近日，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱指導(dǎo)意見）。指導(dǎo)意見的出臺(tái)是最高人民法院積極開展國際金融危機(jī)司法應(yīng)對(duì)工作的重要舉措。

    （一）高度重視當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)案件審判工作

    房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和綜合國力的增強(qiáng)。保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是黨和國家應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)影響，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策部署。依法妥善審理房地產(chǎn)案件，是人民法院為黨和國家的工作大局服務(wù)、為人民司法的切實(shí)體現(xiàn)，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重要舉措。因此，指導(dǎo)意見首先強(qiáng)調(diào)，各級(jí)人民法院要深刻認(rèn)識(shí)當(dāng)前形勢下做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的重要意義，準(zhǔn)確把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生的客觀變化，在法律和國家政策規(guī)定框架內(nèi)，適用原則性和靈活性相統(tǒng)一的方法，妥善審理房地產(chǎn)案件，為國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的工作大局提供強(qiáng)有力的司法保障。

    （二）維持合同效力，促進(jìn)土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，保障土地交易市場的平穩(wěn)發(fā)展

    在人口眾多的我國，土地資源日益緊缺，土地的有限性和不可再生性，加劇了人多地少的不均衡現(xiàn)狀，嚴(yán)重影響土地交易市場的供需關(guān)系。因此，建立一個(gè)高效有序運(yùn)行的土地市場，促進(jìn)土地交易，以保證土地利用效力的最大化，是土地交易制度的核心內(nèi)容，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有極為重要的意義。穩(wěn)定土地交易市場，是保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的首要環(huán)節(jié)和重要內(nèi)容。在當(dāng)前形勢下，人民法院要從為地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供強(qiáng)有力司法保障的高度，依法審理土地使用權(quán)出讓合同轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，盡可能維持合同效力，促進(jìn)土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，維護(hù)土地交易市場秩序。

    （三）寬嚴(yán)適度，規(guī)范建筑市場秩序，保障國家重大基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工程順利進(jìn)行

    加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資是國家應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)影響，拉大內(nèi)需的激勵(lì)經(jīng)濟(jì)振興措施之一，通過建設(shè)工程案件審理，規(guī)范建筑市場秩序，為國家重大基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工程營造公平有序的市場競爭環(huán)境，是人民法院服務(wù)黨和國家工作大局的必然要求。因此，指導(dǎo)意見要求，人民法院強(qiáng)化對(duì)招標(biāo)投標(biāo)法的執(zhí)法力度。嚴(yán)格依照招標(biāo)投標(biāo)法和最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定，準(zhǔn)確把握認(rèn)定“黑白合同”的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)背離中標(biāo)合同的價(jià)款、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的“黑合同”，依法認(rèn)定無效，以制裁違法、違規(guī)行為。對(duì)當(dāng)事人雙方達(dá)成的沒有背離中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容的變更條款，依法認(rèn)定有效，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。要依照法律規(guī)定，結(jié)合國家政策，妥善審理好涉及國家重大工程、重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工程施工合同糾紛案件；要慎用財(cái)產(chǎn)保全措施，盡可能加快案件審理進(jìn)度，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)效益，為重點(diǎn)工程按期完工提供司法保障。

    （四）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化調(diào)解，妥善審理房地產(chǎn)連鎖糾紛案件

    目前，發(fā)包人因資金周轉(zhuǎn)困難拖欠工程款現(xiàn)象十分嚴(yán)重，引發(fā)發(fā)包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款、拖欠材料供應(yīng)商材料款、施工設(shè)備企業(yè)設(shè)備租賃費(fèi)等糾紛案件。連鎖案件的審理涉及眾多主體利益，關(guān)系到不同企業(yè)的生存發(fā)展，處理不當(dāng)亦激化不同利益主體之間的矛盾，引發(fā)群體事件，影響社會(huì)穩(wěn)定。指導(dǎo)意見要求，人民法院在審理因房地產(chǎn)企業(yè)資金困難引發(fā)的連鎖糾紛案件中，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方當(dāng)事人的利益，加大案件調(diào)解力度，力爭通過案件審判盤活現(xiàn)有的存量資金，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人雙贏、多贏的結(jié)果。調(diào)解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據(jù)當(dāng)事人的償付能力和對(duì)方的資金需求，確定還款期限、還款方式，最大限度避免連鎖案件引發(fā)群體事件影響社會(huì)穩(wěn)定。

    （五）區(qū)分情況，慎用解除，依法穩(wěn)定房屋交易市場

    當(dāng)前，商品房銷售市場中房地產(chǎn)企業(yè)通過廣告宣傳等方式損害購房人利益的情形仍然存在。房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，購房人以各種理由解除合同的糾紛凸顯。成熟規(guī)范的市場交易秩序、良性發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要基礎(chǔ)條件，因此，在規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序的同時(shí)，要高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，通過“放水養(yǎng)魚”，保障房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，避免購房人的損失擴(kuò)大，這在金融危機(jī)影響下，對(duì)于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展意義重大。因此，指導(dǎo)意見要求，要妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認(rèn)購協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護(hù)購房人利益；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時(shí)困難未按時(shí)交付房屋的，要多做雙方當(dāng)事人的調(diào)解工作，確無調(diào)解可能的案件，可以根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問題；對(duì)于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查，對(duì)不符合解除條件的不能解除；要引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對(duì)市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，共同維護(hù)誠信的市場交易秩序。

    （六）能動(dòng)司法，多方聯(lián)動(dòng)，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展

    能動(dòng)司法是人民法院為大局服務(wù)、為人民司法的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，離不開相關(guān)行政主管部門的依法管理規(guī)范和司法提供的最終保障。指導(dǎo)意見要求妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件。房地產(chǎn)案件的審判涉及到房地產(chǎn)企業(yè)和廣大人民群眾的切身利益，要從保障企業(yè)合法權(quán)益，保障人民群眾居住權(quán)益的角度，切實(shí)貫徹“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”原則，大力加強(qiáng)訴訟調(diào)解工作；要借助行政調(diào)解、人民調(diào)解力量，多種途徑、多種方式化解糾紛，維護(hù)穩(wěn)定，切實(shí)防止房地產(chǎn)糾紛轉(zhuǎn)變?yōu)槿后w性行為；對(duì)案件審理中發(fā)現(xiàn)的帶有普遍性的違反招標(biāo)投標(biāo)法等法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的問題，要及時(shí)與建設(shè)行政管理部門溝通、協(xié)商，共同研究提出從源頭上根治的工作方案，切實(shí)維護(hù)建筑市場秩序；妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件，維護(hù)房地產(chǎn)金融體系安全。在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產(chǎn)生的糾紛案件中，要依法保護(hù)銀行的合法權(quán)益；對(duì)涉嫌利用虛假房地產(chǎn)交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動(dòng)的，要及時(shí)向偵查機(jī)關(guān)提供線索；對(duì)案件中出現(xiàn)的新情況、新問題及時(shí)與房地產(chǎn)主管部門、銀行業(yè)進(jìn)行溝通，依法支持金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)有效行使管理職能，防范房地產(chǎn)金融體系風(fēng)險(xiǎn)。

    ■背景■

    案量迅猛攀升

  　隨著國際金融危機(jī)的日益深化，國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長明顯減速，對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響。當(dāng)前，商品房交易市場低迷，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)而引發(fā)退地潮、停建潮、斷供潮、退房潮，房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量迅猛攀升，成為國際金融危機(jī)影響下增幅最快的案件類型之一。2008年全國法院共審結(jié)房地產(chǎn)民事案件118564件，同比上升11.93％。今年1至6月份，全國法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。在案件數(shù)量大幅增加的同時(shí)，疑難復(fù)雜類型案件顯著增多，出現(xiàn)了許多新情況和新問題。

    一是因房地產(chǎn)企業(yè)資金困難引發(fā)的連鎖房地產(chǎn)民事案件增加。在經(jīng)濟(jì)增長減速的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資和商品房銷售受到?jīng)_擊，產(chǎn)生資金困難，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地出讓金、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，發(fā)包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款、拖欠材料供應(yīng)商材料款、施工設(shè)備企業(yè)設(shè)備租賃費(fèi)等連鎖糾紛案件。連鎖案件的審判關(guān)系到國家、集體、個(gè)人的根本利益，與國家穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)，保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展政策的落實(shí)息息相關(guān)。

    二是敏感性案件增多。金融危機(jī)影響下，商品房價(jià)格嚴(yán)重下跌，買受人請求解除商品房買賣合同糾紛案件大幅上升。該類案件往往形成群體性訴訟，雙方利益沖突加劇，矛盾激化難以調(diào)和，動(dòng)輒演變成為群體性事件，如果處理不好，將會(huì)帶來許多負(fù)面影響，甚至影響社會(huì)和諧與穩(wěn)定。

    三是增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的案件大量顯現(xiàn)。我國房地產(chǎn)業(yè)融資手段較為單一，房地產(chǎn)企業(yè)70％的資金來源于銀行貸款，按揭亦是購房人支付房價(jià)款的主要方式。少數(shù)開發(fā)商為了緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力的下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。該類案件的審判直接關(guān)系國家保障金融體系安全政策的實(shí)施。

    四是建筑工程施工合同糾紛案件大幅上升。受經(jīng)濟(jì)增長減速的影響，建設(shè)工程投資規(guī)�？s小，建筑市場競爭加劇。發(fā)包人利用施工企業(yè)承攬工程的急迫心理，雙方在工程招投標(biāo)中通過串標(biāo)等違法方式，另行簽訂背離中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容的“黑合同”的情形增多，嚴(yán)重?cái)_亂了建筑市場的正常經(jīng)營秩序，破壞了市場主體的公平競爭秩序，阻礙建筑業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，直接影響到國家加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拉動(dòng)內(nèi)需的激勵(lì)經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃的實(shí)施。

    起草制定過程

    最高人民法院歷來高度重視房地產(chǎn)民事案件的審判工作，曾先后出臺(tái)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》指導(dǎo)房地產(chǎn)民事審判工作。國際金融危機(jī)爆發(fā)以來，最高人民法院即決定由民一庭具體負(fù)責(zé)調(diào)研國際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)民事審判工作的影響，并同時(shí)啟動(dòng)指導(dǎo)意見的起草制定工作。

    2008年11月，經(jīng)過對(duì)東、中、西部有代表性的省、自治區(qū)進(jìn)行廣泛調(diào)研，并在全國各高院上報(bào)相關(guān)專題報(bào)告的基礎(chǔ)上，起草小組擬出初稿。在進(jìn)一步分析、論證和召開座談會(huì)的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)意見第二稿形成。2009年5月7日至8日，最高人民法院在上海市召開了應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)民事審判工作座談會(huì)。指導(dǎo)意見（征求意見稿）作為會(huì)議討論文件提交與會(huì)代表進(jìn)行充分討論。在會(huì)議討論的基礎(chǔ)上，起草小組修改形成了指導(dǎo)意見第三稿，并將該稿作為送審稿提交最高人民法院審判委員會(huì)民事行政專業(yè)委員會(huì)討論。

    指導(dǎo)意見的出臺(tái)是建立在廣泛、充分的調(diào)查研究的基礎(chǔ)之上，指導(dǎo)思想突出，針對(duì)性明確，必將對(duì)人民法院做好當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)民事案件審判工作起到積極的指導(dǎo)作用。