一房兩租的法律分析

在現(xiàn)實生活中，一房兩租（即同一出租人將在同一租賃物上與不同的承租人先后簽訂了互相獨立的了兩個租賃合同）的情形并不鮮見。

在此情形下，應(yīng)當(dāng)首先審查每個合同的效力。

第一種情況：

若第二合同符合善意制度原則，兩份租賃合同均未辦理登記且都不具有無效或者可撤銷的條件，均為有效合同。在此情形下，先占有租賃物的承租人，即取得對租賃物的權(quán)利。其依據(jù)為：

先承租人占有租賃物是一種以合同形式的占有，是一種合法的占有。

而未占有租賃物的承租人，其享有的權(quán)利為請求出租方交付房屋并可要求承擔(dān)違約責(zé)任權(quán)利，該權(quán)利是一種請求權(quán)，是債權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，其不能對抗另一承租人所享有的他物權(quán)。

因此，未取得占有租賃物的承租人，可以依合同向出租方請求損害賠償，無法取得租賃物的權(quán)利。

第二種情況：

當(dāng)然，法律規(guī)定對租賃關(guān)系進行登記，作為承租人對抗第三人的前提條件的，先將房屋租賃關(guān)系進行登記的承租人，取得承租人對租賃物的權(quán)利。

合同一旦設(shè)立，就在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力，如果沒有辦理登記，只是導(dǎo)致物權(quán)不能設(shè)立或者變動。如果出租人同時將房屋出租給兩個承租人，其中一人的房屋租賃合同辦理了登記備案，即取得了房屋租賃物權(quán)，即用益物權(quán)。另一個人的房屋租賃關(guān)系未經(jīng)登記備案，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，其依據(jù)租賃合同享有的債權(quán)不能對抗第三人已經(jīng)取得的用益物權(quán)，而只能依據(jù)合同要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。 

第三種情況：

在先合同為有效的租賃合同，在后租賃合同不符合善意原則情況。此時原承租人依據(jù)合同取得了該房屋的承租，出租人無權(quán)就同一標的物另簽租賃合同。此時在先承租人依法取得的房屋的租賃權(quán)。