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國(guó)際貿(mào)易 |
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| 破產(chǎn)程序中租賃權(quán)的行使及限制 |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2009/2/15 0:02:00 |
租賃權(quán)是債權(quán)還是物權(quán)，或者是債權(quán)的物權(quán)化，在法學(xué)界一直有不同的認(rèn)識(shí)。但“買賣不破租賃”這一眾所周知的原理，使租賃權(quán)不同于一般債權(quán)，而被賦予物權(quán)的某些特征。那么，在企業(yè)破產(chǎn)程序中，租賃權(quán)的行使與通常的交易是否有所不同呢？
一、企業(yè)破產(chǎn)程序涉及租賃權(quán)的情形
租賃發(fā)生的情形很多，主要有合同法調(diào)整的財(cái)產(chǎn)租賃和特別法調(diào)整的企業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃和航空器租賃、船舶租賃等。由于企業(yè)破產(chǎn)程序中涉及的租賃絕大多數(shù)為合同法調(diào)整的財(cái)產(chǎn)租賃，其中又以企業(yè)廠房設(shè)備租賃、住房租賃和商業(yè)用房租賃最為常見(jiàn)，因此本文只討論這幾種常見(jiàn)的財(cái)產(chǎn)租賃問(wèn)題。
企業(yè)在破產(chǎn)之前，通常經(jīng)營(yíng)狀況較差，為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)中的虧損，常常將部分辦公、生活用房和部分或全部廠房設(shè)備用于出租。其簽訂的租賃合同期限不少在進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)尚未屆滿，因此需要在破產(chǎn)程序中予以處理。
企業(yè)為了滿足職工的生活需要，通常興建了大量的住房。近年來(lái)對(duì)符合房改條件的住房，一般都通過(guò)房改，把住房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了職工，但仍有少數(shù)符合房改條件的住房因各種原因沒(méi)有進(jìn)行房改。并且還有一部分不符合房改條件的住房，仍由職工以低廉的租金租住。這部分沒(méi)有房改的住房，也是破產(chǎn)程序中必須處理的企業(yè)財(cái)產(chǎn)。
有的企業(yè)還有一部分臨街的或在商業(yè)區(qū)的房產(chǎn)出租給他人用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，其中有的是以優(yōu)惠條件出租給本企業(yè)的下崗、分流職工用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。在企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，不少租期未滿，需要處理。
二、租賃權(quán)的法律特征和在破產(chǎn)程序中行使的特殊性
由于租賃權(quán)具有物權(quán)的某些特征，因此，法律賦予租賃權(quán)一般債權(quán)所沒(méi)有的權(quán)利，體現(xiàn)了租賃權(quán)的三個(gè)特征。
一是租賃權(quán)在租賃物所有權(quán)變動(dòng)時(shí)有不受影響的對(duì)抗權(quán)。除非租賃合同另有約定或者法律另有規(guī)定，否則原租賃合同對(duì)新的所有人仍然有效，租賃合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。此即所謂“買賣不破租賃”。
二是同等條件下對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這里有兩個(gè)問(wèn)題：第一，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的問(wèn)題。依據(jù)合同法的規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的限于房屋，不涉及破產(chǎn)企業(yè)的其他租賃財(cái)產(chǎn)。但這里所指的房屋應(yīng)當(dāng)不包括辦公用房和廠房、倉(cāng)庫(kù)，因?yàn)檗k公用房和廠房、倉(cāng)庫(kù)如同機(jī)器設(shè)備一樣，屬于生產(chǎn)資料。承租人租賃廠房設(shè)備的目的不同于租賃住房。租賃住房是為了獲取對(duì)他人住房的使用權(quán)，其目的是為了滿足基本的生活需要。如果不保護(hù)住房承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則可能影響他最起碼的生活需要。但廠房設(shè)備承租人的目的是獲取對(duì)他人生產(chǎn)資料的使用收益權(quán)，是為了商業(yè)上的利益，不保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不影響承租人的基本生活。基于這一理由，商業(yè)用房以及作為生產(chǎn)附屬設(shè)施的公用生活用房似也不應(yīng)成為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的。此外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）第82條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)的幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等公益福利設(shè)施，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理，不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配。因此，福利設(shè)施也不能成為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的；第二，何謂“同等條件”問(wèn)題。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，福利分房時(shí)，職務(wù)、工齡、家庭人口、有無(wú)住房，都是“同等條件”要考慮的范圍。但在住房出售時(shí)，除了價(jià)格是同等條件以外，承租人的上述人身因素，是否還構(gòu)成“同等條件”？對(duì)此不無(wú)疑問(wèn)。
三是合同解除前合理通知期限的對(duì)抗權(quán)。合同法規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。最高人民法院的有關(guān)司法解釋則直接規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。這樣規(guī)定，目的是要給承租人重新尋找房屋或考慮是否購(gòu)買所租賃的房屋以必要的時(shí)間，有其合理性。
但租賃權(quán)的行使在企業(yè)破產(chǎn)程序中，有其不同于正常交易的特殊性。
一是租賃主體的特殊性。企業(yè)被宣告破產(chǎn)后，出租方企業(yè)作為合同的一方即宣告消亡。清算組在接管破產(chǎn)企業(yè)后雖然成為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理人，但其不是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，其權(quán)利義務(wù)由法律直接規(guī)定而不是由合同約定，具有特定性，已不能按照正常交易中的合同主體對(duì)待。
二是租賃合同履行期限的特殊性。企業(yè)破產(chǎn)法（試行）第三十一條規(guī)定，破產(chǎn)宣告時(shí)未到期的債權(quán)，視為已到期債權(quán)。企業(yè)被宣告破產(chǎn)后，企業(yè)所簽訂的所有合同由于合同主體的消亡，自然應(yīng)當(dāng)終結(jié)履行。企業(yè)破產(chǎn)法（試行）第二十六條規(guī)定，對(duì)破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同，清算組可以決定解除或者繼續(xù)履行。筆者贊同由清算組決定解除或繼續(xù)履行合同應(yīng)以維護(hù)破產(chǎn)債權(quán)人權(quán)益和破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)利益為標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，清算組還應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行時(shí)間的長(zhǎng)短、繼續(xù)履行是否會(huì)影響清算的進(jìn)行等因素，作為判斷合同是否繼續(xù)履行的參考標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)企業(yè)破產(chǎn)程序的性質(zhì)，即使租賃合同可以繼續(xù)履行，也只能以破產(chǎn)清算結(jié)束、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣時(shí)為限，否則將使破產(chǎn)程序無(wú)法進(jìn)行。由于破產(chǎn)宣告有使租賃合同終結(jié)履行的效力，而“買賣不破租賃”是以租賃合同繼續(xù)存在和可以繼續(xù)履行為條件的，因此，在企業(yè)破產(chǎn)程序中，租賃權(quán)是否還可以對(duì)抗財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體的轉(zhuǎn)變就成了疑問(wèn)。
三是租賃財(cái)產(chǎn)買賣形式的特殊性。《規(guī)定》第85條規(guī)定：“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)應(yīng)當(dāng)以拍賣的方式進(jìn)行�！迸馁u的特點(diǎn)是按照一定的規(guī)則和程序，由競(jìng)買人公開(kāi)叫價(jià)，以報(bào)價(jià)最高者為買受人。這時(shí)，承租人同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又如何實(shí)現(xiàn)？
四是破產(chǎn)程序?qū)贤獬ㄖ谙薜奶厥庑�。破產(chǎn)案件的審理是以法院受理申請(qǐng)人的破產(chǎn)申請(qǐng)開(kāi)始的。當(dāng)法院受理破產(chǎn)案件，發(fā)出破產(chǎn)公告，通知債權(quán)人申報(bào)債權(quán)和債務(wù)人履行債務(wù)時(shí)，對(duì)包括租賃合同在內(nèi)的所有合同當(dāng)事人，實(shí)際上已經(jīng)發(fā)出解除合同、終結(jié)合同履行的信息了，而且破產(chǎn)法規(guī)定的公告期限最少為三個(gè)月。這時(shí)，是否還需要單獨(dú)給房屋承租人提前三個(gè)月發(fā)解除合同的通知？如果清算組只發(fā)公告，對(duì)房屋承租人未單獨(dú)發(fā)通知或者漏發(fā)通知，在這種情況下啟動(dòng)拍賣程序，承租人是否可以依據(jù)法律賦予的權(quán)利，請(qǐng)求人民法院宣告該房屋拍賣無(wú)效？這些問(wèn)題，都是破產(chǎn)程序中特有的，其中有的已構(gòu)成了對(duì)租賃權(quán)行使的限制，因此需要予以研究解決。
三、破產(chǎn)程序中對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)和限制
1.對(duì)續(xù)租權(quán)的保護(hù)和限制
有的學(xué)者認(rèn)為，在企業(yè)破產(chǎn)程序中，“買賣不破租賃”的原則仍應(yīng)得到遵守。對(duì)此，筆者不能贊同。合同法第二百二十九條所規(guī)定的“買賣不破租賃”，是以買賣行為發(fā)生時(shí)原租賃合同的履行期限尚未屆滿，即租賃合同繼續(xù)存在為條件的。合同法作為市場(chǎng)交易的普通規(guī)則，只能適用于合同簽訂履行的一般情況，即適用于一般的市場(chǎng)交易中。企業(yè)破產(chǎn)程序是由破產(chǎn)法這種特別法調(diào)整的，租賃合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)按照破產(chǎn)法的規(guī)定處理，而不應(yīng)當(dāng)適用具有普通法性質(zhì)的合同法。破產(chǎn)程序的特點(diǎn)之一，就是可以使未到期的債權(quán)視為已到期債權(quán)，也就是使未到期的合同視為已到期的合同，租賃合同也不例外。因此，租賃合同在破產(chǎn)程序中的法定終結(jié)，或者稱法定解除，使其不具有繼續(xù)履行的可能，這同時(shí)也就構(gòu)成了對(duì)續(xù)租權(quán)行使的限制。但是，由于企業(yè)破產(chǎn)案件的審理有一個(gè)過(guò)程，因此，在企業(yè)破產(chǎn)清算期間，只要不影響清算的進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)視情況讓承租人繼續(xù)承租一段時(shí)間，最長(zhǎng)可至破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)之前。這也是破產(chǎn)程序中對(duì)租賃權(quán)的必要保護(hù)。
2.對(duì)同等條件下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)和限制
根據(jù)司法解釋的規(guī)定，除了依法不得拍賣或者拍賣所得不足以支付拍賣所需費(fèi)用的，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)應(yīng)當(dāng)以拍賣方式進(jìn)行。由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的限于房屋，而房屋的價(jià)值通常比較大，對(duì)適用拍賣程序并無(wú)障礙。但根據(jù)《規(guī)定》第81條的規(guī)定，有兩種職工租住的房屋可以不適用拍賣程序。一是對(duì)符合房改條件的住房，應(yīng)當(dāng)按照房改政策規(guī)定的辦法向職工出售。這也可以看成對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的特殊保護(hù)。二是對(duì)不具備房改條件的住房，由清算組根據(jù)實(shí)際情況處理。不具備房改條件的住房，有的可能是不適合居住的舊房，通常需要拆除或重建。這樣的房屋本身不具有價(jià)值或價(jià)值很低，不宜拍賣，優(yōu)先權(quán)在這里也就沒(méi)有存在的余地。還有的可能是集體宿舍或結(jié)構(gòu)不適宜作為家居的房屋。對(duì)這類房屋不能作為住房拍賣，但可以作為企業(yè)的附屬設(shè)施拍賣。其中的住戶無(wú)處搬遷的，可與受讓人重新簽訂租賃合同，受讓人應(yīng)當(dāng)保證住戶的居住權(quán)。但這不屬于“買賣不破租賃”，因?yàn)椤百I賣不破租賃”是原合同的繼續(xù)履行，而不是重新簽訂合同。
在應(yīng)當(dāng)進(jìn)行拍賣的房屋中，原承租人“同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”可以從以下形式體現(xiàn)。一是原承租人必須參加競(jìng)買。如果原承租人不參加競(jìng)買，應(yīng)視為對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的放棄。因此是否參加競(jìng)買可以看成是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制。二是應(yīng)當(dāng)以價(jià)格條件作為拍賣程序中的“同等條件”。當(dāng)在拍賣程序中出現(xiàn)最高報(bào)價(jià)時(shí)，原承租人對(duì)于非承租人來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)享有以最高報(bào)價(jià)優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果原承租人對(duì)最高報(bào)價(jià)不能接受，應(yīng)當(dāng)視為放棄同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而福利分房時(shí)代的職務(wù)、工齡、家庭人口、是否本單位職工等身份因素，在拍賣程序中已經(jīng)沒(méi)有法律意義，因此不能作為“同等條件”中的條件。至于商業(yè)用房租賃中對(duì)原企業(yè)職工的照顧性條件，也由于原租賃合同的終止而喪失，在拍賣程序中也沒(méi)有法律意義。原企業(yè)職工的就業(yè)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)通過(guò)其他渠道解決。
3.對(duì)解除合同通知期限抗辯權(quán)的保護(hù)和限制
在企業(yè)破產(chǎn)程序中，承租人有交回承租財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，又因?yàn)樘崆敖獬赓U合同有可能給承租人造成損失，承租人有申報(bào)債權(quán)的權(quán)利。因此，在破產(chǎn)程序中承租人可能兼具債權(quán)人和債務(wù)人雙重身份。對(duì)破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)租賃中已知的承租人，法院應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)破產(chǎn)法（試行）規(guī)定的時(shí)間和辦法，向其發(fā)出通知。通知內(nèi)容除了按照對(duì)債權(quán)人通知所要求的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)有收回出租財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容。由于在企業(yè)破產(chǎn)程序中，法院應(yīng)當(dāng)發(fā)布公告，公告的期限為三個(gè)月，這一期限也是給承租人行使權(quán)利、處理租賃事務(wù)的期限，因此，已經(jīng)可以滿足法律和司法解釋對(duì)出賣租賃財(cái)產(chǎn)所要求的必要通知期限。即使法院或清算組沒(méi)有單獨(dú)書(shū)面通知承租人，由于有公告程序，承租人一般不能再以沒(méi)有提前三個(gè)月通知為由進(jìn)行抗辯。
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