決議有違公正引發(fā)訴訟

  　　本報訊  （記者  劉曉燕  通訊員  常  鳴）北京市西城區(qū)萬通新世界廣場在一次業(yè)主大會上投票通過了變更物業(yè)費的決議，其中開發(fā)商以業(yè)主身份投票就達到4.8萬份。認為利益受到侵害的業(yè)主王女士將召集業(yè)主大會的萬通業(yè)主委員會訴至法院。近日，北京市第一中級人民法院對此案作出終審判決，撤銷業(yè)主大會決議。

  　　2005年11月，萬通新世界廣場成立業(yè)委會。2007年8月，業(yè)委會組織召開業(yè)主大會，并發(fā)布公告，稱業(yè)主大會通過決議，物業(yè)費的收取將增加包干制。

  　　決議涉及到是否與萬通物業(yè)公司簽訂一份新的物業(yè)合同及物業(yè)費的變更，但是業(yè)委會卻委托萬通物業(yè)公司具體操作書面征求意見和投票統(tǒng)計等關鍵環(huán)節(jié)的工作。王女士認為，該決議的形成及結果顯失公正且存在虛假，使自己的利益受到了侵害。

  　　在業(yè)主大會投票權數(shù)的計算上，王女士與業(yè)委會也存在爭議。業(yè)主以擁有面積的大小享有投票權，共有面積近8萬平方米的業(yè)主投票權參加了投票，其中開發(fā)商以業(yè)主身份占了4.8萬平方米。王女士認為開發(fā)商不可能擁有4.8萬平方米的投票面積，決議存在虛假，請求法院確認業(yè)主大會程序違法，投票無效，并撤銷業(yè)主大會決議。

  　　北京一中院終審認為，開發(fā)商是否擁有4.8萬平方米投票面積，對決議是否通過至關重要。雙方對該面積存在爭議，而業(yè)委會未能提供相應證據(jù)，應承擔舉證不能的后果。可以認定物業(yè)費增加包干制方式?jīng)]有征得全體業(yè)主同意，業(yè)委會擅自增加包干制內(nèi)容可能損害王女士利益。

  　　據(jù)此，北京一中院終審判決撤銷業(yè)主大會決議。

當事人說

業(yè)主：業(yè)委會代表著開發(fā)商

業(yè)委會：個別業(yè)主無權起訴

本報記者  劉曉燕  本報通訊員  郭京霞

  　　業(yè)主王女士在一審時起訴稱：2007年8月16日萬通業(yè)主委員會就增選一名業(yè)主委員會委員、2006年5月25日萬通業(yè)主委員會與萬通物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務合同》是否有效以及是否同意萬通業(yè)主委員會與北京萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問有限公司（現(xiàn)改名為北京萬通鼎安國際物業(yè)服務有限公司）重新簽訂一份新的《物業(yè)管理服務合同》事宜以書面征求意見的方式召開業(yè)主大會。2007年9月18日，萬通業(yè)主委員會作出《萬通新世界廣場業(yè)主大會決議》，該決議的形成及結果顯失公正且存在虛假，損害了我的利益，故請求法院依法確認2007年8月16日召開的業(yè)主大會程序違法，投票無效；撤銷萬通業(yè)主委員會于2007年9月18日所作的《萬通新世界廣場業(yè)主大會決議》。

  　　萬通業(yè)主委員會辯稱，萬通新世界廣場業(yè)主大會的召開以及所作決議均是針對萬通新世界廣場全體業(yè)主的，而非只針對王女士，決議內(nèi)容也關乎全體業(yè)主的共同利益，而非只關系到王女士個人的利益。確認業(yè)主大會程序違法、投票無效以及對所作決議行使撤銷權，屬于有關共有和共同管理權利的重大事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，該權利行使應由全體業(yè)主共同決定。王女士作為個別業(yè)主，無權單獨行使該種屬于全體業(yè)主的權利，訴訟主體不適格，應裁定駁回起訴。

  　　一審法院判決撤銷萬通新世界廣場業(yè)主大會決議。

  　　萬通業(yè)主委員會不服，提起上訴稱：業(yè)委會只知道業(yè)主北京萬通廣場房地產(chǎn)有限公司所占面積的具體數(shù)據(jù)，但由于我方不是業(yè)主所以無法出示產(chǎn)權面積證書證明，讓我方承擔舉證責任不公平。萬通廣場房地產(chǎn)有限公司所屬的面積不存在虛假情況。投票權清冊第167項所列A25北京萬通廣場房地產(chǎn)有限公司所擁有的48451.34平方米面積，其具體包括A25、B25的面積再加上6層以下的地下部分及沒有賣出的面積。一審判決所適用的法律是物權法第七十八條，適用的前提是侵害業(yè)主合法權益，但在一審中并沒有得出侵害業(yè)主利益的事實根據(jù)，所以適用法律錯誤，請求撤銷一審判決，駁回王女士的訴訟請求。

  　　王女士辯稱：北京萬通廣場房地產(chǎn)有限公司所占面積代表了48451份投票權數(shù)，對萬通業(yè)主委員會的決議內(nèi)容能否通過起到了重要作用。萬通業(yè)主委員會并非廣大業(yè)主利益的代表，而是北京萬通廣場房地產(chǎn)有限公司利益的代表。萬通業(yè)主委員會對其所占據(jù)的面積完全能夠核實，有能力舉出證據(jù)；我主張撤銷的萬通業(yè)主委員會于2007年9月18日所作的《萬通新世界廣場業(yè)主大會決議》將收費標準由原先的分攤制改成包干制，嚴重侵犯了我們業(yè)主的利益。

案情回放

總投票數(shù)近8萬  開發(fā)商占4.8萬

本報記者  劉曉燕  本報通訊員  郭京霞

  　　2005年11月30日，萬通業(yè)主委員會成立，同年12月23日經(jīng)北京市西城區(qū)居住小區(qū)管理辦公室批準同意備案。2006年5月29日，萬通業(yè)主委員會與鼎安物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務合同》，合同約定由鼎安物業(yè)公司對萬通新世界廣場提供物業(yè)服務，委托管理期限為3年，自2006年1月1日至2008年12月31日。

  　　2007年8月16日，萬通業(yè)主委員會向業(yè)主發(fā)出《致全體業(yè)主的一封信》，大概內(nèi)容為萬通業(yè)主委員會2007年8月15日召開臨時會議，在會中就上次業(yè)主大會有關情況及《物業(yè)管理服務合同》等事項進行了討論，形成了相關決議。為使合同約定內(nèi)容與物權法保持一致，本業(yè)主委員會建議與鼎安物業(yè)公司簽署新的物業(yè)服務合同，新合同中物業(yè)服務費標準及主要權利義務內(nèi)容不變，仍舊依照原合同進行約定。同時，萬通業(yè)主委員會授權委托鼎安物業(yè)公司配合完成此次業(yè)主大會具體操作工作，包括聯(lián)系業(yè)主、公示相關材料、對意見及選舉中的票數(shù)統(tǒng)計、上報業(yè)主委員會各項文件等工作。

  　　2007年9月18日，萬通業(yè)主委員會作出《萬通新世界廣場業(yè)主大會決議》，大概內(nèi)容為：萬通新世界廣場總戶數(shù)為219戶，大廈業(yè)主總建筑面積為109033.3平方米，法定總投票權數(shù)為108893份（不足1平方米的不予計算）。共發(fā)放和送達業(yè)主意見征詢函187張，實收反饋意見41張，代表投票權數(shù)77699份。全體業(yè)主就有關事項進行了表決：萬通業(yè)主委員會代表全體業(yè)主續(xù)聘鼎安物業(yè)公司并與該公司簽署《物業(yè)管理服務合同》（2006年5月29日簽署）的行為合法有效，并且同意繼續(xù)授權業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該公司按照原合同約定的物業(yè)費標準及新的法律法規(guī)簽署新的物業(yè)服務合同（自2007年10月1日起實施）；增選國投中魯果汁股份有限公司為業(yè)主委員會委員。

  　　決議所附《萬通新世界廣場業(yè)主投票權數(shù)清冊》載明，其中序號為167，單元號為A25，業(yè)主為萬通廣場房地產(chǎn)，房間面積為48451.34平方米，投票權數(shù)為48451份。

  　　王女士對北京萬通廣場房地產(chǎn)有限公司所有的A25層48451.34平方米提出異議，并質(zhì)疑業(yè)委會決議的結果，由此引發(fā)訴訟。

連線法官

開發(fā)商不能證明擁有多大面積

本報記者  劉曉燕  本報通訊員  郭京霞

  　　本案中，雙方爭議的一大焦點為投票權數(shù)清冊中所列A25北京萬通廣場房地產(chǎn)有限公司是否擁有面積48451.34平方米，此面積的統(tǒng)計直接關系到投票權是否達到法定要求比例。

  　　在一審中，法院根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合雙方當事人的舉證能力，認定萬通業(yè)主委員會對此應負有舉證責任。由于萬通業(yè)主委員會未提供證據(jù)，證明北京萬通廣場房地產(chǎn)有限公司擁有面積為48451.34平方米，法院認為王女士要求撤銷萬通業(yè)主委員會作出的決議，理由正當，予以支持。

  　　本案終審的審判長張曉霞告訴記者，根據(jù)法院查明的事實，每位業(yè)主所擁有的投票權數(shù)對業(yè)主大會決議能否通過產(chǎn)生直接效力。萬通業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的組織者，對每位業(yè)主投票權數(shù)的計算應建立在每位業(yè)主實際的房產(chǎn)面積上。一審中，雙方對北京萬通廣場房地產(chǎn)有限公司是否擁有面積48451.34平方米存在異議，而且此異議對萬通業(yè)主委員會的決議能否通過至關重要。因萬通業(yè)主委員會未能提供相應證據(jù)，一審判決其承擔舉證不能的后果并無不當，法院依法予以維持。

  　　據(jù)張曉霞介紹，根據(jù)《萬通新世界廣場管理維修公約》的規(guī)定，管理廣場各部分的管理支出費用由全體業(yè)主或其使用人按建筑面積比例分攤承擔。2006年5月29日萬通業(yè)主委員會與鼎安物業(yè)公司所簽訂的《物業(yè)管理服務合同》中約定了物業(yè)的管理費、管理基金、能源費用及其他依據(jù)《公約》規(guī)定應向業(yè)主或使用人收取的費用。2007年8月16日萬通業(yè)主委員會《致全體業(yè)主的一封信》中，新合同中物業(yè)服務費標準及主要權利義務內(nèi)容不變，依舊依照原合同進行約定。2007年9月18日萬通新世界廣場業(yè)主大會決議中所簽訂的《萬通新世界廣場物業(yè)服務合同》約定物業(yè)服務收費實行包干制。

  　　張曉霞告訴記者，2007年9月18日簽訂的《萬通新世界廣場物業(yè)服務合同》中關于物業(yè)費收取增加包干制方式?jīng)]有征得全體業(yè)主的同意，并且該約定內(nèi)容與《萬通新世界廣場管理維修公約》中約定的物業(yè)費按建筑面積比例分攤的承擔方式存在差異。因物業(yè)費收取標準事關每位業(yè)主的合法權益，對萬通業(yè)主委員會擅自增加包干制內(nèi)容的決議可能致業(yè)主王女士合法權益受到損害，因此王女士要求撤銷萬通業(yè)主委員會2007年9月18日決議的訴請，具有法律依據(jù)，法院依法予以支持。

背景知識

業(yè)委會的權利和義務

  　　業(yè)主委員會是一個代表全體業(yè)主物業(yè)管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任。業(yè)主委員會的民事責任由全體業(yè)主分擔。業(yè)主委員會決定問題時采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

  　　業(yè)主委員會行使的職權如下：1.召集和主持業(yè)主大會；2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；3.采用公開招標方式聘請物業(yè)管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4.審議本小區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本小區(qū)的物業(yè)管理工作。

  　　業(yè)主委員會履行的義務包括：1.執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定；2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同；3.不能從事各種投資和經(jīng)營活動；4.對物業(yè)管理公司的正當經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。

新聞鏈接

表決時尚未成為業(yè)主

撤銷決議訴求被駁回

  　　兩名業(yè)主以業(yè)主大會公告的《首批議案表決》第12條嚴重違反了物權法及上海市物業(yè)管理的有關規(guī)定為由，向法院起訴請求撤銷決議。上海市閔行區(qū)人民法院于2008年5月6日對此作出一審判決，駁回其訴訟請求。

  　　2005年8月13日，上海市閔行區(qū)富宏花園業(yè)主大會和業(yè)主委員會登記成立，2006年3月2日，業(yè)主大會張貼《首批議案表決》結果公告，其中第12條內(nèi)容為：“對于有經(jīng)營行為的虹梅路3125號地下室和3131號地下室會所，按非住宅用房收取每月每平方米5.60元物業(yè)管理費”。2007年2月14日，業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，其中第六章約定物業(yè)管理費收費標準為商業(yè)用房5.6元/月/平方米。

  　　法院審理查明，富宏花園辦公樓等的原房地產(chǎn)權利人為林某，業(yè)主大會籌備組確定林某投票權數(shù)為36票。2006年10月，馬先生等兩人通過向林某購買房屋的轉(zhuǎn)讓方式取得了3125號地下室、辦公樓、屋頂茶室等房屋產(chǎn)權5055.65平方米。之后，業(yè)主大會認可馬先生等兩人擁有投票權數(shù)51票。

  　　馬先生等兩人認為，從2006年10月13日起成為3125號房產(chǎn)的業(yè)主，但在此前，了解到原業(yè)主林某從未接到任何通知參加業(yè)主大會行使業(yè)主權利。他們發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會2006年3月2日所作的《首批議案表決》決定嚴重違反了物權法及上海市物業(yè)管理的有關規(guī)定，故請求撤銷上述決定。

  　　法院審理認為，因馬先生等兩人取得相關房屋權利的時間在業(yè)主大會形成《首批議案表決》公告的時間之后，事實上馬先生等兩人在形成《首批議案表決》時尚不具有投票權，且業(yè)主大會根據(jù)召開業(yè)主大會時原權利人林某擁有的房屋面積給予投票權數(shù)36票的事實，也符合召開業(yè)主大會時的客觀事實�，F(xiàn)馬先生等兩人起訴要求撤銷《首批議案表決》第12條決定，應舉證證明在進行業(yè)主投票時存在違反《業(yè)主大會議事規(guī)則》相關程序性要求之事實。然而馬先生等兩人提供的證據(jù)并不能證明業(yè)主大會存在違反相關規(guī)定的事實，其訴訟請求，不予支持。

法規(guī)鏈接

    《中華人民共和國物權法》

  　　第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 

  　　第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。 

  　　第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

  　　第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 

  　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 

  　　第七十五條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 

  　　地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。 

  　　第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 

  　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。