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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 石家莊律師在線推薦:成功購(gòu)房必讀 |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2009/6/28 11:30:00 |
說(shuō)起購(gòu)房，好多人都會(huì)說(shuō)，這是件大事，弄得不好，好事變成官司。據(jù)我多年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的探究，我認(rèn)為購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)能掌握下面16條原則，就能購(gòu)到滿意住房而不留下遺憾。
一、鎖定購(gòu)房目標(biāo)
購(gòu)房者要根據(jù)自己工作、生活、社交等區(qū)域，來(lái)確定自己所購(gòu)房子的位置；根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力（但要注意同一類房型面積有大小，還有層次朝向的關(guān)系）要有購(gòu)房的預(yù)算總價(jià)；選擇合適的付款方式；究竟是買現(xiàn)房還是期房；對(duì)房型有何特別的要求，譬如廳要多大應(yīng)心中有數(shù)。
二、掌握“T+1”原則
從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度認(rèn)識(shí)，目前上海的徐家應(yīng)該是絕對(duì)的“旺地”，但是從住宅經(jīng)濟(jì)方面看，樓市的“鉆石地段”卻在離“旺地”大約15分鐘左右的衡山路、華山路、寶慶路一帶。這就是在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)樓市流行的“T+1”概念：即：“距離市政設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1公里為所在區(qū)域最佳住宅地塊。”
三、買開(kāi)發(fā)商的頭腦
頗具經(jīng)營(yíng)理念的房地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)的新樓盤一般選址正確、定價(jià)合理、房型超前。
四、買同一區(qū)域連續(xù)成功開(kāi)發(fā)的樓盤
房地產(chǎn)有明顯區(qū)域性特點(diǎn)，跨地區(qū)開(kāi)發(fā)會(huì)增加成本，稀釋利潤(rùn)，而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資源整合過(guò)程，所以買已經(jīng)在同一區(qū)域連續(xù)成功開(kāi)發(fā)的樓盤較為保險(xiǎn)。
五、購(gòu)買1999年2月以后造的樓盤
許多城市在1999年2月以前，多層住宅并不強(qiáng)調(diào)要打樁，樓板也不強(qiáng)制要求現(xiàn)澆。而1999年2月以后，一些城市對(duì)房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定非常高的要求：如多層住宅要打樁，以控制沉降在15cm以內(nèi)（過(guò)去標(biāo)準(zhǔn)40cm），設(shè)計(jì)也要請(qǐng)監(jiān)理等技術(shù)措施。
六、層高不宜超過(guò)3米
過(guò)去住宅層高一般為2.8米，應(yīng)該是有科學(xué)依據(jù)的�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為追求“銷售賣點(diǎn)”將層高提高到3米以上，這是欠妥的。層高應(yīng)與面積相適應(yīng)，如果客廳的面積才30多平方米，而層高卻3.2米，三維空間比例就失調(diào)了，如果客廳100平方米以上，那3.2米層高才會(huì)有意義。
七、小的不一定是美麗的
每個(gè)房間非常局促，使用功能便大打折扣。
八、購(gòu)買小房型作投資須謹(jǐn)慎
現(xiàn)階段小房型火爆一時(shí)，大家都認(rèn)為小房型總價(jià)低適合于出租，其實(shí)，小房型總價(jià)低，但由于面積很小，單價(jià)卻高的驚人；而且，假如購(gòu)買小房型的人都用于出租，那么這一區(qū)域房屋出租市場(chǎng)就供大于求，租金走低就成必然。
九、購(gòu)買錯(cuò)層房型最好以東西向錯(cuò)
有些樓盤采取東西南北錯(cuò)的方式，有房型復(fù)雜、抗震性差的弊端，其實(shí)錯(cuò)位應(yīng)以東西向錯(cuò)為宜，因?yàn)槟媳卞e(cuò)層會(huì)影響采光通風(fēng)。
十、容積率比得房率更有意義
現(xiàn)在購(gòu)房都非常計(jì)較得房率，其實(shí)目前設(shè)計(jì)房型得房率相差無(wú)幾，得房率高低無(wú)非是銷售員隨意杜撰的。而容積率高低直接影響小區(qū)綠化、采光與居住品質(zhì)，所以購(gòu)房時(shí)，詢問(wèn)占地面積多少，能造多少平方米房子意義非同尋常，選擇容積率低于小區(qū)比較好。
十一、6比1購(gòu)房原則
按國(guó)際慣例，通常將總房?jī)r(jià)與一個(gè)家庭的年收入的比例控制在6比1。而我國(guó)目前普遍水平為10至20比1。
十二、不選擇炒作過(guò)度的樓盤
前幾年由于炒作，購(gòu)房者排隊(duì)所購(gòu)的房，到今天往往是問(wèn)題最多的樓盤。
十三、購(gòu)買十萬(wàn)平方米左右的樓盤
小區(qū)規(guī)模偏小，不可能有品質(zhì)較高的會(huì)所，規(guī)模偏大的小區(qū)又會(huì)居住噪雜，也難開(kāi)發(fā)成高品質(zhì)的小區(qū)。購(gòu)買規(guī)模達(dá)10萬(wàn)平方米左右的樓盤比較適宜。
十四、樓盤與大型綠地作伴
由于商品房沿大型綠地開(kāi)發(fā)，景觀較好，這樣可以在確保一定容積率基礎(chǔ)上，也不會(huì)讓購(gòu)房者感到綠化太少，既降低商品房開(kāi)發(fā)成本，購(gòu)房者又能有效地控制總價(jià)。
十五、選擇區(qū)域考慮景觀系數(shù)
在香港，山頂上能俯瞰維多利亞港和九龍夜景的樓盤，往往是山腳下中環(huán)、銅鑼灣同質(zhì)樓盤價(jià)格的3至5倍。無(wú)疑，“景觀系數(shù)”是房?jī)r(jià)構(gòu)成的重要組成部分。
十六、解讀“排骨面指數(shù)”
所謂“排骨面指數(shù)”，即一個(gè)樓盤每平方米的平均售價(jià)，是這個(gè)樓盤半徑500米內(nèi)小吃店里一碗排骨面的1000倍。以數(shù)學(xué)公式表示：每平方米=P（一碗排骨面的價(jià)格）×1000作者:張輝 來(lái)源:北京房地產(chǎn)律師網(wǎng)
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