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房地產開發(fā) |
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| 石家莊房產律師推薦:商品房面積糾紛處理 |
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出處：法律顧問網·涉外coinwram.com
時間：2009/7/5 7:28:00 |
（一）商品房面積糾紛的處理
商品房銷售，在實務中有按套（單元）計價的，也有按套內建筑面積或者建筑面積計價的。這些做法，也為有關規(guī)定所認可�！渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。”
1．約定以“套（單元）”計價，對商品房面積誤差糾紛的處理
《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。”
按照上述規(guī)定，一般而言，在商品房現房銷售情況下，由于買受人可直接查看實物，故以“套（單元）”作為一種計價單位，使交易簡潔明快，并不失其合理性。引起面積誤差糾紛的，一般應當尊重當事人在合同訂立時對按套計價方式的合意，不必過分糾纏于商品房面積的計算及其誤差的比例問題。
在商品房預售的情況下，以“套（單元）”作為一種計價單位，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售商品房的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。由于買賣標的物尚未實際建成，按照商品房建造的客觀規(guī)律，應允許合理誤差的出現。商品房交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。對誤差范圍沒有約定的，則可從考察當事人合同目的出發(fā)，并參考合同履行地當地的交易慣例，只要相關尺寸、面積誤差不足以影響買受人合同目的實現，就應維持合同的效力。
2．約定以商品房面積計價，對面積誤差的處理
�。�1）與面積誤差相關的幾個概念
商品房銷售面積。商品房整棟銷售的，商品房的銷售面積為整棟商品房的建筑面積。地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積中扣除【建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》（以下簡稱《面積計算規(guī)則》）第四條】。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和（《面積計算規(guī)則》第五條）。
套內建筑面積。套內建筑面積是套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積之和（《面積計算規(guī)則》第六條）。
分攤公用建筑面積。其計算方法為：各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積（《面積計算規(guī)則》第八條、第九條）分攤系數（整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和），即為購房者應合理分攤的公用建筑面積（《面積計算規(guī)則》第十條、第十一條）。
以上其中任何一個面積組成部分出現誤差，都可稱之為面積誤差。
�。�2）商品房面積誤差的處理
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人�！�
該條規(guī)定，是對《商品房銷售管理辦法》第二十條的確認。
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由于大量的非商品房均非新建，故一般情況下商品房出賣人應持有證明其享有商品房所有權的證明文書，商品房面積的大小當然載人房屋所有權證。依交易習慣，一方面買受人可以查閱房屋產權證書獲知商品房的面積大小，另一方面買受人會到實地了解商品房的面積，對此也應有感性的認識。所以，一般情況下，非商品房買賣的面積糾紛較少。實踐中值得討論的是，產權部門對商品房面積進行誤登的情形的處理。
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