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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 建材企業(yè)在銷售中的常見失誤 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時間：2009/3/30 15:57:00 |
拖欠建筑材料款是全國范圍的普遍現(xiàn)象，買方市場是形成拖欠款的大氣候，建材企業(yè)在銷售過程中的種種失誤，是導(dǎo)致拖欠款及“討債難”的最為直接的原因。本文依據(jù)多年處理建材買賣糾紛的實務(wù)經(jīng)驗，總結(jié)了建材企業(yè)在銷售過程中的常見失誤，提出了避免失誤的可行辦法，供讀者參考。
一、變更合同要用書面形式
合同是設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同形式除及時結(jié)清的外應(yīng)當采用書面形式。采用書面形式訂立的合同，其變更同樣要采用書面形式。
案例：買方甲與賣方乙在合同中約定了逾期送貨超過15日的，甲方有權(quán)解除合同。送貨前甲方電話通知，暫時先別送貨，具體送貨時間另行通知。過了15天，乙方接到了解除合同的通知書。法院判決，乙方敗訴，承擔合同解除的違約責(zé)任。問題很簡單，乙方不能提供變更合同的證據(jù)。
合同價款的變更也是一樣，為什么最近北京市建委委托我們起草的《北京市砂漿買賣合同》第二條我們規(guī)定了：“甲方要求增加供貨量，雙方應(yīng)當簽訂補充協(xié)議；未簽訂補充協(xié)議的，應(yīng)當依據(jù)甲方實際收到的數(shù)量，執(zhí)行本合同約定的單價。甲方要求增加供貨量超過本合同約定的供貨數(shù)量 ％的，雙方應(yīng)當另行簽訂供貨合同”。你不另行簽訂供貨合同，甲方要你供貨，你不斷的供下去，如果市場材料漲價了，你要求按照新價格執(zhí)行，別想。價款在合同中有約定，雙方?jīng)]有變更價款的依據(jù)。所以一方要求變更合同必須以書面形式提出，得到對方書面確認后，變更才能生效，變更未生效的，執(zhí)行原合同。
二、簽訂連續(xù)供貨的幾份合同應(yīng)當注意的問題
簽訂連續(xù)供貨的幾份合同一定要注明合同編號，收到貨款或者開具發(fā)票的時候一定要注明收到的是那份合同的貨款，開出的是那份合同的發(fā)票。雙方要及時對賬，確認每個合同的履行情況，否則時間一長會出現(xiàn)很多麻煩。案例：采購方甲與供貨方乙，分別于04年、05年06年、07年每年簽訂了一份供貨合同，06年合同的貨款拖欠到07年才支付，07年的貨款沒有支付。乙方起訴主張甲方給付07年的貨款。甲方出具了07年已經(jīng)付款的票據(jù)（實則是甲方在07年支付的06年合同的貨款）。乙方辯解說那是06年的貨款，甲方又出具了06年給付的05年的部分付款證據(jù)。以此類推，你要把若干年的付款依據(jù)全都找到，才能算清07年甲方是否拖欠了乙方的貨款。由于時間久遠很多證據(jù)難以找到，另外甲方付款，需要原件作為結(jié)算和付款的依據(jù)，我們只留了復(fù)印見，一旦舉證不能就要承擔敗訴的責(zé)任。如果法院要求一個合同一個訴，就更加被動。
三、主張未到給付期限的貨款
案例：采購方甲與供貨方乙簽訂了建筑材料買賣合同，約定付款方式為：“貨到現(xiàn)場后，工程施工到正負零時甲方支付貨款30%；工程封頂時支付貨款40%；工程竣工時支付貨款25%；余款5%兩年后支付。但是該工程因為建設(shè)方資金準備不足，施工方完成至正負零尚未封頂時就停工扯皮。同時甲方未按約定支付工程達到正負零時的30%貨款，即拖欠貨款已經(jīng)達到全部貨款的30%。乙方聘請的律師認為，乙方現(xiàn)在起訴只能主張工程完成正負零時的30%的貨款，其余70%的貨款，因為工程尚未封頂、竣工，未到合同約定的付款期限，尚且不能對此主張權(quán)利。錯！因為雙方約定分期付款，并且甲方拖欠貨款已經(jīng)達到全部貨款的30%。乙方可以主張甲方給付全部貨款，包括尾款。《合同法》第一百六十七條規(guī)定：“分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同�！�
四、讓利的條件
案例：甲方拖欠乙方材料科100萬元，結(jié)算時甲方提出乙方應(yīng)當讓利，乙方為了及時回收貨款，在合同上注明：同意讓利5%。但是甲方仍然拒絕支付貨款，乙方訴至法院請求甲方立即給付貨款100萬元。法院判決甲方給付乙方貨款95萬元。本案乙方讓利在先，訴訟在后，增加成本，兩頭吃虧。建材企業(yè)讓利必須以甲方在約定的期限內(nèi)支付全部貨款為讓利條款生效的條件，否則讓利沒有任何時間意義。
五、結(jié)算時把收貨單的原件交給買方應(yīng)當注意的問題
一些建材企業(yè)的業(yè)務(wù)員在買方?jīng)]有出具結(jié)算憑據(jù)的時侯，即把收貨單的原件交給了甲方，自己只留了復(fù)印件。這樣如果產(chǎn)生糾紛會很被動。因為復(fù)印件不能作為證據(jù)。比如我借給你5萬元錢，你給我打了借條，我復(fù)印了一份留著。你還我錢的時候我把借條原件給了你，此時就兩清了。但是如果以后我拿著復(fù)印件和你打官司，法院要是認了這個證據(jù)就會造成錯判。這就是為什么復(fù)印不能作為證據(jù)的原因。
買方結(jié)算時肯定要求提供送貨單原件作為付款依據(jù)，建材企業(yè)交付原件的同時應(yīng)當要求當場給付貨款。不能及時付款的要要求對方出具收到送貨單原件單據(jù)的收條和貨款欠條。
六、與分公司及項目部簽訂合同的問題
公司的分公司是指在公司住所以外設(shè)立的，有營業(yè)資格而沒有法人資格的分支機構(gòu).。
分公司沒有自己獨立的財產(chǎn)，不能獨立承擔民事責(zé)任，分公司的民事責(zé)任由公司承擔。分公司在工商局登記后領(lǐng)取的是營業(yè)執(zhí)照，不是企業(yè)法人執(zhí)照，分公司要冠以公司的全稱。分公司可以對外簽訂合同，可以作為訴訟主體。從工商檔案中可以查到公司成立分公司的申請書，以此能夠確定公司與分公司的從屬關(guān)系。這樣的分公司，你和他簽訂合同盡管放心，有工商檔案，好舉證，分公司欠的債，有公司給他兜著，你不用擔心。這是真正法律意義上的分公司。
值得注意的是沒在工商局注冊登記的“分公司”，這種分公司分為兩種情況：
1、一種情況是由公司內(nèi)部行文批準成立，比如掛靠的企業(yè)或者個人。大家事先說好了，活兒你自己找，公司收幾個點的管理費，公司允許承包人用公司的資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照簽訂合同，承攬業(yè)務(wù)。但是公司的公章就一個，不能由著承包人拿著到處跑，承包人就刻一枚分公司的章，簽訂合同，對外從事經(jīng)營活動。和這樣的分公司簽訂合同，你必須拿到公司批準成立分公司的行文，或者公司的授權(quán)委托書。不然他欠了你貨款，你打到法院去，法院連立案都不給你立。因為如果你告分公司，法官說分公司沒在工商局注冊登記，不具備訴訟主體資格；如果你告公司，法官說你沒有證據(jù)證明是那個公司的分公司。
2、另一種情況就是詐騙，哥兒幾個看看那個公司的信譽不錯，大街上刻他一枚分公司的蘿卜章。如果和這種“分公司”簽了合同，保證貨送過去就找不著人了。但分能找到，多半也拿不回貨款，還要花錢把他送到監(jiān)獄去。
一個成功的個人需要具備正確的思考和習(xí)慣，一個成功的企業(yè)需要制定并能貫徹的正確制度。買方市場的寒冷氣候建材企業(yè)無法改變，但是自身保溫企業(yè)可以做到而且必須做到。
(楊磊)
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