭，便辯稱是所在小區(qū)路段沒有命名導(dǎo)致辦證延期。2008年1月，重慶市渝北區(qū)法院作出一審判決，開發(fā)商被判承擔(dān)違約責(zé)任，支付王先生違約金53388元。

  　　2004年10月份，王先生以66萬余元買下渝北區(qū)皇冠自由城的一處門面和車庫�！渡唐贩抠I賣合同》約定，開發(fā)商延期交房，要支付已交房款萬分之三的違約金；交房90天內(nèi)，因開發(fā)商的責(zé)任而不能交付房地產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商將支付8%的違約金。

  　　王先生陸續(xù)完清購房款，卻直到2006年1月才得到房屋，延遲了一個月左右。接房后，開發(fā)商又沒有在約定時間交付房產(chǎn)證。王先生在忍無可忍的情況下，將開發(fā)商、重慶皇冠建設(shè)開發(fā)有限公司告上法庭，索賠逾期交房違約金3603元和逾期辦證違約金53388元。

  　　庭審中，皇冠開發(fā)公司聲稱沒有延期交房，延遲辦證是派出所遲遲沒有對所在的路段名稱、編號進(jìn)行確定。

  　　法院查明，2006年3月，皇冠開發(fā)公司向派出所提出申請，要求出具路段證明，用于辦理房地產(chǎn)權(quán)證。派出所則答復(fù)，該小區(qū)所鄰路段尚在命名中，要等該路段正式命名后才能出證明。當(dāng)年8月，派出所出具了該小區(qū)門牌號清單，路段名稱由原來的紅黃路97號變更為紫康路88號。2007年3月，皇冠開發(fā)公司才把資料提交給房地產(chǎn)管理部門。

測繪有誤 撤證賠錢

  　　鄭女士購買商品房后不久發(fā)現(xiàn)商品房的公攤面積及房產(chǎn)面積測繪數(shù)據(jù)均存在問題。為此，鄭女士向法院提起訴訟，要求法院撤銷根據(jù)錯誤數(shù)據(jù)頒發(fā)的土地房產(chǎn)證并判處開發(fā)商賠償逾期辦理土地房產(chǎn)證的損失。2006年12月20日，廈門中院作出終審判決，判令開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

  　　據(jù)了解，鄭女士在2001年購買了匯成公司開發(fā)的嘉蓮大廈商品房后，于2004年2月17日取得該房屋產(chǎn)權(quán)證。2004年4月22日，廈門土房局作出廈國土房《關(guān)于修正嘉蓮大廈測繪審核成果的決定》，該決定認(rèn)為該項(xiàng)目原測繪成果中將技術(shù)轉(zhuǎn)換層的架空部分列入公攤依據(jù)不足，且與廈門慣例不符，決定對技術(shù)轉(zhuǎn)換層的架空部分做核減處理，不列入公攤。

  　　2005年，杜騰等嘉蓮大廈業(yè)主就房屋測繪審核向廈門市思明區(qū)法院提起行政訴訟，該法院于2005年9月20日作出判決撤銷廈門土房局《關(guān)于修正嘉蓮大廈測繪審核成果的決定》；責(zé)令廈門土房局對嘉蓮大廈的房產(chǎn)測繪成果重新作出審核決定。一審宣判后，各方當(dāng)事人均向廈門市中級法院提起上訴，2006年2月21日，廈門市中級法院作出終審判決，維持原判。

  　　2005年鄭女士向廈門市中級法院提起行政訴訟，要求撤銷其取得的測繪數(shù)據(jù)有誤的土地房屋產(chǎn)權(quán)證。廈門市中級法院于2006年6月20日作出一審判決，撤銷該土地房屋產(chǎn)權(quán)證并責(zé)令廈門市政府重新作出土地房屋產(chǎn)權(quán)證。

  　　2006年6月23日，鄭女士再次向法院提起訴訟，請求判令匯成公司賠償因其提交的測繪資料不符合相關(guān)法規(guī)的要求，導(dǎo)致鄭女士產(chǎn)權(quán)證被撤銷后至今未辦出而產(chǎn)生的損失，一審判決鄭女士敗訴。

  　　鄭女士上訴至廈門市中級法院。